【正文】 內(nèi)到達現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。 （ 14）、 弱電系統(tǒng) a、樓宇對講系統(tǒng)（可視）：每周一次進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其 24 小時運行正常，對講主機選呼功能正常，且選呼后的對講（可視）功能正常，語音（圖像）清晰，對講分機開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常； b、周界報警： 24 小時設(shè)防并正常運行，不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地 圖準確地識別報警區(qū)域，收到警情時，能同時發(fā)出聲光報警信號； c、監(jiān)視系統(tǒng)：不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設(shè)備 24 小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常； d、電子巡更：根據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時間，不定期地進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其正常運行，保持巡更時間、地點、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。 （ 15）、 消防系統(tǒng) a、消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運行正常； b、消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好； c、每 天檢查火警功能、報警功能是否正常； d、每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災(zāi)探測器及時清洗或更換； e、每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查； 每月檢查一次滅火器，及時更新或充壓。 日常維修 （ 1）業(yè)主及各部門報修時，填寫《房屋維修保養(yǎng)任務(wù)單》，交給工程維修人員。 （ 2）工程部 24 小時設(shè)人值班。值班人員收到《房屋維修保養(yǎng)任務(wù)單》時，在值班日志上做好登記。 （ 3）維修人員根據(jù)維修單的緊急情況，按先后次序進行維修。 （ 4）維修單為兩聯(lián)式，存根聯(lián)和維修聯(lián)，維修人員帶上維修 聯(lián)到維修地點。 （ 5）維修人員帶好必要的工具，準時到達維修點，按質(zhì)量標準完成任務(wù)后，請報修人及有關(guān)部門在維修聯(lián)上簽字驗收。如有困難不能按期完成，向業(yè)主說明情況，如實向工程主管匯報，與報修部門協(xié)商解決辦法。 （ 6）完成任務(wù)回到值班室時，并在維修單上寫上日期、完成時間和姓名。如果用了材料、配件，也應(yīng)寫清楚。然后將維修聯(lián)交工程主管。 （ 7）維修人員如有新的維修單，則按照前述辦法準備好工具和必要的備件繼續(xù)下一輪的維修。 （ 8）若因業(yè)主有事或其它原因未能完成維修任務(wù)時，須寫明原因。 （ 9）工程主管親自或派人檢查維修結(jié) 果，如發(fā)現(xiàn)不合格時，責成有關(guān)人員返工。 （ 10）值班人員按要求繼續(xù)完成上班人員未完成的維修項目和新的報修項目。 （ 11）房屋維修及報修及時率達 99%以上，維修合格率達 99%以上。 設(shè)備常規(guī)維修保養(yǎng) （ 1）工程部主管制定設(shè)備的維修養(yǎng)護計劃。內(nèi)容包括：設(shè)備名稱，年、季、月、日維修保養(yǎng)內(nèi)容，次數(shù)和時間，主要措施。報公司批準后實施。 （ 2）主管根據(jù)要求將設(shè)備維修保養(yǎng)任務(wù)分別落實到具體維修人員，安排具體時間。 （ 3）維修人員按照計劃安排的時間、內(nèi)容和要求對所分管的設(shè)備進行正常維修保養(yǎng)工作，準備好維修工具和器材，按 照維修保養(yǎng)規(guī)程進行調(diào)試、緊固、加油，確保設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。發(fā)現(xiàn)隱患，及時排除。對電梯、增壓水泵、配電室、監(jiān)控室等要害部位的設(shè)備，不管是否有問題，均采用強制維修法，確保安全、完好。 （ 4）進行正常維修保養(yǎng)時，要填寫設(shè)備的正常維修記錄，內(nèi)容有：設(shè)備名稱、部位、維修保養(yǎng)時間、內(nèi)容、隱患排除記錄及運行情況記錄等，報工程主管。 （ 5）每次比較重要的設(shè)備維修保養(yǎng)完成后，主管要進行檢查、驗收。 （ 6）動力設(shè)備每年大修一次，包括更換軸承，檢查齒輪、葉片等。 緊急搶修 （ 1）業(yè)主或公共區(qū)域房屋發(fā)生設(shè)備損壞需要立即搶修時，由值 班客戶經(jīng)理電話通知工程值班人員。維修人員接到通知后 10 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，有客戶經(jīng)理陪同前往，在征得業(yè)主的同意下迅速搶修。任務(wù)完成后，由客戶經(jīng)理補填維修單并簽字驗收后交給維修人員帶回工程部。 （ 2）如工程部不能按原計劃在規(guī)定時間內(nèi)完成搶修任務(wù)，則應(yīng)盡快通知值班客戶經(jīng)理另作安排，不要耽誤業(yè)主。 （ 3）對重要的業(yè)主和重要部位的搶修要放在首位，要有特別的維修保養(yǎng)制度，加強日常保養(yǎng)，定期檢查。 （ 4）如果事情發(fā)生在晚上，而問題不算嚴重，不至于影響業(yè)主生活。值班客戶經(jīng)理可以根據(jù)實際情況，征得業(yè)主同意后，延至次日上午處理。 重大設(shè)備事故處理 （ 1）物業(yè)區(qū)域發(fā)生重大設(shè)備事故，根據(jù)情況現(xiàn)場人員立即切斷電源、煤氣等危險源。保護事故現(xiàn)場，并立即通知工程部。 （ 2）工程主管接到事故報告后，立即報告客服主管和保安部，并率領(lǐng)工程有關(guān)人員趕赴事故現(xiàn)場?？头鞴芰⒓磮蟾婀窘?jīng)理，并親自趕赴現(xiàn)場查看。 （ 3）經(jīng)理、客服主管、工程主管、保安部主管查看后，根據(jù)現(xiàn)場情況決定立即修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備。 （ 4）事故排除后，值班助理做詳細處理記錄，填寫事故分析報告，講事故原因、事故狀況、處理方法、預(yù)防措施報客服主管，并抄報經(jīng)理。 （ 5）如果調(diào)查發(fā)現(xiàn)是人為 事故，則由工程部提出對責任人處分意見，報經(jīng)理和人事部門批準后執(zhí)行。同事再次對有關(guān)人員進行培訓(xùn)教育，以防止類似事故再次發(fā)生。 重大活動工作安排 （ 1）公司承接重大會議、接待、聯(lián)歡活動時，服務(wù)中心根據(jù)接待方案，事先向工程部通報舉辦活動的內(nèi)容、時間、地點及其對燈光、音響、舞臺、講臺等設(shè)備安裝布置的要求。 （ 2）工程部收到通知后，工程主管及時同使用部門聯(lián)系，明確重大活動設(shè)備安裝布置的具體要求和任務(wù)，并提出安裝方案。 （ 3）重大活動正式開始前，工程主管組織技術(shù)人員按照設(shè)計方案架設(shè)電源電線，安裝音響、燈光、舞臺、講 臺、麥克風(fēng)、投影機等，安裝過程中，工程主管應(yīng)全面督導(dǎo)，并協(xié)調(diào)各班組完成和落實各項任務(wù)。 （ 4）設(shè)備安裝完成后，要進行全面調(diào)試和運行。如發(fā)現(xiàn)問題，及時調(diào)整和改裝，以保證設(shè)備與重要活動要求協(xié)調(diào)，設(shè)備運行安全。 （ 5）重大活動舉辦期間，工程部指定專業(yè)維修人員在現(xiàn)場值班，負責設(shè)備使用和調(diào)試，滿足使用部門業(yè)務(wù)活動和業(yè)主的需要。 （ 6）活動結(jié)束后，工程部會同使用部門及時撤除各種設(shè)備，清理好現(xiàn)場，恢復(fù)原狀。 （ 7）整個重大活動設(shè)計方案和使用材料及完成效果應(yīng)拍成圖片存檔，已備下次活動參考。 公共區(qū)域改造（含大修、更新） （ 1）公共區(qū)域的環(huán)境、設(shè)施需要重新改造、裝修時，由工程部制定方案。內(nèi)容包括：施工裝修場所、設(shè)備檢修名稱、需要時間、影響經(jīng)營的區(qū)域和范圍等。報公司經(jīng)理批準后實施。 （ 2）方案批準后，通知有關(guān)部門，并通知相關(guān)業(yè)主，然后組織施工單位或內(nèi)部工程技術(shù)人員在規(guī)定時間、范圍內(nèi)施工。 （ 3）施工過程中，必要時采取裝飾性封閉措施，并在業(yè)主少時進行，以免影響和打擾業(yè)主。 （ 4）施工任務(wù)完成后，由工程部負責人進行驗收，并簽署驗收報告。施工人員清理好現(xiàn)場后方能投入使用。 （ 5）施工過程中，如需動用明火，由工程部同保安部協(xié)商辦理手 續(xù)，并做好安全管理。施工中的材料、零配件不準亂丟亂放，保證周圍環(huán)境不影響公司的形象和業(yè)主通行。 （七）、保潔工作服務(wù)標準 室內(nèi)公共區(qū)域保潔服務(wù)標準： （ 1）樓道地面 每日清掃、每天拖洗一次；一層共用大廳每日用塵推推兩次；大 堂、門廳花崗石、大理石每二個月保養(yǎng)一次。 （ 2） 扶手、信報箱、 2M 以下單元門、開關(guān)盒、表箱蓋每日擦抹一次， 2M 以上單元門、開關(guān)盒、表箱蓋每周清潔一次。 （ 3）欄桿每天擦抹一次。 （ 4）天花板、公共燈具每月除塵一次。 （ 5）進戶門每三天擦抹一次。 （ 6） 樓道玻璃每周清潔一次。 （ 7） 天臺、 屋頂每月清潔一次。 （ 8） 電梯轎廂每日擦拭、清掃一次以上，循環(huán)保潔（如有地毯每日換洗一次）。 室外公共區(qū)域保潔服務(wù)標準： （ 1） 垃圾收集，按單元設(shè)置垃圾收集點，每日清理二次，收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。 （ 2） 道路地面、綠地、明溝道路地面、綠地每日清掃二次，并巡回保潔，做到無明顯暴露垃圾、無衛(wèi)生死角；明溝每周清掃一次。 （ 3） 宣傳欄、小品等每半月清潔一次，高桿路燈 2M 以上部分每月清潔一次。 （ 4） 垃圾房每天沖洗一次，垃圾桶內(nèi)膽夏天每天沖洗一次，冬天隔天沖洗一次。 （ 5） 果殼箱、垃圾桶合理設(shè) 置。每日清理二次，擦拭一次，垃圾箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。 （ 6） 消毒滅害每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（ 9 月每月噴灑一次），每年滅鼠三次。 A、公共區(qū)域保潔 電梯大廳衛(wèi)生清潔 （ 1）大理石地面干拖。 a、準備好塵拖并噴上靜電劑。 b、將塵拖平放地面，直線方向推塵。 c、推塵后，用吸塵器吸塵推。 d、塵推用臟，洗凈后再用。 e、大廳人流量大，每天兩次推塵上、下午各一次。 （ 2）地面清掃 a、清掃和干拖應(yīng)交替進行。 b、清掃墻角、裝飾物底下，保持地面無雜物、清潔。 （ 3）家具清潔 a、大廳內(nèi)各種家具抹塵。 b、家具打蠟，用家具蠟噴在家具上，用干毛巾將家具打蠟、拋光，邊噴邊抹。 c、大廳沙發(fā)每天用吸塵器吸干凈，視其臟度安排洗滌。 （ 4）電梯的清潔 a、清掃電梯。 b、吸干凈電梯內(nèi)墻邊角及電梯門軌處的沙塵。 c、關(guān)上電梯門，用不銹鋼清潔劑和無絨毛巾清潔電梯內(nèi)的扶手、電梯按鈕、樓層指示板及不銹鋼部份。 （ 5）大門內(nèi)、外地墊清潔 a、揭開地墊，先用掃把將地面的沙粒清掃干凈，用濕拖把拖干凈地面，待地面干凈后，放回地墊。 b、每周沖洗地墊一次，晾干后備用，將沖洗干凈的地墊放回原位。 （ 6）玻璃鏡 面的清潔 a、發(fā)現(xiàn)玻璃沾有污跡和膠跡時，先用玻璃刀鏟除干凈。 b、用玻璃刮刮去玻璃上面的水。 c、用毛巾抹去玻璃上的水和地面上的水。 （ 7）立式痰盂缸和煙灰缸的清潔 a、經(jīng)常查看大廳及其它公共區(qū)域的立式痰盂缸和煙灰缸，發(fā)現(xiàn)有煙頭及痰跡，要立即清潔。 （ 8）銅器清潔 a、倒少量擦銅水在干毛巾上，涂在銅器上，擦?xí)r用力要均勻。 b、待銅水干了，用干毛巾擦干凈。 （ 9）打蠟 a、將洗地機推到現(xiàn)場，檢查水箱，加足清水，裝好洗地刷和吸水刮。 b、先起蠟，以 1 份起蠟水與 4 份 40－ 50 攝氏度熱水稀釋，將起蠟水涂于地面。 c、清洗地面。將起蠟水涂于地面，浸泡約 5～ 10 分鐘，再用洗地機清洗地面， 吸除地面污水。 d、地面干后，準備打蠟機，噴壺注蠟水，開始打蠟。 e、打蠟時應(yīng)均勻，一般每三個月打一次蠟，每周拋光一次，每半個月補蠟一次。每天檢查地面，發(fā)現(xiàn)污漬隨時去除，清洗地面，補蠟拋光。 f、打蠟約 20 分鐘后，更換百潔刷，進行高速地面拋光，轉(zhuǎn)盤轉(zhuǎn)動至 1000 轉(zhuǎn)／分鐘，每天早上再以 20xx 轉(zhuǎn)／分鐘進行拋光。 g、待地面干燥后，開始打蠟。 （ 10）地毯的清潔 a、啟動吸塵器，扳動限位，將滾刷與地面平行，開始吸塵。 b、吸塵結(jié)束后，關(guān)機，拔 下電源插銷，清除真空箱內(nèi)的塵土和雜物。 c、地毯有污漬時，務(wù)必及時清理。 （ 11）公共衛(wèi)生間清潔 a、用少許清潔劑和馬桶刷洗刷馬桶座板蓋、馬桶內(nèi)外。 b、洗刷完后，用熱水將清潔劑沖洗干凈，再用毛巾把水抹干。 c、拖干地面。 d、用少許清潔劑和馬桶刷洗刷尿槽內(nèi)外，用熱水沖洗干凈，抹干。 e、如有水跡、銹跡，用少許酸性清潔劑配百潔布刷掉。 f、將清潔劑放在洗手盆內(nèi)，用毛刷洗刷，知道洗刷干凈，再用毛巾把水跡擦掉。 g、用半干毛巾清潔不銹鋼手指箱內(nèi)灰塵，外面用不銹鋼水擦抹，直到光亮為止。 樓宇清潔工作 （ 1）用 掃把清掃地面垃圾，用長柄刷沾洗潔精除掉污漬和口香糖。 （ 2）清倒不銹鋼垃圾筒，洗凈后放回原處。 （ 3）用干毛巾和不銹鋼油輕抹區(qū)域內(nèi)各種不銹鋼制品。 （ 4）用塵拖或拖把拖洗、輕抹地面塵土和污跡后，將垃圾運至垃圾站。 （ 5）用濕拖把拖兩遍大理石面，再將干凈的濕拖把用力擰干后再拖一遍。 （ 6）每月對大理石地面打蠟一次，每周拋光一次，地磚、地面和水磨地面，每月用去污粉，長柄手刷徹底刷洗一次。 （ 7）用濕毛巾擰干后，擦抹區(qū)域內(nèi)門窗框，防火門、消防栓柜、指示牌、內(nèi)墻面磚等公共設(shè)施。 （ 8）用干凈毛巾擰干后擦拭玻璃門，并 早上清刮一次。 樓道清潔 （ 1）備掃把、垃圾斗、膠袋、水桶、拖把各一只，從底層至頂層自下而上，清掃樓道梯級，將果皮、煙頭、紙屑收集于膠袋中，然后倒入垃圾車，用水桶裝清水，洗凈拖把，擰干拖把上的水，用拖把從頂層往下逐級拖抹梯級，拖抹時清洗拖把數(shù)次。 （ 2）備抹布一塊，桶（裝水）自下而上，擦抹樓梯扶手及欄桿，擦抹時，清洗抹布數(shù)次。 （ 3）清潔消防栓、管，備掃把一把，桶（裝水），抹布二塊（干、濕各一塊），先用掃把打掃消防管上的灰塵和蜘蛛網(wǎng)，再用濕抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布，擦抹玻璃一次，按上述程序逐個 清潔。 （ 4）清潔墻面、開關(guān)，備干凈的長柄膠掃把、水桶（裝水）抹布和刮刀，先用掃把打掃墻上的蜘蛛網(wǎng)，再撕下墻上貼的廣告紙，如有殘紙時用濕抹布、抹濕殘紙，慢慢用刮刀刮去，用濕抹布擦干凈，將抹布清洗干凈，盡量擰干水分，擦抹各樓道燈開關(guān)面板。 （ 5）清潔窗戶玻璃，備玻璃刮，清水一桶，清潔劑，將玻璃門窗清潔。 （ 6）每天巡視