【正文】 場開發(fā)熱而興旺起來的。以深圳華僑城首先推出的“錦繡中華”主題公園為標(biāo)志，拉開了全國范圍內(nèi)主題公元開發(fā)建設(shè)的序幕。與此同時，也預(yù)示著國內(nèi)旅游產(chǎn)品開始從單一化走向多元化。 近幾年來，杭州的人造景觀發(fā)展很迅速，桐廬的女兒村就是主題公園的一種形式。主題公園的出現(xiàn)使旅游產(chǎn)品市場開始變得豐富多彩。具有鮮明主題創(chuàng)意的人造景點(diǎn)，雖然在經(jīng)營內(nèi)容上不斷地推陳出新，增強(qiáng)了表演性、娛樂性和參與 性，一經(jīng)出現(xiàn)，很快便成為當(dāng)?shù)芈糜问袌鲋械闹鹘?。但從根本上講，其仍然沒有完全擺脫掉傳統(tǒng)觀光型旅游被動參與的模式，回頭客少，重游率低，仍是其難以改變的現(xiàn)實問題。 隨著中國旅游市場的不斷升溫，主題公園的建設(shè)在許多大中型城市不同程度的出現(xiàn)了飽和趨勢，盲目上馬、主題泛濫的現(xiàn)象突出，使本已激烈的市場競爭更趨向白熱化，觀光型人造景點(diǎn)的開發(fā)建設(shè)似乎 已經(jīng)走到了盡頭。國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展到了一個新的臨界點(diǎn)，一種以游客為主角，而旅游項目本身為配角的旅游形式呼之欲出。 三、休閑度假游 無論是國際旅游市場，還是國內(nèi)旅游市場，觀光型旅游 向休閑度假型旅游過渡已經(jīng)成為旅游業(yè)發(fā)展的必然趨勢。這種趨勢標(biāo)志旅游觀念和旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)的飛躍性變化。隨著經(jīng)濟(jì)生活水平的提高，為旅游提供了充分的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。另外，休閑度假也迎合了消費(fèi)者希望參與旅游的心理需求。而且由于工作時間的縮短以及帶薪假期的增加和普及，人們有了越來越多的閑暇時間，這為旅游提供了必要的時間。 休閑度假游的興起也為我們這類以旅游為主訴求的房產(chǎn)的發(fā)展提供了可能性。 四、桐廬旅游前景輝煌 桐廬為浙西黃金旅游線上的熱點(diǎn)。 1982 年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)列入首批“兩江一湖”。國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。 1985— 1987 年連續(xù) 3 年接待人數(shù)居全國縣級之首為了與大杭州旅游和浙江省“旅游西進(jìn)”的發(fā)展戰(zhàn)略接軌。將在旅游項目、設(shè)施景點(diǎn)特質(zhì)上與大杭州旅游規(guī)劃相配套。為旅游業(yè)發(fā)展提供廣闊空間。同時縣委、先縣政府制定了《富春江生態(tài)旅游休閑度假區(qū)總體規(guī)劃》把度假區(qū)定性為“以生態(tài)旅游為主要內(nèi)容，給旅游者以休閑度假和中高收入群體居住為主要目的的，集旅游生活、健身娛樂、怡情養(yǎng)性、社會交往相融洽的場所。是一方可居、可觀、可旅的生活天地，是一處綜合性的居住區(qū)，又是桐廬風(fēng)景旅游城鎮(zhèn)的一個組成部分。兼有城市公園性質(zhì)”。 桐廬自然景觀豐富，依山傍水，適合發(fā) 展休閑度假產(chǎn)業(yè)，與當(dāng)今旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢相符。因此，桐廬的景觀房產(chǎn)與它的旅游產(chǎn)業(yè)一樣前景樂觀。 第三部分 項目態(tài)勢分析 一、優(yōu)勢分析 區(qū)位優(yōu)勢 春江富春山居位于桐廬江南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，緊鄰 320國道和大奇山路，屬于桐廬縣城建筑范圍內(nèi)。光從地理位置上來講，本案并不屬于上好的中心地段，反而顯得較偏。但是我們覺得從區(qū)位上來講它還是一塊不可多得的寶地。 首先，本案屬大奇山旅游休閑度假區(qū)第一中心區(qū)，與大奇山莊遙遙相望，在環(huán)境優(yōu)勢上不言而喻。 其次，本案是不可多得的別墅用地。有關(guān)部門已經(jīng)明文規(guī)定限制別墅用地的放 量。使得本案顯得彌足珍貴。 最后，本案緊鄰 320國道，拉近了其與杭州的距離。使它比較其他樓盤對周邊消費(fèi)者更具吸引力。 政府資源優(yōu)勢 隨著時代發(fā)展，桐廬經(jīng)濟(jì)發(fā)展神速，帶來了城市的發(fā)展，有富春江為界，桐廬的城市格局開始由北向南發(fā)展，未來的新桐廬將以江南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為重點(diǎn)。尤其是對當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)旅游項目建設(shè)，政府投入了大量的精力，并采用大量的優(yōu)惠政策吸引外資。浙江紅樓集團(tuán)已與桐廬政府簽定協(xié)議，將大奇山區(qū)投入九個億的資金開發(fā)生態(tài)旅游項 目。大量外來資金的投入，將使大奇山區(qū)塊的生態(tài)旅游環(huán)境得到長足的發(fā)展。因此，本區(qū)塊 可謂是集萬千寵愛于一身。尤其是在郊區(qū)別墅用地放量受到限制的情況下，本案更是顯得意義非常。 環(huán)境優(yōu)勢 這是本案最大的賣點(diǎn)。人文與自然景觀是本案的兩大法寶。本案南依大奇山，北向桐君山，與大奇山莊及女兒村等旅游接待設(shè)施緊鄰。 （ 1）大奇山森林公園 大奇山國家森林公園，是一處以森林資源為主體的自然景觀，位于富春江南岸 5公里總面積 700 公頃。群峰橫空，蜿蜒起伏，這就是大奇山國家森林公園。史稱 江南第一名山 。公園內(nèi)有豐富的風(fēng)景林木，奇特山水，珍稀動植物，古剎名寺等資源和景觀。每座青峰都有溪水繚繞，穿行于峰谷之間 ，清澈見底。終年不涸。沿途有十二生肖潭、龍?zhí)镀俨?、竹園尋月、杉松迎賓、青青世界、果林竹海等旅游景點(diǎn)，間有石亭、木亭、草亭、竹亭、鐵索橋、石拱橋、棧道。卵石汀步等點(diǎn)綴，充滿大自然的魅力，是登山、戲水、觀瀑、賞花、探奇、尋幽、野營度假的好去處。 （ 2）女兒村 “女兒村”是一個以彰揚(yáng)女性文化，集中展銷地方名特產(chǎn)為主題的民俗風(fēng)情圓。景區(qū)內(nèi)有三個展覽館：中國古代女性文化館、中國少數(shù)民族女性服飾館、桐廬民間剪紙藝術(shù)館。有專為女性表演的古戲臺，表演女子越劇、女子武藝和展示母系社會風(fēng)情的摩梭人歌舞。還有九鳳環(huán)繞的“生命柱” 、古典靈秀的女兒塔，以及可以容納 300 人就餐的“女兒村”酒樓，可接待 150 人住宿的風(fēng)情竹樓。到“女兒村”一 游，可以加深對源遠(yuǎn)流長、博大精深的女兒文化的了解，更會對那些心靈手巧的女性工藝品和多姿多彩的民俗表演而贊嘆不絕！ 景區(qū)內(nèi)有兩條古風(fēng)濃郁的購物街， 80 多戶店鋪，所有營業(yè)員、管理員、保衛(wèi)人員全由女性擔(dān)任。休閑度假女兒村，品一壺女兒紅美酒，嘗一碟女兒紅小炒，住一宿風(fēng)情竹樓，可謂人生一樁美事。 上述兩個充滿自然奇趣和人文氣息的景觀是本案的兩大配套。也是我們作為景觀房產(chǎn)可以深入挖掘的增值點(diǎn)。 二、主要競 爭對手分析 我們走訪了桐廬影響力相對比較的樓盤，并從幾個方面對它們進(jìn)行了分析對比。 插表格 從幾個樓盤的基本情況來看，與本案都有很大的不同之處。與他們比較起來，本案在地理位置上明顯沒有優(yōu)勢。所以我們只能從另外的方面著手，對本案進(jìn)行定位。對此，我們得出以下結(jié)果： 樓盤定位：鑒于本案所處的尊貴地段以及物業(yè)類型，我們將它定位為桐廬最高檔的樓盤。整體風(fēng)格體現(xiàn)為一種“尊貴、皇氣”的感覺。 目標(biāo)人群鎖定：目標(biāo)人群鎖定在桐廬的上流階層， 50%面向杭州推出，吸引杭州高素質(zhì)階層的入住，這對于桐廬本地高素質(zhì)人群也是一大賣點(diǎn) 。 宣傳方向：尊貴的品質(zhì)和健康、綠色、休閑的居家生活。 幾個訴求點(diǎn)： a) 尊貴（依山傍水，皇家風(fēng)范） b) 健康（與自然融為一體的休閑生活，呼吸絕對清新的氧氣）； c) 綠色（大規(guī)模的綠化，滿眼蒼翠，綠色家園） d) 休閑（毗鄰大型休閑度假中心，享受超級休閑