【正文】 預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產權證后進行轉讓，并按規(guī)定辦理房地產轉移登記；在取得房地產權證前，房地產登記機構不予辦理預售商品住房轉讓的預告登記”，因此進行期房轉讓需具體問題具體處理，通過不同的法律措施保障 5合同當事人的利益。如果確是房子不想要而原價轉讓，也可與開發(fā)商協(xié)商辦理商品房預售合同終止手續(xù)、到房地產交易中心注銷預售合同備案登記，與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)、注銷抵押登記，手續(xù)辦完后新受讓方可直接與開發(fā)商簽訂商品房預售合同，辦理預售合同備案，但終止預售合同通常要承擔一定的違約責任，還涉及到能否辦理“轉按揭”手續(xù)、繳納相關稅費、合同登記備案手續(xù)等。還有一些購房者為了規(guī)避相關規(guī)定，在期房轉讓過程中，買賣雙方一般在合同中約定，買方在簽署合同或賣方交付房屋時支付房屋的首付款，在賣方辦理出房地產權證(小產證)后，雙方辦理房地產權利過戶手續(xù)，但此種轉讓中賣方往往會因房價大幅上漲而違約另行出售，需通過合同（如簽訂附條件合同、加強違約責任約定等方式）加以嚴格約束，保障合同當事人的利益。（六）物業(yè)管理法律關系產權式酒店的物業(yè)管理不同于一般的住宅，因為有酒店管理公司的經營，無需另行聘請物業(yè)管理公司管理，但并非與物業(yè)管理無任何關系。業(yè)主還是有必要成立一個業(yè)委會或類似的機構，保管物業(yè)方面的資料（如竣工總平面圖、設施設備的技術資料等）、管理專項維修基金等。還可以在與酒店管理公司的租賃合同到期后，及時進行續(xù)約或統(tǒng)一意見另行招商。此外，還有按揭貸款時的抵押借款合同關系、進行二手房轉讓時的房屋買賣合同關系等法律關系。第三部分：投資風險及防范由于產權式酒店具有相對于普通房地產的特殊性，國家尚無產權式酒店行業(yè)專門法規(guī)，終端投資者（業(yè)主）的權利確定與權益保護問題是受人關注的問題，當前可資用于產權式酒店糾紛的法律主要有合同法、商品房銷售管理辦法、城市商品房預售管理辦法、民法通則、擔保法等法律法規(guī)及有關司法解釋。投資風險產生在合同（購房、租房、擔保等）的履行、按揭貸款的落實、產權的落實和產權證的辦理、權益享受等環(huán)節(jié)。如下就部分投資風險及法律防范舉例說明：一、購房權利保障從房地產廣告、簽訂認購書、簽訂房屋買賣格式合同與補充協(xié)議、辦理按揭貸款，到房屋交付、面積差異、設計變更、房屋質量、裝修、產權證辦理，投資者可通過仔細閱讀房屋買賣合同、審查開發(fā)商證件、向律師等專業(yè)人 6士咨詢等途徑，以合同形式進行防范。選擇產權式酒店作為其投資方式時，開發(fā)商建造這個項目的最終規(guī)劃用途、性質是酒店，對投資者來說就存在一定的風險，土地使用性質和年限（如商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年）、規(guī)劃是否符合條件？將來酒店的產權能否分割？能否劃分使用？能否擁有完整的處分權？是需要關心的問題，產權證能否辦理也就成為問題的焦點所在了。投資者可向房地產管理部門進行前期的了解，審查開發(fā)商銷售房屋的必要證件、資料，并在合同中作明確的關于產權辦理方面的約定（如時間、權益、違約責任等）。二、收益權的保障一是投資者的受益權如何保證，即如何保證自己獲得開發(fā)商或酒店管理公司允諾的回報。投資者最好是選擇那些有實力的開發(fā)商，比如上市公司、國有大中型企業(yè)等，或者選擇那些有社會擔保的開發(fā)商，總之要選擇那些有保障的開發(fā)商，以分散投資者的風險，從而保證項目的正常運作并最終讓投資者得到回報，而不能僅僅聽信開發(fā)商的口頭允諾。同時，投資者一定要與開發(fā)商或酒店管理公司簽訂正式的合同，有擔保的話要簽好擔保合同，即使發(fā)生糾紛時投資者也可方便追究開發(fā)商的違約責任。二是要保障投資者自己的使用權益。因為產權式酒店對投資者來說，每年都有一段時間的免費居住權，但如何保證這段時間能夠獲得有時間的可能就是一個問題。比如，在你想享受免費居住時，如果管理方以無空房為由來拒絕怎么辦？因此，投資者在與開發(fā)商簽訂合約的時候，要明確表明。三、物業(yè)運營費用投資者還要與開發(fā)商或酒店管理公司在合同中明確約定，在交由酒店管理的過程中，酒店物業(yè)的管理、運營、維修成本該由誰來負擔？如若合同不明確，將來會給投資者帶來一筆沉重的負擔。四、商業(yè)風險考慮產權式酒店的房地產開發(fā)商在受讓土地后、規(guī)劃前，因商業(yè)定位明確，會充分考慮項目商圈的市場需求，并與合適的商業(yè)企業(yè)確定合作關系，使整個開發(fā)經營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經營收益與風險控制等多方面更合理、科學。相對而言，風險會小一些，但投資者仍應理性分析、盡量減少投資風險。投資者也可對項目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、人口分布、公路建設、公共交通等，區(qū)域內人口規(guī)模及特征、消費者的流動性、7經濟情況、競爭對手、交通便利程度、消費特點、地方法規(guī)等多個因素進行一些調查和分析。同時，酒店經營商的知名度和管理經驗會帶來酒店經營的穩(wěn)定性和規(guī)范性，確保該商業(yè)項目的收益。在有擔保的情況，這些風險會相對小一些。在投資者投資產權式酒店的過程中，如遇到糾紛，可采取與開發(fā)商或酒店管理公司協(xié)商、向相關管理部門投訴及起訴的方式來維護自己的權利。在出現(xiàn)問題的時候，投資者可以把開發(fā)商是否存在欺詐行為作為首先考慮的第一要素，因為如果開發(fā)商存在欺詐行為，追究其責任也就會很明確了。但如果開發(fā)商不存在欺詐行為，投資者就要看開發(fā)商是否存在違約行為，而違約的界定也需要投資者與開發(fā)商有正式的合同為依據(jù)，只有這樣，解決起來才能順利一些，否則，這樣的問題要么會受到一些部門的相互推諉，要么就陷入曠日持久的官司中。第四部分：結 尾面對開發(fā)商宣傳的“第二代產權酒店”、“第三種儲蓄模式”等，投資產權式酒店不能只顧高額回報而忽視風險，仔細調查分析、認真簽好合同、虛心進行咨詢，也許是最好的投資保障。第二篇：產權式酒店投資項目可行性分析產權式酒店投資項目可行性分析一、與項目相關的房地產開發(fā)許可證產權式酒店本身就是商品房買賣，投資者購買前必須了解該項目的各類房地產許可證，確保投資的是具有獨立產權的物業(yè)。通過對相關證件的了解，明確了物業(yè)的用地性質。一般來說，產權酒店的用地性質有三種，分別是：40年產權的商業(yè)性質用地，50年產權的綜合用地和70年產權的住宅用地性質。不同的房地產用地性質將影響物業(yè)的購置成本和收益的稅收。開發(fā)商必須提供：土地證、開工許可證、房地產預售許可證等證件。二、酒店物業(yè)市場可行性研究報告專業(yè)公司的市場可行性分析是投資產權酒店成功與否的關鍵所在，也是幫助投資者判斷所購物業(yè)價格是否合理，未來收益能否通過市場經營來獲得的重要依據(jù)?？尚行苑治鲋饕ㄒ韵聝热荩海嚎头?、配套設施、裝修標準和服務檔次：平均房價、平均出租率、年平均投資收益率國內產權酒店投資失敗的例子較多，主要原因就是缺乏科學的市場可行性研究分析。另外，房地產開發(fā)公司利用產權酒店模式惡意圈錢的例子比比皆是，例如開發(fā)商在有些酒店市場已經飽和的地區(qū)，仍盲目地建造一個具有400個客房以上的產權酒店項目，最終的結果是老百姓不僅沒有獲得投資收益，還要為此承受銀行大量的房貸債務。除此之外，開發(fā)商還利用所在地中心商務區(qū)的五星級酒店的經營數(shù)據(jù)，來套用處于較偏僻地區(qū)的產權酒店項目未來的經營前景，導致老百姓上當受騙。作為普通投資者切莫輕信開發(fā)商的承諾，而是要求開發(fā)商提供真實的市場數(shù)據(jù)或自己收集數(shù)據(jù)加以分析。三、產權酒店的商業(yè)模式商業(yè)模式決定了開發(fā)商、個人投資者、酒店經營實體三者的關系。較為常見的模式是，開發(fā)商在物業(yè)銷售之前必須成立獨立核算的經營實體，該實體可聘請專業(yè)管理團隊來經營，也可委托酒店管理品牌公司來經營管理。個人投資者在簽定商品房購置合同的同時，必須和經營實體簽定回租合同或全權委托管理合同，這是個人投資者能確定所購物業(yè)將作為酒店來經營，并確保酒店正常運營的首要因素。投資者需重點關注如下事項：如果是以固定回租模式：簽訂租賃協(xié)議主體：一般來說是開發(fā)商成立的獨立核算的經營實體，該實體將承擔酒店籌建和開業(yè)后的管理工作和相關費用。租賃協(xié)議內容：主要包括，租金標的、租金起始日期、租賃年限、租金支付時間和方式，租金的擔保方、物業(yè)二次裝修和資產重置資金的來源，租賃協(xié)議期滿后業(yè)主物業(yè)如何經營管理，業(yè)主物業(yè)租賃期間如何轉讓，酒店提供業(yè)主免費入住權益的實施方法等等協(xié)議條款。租金擔保主體：開發(fā)商以保留物業(yè)或其它資產擔保，根據(jù)酒店的經營特性，一般要求開發(fā)商提供相當于12年左右的租金總額的資產進行擔保。如果（或固定回租期滿后）采用的是經營收益分紅模式：業(yè)主收益的確定：產權式酒店和一般的酒店經營實體的財務計算方法，原則上是一樣。但產權酒店業(yè)主實際上購買的只是酒店的客房。因此業(yè)主的收益只包括客房的收益，以及與業(yè)主客房產權所包含的公攤面積部分的收益（如果有公攤面積用于經營的話）。而屬于開發(fā)商保留的酒店配套部分資產，如：會議室、餐飲、娛樂等部分的收益應該歸開發(fā)商所有?？头渴找娴拇_定：客房收入是酒店所有營業(yè)部門經營毛利潤最高的部門。客房經營毛利潤＝客房收入－（客房直接成本＋客房其它開支＋客房部所占酒店未分配經營開支的比例）。國內的產權式酒店目前不采用固定資產折舊和土地攤銷的財務方法，客房部的收益實際上就是客房部的經營毛利潤減去客房部營業(yè)稅，也就是全體業(yè)主的可分配利潤。業(yè)主利潤分配：按照國際慣例，如權益性投資基金，一般都應該將可分配利潤的95%作為業(yè)主的分紅，而剩余的5%將作為酒店的儲備基金。酒店可以根據(jù)業(yè)主委員會的決定，采取按月、季度、半和等方式進行分配。國內大部分地區(qū)的稅務部門將業(yè)主的利潤分紅看成是業(yè)主的房屋租金收入，目前普遍采用的是房屋租賃綜合稅，一般在5%左右，由經營實體代扣代繳。業(yè)主參與監(jiān)管：產權酒店與股份制公司極為相似。在手續(xù)齊全、經營合法的前提下，關鍵在于能否建立起一系列規(guī)范有效的管理制度和監(jiān)督方式。通常，產權酒店是由經營實體組建的管理團隊或聘請酒店管理公司獨立進行日常經營。此種情況下，產權酒店有必要成立業(yè)主委員會參與酒店經營管理事項，包括經營業(yè)績考核，高級管理人員任免，人員薪酬的制定，預算制定，經營成本控制，市場發(fā)展戰(zhàn)略等等內容。同時，還需要聘請注冊會計師事務所審核財務報表。四、酒店管理公司的經營管理絕大多數(shù)產權酒店開發(fā)商不具備酒店經營管理的能力，所成立的經營實體一般都會組建專業(yè)的管理團隊，或委托知名酒店管理品牌進行管理，或加盟某一特許連鎖品牌，對此