【正文】 國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《上海市居住物業(yè)管理條例》，在物業(yè)管理方面做了大量的工作，特別是圍繞居民反映突出的問題，采取一系列措施，取得了一定的成效。區(qū)房地局去年專門組建了一支物業(yè)管理行風巡查隊伍，先后巡查了150個居住小區(qū)，對物業(yè)管理規(guī)范服務(wù)情況進行巡查，同時聘請了行風監(jiān)督員，加強自查，做到及時發(fā)現(xiàn)問題，及時落實整改。按照“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則，進一步明確鎮(zhèn)政府在物業(yè)管理工作中的職責，建立協(xié)調(diào)、監(jiān)督、考核的長效管理機制。區(qū)房地局和房地所通過巡查、抽查、投訴信訪件的處理等形式，加強了對小區(qū)經(jīng)理的日常管理和考核。不斷加大對行業(yè)監(jiān)管力度。去年，全區(qū)應(yīng)急維修中心共收到居民應(yīng)急報修3167件，有效處理3167件，完成率達到100％。三是加大商品住宅維修資金歸集和信息管理力度。進一步加強物業(yè)管理法制建設(shè)。加強對舊小區(qū)的綜合整治改造。老百姓反映問題的焦點主要集中在三個方面：一是維修不及時，二是服務(wù)不到位，三是收費不規(guī)范。鎮(zhèn)政府、社區(qū)在這方面的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮。為了盡快解決居民的居住困難，采取多種途徑、多種形式建造了大量的多層居民住宅。這類住宅建造至今已有1020年左右，絕大部分都處在無人管理狀況，房屋多年失修，小區(qū)臟、亂、差，居住在這些房屋的居民意見、矛盾很大，不斷有人向有關(guān)部門反映、投訴，信訪投訴經(jīng)常不斷，不安定、不安全的因素較為突出。2001年1月后所建的商品房，到2003年底，已歸集維修基金9951萬元，占應(yīng)歸集數(shù)10727萬元的93%。這些小區(qū)有的找不到開發(fā)商，找到開發(fā)商的也是兩手一攤，手中沒錢。去年，房地部門組織物業(yè)企業(yè)召開了兩次研討會，研討解決收費難的問題，雖形成了一定思路，采取了一定的措施，但收效不高。五、關(guān)于加強我區(qū)物業(yè)管理工作的建議：物業(yè)管理的最終目標是向社會化、市場化、專業(yè)化的方向發(fā)展，要做到“嚴格管理、科學(xué)管理、長效管理”。要分析現(xiàn)狀，研究對策，各方合作，加強管理，扎實推進行風建設(shè)，逐步走市場化、專業(yè)化、社會化的道路，真正提高物業(yè)管理整體水平。要進一步理順管理體制。各房地所要積極主動地履行區(qū)房地局賦予的管理職能，積極參加由鎮(zhèn)政府社區(qū)組織召開的居住物業(yè)管理聯(lián)席會議，研究落實各項措施，及時協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的突出問題，將物業(yè)管理落到實處；要與居委會密切合作，加大對業(yè)委會的組建、換屆和日常管理工作的指導(dǎo)，進一步規(guī)范業(yè)委會的運作，提高業(yè)委會自治管理的水平。具體地講，居委會應(yīng)發(fā)揮綜合協(xié)調(diào)的作用，代表政府參與業(yè)主大會的籌建和換屆工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)的行為，牽頭召開小區(qū)聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決小區(qū)出現(xiàn) 的各類矛盾和問題。區(qū)房地局要加強對物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，進行不定期巡查，強化日常管理，不斷規(guī)范其行為，對維修不及時、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì)，確保整個物業(yè)管理工作水平的不斷提高。雖然近幾年主觀上考慮應(yīng)抓緊把基礎(chǔ)工作做上去，也做了一些工作，如制訂規(guī)范性文件，明確房地所職責等等，但由于經(jīng)常應(yīng)付處理物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的具體矛盾和問題，我區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作還不能適應(yīng)整個管理和服務(wù)的需要，不能適應(yīng)提高物業(yè)管理整體水平的需要。物業(yè)管理靠單一的管理模式是遠遠不能適應(yīng)需要的。對業(yè)委會成立不起來的，可由居委會代理辦理上述選聘、委托事項，努力解決居民的實際困難。因此只能在各級地方政府的牽頭下，根據(jù)不同情況，逐個小區(qū)、逐幢房屋進行分析、研究，采取多種途徑、多種形式、多種方法、解決居住在這些房屋中居民的實際困難，提高和改善老小區(qū)的居住環(huán)境，確保整個社會的安定。各有關(guān)部門和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng)，各自建立好自己的管理系統(tǒng)，為提高服務(wù)水平打下一個良好的基礎(chǔ)，為各級領(lǐng)導(dǎo)作決策提供依據(jù)。（1）規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。維修人員做到約時不誤、便民利民、工完料清、住戶簽收。(2)進一步落實小區(qū)告示制度。小區(qū)經(jīng)理可累計綜合考分，在一年內(nèi)累計考分不合格的，房地局注銷其小區(qū)經(jīng)理崗位資格證書。房地局物業(yè)科負責抽查。征求意見要有記錄，交給各鎮(zhèn)房地所備查。按照區(qū)人大常委會**年工作安排，區(qū)人大城環(huán)委牽頭成立了專題調(diào)研組，先后深入?yún)^(qū)國土房管局、東城街道辦事處等單位，長坡社區(qū)、玉泉社區(qū)部分還建房以及美麗澤京、世紀陽光等重點小區(qū)，通過聽取匯報、查閱資料、實地走訪、座談交流等形式深入了解我區(qū)物業(yè)管理工作情況，廣泛收集了各方面對物業(yè)管理情況的建議和意見，調(diào)研組還到渝北區(qū)人和街道進行了考察學(xué)習(xí)。目前，我區(qū)小區(qū)物業(yè)管理主要有三種管理模式：一是專業(yè)化物業(yè)管理。近年來，區(qū)政府及相關(guān)部門以貫徹落實《**市物業(yè)管理條例》為抓手，主要做了以下幾方面工作：（一）完善體制機制，理清職責形成了工作合力在貫徹實施好國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《**市物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，**年，區(qū)政府制定了關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的意見，按照“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則，建立了區(qū)、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）三級物業(yè)管理體系，健全了以房地產(chǎn)行政主管部門牽頭，相關(guān)職能部門密切配合，各街道辦事處（鎮(zhèn)政府）屬地管理，社區(qū)居（村）民委會具體抓落實的工作方式，按照職責分工，形成上下聯(lián)動、齊抓共管的工作機制。二是通過各種媒體宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策。通過培訓(xùn)不斷提升了物業(yè)管理和服務(wù)人員思想道德素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理水平，有效推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)向精細化、高品質(zhì)方向發(fā)展。二是扎實開展小區(qū)矛盾糾紛化解工作。物業(yè)主管部門通過部分業(yè)主投訴、職能部門和鎮(zhèn)街反饋、社區(qū)和業(yè)主委員會反映，以及日常檢查工作中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在的問題，在調(diào)查核實的基礎(chǔ)上，主管部門及時約談物業(yè)企業(yè)負責人，要求其認真履行物業(yè)服務(wù)合同，并督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)限時整改。通過分析歸類，主要集中在以下幾方面：（一）建設(shè)遺留問題多。質(zhì)保過期后，只能使用業(yè)主繳納的物業(yè)專項維修資金進行維修，業(yè)主或業(yè)委會意見大。（二）物管企業(yè)服務(wù)質(zhì)量差。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平不高。不少物業(yè)企業(yè)對公共收益的收入、使用、管理有待規(guī)范，不能按有關(guān)規(guī)定對小區(qū)公共收益的收支情況進行公示，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成不甚了解，對公共收益的使用及去向存疑，引發(fā)矛盾糾紛。還有個別業(yè)主別有用心挑撥鬧事，甚至收受其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)好處，挑撥唆使不明真相的業(yè)主聚集鬧事，無故拖欠物管費，以求達到更替物業(yè)服務(wù)企業(yè)的目的，嚴重擾亂小區(qū)和諧穩(wěn)定環(huán)境。由于業(yè)主委會成員素質(zhì)參差不齊、對自身權(quán)利和義務(wù)認識不清，鎮(zhèn)街、社區(qū)對其監(jiān)管缺乏有效手段，業(yè)委會不作為、亂作為的問題時有發(fā)生。如，六順花園宜家物業(yè)公司反映業(yè)委會在選聘物業(yè)企業(yè)時弄虛作假，造成新企業(yè)進不去，老企業(yè)退不出的混亂局面。二是屬地鎮(zhèn)街和社區(qū)管理缺少有效抓手。出現(xiàn)物業(yè)糾紛后，所在街道辦事處、居委會才會出面協(xié)調(diào)，這種“亡羊補牢”式的事后調(diào)解，未起到應(yīng)有的作用。全社會都應(yīng)加大對物業(yè)管理工作的重視和支持，推進物業(yè)管理工作的不斷規(guī)范和完善。街鎮(zhèn)要按照新物管條例的要求，扮演好五個角色：政策法規(guī)宣傳者、居民自治指導(dǎo)者、矛盾糾紛協(xié)調(diào)者、法規(guī)執(zhí)行監(jiān)督者、特殊情況下業(yè)委會部分職能代行者。（二）加大小區(qū)建設(shè)審查力度。要加強物業(yè)管理監(jiān)管隊伍建設(shè)，配齊配強區(qū)物業(yè)管理科工作人員，并加強對其法律法規(guī)、崗位職責和業(yè)務(wù)素質(zhì)等方面的宣傳培訓(xùn)，提升其監(jiān)管能力。（四）引導(dǎo)業(yè)委會發(fā)揮好職能作用。二是主管部門和鎮(zhèn)街要加強對業(yè)委會的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。（五）進一步完善物業(yè)管理機制。進一步明確鎮(zhèn)街、各監(jiān)管部門職責，更好地推動問題解決?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：一、物業(yè)管理工作現(xiàn)狀近幾年，園區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，與此相伴，物業(yè)管理工作也取得相當大的成就。（二）物業(yè)管理服務(wù)意識顯著提升。（三）服務(wù)內(nèi)容豐富水平提高。一是建立巡查制度，對重點部位夜間堅持蹲守、巡查相結(jié)合，有效遏制偷盜等現(xiàn)象；二是加強高層小區(qū)電梯的日常使用和養(yǎng)護管理，編制困人救護、突然停電等突發(fā)事件應(yīng)急措施預(yù)案，確保廣大業(yè)主安全正常使用電梯。綠地、朗詩為近年來新建的小區(qū)，隨著大量業(yè)主的入住，周邊商貿(mào)、餐飲開始繁忙起來，隨之而來的投訴事件與日俱增，主要表現(xiàn)為餐飲店煙道距離住宅過近，且未安裝油煙凈化處理設(shè)施。一是深入一線，深入群眾，傾聽業(yè)主呼聲，集中民智民意，及時解決業(yè)主的所想、所思、所盼，為后續(xù)物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。超前規(guī)劃，科學(xué)合理確定小區(qū)新能源設(shè)施配建標準，依據(jù)社會發(fā)展趨勢結(jié)合小區(qū)實際情況，充分考慮新能源設(shè)施配備數(shù)量，滿足群眾切實所需。一是要加強物業(yè)管理從業(yè)人員學(xué)習(xí)培訓(xùn)，認真學(xué)習(xí)相關(guān)物業(yè)管理條例，增加知識本領(lǐng)，提升綜合素質(zhì)，改進工作方法；二是物業(yè)管理部門要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，督促提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平，構(gòu)建和諧的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系。（一）物業(yè)管理事業(yè)快速發(fā)展，覆蓋面不斷擴大。一是針對物業(yè)行業(yè)突出問題開展了集中排查專項行動，制定整改措施，督促整改落實。制定了威海市物業(yè)行業(yè)文明服務(wù)明星、文明示范項目、文明創(chuàng)建標兵企業(yè)評分標準，組織物業(yè)企業(yè)積極參與全省物業(yè)行業(yè)文明創(chuàng)建活動，目前全市共有20名服務(wù)明星、6個示范項目、6家標兵企業(yè)通過了初審。同時，積極推行各區(qū)交叉考核，考核結(jié)果列入各區(qū)考核成績，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目評優(yōu)、招投標、信用等級評定等掛鉤。**年7月，我市開始歸集住宅專項維修資金，有關(guān)部門密切配合，層層把關(guān)，突出預(yù)售合同備案、綜合驗收、不動產(chǎn)登記等重點環(huán)節(jié)，加大維修資金收繳力度，提高收繳率。（五）開展智慧物業(yè)管理試點，拓展增值服務(wù)。乳山市把物業(yè)管理與社區(qū)綜合管理相結(jié)合，組建了智慧社區(qū)平臺，實現(xiàn)物業(yè)主管部門、社區(qū)管理部門和業(yè)主三方信息互動、信息共享，業(yè)主可以通過app平臺進行交費、投票、反映問題、預(yù)約家政維修服務(wù)等操作，方便快捷，深受歡迎。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的主要原因有兩個，一是物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和水平不高。最終形成物業(yè)服務(wù)水平低、業(yè)主不滿意、業(yè)主不交費的惡性循環(huán)。目前我市規(guī)劃部門確定的車位配建標準最高為每100平方米1個車位，在第二輛甚至是第三輛汽車已經(jīng)開始大量進入市民家庭的時代，已經(jīng)不能滿足廣大業(yè)主的停車需求?？傮w看，業(yè)委會組建比例低，不能依法履職、依法維權(quán)，是目前制約物業(yè)管理水平提升的短板。房改房維修資金由于資金數(shù)額少，申請程序較為復(fù)雜，維修支出也不多。（六）小區(qū)內(nèi)違法建設(shè)屢禁不止，占用公共綠地現(xiàn)象時有發(fā)生。為此，提出以下幾點建議：（一）制定新的物業(yè)管理條例實施辦法，建立健全配套的法規(guī)體系。（二）采取多種舉措，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。構(gòu)建和諧的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系，提高業(yè)主交費的主動性；建立對惡意拖欠物業(yè)費案件快速審判的綠色通道，對一些惡意拖欠物業(yè)費的行為，依法快速處理。加強管理，依法糾正改變車庫和車位使用功能的行為。（四）加強業(yè)主委員會組織建設(shè)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用。進一步理順居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，推進溝通合作，提升社區(qū)物業(yè)管理水平。（六）創(chuàng)新維修資金使用方式，出臺相關(guān)辦法。(七）加大小區(qū)執(zhí)法力度，清理違法建設(shè)、破壞公共綠地等行為。（八）支持智慧物業(yè)建設(shè)，開展互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)。通過聽取相關(guān)部門匯報，深入到居民小區(qū)實地查看，與社區(qū)居民及物業(yè)企業(yè)負責人座談等形式，詳細了解了我旗物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀及存在的問題，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：一、物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀目前，全旗居民小區(qū)有84個,7個居民小區(qū)成立了業(yè)主委員會，有40個居民小區(qū)聘請物業(yè)企業(yè)管理，3個小區(qū)為開發(fā)商代管，有7家物業(yè)公司，有物業(yè)辦公室的小區(qū)12個，其中開發(fā)商提供的物業(yè)辦公用房9個，老舊小區(qū)改造的物業(yè)辦公用房3個。在旗委、政府的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過有關(guān)部門不懈努力，小區(qū)物業(yè)發(fā)展步伐、管理體系逐步加快，在完善小區(qū)治理、優(yōu)化人居環(huán)境、提升城市品味中發(fā)揮了作用。社區(qū)居民委員會、住建、城管等單位管理職能不具體、不明確,協(xié)調(diào)溝通渠道不暢通，沒有形成小區(qū)治理的合力。一些小區(qū)公共設(shè)施維修不及時，小區(qū)房屋漏水、設(shè)施壞損并在保修期內(nèi)的存在開發(fā)商推諉扯皮行為。另一方面全旗居民小區(qū)整體規(guī)劃水平低，開發(fā)商為自己的利益，這兩棟、那三棟的形不成居民小區(qū)整體規(guī)模效應(yīng)。小區(qū)業(yè)主對業(yè)主委員會組織不了解，認識不到位；有的小區(qū)即使成立了業(yè)主委員會，但業(yè)主委員會成員缺少敬業(yè)精神、跟蹤服務(wù)不到位，沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，更無法實現(xiàn)真正意義上的自治管理。對老舊小區(qū)安防設(shè)施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運處置、環(huán)境整治、管理用房配置、雨污分流、管線序化等功能性專項改造不夠，整體工作沒有真正惠及民生。三、幾點建議（一）健全組織機構(gòu)，明確工作職責。推廣社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)互為一體、各司其職、互相促進的“三位一體”工作，配齊物業(yè)管理專職人員，確保有人干事，有人管事。（二）多方參與，推進業(yè)主委員會建設(shè)。三是業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮應(yīng)有的作用，團結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守各項管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費用，自覺支持物業(yè)管理工作。二是無論是舊城改造還是新建小區(qū)，要留有物業(yè)用房。四是科學(xué)管理專項維修資金。二是嚴格加強物業(yè)企業(yè)招聘管理，推進物業(yè)市場公開招標、競爭競聘。對于后期物業(yè)收費，遵循市場調(diào)節(jié)價，并加強物業(yè)費市場化的宣傳和指導(dǎo)，督促物業(yè)企業(yè)全面公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收支明細，讓收費和服務(wù)公開透明、陽光運作，方便業(yè)主監(jiān)督，贏得群眾認可支持。依據(jù)建設(shè)部139號令《城市建筑垃圾管理規(guī)定》，建議盡快對已造成污染的建筑及生活垃圾進行清運處,同時在拆遷施工工地周圍設(shè)置圍擋及必要的標語警示，避免再次出現(xiàn)生活垃圾與建筑垃圾混放現(xiàn)象。一是，加強物業(yè)政策宣傳，制定行業(yè)發(fā)展規(guī)章,積極引導(dǎo)業(yè)主自我教育、自我管理。繼續(xù)抓好小區(qū)供熱、供水等民生工作，切實解決好日常的民生需求，不斷增強居民的滿意度和歸屬感，推進社會管理創(chuàng)新，推動美麗幸福**建設(shè)。根據(jù)市委主要領(lǐng)導(dǎo)的安排,**年1月下旬,市人大常委會熊彬、吳明亮二位副主任及市人大法制委的同志，就我市物業(yè)管理情況進行了調(diào)研，并與市房管局分別召集十幾個相關(guān)部門和部分街道、社區(qū)、物業(yè)管理公司、房產(chǎn)開發(fā)商及業(yè)主住戶進行了座談。二、我市對物業(yè)行業(yè)進行管理的主要做法（一）開展行業(yè)指導(dǎo)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。為進一步提高物業(yè)服務(wù)整體水平，規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)行為，重點組織對我市住宅小區(qū)定期進行檢査考評。**年，對中泰盛景等多個小區(qū)進行了承接查驗，防止開發(fā)建設(shè)單位的遺留問題引發(fā)矛盾糾紛。遇到重大信訪問題或群體事件，會同相關(guān)職能部門、街道、社區(qū)共同調(diào)處，力求妥善解決。小區(qū)物業(yè)管理未能納入社區(qū)建設(shè)。產(chǎn)權(quán)不清晰引發(fā)的管理難問題