【正文】 本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和非業(yè)主的使用人。第八條涿州基地管理處管理和服務區(qū)域內的業(yè)主是指東方地球物理公司和小區(qū)居住房屋所有權人。第九條業(yè)主委員會是指在公共事業(yè)部指導下由居民委員會推薦，由業(yè)主代表選舉產生的業(yè)主自治組織。第十條公共事業(yè)部是東方地球物理公司非居住房屋 產權人代表，依據東方地球物理公司的授權，行使下列權力：（一）代表東方地球物理公司與涿州基地管理處簽訂小區(qū)物業(yè)管理合同。（二）組織、指導、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)的接管驗收；（三）決定專項維修項目、資金使用，并監(jiān)督實施；（四）指導、監(jiān)督、檢查住宅小區(qū)物業(yè)管理工作；（五）批準成立物業(yè)管理機構；（六）批準成立業(yè)主委員會組織；（七）其它。第十一條公共事業(yè)部作為業(yè)主代表，依據東方地球物理公司的規(guī)定，履行下列義務：（一）協(xié)調有關單位和業(yè)主支付物業(yè)管理費用；（二）籌措專項維修項目資金；（三）協(xié)調住宅小區(qū)內物業(yè)管理單位與業(yè)主及其他有關管理單位之間的關系；（四）提供物業(yè)管理用房；（五）其它。第十二條業(yè)主委員會的職權：（一）代表居住房屋業(yè)主監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權益；（二）召集業(yè)主委員會及業(yè)主代表會議，聽取物業(yè)管理單位的匯報；（三）審議物業(yè)管理單位制訂的維修管理計劃，并4 監(jiān)督其執(zhí)行，審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的重大措施；（四）監(jiān)督住宅共用部位維修基金的使用；（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務合同；（六）監(jiān)督業(yè)主履行業(yè)主公約的情況；（七）其它。第十三條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：（一）提議召開業(yè)主代表會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；（二）提出制定和修改業(yè)主公約的建議；（三）監(jiān)督物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務合同；（四）對住宅共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；（五）監(jiān)督住宅共用部位、共用設施設備維修資金（以下簡稱住宅維修資金）的管理和使用；（六）法律、法規(guī)的規(guī)定；（七）其它。第十四條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理單位提供的服務；（二）遵守業(yè)主公約；（三）遵守物業(yè)管理區(qū)域內房屋共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（四）執(zhí)行業(yè)主委員會做出的決定；（五）按照國家有關規(guī)定交納住宅維修資金；（六）按時交納物業(yè)服務費用；（七）配合物業(yè)管理單位對公共設施設備的維修養(yǎng)護；（八）法律、法規(guī)的規(guī)定；（九）其它。第三章管理機構與職責第十五條涿州基地管理處受公共事業(yè)部委托負責東方地球物理公司涿州基地住宅小區(qū)的物業(yè)管理和服務工作，在各小區(qū)分別設立物業(yè)管理機構。第十六條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代表涿州基地管理處實施物業(yè)管理，職責如下：（一）負責物業(yè)的接管驗收；（二）依據物業(yè)委托管理合同對住宅小區(qū)實施管理；（三）依據東方地球物理公司物業(yè)管理收費標準收取物業(yè)管理費；（四）與業(yè)主委員會共同制定小區(qū)公共管理制度；（五）協(xié)助業(yè)主委員會制（修）訂《業(yè)主公約》；（六）依據服務項目需求與專業(yè)化中心簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)項目內部服務協(xié)議》，并對服務質量進行監(jiān)督；（七）接受業(yè)主委員會及業(yè)主的監(jiān)督；重大的管理措施經業(yè)主委員會認可，涿州基地管理處批準；（八）受理業(yè)主投訴，協(xié)調駐小區(qū)內各單位在物業(yè)管理6 活動中的有關事項；（九）定期與小區(qū)內其它管理部門溝通，每季度末召集業(yè)主座談會，對業(yè)主提出的意見匯總、上報、整改、反饋；（十）接受上級及處職能部室的監(jiān)督、指導、檢查、考核。第十七條供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務項目等按《住宅小區(qū)物業(yè)項目內部服務協(xié)議》實施專業(yè)化服務。第四章 前期物業(yè)管理第十八條本辦法所稱前期物業(yè)管理是指業(yè)主入住之前，涿州基地管理處按照公共事業(yè)部要求，對物業(yè)管理的前期策劃、交接驗收、業(yè)主入住等事項進行的物業(yè)管理活動。第十九條成立前期物業(yè)管理領導小組，組建承接物業(yè)管理的組織機構。第二十條在業(yè)主入住之前，起草業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理公共契約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，以及業(yè)主的共同利益、應履行的義務、違反公約應承擔的責任等事項做出具體約定。第二十一條在業(yè)主入住時與業(yè)主簽訂業(yè)主臨時公約，并予以說明。第二十二條在業(yè)主入住時與其簽訂物業(yè)管理公共契約。第二十三條承接物業(yè)時，對新建物業(yè)及配套設施設備 進行驗收。第二十四條物業(yè)接管驗收應具備以下條件：（一）房地產開發(fā)建設工程施工完畢，并經當地政府行政主管部門竣工驗收合格（或接到公共事業(yè)部的通知）；（二）供電、供暖、供水、排水等配套設施設備經過調試達到正常使用功能；道路、綠化等公用基礎設施、單項工程全部驗收合格。第二十五條物業(yè)接管驗收時開發(fā)建設單位應提交下列文件（或下列文件清單）：（一）規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準的選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及各單項工程設計文件（圖紙復印件）等；（二）當地工程質量監(jiān)督機構提供的竣工驗收合格文件；（三）消防部門提供的消防驗收合格文件；（四）當地技術監(jiān)督部門提供的電梯驗收合格文件；（五）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（六）設施、設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（七）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（八）物業(yè)管理所必需的其它資料。（九）接收資料應滿足《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評分及細則》要求。第二十六條物業(yè)接管驗收，應當按照以下程序進行：（一）在接到接管驗收通知15日內，物業(yè)管理部組織相關部門和物業(yè)管理單位組成接管驗收小組，制訂接管驗收方案和驗收表格，培訓接管驗收人員；（二）物業(yè)管理接管驗收在公共事業(yè)部組織下進行，聽取開發(fā)建設單位有關物業(yè)的情況介紹，提出驗收意見，審閱有關資料，現場檢查驗收，填寫驗收記錄，進行資料移交，形成驗收報告；（三）在公共事業(yè)部組織下與房地產開發(fā)建設單位協(xié)商，達成協(xié)議，明確質保期內的維修事項、范圍、聯(lián)絡方式、處理原則；（四）在公共事業(yè)部主持下，辦理物業(yè)移交手續(xù)。第二十七條交接雙方的責任（一）物業(yè)接管交付使用后，如發(fā)現隱蔽性的質量隱患，報公共事業(yè)部，由公共事業(yè)部組織開發(fā)建設單位及相關設計、監(jiān)理、施工單位共同分析研究，查明原因，提出解決方案。（二）在正常使用條件下，建設單位依據建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》承擔物業(yè)的保修責任：基礎設施工程、房屋建筑的基礎工程和主體結構工程，為設計文件和合同規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏，為5年；供熱系統(tǒng)為2個采暖期；電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程保修期2年。新建房屋自驗收接管之日起開發(fā)建設單位按建筑工程保修的有關規(guī)定承擔保修責任。在驗收接管時，開發(fā)建設單位若委托物業(yè)管理單位保修的事項，經雙方達成協(xié)議，建設單位可一次性或分項、分期支付保修費用，由接管單位負責保修。保修費的標準雙方協(xié)商確定。第五章物業(yè)管理服務第二十八條涿州基地管理處與公共事業(yè)部簽訂小區(qū)物業(yè)委托服務合同。內容包括：物業(yè)管理事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等。第二十九條涿州基地管理處依據《物業(yè)管理條例》、《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》和合同約定的內容，與管理單位簽訂小區(qū)物業(yè)管理目標責任書，實施物業(yè)管理。小區(qū)物業(yè)管理目標責任書包括：設備、設施完好率、業(yè)主滿意率、投訴處理率等。第三十條小區(qū)物業(yè)管理單位可以將物業(yè)管理區(qū)域的電梯等維保業(yè)務委托給專業(yè)性服務單位；供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務等項目按住宅小區(qū)《物業(yè)項目內部服務協(xié)議》實施專業(yè)化服務。第三十一條 住宅小區(qū)物業(yè)管理單位建立健全內部管理制度和服務規(guī)范等。第三十二條根據物業(yè)服務合同的約定向業(yè)主和用戶收取物業(yè)服務費用。第三十三條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代收管轄區(qū)域內水、電、暖費用。第三十四條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位協(xié)助做好管理區(qū)域內的安全防范工作；物業(yè)管理人員不得侵害業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益。第三十五條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應建立突發(fā)事件應急預案，發(fā)生安全事故時，啟動應急預案，采取應急措施，及時向HSE部報告，做好救助工作。第三十六條物業(yè)管理部和住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人、承租人在物業(yè)管理活動中的投訴。第六章物業(yè)的使用及維修養(yǎng)護管理 第三十七條物業(yè)維修養(yǎng)護的范圍與責任（一）房屋本體自用部位及設施（以下簡稱：自用部位）的維修責任人為業(yè)主；（二）房屋本體共用部位及設施（以下簡稱：共用部位）的維修責任人為房屋本體內的全體業(yè)主；（三）房屋毗連部位及設施（以下簡稱：毗連部位）的維修責任人為毗連業(yè)主。（四）自用部位和毗連部位有危害房屋及公共安全，損害他人合法權益、妨礙住宅小區(qū)容貌及房屋外觀或其他違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的，物業(yè)管理單位督促其及時進行維修、整改，其費用由維修責任人承擔；住宅自用部位、毗連部位、共用部位及設施的維修養(yǎng)護費用，執(zhí)行《東方地球物理公司住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》；（五）住宅小區(qū)共用設施、設備和場所（地）維修責任人為涿州基地管理處。其中：日常維修項目由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位制定計劃，費用納入預算指標，從處屬單位的維修費用中支出；專項維修項目由計劃財務部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；（六）住宅小區(qū)綠地、樹木的養(yǎng)護責任人為涿州基地管理處。日常養(yǎng)護由小區(qū)物業(yè)管理單位負責組織實施，費用納入預算指標，從其物業(yè)費用中支出（委托項目依據委托合同執(zhí)行）；綠化專項項目由計劃財務部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；（七）住宅小區(qū)公共場所、環(huán)衛(wèi)設施的維修保養(yǎng)責任人為涿州基地管理處。日常維修保養(yǎng)由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負責組織實施，費用納入預算指標，從其物業(yè)費用中支出（委托項目依據委托合同執(zhí)行）；環(huán)境治理專項由計劃財12 務部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；（八）保修期內住宅小區(qū)物業(yè)的維修養(yǎng)護按《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。第三十八條房屋管理與維修養(yǎng)護（一）住宅小區(qū)主出入口設有