【正文】 在合同中應(yīng)該明確完備地載明轉(zhuǎn)讓土地的位置、面積、原出讓合同設(shè)定的用途，是否已進行基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)，以及建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉(zhuǎn)讓價金的確定有關(guān)聯(lián)的地上定著物如水渠、路橋和附著物如樹、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫明應(yīng)注意出讓土地的價格不得低于當?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價否則合同無效。在轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)對轉(zhuǎn)讓登記的時間加以約定，并明確合同各方有提交登記資料、積極配合登記的義務(wù)，應(yīng)對出讓方式加以明確規(guī)定。應(yīng)盡量規(guī)定價金的支付與轉(zhuǎn)讓登記同時進行。（二）建筑工程承包合同 設(shè)我方為發(fā)包方。審查承包方的資質(zhì)。除應(yīng)審查承包方的資質(zhì)情況、施工能力、社會信譽、財務(wù)情況外，還應(yīng)該審查承包方是否具備法人資格，因為這涉及到工程事故責任的分擔等問題。同時還應(yīng)注意承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同。合同中應(yīng)對下列問題進行明確的規(guī)定：雙方一般責任、施工組織設(shè)計和工期、質(zhì)量與檢驗、合同價款及支付方式、材料供應(yīng)、設(shè)計變更、竣工與結(jié)算等。下列問題的規(guī)定尤其應(yīng)重視：1)明確規(guī)定合同價款及其計算方式2）保修期的長短，同時應(yīng)規(guī)定支付工程款是留一部分作為保修款，至保修期滿后再支付。3）工程交付的標準。4）材料設(shè)備供應(yīng)的具體內(nèi)容、品種、規(guī)格、數(shù)量、單價、質(zhì)量等級、提供的時間和地點應(yīng)該具體而且明確。同時應(yīng)約定供應(yīng)方承擔的具體責任。還應(yīng)約定供應(yīng)材料和設(shè)備的結(jié)算方法應(yīng)對是否允許分包進行規(guī)定，如允許，則應(yīng)盡量規(guī)定承包方分包的，分包方須通過發(fā)包方的審核。同時禁止分包單位再分包。應(yīng)對工程的質(zhì)量等級進行明確規(guī)定。應(yīng)規(guī)定：“施工方在竣工后應(yīng)該在交房同時提交施工技術(shù)資料，否則，應(yīng)承擔違約責任，向發(fā)包方繳納工程總價款的百分之五的違約金”以免承包方在竣工后不按時把施工過程中的一些技術(shù)資料交給發(fā)包方，致使發(fā)包方不能申請房屋產(chǎn)權(quán)證書，造成損失。（三）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同前期審查應(yīng)著重審查以下幾方面內(nèi)容：1）合作方的資質(zhì)、信譽等；2）以土地使用權(quán)合作方的土地使用性質(zhì)3)合作方是否取得了項目開發(fā)所需的審批文件合同條款中應(yīng)注意以下幾方面的內(nèi)容：1）應(yīng)明確合作方式，是成立項目公司進行開發(fā)，還是不成立項目公司進行開發(fā)，如不成立項目公司，是各方聯(lián)名開發(fā)，還是有一方或數(shù)方隱名參與開發(fā)。如成立項目公司，不論是否中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)，均需對其公司的組織形式、主要機構(gòu)如股東會董事會、經(jīng)營管理人員及其運作機制進行約定；2）成立項目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應(yīng)的責任；3）以土地使用權(quán)入股組成項目公司的，土地使用權(quán)須作評估；4）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨立承擔權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；5）合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費用的承擔方式和責任人；6）一個地塊上合作開發(fā)涉及幾個性質(zhì)不同的項目，應(yīng)分別立項、分別進行審批并辦理不同的證照； 7）合作開發(fā)各方的投資回報的方式，應(yīng)按是否以開發(fā)項目的房屋為標的分別規(guī)定權(quán)利義務(wù)，投資回報約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體辦法；投資回報約定分配利潤的，應(yīng)約定利潤的計算以及分配方式；8）在當事人訂立的合作開發(fā)合同中，只有合作各方共享利潤、共擔風險，才能認定為合法有效的合作合同，除此之外，均不視為合法有效的合作行為； 9）合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時的政府批準手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔及面積分配方式；10）合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法。11）應(yīng)付項目的工期進行明確的規(guī)定。12）應(yīng)對合作各方在合作中的職責進行明確約定。（四）房屋拆遷安置補償合同前期審查主要有兩方面1)審查拆遷房屋是否符合安置補償條件。違章建筑不受法律保護，不能享受拆遷補償安置待遇。2）審查簽約人是否為拆遷房屋的所有人，是否具備相應(yīng)的民事能力。合同條款中明確規(guī)定以下幾方面的內(nèi)容1）被拆遷房屋的基本情況。包括房屋土地使用權(quán)取得方式，房屋產(chǎn)權(quán)證號碼，房屋的結(jié)構(gòu)、面積、地點、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結(jié)構(gòu)等。有附屬用房、地下室、附著物的都應(yīng)列明。同時對房屋內(nèi)用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設(shè)施需動遷的，也要在基本情況中注明。2）被拆遷房屋的評估情況。不管是貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，為防止拆遷過程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應(yīng)請具備資質(zhì)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、成新、層次、建筑面積等基本因素結(jié)合行業(yè)規(guī)定進行評估的情況。3）拆遷補償安置方式。要根據(jù)被拆遷人的意愿確定拆遷補償安置方式。非被拆遷人真實意思表示的，法律不能認可。如果是實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，還應(yīng)根據(jù)實際情況標明安置用房建筑面積、地點、層次、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、交付時間等。4）搬遷期限，過渡方式，過渡用房地點、面積，搬遷補助費，拆遷補償費用支付辦法等。5）違約責任。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉(zhuǎn)房過渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責任及爭議解決辦法。（五）房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同；前期工作如果我方為出讓方，則應(yīng)該做以下工作１）辦理項目土地使用權(quán)為劃撥取得的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)； ２）辦理項目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)；３）辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理； ４）辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設(shè)管理部門辦理；５）辦理其他根據(jù)有關(guān)政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。如果我方為受讓方，應(yīng)審查以下內(nèi)容1）轉(zhuǎn)讓方是否已取得項目所在地塊的建設(shè)用地批準證書或房地產(chǎn)權(quán)證； 2）轉(zhuǎn)讓方是否持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；3）項目土地使用權(quán)為出讓取得的，房屋建設(shè)應(yīng)達到開發(fā)投資額的百分之二十五以上；4）轉(zhuǎn)讓人是否是項目所有人。合同中所應(yīng)注意的事項1）轉(zhuǎn)讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規(guī)劃批文等； 2）項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；3）已成立項目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)； 4）成立項目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序；5）未成立項目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應(yīng)按項目土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批準手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意； 6）轉(zhuǎn)讓的項目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時尚未付清出讓金的，應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體責任人及有關(guān)費用，包括尚未付清的費用的承擔方式；7）項目轉(zhuǎn)讓時，項目未按出讓合同約定的期限和條件進行開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)約定補辦政府主管部門認可手續(xù)及具體責任人；8）項目轉(zhuǎn)讓時，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除；9）房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓前已實行預(yù)（銷）售的，應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責任的處理方法；10）以轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)約定：項目公司概況、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認定，需出示原公司股東會決議并辦理工商變更登記手續(xù)等。（六）建設(shè)工程物資采購合同；審查對方資質(zhì)。雖然采購合同可以采用口頭形式，但在實踐中必須盡量采取書面形式，以免以后發(fā)生爭議。合同條款注意事項1）注意合同的格式，在采購合同中，大多是供方提供的格式合同，合同的條款都是固定的，這對供方是比較有利的，如果我們作為需方來簽訂此類格式合同，要注意對方提供的合同中有沒有免除或限制供方責任的條款，如果有，一定要求其說明清楚，盡量遵循公平原則協(xié)商確定雙方的權(quán)利與義務(wù)，以免產(chǎn)生被動局面。2）對于采購物資的品牌、型號、等級、單價、數(shù)量等都要詳細明確地規(guī)定，在標注產(chǎn)品的數(shù)量時，最好將產(chǎn)品的平米數(shù)和片數(shù)都標注清楚，方便驗貨時核對產(chǎn)品的數(shù)量。3）應(yīng)對交貨期限、交貨方式、交貨地點加以明確規(guī)定。盡量規(guī)定由銷售方送貨，將運輸過程中的風險留給供貨方。4）應(yīng)規(guī)定定金條款。待貨物交付后再付全款。5）明確違約責任。對采購物資的品牌、型號、等級、交貨地點、交貨期限、交貨方式的變動造成違約責任予以明確規(guī)定。（七）房地產(chǎn)銷售代理合同； 設(shè)我方為開發(fā)商。前期審查。除了審查對方的信譽外，還應(yīng)注意，我國《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介窕瓜凵唐販康模芡謝褂Φ筆且婪ㄉ枇⒉⑷〉霉ど逃抵湊盞姆康夭薪櫸窕埂?/span在合同條款中，應(yīng)注意以下幾方面 1）明確委托銷售房產(chǎn)的位置、類型、面積。2）應(yīng)對房地產(chǎn)銷售代理方式予以明確規(guī)定，寫明是一般代理、獨家代理還是包銷。3）明確代理銷售的期限以及銷售任務(wù)，即要寫明在多長時間內(nèi)銷售多少數(shù)額的房產(chǎn)。4）對代理銷售方在銷售期間所產(chǎn)生費用的負擔應(yīng)明確規(guī)定。5）應(yīng)明確規(guī)定傭金的支付方式和時間。6）除在代理合同里設(shè)獎勵條款外還應(yīng)設(shè)定懲罰條款，使代理商更加明確自已的責任。7）應(yīng)明確規(guī)定代理銷售方的廣告宣傳必須真實，我方有權(quán)對代理銷售方的廣告進行審查，并具體規(guī)定違約發(fā)布廣告應(yīng)承擔的責任。（八）商品房預(yù)（銷）售合同；前期審查應(yīng)著重審查購買方的支付能力，對于某些特殊單位還應(yīng)審查其是否具有購房資格。同時我方應(yīng)取得國有土地使用證和預(yù)（銷）售商品房許可證，以免預(yù)（銷）售合同被宣布無效。在合同條款中應(yīng)注意以下方面。1）應(yīng)詳細規(guī)定預(yù)（銷）售房的位置、土地使用年限。2）規(guī)定預(yù)（銷）售房的面積時，應(yīng)詳細說明建筑面積、土地面積、基底分攤、公用分攤等，同時應(yīng)規(guī)定相應(yīng)的誤差。3）應(yīng)該考慮我方的實際履行能力規(guī)定房產(chǎn)交付時間。同時應(yīng)規(guī)定遲延交付的免責事由。4）規(guī)定預(yù)（銷）售房的價款應(yīng)說明每平方米的單價。同時規(guī)定價款的支付方式以及支付時間。還應(yīng)規(guī)定購買方如逾期未能支付價款后利益的計算方式以及超過一定期限后我方有權(quán)出售該房產(chǎn)。5）應(yīng)要求購買方支付一定的定金，并規(guī)定違約后定金的處理方式。6）應(yīng)規(guī)定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時間以及方式。7）應(yīng)規(guī)定購買方購買后房產(chǎn)的使用性質(zhì)以及相關(guān)義務(wù)。8）應(yīng)規(guī)定購買方在未取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)前不得將房產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)讓，否則后果自負。9)房屋質(zhì)量容易產(chǎn)生糾紛,因此應(yīng)對質(zhì)量情況、保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期加以規(guī)定。10）應(yīng)對房產(chǎn)的附隨設(shè)施的使用進行規(guī)定。資料總結(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（出讓合同）1）海南省三亞市亞龍工貿(mào)（集團）公司與海南遼經(jīng)貿(mào)實業(yè)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛上訴案——受讓方失誤原因：所簽聯(lián)合開發(fā)合同實質(zhì)上是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，且出讓方簽署合同時并未取得土地使用權(quán)。2）中國寶安集團股份有限公司與廣東深圳鹽田港集團有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案——受讓方失誤原因：約定出讓土地位置不明確。3）《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同研究》 a土地使用權(quán)及地上物之基本狀況轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)載明土地所在方位、四至、面積，原出讓合同設(shè)定的用途，是否已進行基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)，以及建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉(zhuǎn)讓價金的確定有關(guān)聯(lián)的地上定著物如水渠、路橋和附著物如樹、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫明。b房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。如轉(zhuǎn)讓人在地上設(shè)有抵押權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時主債務(wù)未受清償，因設(shè)定抵押權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系則隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人。轉(zhuǎn)讓人未及時繳納的與土地使用權(quán)和地上物有關(guān)的稅、費，轉(zhuǎn)讓后應(yīng)由受讓人相應(yīng)承擔。轉(zhuǎn)讓人原以土地使用權(quán)或地上權(quán)與第三人建立租賃關(guān)系的，轉(zhuǎn)讓后的受讓人則應(yīng)與第三人繼續(xù)履行租賃合同，等等。c如轉(zhuǎn)讓人在地上設(shè)有抵押權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時主債務(wù)未受清償，因設(shè)定抵押權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系則隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人。轉(zhuǎn)讓人未及時繳納的與土地使用權(quán)和地上物有關(guān)的稅、費，轉(zhuǎn)讓后應(yīng)由受讓人相應(yīng)承擔。轉(zhuǎn)讓人原以土地使用權(quán)或地上權(quán)與第三人建立租賃關(guān)系的，轉(zhuǎn)讓后的受讓人則應(yīng)與第三人繼續(xù)履行租賃合同，等等。d在轉(zhuǎn)讓合同中對轉(zhuǎn)讓登記加以約定，并明確合同各方有提交登記資料、積極配合登記的義務(wù)，甚為重要e但新《合同法》確立了債隨地走和優(yōu)先受償?shù)脑瓌t，如果用地人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時隱瞞有關(guān)工程款支付的事實，就為承包方向土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的買受人主張權(quán)利提供了可能性。調(diào)查建設(shè)工程合同的履行情況就會是受讓人防范風險的必要手段。f在進行不動產(chǎn)交易前，先請律師對有關(guān)產(chǎn)權(quán)狀況進行全面調(diào)查，并提供法律意見g我國現(xiàn)有的信用體系無法使轉(zhuǎn)讓人準確判斷受讓人的支付能力，故所有轉(zhuǎn)讓行為都具有潛在支付風險。由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同又屬于不動產(chǎn)物權(quán)合同，土地使用權(quán)一經(jīng)轉(zhuǎn)讓登記，即使轉(zhuǎn)讓款尚未付訖，受讓人仍可享有不動產(chǎn)物權(quán)，轉(zhuǎn)讓人只能向受讓人主張債權(quán)，因此，何時進行轉(zhuǎn)讓登記成為控制風險的關(guān)鍵。4）《土地出讓合同糾紛的主要表現(xiàn)形式》a按照法律規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同的出讓方主體只能是市、縣人民政府土地管理部門，如果在2005年8月1日以后仍以各類開發(fā)區(qū)管理委員會的名義簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，就應(yīng)當被認定為無效。b經(jīng)市、縣人民政府同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時當?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價的，則該價格條款可被認定無效c因土地使用權(quán)出讓方式選擇引發(fā)的糾紛c比如在實踐中經(jīng)常發(fā)生的將未辦妥土地征用或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的集體土地非法無效。比如在實踐中經(jīng)常發(fā)生的將未辦妥土地征用或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的集體土地非法出讓，其土地使用權(quán)出讓合同，就會因為出讓標的不符合法律規(guī)定而被認定無效建筑工程承包合同；1）北京興隆公園有限公司與原中國人民解放軍總后工程總隊等建筑工程承包合同糾紛上訴案——糾紛原因：雙方約定的工程造價不明確、對質(zhì)量鑒定單位未約定。2）云南省第五建筑工程公司訴昆明鴻城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛案——糾紛原因：保修期滿后未以約定支付保修金。3）甘肅省敦煌國際大酒店有限公司與中國建筑西北設(shè)計研究院、甘肅省第四建筑工程公司等施欠工程款、工程質(zhì)量糾紛案——糾紛原因：a、工程結(jié)算方式規(guī)定不清；b、工程質(zhì)量不合格；4）太平洋俱樂部有限公司與江蘇南通市第七建筑安裝工程有限公司建筑施工承包合同糾紛上訴案——糾紛原因：a、訂