【正文】 街坊物業(yè)管理費收繳率只有10％。２．小區(qū)分散，遺留問題多。由于有一段時間的無序開發(fā)，造成我區(qū)的居住小區(qū)分散，遺留問題多。有的小區(qū)基礎設施差，墻面滲水，屋頂漏水，綠化殘缺不齊。有的小區(qū)建設規(guī)模小，手續(xù)不完備。相當部分小區(qū)沒有實行封閉。無人管理小區(qū)遍及全區(qū)的每一個鎮(zhèn)，量大面廣，歷史欠帳較多。３．物業(yè)服務水平差距大。在南匯有物業(yè)管理業(yè)務的75家物業(yè)管理企業(yè)中，大部分物業(yè)公司能夠做到規(guī)范服務。在物業(yè)服務上做到周一至周日業(yè)務接待，公開各項辦事制度，公開企業(yè)監(jiān)督電話。在維修服務上做到了公開報修電話、24小時受理居民報修，急修２小時趕到現(xiàn)場、24小時處理完畢，事后回訪。在物業(yè)收費上按規(guī)定公布收費項目和收費標準，按時公布維修基金收費帳目，不亂收費。但也有一些物業(yè)企業(yè)服務不規(guī)范，服務水平差。有的企業(yè)在處理急修項目時未能及時處理，夜間無人值班；有的企業(yè)存在接待人員態(tài)度生硬，收費不規(guī)范等現(xiàn)象。三、我區(qū)物業(yè)管理工作、物業(yè)管理條例執(zhí)行的基本情況近幾年來，區(qū)房地部門認真執(zhí)行國務院《物業(yè)管理條例》、《上海市居住物業(yè)管理條例》，在物業(yè)管理方面做了大量的工作，特別是圍繞居民反映突出的問題，采取一系列措施，取得了一定的成效。具體體現(xiàn)在：１．切實加強物業(yè)管理行風建設。全區(qū)物業(yè)行業(yè)把物業(yè)管理行風建設作為一項重點工作，完善措施，狠抓落實，取得了比較明顯的進步。各物業(yè)管理企業(yè)積極落實行業(yè)規(guī)范，改進了工作作風，提升了服務水平，得到了居民的肯定。區(qū)房地局去年專門組建了一支物業(yè)管理行風巡查隊伍，先后巡查了150個居住小區(qū)，對物業(yè)管理規(guī)范服務情況進行巡查，同時聘請了行風監(jiān)督員，加強自查，做到及時發(fā)現(xiàn)問題，及時落實整改。去年我區(qū)物業(yè)管理行風測評分為分，高于全市平均分。２．逐步理順物業(yè)管理體制。一是將居住物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇。按照“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則，進一步明確鎮(zhèn)政府在物業(yè)管理工作中的職責，建立協(xié)調(diào)、監(jiān)督、考核的長效管理機制。加強對業(yè)主委員會的指導監(jiān)督。二是實行物業(yè)管理重心下移。從去年８月１日開始，全區(qū)實行了居住物業(yè)管理小區(qū)經(jīng)理責任制。區(qū)房地局和房地所通過巡查、抽查、投訴信訪件的處理等形式，加強了對小區(qū)經(jīng)理的日常管理和考核。３、繼續(xù)完善物業(yè)管理市場化運作機制。根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和建設部關(guān)于前期物業(yè)招投標的有關(guān)規(guī)定，加快了物業(yè)管理招投標工作。全區(qū)通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)項目數(shù)為18個，涉及建筑面積達181萬平方米，物業(yè)管理市場化運作機制正在逐步形成。不斷加大對行業(yè)監(jiān)管力度。一是規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為。通過開展物業(yè)管理行風建設，推行《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》中規(guī)定的行為規(guī)范和崗位規(guī)范，進一步明確了物業(yè)維修、服務、收費標準和要求，不斷規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為。同時，加強了房屋應急維修中心建設，統(tǒng)一應急搶修人員服裝、統(tǒng)一報修電腦軟件。去年，全區(qū)應急維修中心共收到居民應急報修3167件，有效處理3167件，完成率達到100％。由于各方面的共同努力，措施得當，去年全區(qū)直管公房沒有發(fā)生重大責任事故，維護了社會的穩(wěn)定。二是推行三項便民服務承諾。動員全區(qū)部分三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，向服務對象作出以快速反應、方便業(yè)主、誠信服務為主要內(nèi)容的三項便民服務承諾。三是加大商品住宅維修資金歸集和信息管理力度。目前，全區(qū)已歸集商品住宅維修資金億元。同時商品住宅維修資金管理信息系統(tǒng)正式開通。通過這一服務平臺，有效解決了業(yè)主和物業(yè)公司對維修資金的分攤、查詢以及與銀行之間信息的溝通，變政府包攬式監(jiān)管為社會公開監(jiān)管。進一步加強物業(yè)管理法制建設。認真組織開展《物業(yè)管理條例》的學習、宣傳和培訓工作。按照建設部《關(guān)于宣傳、貫徹的通知》要求，分批對各鎮(zhèn)房地所、物業(yè)管理公司負責人、業(yè)主委員會主任等集中進行國務院《物業(yè)管理條例》和建設部制定的相關(guān)配套文件的學習培訓，培訓共計350多人次。切實解決老百姓關(guān)心的熱點、難點問題。加強對舊小區(qū)的綜合整治改造。從前年開始，有關(guān)部門對新場石筍、周浦公元、周東、大團南灣、惠南西南等小區(qū)實施綜合整治，解決水、電、漏、道路低洼、積水問題，總計投入資金1000多萬元。拆除違章建筑1萬多平方米，受到改造小區(qū)居民的歡迎。四、當前物業(yè)管理主要存在的問題隨著南匯經(jīng)濟和城鎮(zhèn)建設的不斷發(fā)展、人民群眾生活水平的不斷提高，居住物業(yè)管理服務的整體現(xiàn)狀已不能適應經(jīng)濟發(fā)展的需要，不能適應居民日益改善的物質(zhì)生活的需求。老百姓反映問題的焦點主要集中在三個方面：一是維修不及時，二是服務不到位，三是收費不規(guī)范。分析上述矛盾的原因，主要是因為存在以下幾個方面的問題：物業(yè)管理體制尚未完全理順。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，有較強的綜合性和區(qū)域特點，涉及規(guī)劃、建筑、供電、供水、園林、環(huán)衛(wèi)、工商、物價、公安、消防等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。因此，光靠行業(yè)主管部門難以協(xié)調(diào)各方。鎮(zhèn)政府、社區(qū)在這方面的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮。社區(qū)管理干部的協(xié)調(diào)工作能力和水平也有待在實踐中進一步提高。歷史遺留問題未能及時得到解決。改革開放以來，特別是在上世紀九十年代中期以前，形成了全民開發(fā)房地產(chǎn)的局面。為了盡快解決居民的居住困難，采取多種途徑、多種形式建造了大量的多層居民住宅。這類住宅往往是標準低、規(guī)模小、質(zhì)量差，配套設施嚴重不齊，有的根本沒有。無序的開發(fā)留下眾多后遺癥，開發(fā)商把這類房屋賣給個人以后不再過問。開發(fā)建設單位行為不規(guī)范，由于無規(guī)劃、土地使用不規(guī)范、建設無監(jiān)管等，以及有的建設單位早已歇業(yè)或轉(zhuǎn)制，造成小區(qū)缺少應有的配套、物業(yè)無人管、權(quán)證辦不出，有些連起碼的用地手續(xù)和質(zhì)監(jiān)手續(xù)都沒有，更談不上房屋維修基金的歸集。這類住宅建造至今已有1020年左右，絕大部分都處在無人管理狀況，房屋多年失修，小區(qū)臟、亂、差，居住在這些房屋的居民意見、矛盾很大，不斷有人向有關(guān)部門反映、投訴，信訪投訴經(jīng)常不斷，不安定、不安全的因素較為突出。另外，我區(qū)從1992年至2000年開發(fā)建造的大量商品房中，由于開發(fā)企業(yè)不規(guī)范等原因，較多商品房中，也存在著配套不齊，房屋質(zhì)量差，房屋維修基金不到位等遺留問題。維修基金難歸集，物業(yè)管理費難收繳。維修基金難歸集。2001年1月后所建的商品房，到2003年底，已歸集維修基金9951萬元，占應歸集數(shù)10727萬元的93%。但2001年之前開發(fā)的商品房的維修基金歸集就難了。應歸集數(shù)為12218萬元，已歸集5307萬元，只占應歸集數(shù)的44%。這些數(shù)據(jù)，還不包括大量的無人管理的小區(qū)。這些小區(qū)有的找不到開發(fā)商，找到開發(fā)商的也是兩手一攤，手中沒錢。物業(yè)管理費收繳率不高。我區(qū)的物業(yè)管理費的收繳率常常在5060%之間徘徊。部分居民自覺繳納物業(yè)管理費的意識較差，有的居民以房屋質(zhì)量差等理由拒絕交費，甚至帶來多戶都不交的連鎖反應；也有的自己不交物業(yè)管理費，還勸別人也不要交。去年，房地部門組織物業(yè)企業(yè)召開了兩次研討會，研討解決收費難的問題，雖形成了一定思路，采取了一定的措施，但收效不高。如果這些問題不解決，長此以往，惡性循環(huán)，將不利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。市場化運作機制尚未建立。前期開發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，有些小區(qū)物業(yè)管理收費標準太低，小區(qū)物業(yè)管理招投標工作難以進行，致使市場化運作機制難以形成，難以實現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。五、關(guān)于加強我區(qū)物業(yè)管理工作的建議：物業(yè)管理的最終目標是向社會化、市場化、專業(yè)化的方向發(fā)展，要做到“嚴格管理、科學管理、長效管理”。為進一步提高我區(qū)物業(yè)管理水平，提出如下建議：要進一步提高對物業(yè)管理工作重要性的認識，加強對物業(yè)管理工作的宣傳。居住物業(yè)管理工作關(guān)系到廣大居民的日常生活，關(guān)系到居民情緒的穩(wěn)定，關(guān)系到黨和政府在人民群眾中的形象，關(guān)系到“三個代表”重要思想的貫徹落實。要運用各種宣傳方式，提高居民素質(zhì)，使廣大業(yè)主充分認識到搞好物業(yè)管理，不單單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作。要分析現(xiàn)狀，研究對策，各方合作，加強管理，扎實推進行風建設，逐步走市場化、專業(yè)化、社會化的道路，真正提高物業(yè)管理整體水平。要進一步健立和完善相關(guān)法規(guī)，做到物業(yè)管理工作有法可依、有章可循。在認真貫徹、執(zhí)行國務院條例的基礎上，應抓緊出臺一系列結(jié)合我市、我區(qū)實際的地方性法規(guī)、政策、規(guī)范性文件，及時調(diào)整物業(yè)管理工作中各種關(guān)系：如調(diào)整政府相關(guān)部門與開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)的關(guān)系、調(diào)整業(yè)主大會、業(yè)委會與物業(yè)企業(yè)和開發(fā)企業(yè)的關(guān)系等等。在此基礎上，對物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的一些具體矛盾和問題，也應及時出臺一些操作措施和處理方法，做到物業(yè)管理有法可依、有章可循。要進一步理順管理體制。物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要按照“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則，理順物業(yè)管理體制。要在區(qū)政府的領導下，充分依靠各有關(guān)部門、鎮(zhèn)政府、社區(qū)管理的作用，建立物業(yè)管理的協(xié)調(diào)、監(jiān)督、考核工作體制。要建立各級領導機構(gòu)和工作機構(gòu)，協(xié)調(diào)相關(guān)的部門和單位共同做好物業(yè)管理工作，做到領導工作有人抓、具體工作有人做。各房地所要積極主動地履行區(qū)房地局賦予的管理職能，積極參加由鎮(zhèn)政府社區(qū)組織召開的居住物業(yè)管理聯(lián)席會議，研究落實各項措施，及時協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的突出問題，將物業(yè)管理落到實處；要與居委會密切合作，加大對業(yè)委會的組建、換屆和日常管理工作的指導，進一步規(guī)范業(yè)委會的運作，提高業(yè)委會自治管理的水平。要進一步理順各方關(guān)系，建立長效管理機制。居委會、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)在小區(qū)中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物業(yè)管理的主體，不論哪一方出現(xiàn)不規(guī)范行為，勢必影響到整個小區(qū)物業(yè)管理水平的提高。因此要理順居委會、業(yè)委會、物業(yè)管理企業(yè)以及行業(yè)主管部門等各方在小區(qū)物業(yè)管理中的關(guān)系，各方都應嚴格按有關(guān)法規(guī)、政策履行好各自義務，行使好各自的權(quán)利。具體地講，居委會應發(fā)揮綜合協(xié)調(diào)的作用，代表政府參與業(yè)主大會的籌建和換屆工作，指導監(jiān)督業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)的行為，牽頭召開小區(qū)聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決小區(qū)出現(xiàn) 的各類矛盾和問題。業(yè)委會要充分認識到自己是搞好本小區(qū)物業(yè)管理的主體，切實代表全體業(yè)主的利益，對業(yè)主大會負責，正確使用好物業(yè)維修基金，選聘好物業(yè)服務企業(yè)，積極配合居委會、物業(yè)企業(yè)，妥善及時處理小區(qū)物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的各種問題，并自覺接受政府有關(guān)部門的指導。物業(yè)管理企業(yè)要嚴格執(zhí)行行業(yè)規(guī)范，認真履行物業(yè)服務合同，以人為本，積極為小區(qū)業(yè)主提供各項服務和正確處理好小區(qū)的各類問題，自覺接受政府有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督。房地所要定期對本區(qū)域內(nèi)的小區(qū)進行檢查考核。區(qū)房地局要加強對物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會工作的指導、監(jiān)督，進行不定期巡查，強化日常管理，不斷規(guī)范其行為，對維修不及時、服務不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì)，確保整個物業(yè)管理工作水平的不斷提高。要在理順各方關(guān)系的基礎上建立一套行之有效的長效物業(yè)管理機制，做到從源頭抓起（新建物業(yè)應從規(guī)劃時就應考慮到諸多管理的需求），形成職責分明、措施得力、政令暢通、信息及時、辦事高效的一整套管理網(wǎng)絡系統(tǒng)。進一步做好各項基礎工作。物業(yè)管理工作在我區(qū)開展的歷史還不長，而且我區(qū)原來的基礎工作差，小區(qū)遺留問題多，物業(yè)企業(yè)的規(guī)模小，服務水平處在中下狀況。雖然近幾年主觀上考慮應抓緊把基礎工作做上去，也做了一些工作，如制訂規(guī)范性文件，明確房地所職責等等，但由于經(jīng)常應付處理物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的具體矛盾和問題，我區(qū)物業(yè)管理的基礎工作還不能適應整個管理和服務的需要，不能適應提高物業(yè)管理整體水平的需要。因此，就基礎工作來講，除制訂規(guī)范性文件和建立機構(gòu)、理順體制外，重點還應做好以下工作：（1）、因地制宜管理物業(yè)，進一步解決歷史遺留問題。要根據(jù)不同的物業(yè)，采取不同的管理服務方式，走專業(yè)化、社會化的道路。由于物業(yè)管理涉及到物業(yè)類型的多樣、規(guī)模的不同、檔次的高低、管理要求的高低等差異，管理過程中會出現(xiàn)各種問題和矛盾。物業(yè)管理靠單一的管理模式是遠遠不能適應需要的。應根據(jù)不同物業(yè)的特點，采用不同的管理方式來適應整個物業(yè)管理市場的需求。如對我區(qū)分散在各鎮(zhèn)的多層公寓式物業(yè)，由于該物業(yè)規(guī)模?。ㄓ械闹挥袔装倨椒矫祝?、質(zhì)量差、遺留問題多而且又分散，一般沒有哪個物業(yè)管理企業(yè)愿意去接受委托；而居住在該類物業(yè)的業(yè)主由于無人管理，帶來了諸多不便，意見很大。對此類小區(qū)能建立業(yè)委會的，由業(yè)委會選聘或委托所在地的一個單位或部門派1至若干人負責該類房屋的保潔、保修、保綠，費用在收取的物業(yè)管理費和維修基金中支付。對業(yè)委會成立不起來的，可由居委會代理辦理上述選聘、委托事項，努力解決居民的實際困難。解決歷史遺留問題主要分為三塊：舊小區(qū)綜合整治改造、無人管理小區(qū)的接軌和早期開發(fā)房產(chǎn)維修基金的歸集。我區(qū)老居住小區(qū)中存在的歷史遺留問題，情況復雜、涉及面廣、解決的難度大。目前單靠行業(yè)管理部門來單方面強調(diào)管理，無基礎可談；而靠居住在這類住宅的居民自行解決也無法著手，也沒有這個能力。因此只能在各級地方政府的牽頭下，根據(jù)不同情況，逐個小區(qū)、逐幢房屋進行分析、研究，采取多種途徑、多種形式、多種方法、解決居住在這些房屋中居民的實際困難，提高和改善老小區(qū)的居住環(huán)境，確保整個社會的安定。（2）、加強對社區(qū)管理人員、房地所管理人員、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會等方面相關(guān)人員的培訓，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。（3）、建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機構(gòu)情況、在我區(qū)實施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區(qū)所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)委會相關(guān)情況等等內(nèi)容，建立數(shù)據(jù)庫進入電腦信息系統(tǒng)，保證該基礎資料信息的系統(tǒng)性、及時性、準確性。各有關(guān)部門和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng)，各自建立好自己的管理系統(tǒng)，為提高服務水平打下一個良好的基礎，為各級領導作決策提供依據(jù)。（4）、加快建立適應市場經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制由于多種原因，目前的物業(yè)管理收費方法沒有從根本上按經(jīng)濟規(guī)律辦事，還十分不適應市場經(jīng)濟的要求，如同一小區(qū)多種收費標準、政府指定價和指導價的收費標準過低等等原因，使絕大部分的物業(yè)管理企業(yè)入不敷出、虧損嚴重，至使部分物業(yè)出現(xiàn)惡性循環(huán)。因此，我們要盡快建立適應市場經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制和盡快形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業(yè)服務收費標準，在提高服務質(zhì)量的前提下，逐步扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)長期虧損的局面，確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。進一步加大對物業(yè)管理行