【正文】 為了加強土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實施細(xì)則、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）及其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)問題明確如下：一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征問題（一）關(guān)于經(jīng)濟適用住房土地增值稅預(yù)征問題從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人（以下簡稱納稅人）開發(fā)經(jīng)國家有關(guān)部門批準(zhǔn)建設(shè)的經(jīng)濟適用住房項目，應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機關(guān)報送《經(jīng)濟適用住房土地增值稅預(yù)征確認(rèn)備案表》（見附件1）、經(jīng)濟適用住房的批準(zhǔn)文件及經(jīng)濟適用住房的明細(xì)資料（包括街號、樓號、樓層、房號、戶型、面積、價格或預(yù)計價格以及稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料），對經(jīng)濟適用住房項目中的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，免予預(yù)征土地增值稅。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強對經(jīng)濟適用住房項目的土地增值稅管理，嚴(yán)格執(zhí)行備案制度，未按本通知規(guī)定備案的項目，應(yīng)當(dāng)預(yù)征土地增值稅。已報送《經(jīng)濟適用住房土地增值稅預(yù)征確認(rèn)備案表》的納稅人，如其實際轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)中有不符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅條件的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。（二）關(guān)于土地增值稅預(yù)征率現(xiàn)將我市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率予以調(diào)整，預(yù)征率應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同房地產(chǎn)類別，按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：住宅的預(yù)征率為1%；除住宅外其他房地產(chǎn)項目的預(yù)征率為2％。上述“房地產(chǎn)類別”應(yīng)當(dāng)按照政府有關(guān)部門共同會簽的《房地產(chǎn)開發(fā)項目詳細(xì)規(guī)劃總平面圖》列明的項目類別進(jìn)行確認(rèn)。（三）關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定我市土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，按大連市人民政府確定并公布的“普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。目前，我市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)按照《大連市地方稅務(wù)局 大連市財政局 大連市國土資源和房屋局轉(zhuǎn)發(fā)〈國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知〉的通知》（大地稅發(fā)［2005］91號）（見附件2）及《大連市人民政府關(guān)于公布2006年上半年大連市普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)的通知》（大政發(fā)［2006］42號）（見附件3）規(guī)定的普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！洞筮B市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干稅收政策問題的通知》（大地稅發(fā)［2003］5號文件）中的關(guān)于“一般住宅”的相關(guān)規(guī)定廢止，已經(jīng)市局批準(zhǔn)免予預(yù)征土地增值稅的一般住宅項目，不做追溯調(diào)整。（四）免予預(yù)征土地增值稅的相關(guān)規(guī)定納稅人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項目，同時符合以下三項條件的，可以向稅務(wù)機關(guān)報送《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅免予預(yù)征認(rèn)定表》（見附件4），報市局進(jìn)行土地增值稅免予預(yù)征資格認(rèn)定后，可不再預(yù)征土地增值稅：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的已售建筑面積達(dá)到可售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅總建筑面積30％；預(yù)計普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額未超過扣除項目20％；納稅人已轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的收入已按時、足額預(yù)繳了土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅外的其他房地產(chǎn)項目，同時符合以下三項條件的，可以向稅務(wù)機關(guān)報送《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅免予預(yù)征認(rèn)定表》，報市局進(jìn)行土地增值稅免予預(yù)征資格認(rèn)定后，對該項目可不再預(yù)征土地增值稅：該類房地產(chǎn)的已售建筑面積達(dá)到可售該類房地產(chǎn)總建筑面積50％；預(yù)計該類房地產(chǎn)的增值額為負(fù)；納稅人已轉(zhuǎn)讓該類房地產(chǎn)的收入已按時、足額預(yù)繳了土地增值稅。本通知所述“可售建筑面積”為開發(fā)項目總面積減除下列房產(chǎn)面積：（1）納稅人自用并已取得房屋所有權(quán)證的房產(chǎn)；（2）按有關(guān)規(guī)定無償提供給有關(guān)部門或單位的房產(chǎn)，如物業(yè)管理用房、居委會用房等；（3）按有關(guān)規(guī)定必須設(shè)置的公共配套設(shè)施用房，如變電所用房、消防設(shè)施用房等；（4）按有關(guān)規(guī)定可以減除面積的其他房產(chǎn)。二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算問題（一）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算程序已竣工驗收且全部轉(zhuǎn)讓完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目，能夠提供該項目真實、合法、完整、清晰的收入、成本和費用等各項資料的，納稅人可以向主管稅務(wù)機關(guān)提出土地增值稅清算申請，稅務(wù)機關(guān)同意對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行清算后，下達(dá)《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書》（見附件5）；已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的建筑面積達(dá)到整個項目可售建筑面積85％以上的，對有可能造成稅款流失的，稅務(wù)機關(guān)下達(dá)《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書》，要求納稅人按已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例，分?jǐn)傆嬎闫湟艳D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相對應(yīng)的扣除項目金額，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅清算。房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算按以下程序進(jìn)行：納稅人應(yīng)當(dāng)在收到《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書》之日起20日內(nèi)報送以下資料：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算納稅申報表（見附件6）；（2）取得土地使用權(quán)所支付金額的證明材料；（3）銀行貸款合同及銀行貸款利息結(jié)算證明材料；（4）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程決算報告；（5）無償提供公共配套設(shè)施及無償提供給有關(guān)部門、單位房產(chǎn)的證明材料；（6）扣除項目的其他說明材料；（7）預(yù)繳土地增值稅完稅憑證復(fù)印件；（8）財務(wù)會計報表；（9）稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他材料。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)于收到納稅人報送的資料之日起30日內(nèi)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算情況。土地增值稅清算審核結(jié)束后，稅務(wù)機關(guān)下達(dá)《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》（見附件7），應(yīng)予補、退稅的，辦理稅款補繳、退還手續(xù)。稅務(wù)機關(guān)下達(dá)《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》前，納稅人取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的，仍應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。稅務(wù)機關(guān)下達(dá)《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》后，納稅人又取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、發(fā)生成本、費用的：（1）土地增值稅清算時按本通知規(guī)定實行查賬征收的，納稅人應(yīng)當(dāng)于《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》下達(dá)之日起，每季度終了后10日內(nèi)，填寫《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算納稅申報表》，到稅務(wù)機關(guān)申報土地增值稅；（2）土地增值稅清算時按本通知規(guī)定實行核定征收的，納稅人應(yīng)當(dāng)于《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》下達(dá)之日起，每月終了后10日內(nèi)，按每月取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入乘以本通知規(guī)定的核定征收率，到稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算相關(guān)工作要求在進(jìn)行土地增值稅清算時，納稅人發(fā)生的各項成本和費用應(yīng)當(dāng)按實際發(fā)生額并憑合法有效的憑證扣除。對納稅人成片受讓、購置土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額原則上按開發(fā)土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，若按此辦法難以計算或明顯不合理的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)后，也可按建筑面積計算分?jǐn)?。對納稅人同時建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、超過普通標(biāo)準(zhǔn)住宅條件的其他住宅和非住宅房地產(chǎn)項目的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用《條例》第八條（一）項的免稅規(guī)定。對1994年1月1日前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，在2000年底前首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，可免征土地增值稅。2001年1月1日以后對剩余部分轉(zhuǎn)讓的，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行清算時，應(yīng)當(dāng)先計算整個項目應(yīng)繳納的土地增值稅，再按免稅和應(yīng)稅的轉(zhuǎn)讓收入比例計算征免的稅額。納稅人申請注銷稅務(wù)登記或者納稅人整體轉(zhuǎn)讓未全部銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應(yīng)參照本通知規(guī)定的清算程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算。（三）核定征收及相關(guān)規(guī)定納稅人拒不報送或沒有在規(guī)定的期限內(nèi)向稅務(wù)機關(guān)報送本通知規(guī)定的清算資料的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條和本通知的有關(guān)規(guī)定處理。有《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條列舉的情形，導(dǎo)致稅務(wù)機關(guān)難以對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算的，稅務(wù)機關(guān)可以按照《中華人民共和國稅收稅收征收管理法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，核定房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的應(yīng)納稅額：核定應(yīng)納稅額按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入乘以本通知規(guī)定的核定征收率確定：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的核定征收率為6％。三、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅的相關(guān)規(guī)定（一）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理地點在大連市市內(nèi)地方稅務(wù)局辦理稅務(wù)登記的單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物：舊房及建筑物坐落在市內(nèi)四區(qū)的，土地增值稅由單位稅務(wù)登記地地方稅務(wù)局征收管理；舊房及建筑物坐落在市內(nèi)四區(qū)以外的，土地增值稅由舊房及建筑物坐落地的地方稅務(wù)局征收管理。在先導(dǎo)區(qū)地方稅務(wù)局及旅順、金州、長海和北三市地方稅務(wù)局辦理稅務(wù)登記的單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，其土地增值稅由舊房及建筑物坐落地的地方稅務(wù)局征收管理。未在大連市地方稅務(wù)局辦理稅務(wù)登記的單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，其土地增值稅由舊房及建筑物坐落地的地方稅務(wù)局征收管理。個人轉(zhuǎn)讓坐落在市內(nèi)四區(qū)的舊房及建筑物，其土地增值稅由西崗區(qū)地方稅務(wù)局征收管理。個人轉(zhuǎn)讓坐落在市內(nèi)四區(qū)以外的舊房及建筑物，其土地增值稅由舊房及建筑物坐落地的地方稅務(wù)局征收管理。上述五款中所述的“舊房及建筑物”均不包含高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)管理機構(gòu)所轄的舊房及建筑物，單位或個人轉(zhuǎn)讓高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)管理機構(gòu)所轄的舊房及建筑物，由高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)地方稅務(wù)局征收管理。（二）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅資料納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，須持下列資料到稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅：房地產(chǎn)權(quán)屬過戶通知單原件（由房地產(chǎn)管理部門出具）；原房屋所有權(quán)證復(fù)印件；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約原件、復(fù)印件；納稅人購買房產(chǎn)的契稅原件、復(fù)印件（自建房不必提供）；納稅人購買房產(chǎn)的合同或契約、發(fā)票原件和復(fù)印件（自建房不必提供）；納稅人、買受人在房地產(chǎn)交易過程中，已繳納各項稅費的原件、復(fù)印件；房地產(chǎn)評估報告原件（納稅人無法提供的除外）；稅務(wù)機關(guān)要求提供的、同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的其他資料。（三）關(guān)于收入確認(rèn)的相關(guān)規(guī)定納稅人有下列情況之一的，根據(jù)房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格出具的評估價格計算收入額，或者由稅務(wù)機關(guān)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格核定收入額：隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當(dāng)理由。（四）關(guān)于房地產(chǎn)評估報告稅務(wù)機關(guān)計算納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅扣除項目時，原則上應(yīng)由評估機構(gòu)出具房地產(chǎn)重置成本評估報告，評估價格為重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供取得土地使用權(quán)所支付的金額的，也應(yīng)由評估機構(gòu)按取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估，并出具地價款評估報告。依照上款有關(guān)規(guī)定出具的評估報告須經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核確認(rèn)。稅務(wù)機關(guān)審核評估機構(gòu)出具的評估報告后，下達(dá)《轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅涉稅評估報告確認(rèn)書》或《轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅涉稅評估報告不予確認(rèn)書》（見附件8）。（五）關(guān)于發(fā)票所載金額作為扣除項目的相關(guān)規(guī)定稅務(wù)機關(guān)不予確認(rèn)評估報告的或者納稅人由于地處偏遠(yuǎn)等原因無法取得評估報告的，如納稅人能提供購房發(fā)票，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，按下列公式計算：發(fā)票所載金額［1＋（轉(zhuǎn)讓－購買）5％］公式中的轉(zhuǎn)讓指《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約》上注明的，購買按房屋所有權(quán)證發(fā)給或發(fā)票填開“孰先”的原則進(jìn)行判定。依照上述方法計算扣除項目時，對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5％的基數(shù)。（六）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物核定征收的相關(guān)規(guī)定同時符合以下二項條件的，稅務(wù)機關(guān)可以確定對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅實行核定征收：稅務(wù)機關(guān)不予確認(rèn)房地產(chǎn)評估報告或者納稅人由于地處偏遠(yuǎn)等原因無法取得評估報告；納稅人無法提供購房發(fā)票的。核定征收的計算公式為：應(yīng)納土地增值稅稅額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入核定征收率舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為：舊房及建筑物坐落在市內(nèi)四區(qū)的，核定征收率為3%；舊房及建筑物坐落在市內(nèi)四區(qū)以外的，％～6％范圍內(nèi)，由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)增值水平和房地產(chǎn)市場發(fā)展情況自行測算確定，并報市局備案。（七）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征管的相關(guān)政策規(guī)定及要求根據(jù)《國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［1996］048號）的規(guī)定，房地產(chǎn)管理機關(guān)在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更時，實行“先稅后證”，要求納稅人取得稅務(wù)部門發(fā)放的《土地增值稅完稅（免稅）證明》，見附件9）后，予以辦理權(quán)屬變更手續(xù)，發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)屬證書。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，未按相關(guān)規(guī)定申報繳納土地增值稅或提供虛假資料，造成未繳、少繳土地增值稅稅款的，稅務(wù)機關(guān)將依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國稅收征收管理法》等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定處理。四、本通知自2006年9月1日起執(zhí)行，以前相關(guān)規(guī)定與本通知相抵觸的，以本通知為準(zhǔn)。附件1：經(jīng)濟適用住房土地增值稅預(yù)征確認(rèn)備案表（略）附件2：大連市地方稅務(wù)局 大連市財政局 大連市國土資源和房屋局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》的通知附件3：大連市人民政府關(guān)于公布2006年上半年大連市普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)的通知附件4：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅免予預(yù)征認(rèn)定表（略）附件5：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書（略）附件6：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算納稅申報表（略）附件7：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書（略）附件8：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅涉稅評估報告確認(rèn)書、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅涉稅評估報告不予確認(rèn)書附件9：土地增值稅完稅（免稅）證明（略）二○○六年九月八日第四篇：大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅若干問題的通知2007(200)大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅若干問題的通知（大地稅函［2007］200號）各基層局：為了加強我市土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱“《條例》”）及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號，以下簡稱“國稅發(fā)[2006]187號文件”）、《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法〉的通知》（遼地稅發(fā)[2007]102號）、《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)交易有關(guān)稅收管理的