【正文】 三房： 114 ㎡ — 144 ㎡ 一梯兩戶 合生帝景灣 四房： 167 ㎡；五房： 196 ㎡ 一梯兩戶 荷蘭水鄉(xiāng) 三房： 99 ㎡ 134 ㎡，；四房： 150 ㎡ 一梯三戶 ,一梯四戶 藍(lán)波灣 別墅 184 ㎡ 375 ㎡；洋房 145 ㎡ 150 ㎡ 新世界長湖苑 兩房 :80 ㎡；三房 105 ㎡ 120 ㎡ 一梯兩戶 ,一梯四戶 東湖花園 5小區(qū) 兩房： 88 ㎡ 9 ㎡；三房 :115 ㎡ 144 ㎡；四房 126㎡ 176 ㎡ 一梯四戶 東江明珠花園 三房 :126 ㎡；四房 129 ㎡；五房 :165 ㎡ 175 ㎡ 一梯四戶 雍逸園 三房 :114 ㎡ 149 ㎡； 四房 155 ㎡ 170 ㎡ 一梯五戶 , 一梯六戶 南湖明珠 三房 :120 ㎡ 140 ㎡ 一梯四戶 巴黎廣場 三房 :137 ㎡；一房一廳： 42 ㎡ 47 ㎡ 一梯六戶 美地花園城 兩房 :66 ㎡ 85 ㎡；三房 :90 ㎡ 125 ㎡ 一梯兩戶 , 一梯四戶 嘉園 三房 111 ㎡ 128 ㎡；四房 120 ㎡ 142 ㎡ 一梯四戶 南翠花園 三房： 111 ㎡ 132 ㎡；四房： 130 ㎡ 202 ㎡ 一梯三戶 , 一梯四戶 東江學(xué)府 四房： 137 ㎡ 158 ㎡， 一梯兩戶 金城花園 兩房 73 ㎡；三房 115 ㎡ 一梯三戶 （三）在售樓盤產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)分析 走訪樓盤中，雙陽臺、大景觀陽臺、入戶花園、 大 凸窗，已經(jīng)成為市場上普遍采用的元素，雅庭院贈送達(dá) ㎡的露臺，荷蘭水鄉(xiāng)入戶花園面積達(dá) 24 ㎡，巴黎廣場的 42 ㎡復(fù)式，都是在這些元素基礎(chǔ)上的提升，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢最大化。 所以在戶型設(shè)計(jì)水平普遍提高的情況下，能否實(shí)現(xiàn)戶型在市場上的超前性或者平等性，是樓盤能否順利實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的保證 。 在售樓盤戶型特點(diǎn)一覽表 樓盤名稱 戶型特點(diǎn) 麗日百合 戶型均有雙陽臺，大凸窗及入戶花園。 金裕碧水灣 戶型層高均為 米，雙陽臺， 入戶花園。 園方雅庭院 贈送大面積露臺 ㎡。 合生帝景灣 戶型躍式設(shè)計(jì)，超大景觀陽臺，大弧形落地凸窗。 荷蘭水鄉(xiāng) 戶型方正，大景觀陽臺，入戶花園達(dá) 24 ㎡。 藍(lán)波灣 架空停車位，私家花園，大景觀陽臺，露臺。 新世界長湖苑 入戶花園。 東湖花園 5小區(qū) 大陽臺、大凸窗、戶型方。正、設(shè)計(jì)緊湊，利用率高。 東江明珠花園 入戶花園，戶型方正。 巴黎廣場 42 ㎡可以割成復(fù)式戶型。 美地花園城 設(shè)有雙陽臺，整面凸窗，三房設(shè)有大入戶花園。 南翠花園 雙陽臺，戶型方正， 但部分戶型廚房設(shè)在衛(wèi)生間與臥室之間，設(shè)計(jì)不合理。 東江學(xué)府 躍式結(jié)構(gòu)，大景觀陽臺。 （四）在售樓盤景觀設(shè)計(jì)分析 園林風(fēng)格多元化 走訪樓盤的園林風(fēng)格有海南、嶺南、古羅馬、荷蘭、東南亞、地中海等多種風(fēng)格，并且在美地花園城還出現(xiàn)了 主題園林 設(shè)計(jì)，巴黎廣場設(shè)計(jì)了空中花園，東湖花園實(shí)現(xiàn)了 音樂與園林 的有機(jī)結(jié)合， 園林設(shè)計(jì)已經(jīng)趨向多元化和概念化，整體品質(zhì)走向高端 。 水景園林成為主流 所有在售樓盤中， 以循環(huán)流動水系和噴泉為代表的水景成為大部分樓盤看重的景觀部分 ，這些水景給社區(qū)帶來了清新和優(yōu)美的環(huán)境，也給樓 盤帶來了賣點(diǎn)的強(qiáng)化，項(xiàng)目開發(fā)中應(yīng)充分意識到水景在園林景觀設(shè)計(jì)中的比重。 景觀成為主流賣點(diǎn)之一 在售樓盤中，賣點(diǎn)打造對于景觀的依賴性較強(qiáng)，在不具備外部自有景觀條件的前提下， 內(nèi)部園林景觀的打造是補(bǔ)充景觀不足的最重要手段 ，景觀賣點(diǎn)的打造 對于提高樓盤品質(zhì)和銷售價格的重要性日益見漲 ，而購房者對于景觀的要求也是較多的，景觀成為在售樓盤普遍推出的主流賣點(diǎn)。 在售樓盤景觀設(shè)計(jì)一覽表 樓盤名稱 景觀設(shè)計(jì) 麗日百合 區(qū)內(nèi)以流動水景設(shè)計(jì)為主，內(nèi)有 5 萬平米中廳活水園林。 金裕碧水灣 海南自然風(fēng)景， 7 萬多平米的社區(qū) 綠化 嘉和名苑 嶺南風(fēng)情景觀，社區(qū)中心花園面積達(dá) 萬平米 園方雅庭院 庭院式景觀為主旨， 500 米景觀長廊 合生帝景灣 古羅馬歐洲風(fēng)格設(shè)計(jì)。 18 個景點(diǎn)，戶戶景觀。 荷蘭水鄉(xiāng) 荷蘭風(fēng)格設(shè)計(jì)，區(qū)內(nèi)設(shè)四大荷蘭主體公園 藍(lán)波灣 嶺南景觀設(shè)計(jì)，社區(qū)內(nèi)流動水系，并設(shè)有休閑長廊等。 新世界長湖苑 東南亞風(fēng)情島風(fēng)格，社區(qū)內(nèi)設(shè)山澗峽谷，栽植亞熱帶名貴植物 東湖花園 5小區(qū) 將雕塑與音樂元素完美結(jié)合融于園林，以圓形迭級花池、橢圓形水景廣場、曲線形園林泳池形成 東江明珠花園 海南椰 樹風(fēng)情，噴泉，循環(huán)水系， 萬平米中心園林綠化。 雍逸園 園林綠化設(shè)計(jì)為引用循環(huán)水景，中心噴泉 南湖明珠 主要依靠南湖景觀。社區(qū)內(nèi)僅有灌木植被 巴黎廣場 每隔 3 層有近 200 ㎡空中花園。 美地花園城 景觀為地中海風(fēng)情園林， 2 萬多平方米，四大主題園林 60 米寬門外延花園島，人車分流 金城花園 景觀以生態(tài)園林特點(diǎn)，社區(qū)內(nèi)達(dá) 6 萬平方米景觀帶，噴泉、假山、瀑布將社區(qū)裝點(diǎn)成區(qū)內(nèi)公園。 （五）配套分析 會所和泳池成為社區(qū)必備配套 在走訪樓盤中，為社區(qū)居民服務(wù)的會所和泳池成為大部分樓盤必備 的社區(qū)配套，甚至在帝景灣還實(shí)現(xiàn)了 恒溫泳池 ，同時幼兒園和小學(xué)也成為大型社區(qū)的重要配套之一，走訪樓盤對于社區(qū)配套的重視程度是較高的。 在會所和社區(qū)內(nèi)配套中，對于 業(yè)主運(yùn)動的參與性設(shè)計(jì) 是較多的，健身房、球類運(yùn)動場地是應(yīng)用最多的功能。 商業(yè)配套成為大型社區(qū)的新寵 對于大型社區(qū)來講，眾多的人口對生活配套提出了更多的要求，日常生活所必需的商業(yè)配套開始成為標(biāo)配，并進(jìn)而成為社區(qū)賣點(diǎn)，東江明珠花園引進(jìn)了新一佳超市，麗日百合則有麗日百貨作為支撐。 這些 品牌商業(yè)的進(jìn)駐，在解決業(yè)主生活后顧之憂的同時，提高了樓盤的整體品質(zhì)，增加了 賣點(diǎn)，也增強(qiáng)了價格的支撐力 。 在售樓盤自身配套一覽表 樓盤名稱 自身配套 麗日百合 會所： 健身房 ,乒乓球 ,棋牌室 ,閱覽室等 學(xué)校： 幼兒園 金裕碧水灣 會所 ：棋牌室、室內(nèi)外雙游泳池、健身房、咖啡廳等， 學(xué)校 ：幼兒園、小學(xué) 嘉和名苑 會所 園方雅庭院 會所、游泳池、臨街商業(yè)。 合生帝景灣 豪華 會所、恒溫游泳池、咖啡廳、健身房 及商業(yè)步行街。 荷蘭水鄉(xiāng) 會所、游泳池、咖啡廳、室內(nèi)外健身房 及商業(yè)步行街。學(xué)校：幼兒園、北京師范大學(xué)惠州附屬學(xué)校。 藍(lán)波灣 會所、游泳池、咖啡廳、室內(nèi)外健身房、釣魚臺、網(wǎng)球場 及商業(yè)步行街、藍(lán) 波灣酒店、幼兒園等。 新世界長湖苑 會所、 3000 平米游泳池、室內(nèi)健身房、乒乓球室、桑拿室、小西餐廳、足球場、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場、野外訓(xùn)練營、燒烤場等 。學(xué)校：幼兒園。 東湖花園 5小區(qū) 商業(yè)、會所 東江明珠花園 會所、新一佳超市 雍逸園 會所、商業(yè)、幼兒園 南湖明珠 會所、健身房、桌球室。 美地花園城 會所、空中游泳池、小學(xué)。 嘉園 2200 ㎡ 商業(yè) 南翠花園 娛樂休閑設(shè)施完善 ,包括桌球室 ,麻雀房等康體設(shè)施 ,另有西餐廳 ,閱覽室 ,乒乓球室 ,棋牌室等設(shè)施 東江學(xué)府 包括棋牌室、健身房、餐飲、娛樂等方面的多功能會所，滿足業(yè)主居家生活需要。 金城花園 商業(yè)、游泳池、社區(qū)幼兒園、超市、菜市場等；會所：健身房、乒乓球、桌球、麻將室、咖啡廳、西餐廳 智能化配套分析 走訪樓盤中， 數(shù)碼閉路監(jiān)控、電子保安系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)是普遍應(yīng)用的智能化系統(tǒng) ，在麗日百合還實(shí)現(xiàn)了業(yè)主遠(yuǎn)程智能化控制，惠州樓盤整體智能化水平較高。 背景音樂系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、 IC 卡停車系統(tǒng) 是在基本智能化系統(tǒng)上的提升 ，是與樓盤規(guī)模和品質(zhì)相適應(yīng)的應(yīng)用，開發(fā)商應(yīng)充分引起對社區(qū)智能化程度的重視，做到人無我有、人有我優(yōu)，以增加賣點(diǎn)，提高樓盤的綜合品質(zhì)和競爭力。 在售樓盤智能化配套一覽表 樓盤名稱 智能化配套 麗日百合 三重安防系統(tǒng)，紅外線， IC 卡門禁系統(tǒng)，可視對講 金裕碧水灣 可視對講，紅外線、 IC 卡 嘉和名苑 寬頻入戶，數(shù)碼閉路監(jiān)控系統(tǒng)，電子保安系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)，紅外線防攀爬系統(tǒng)等， 24 小時巡邏 園方雅庭院 寬頻入戶，數(shù)碼閉路監(jiān)控系統(tǒng)，電子保安系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)等， 24 小時保安巡邏。 合生帝景灣 寬頻入戶，數(shù)碼閉路監(jiān)控系統(tǒng)，電子保安系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)等， 24 小時保安巡邏。 荷蘭水鄉(xiāng) 寬頻入戶，數(shù)碼閉路監(jiān)控系統(tǒng)，電子保安系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)等，專業(yè) 24 小時保安巡邏。 藍(lán)波灣 數(shù)碼閉路監(jiān)控系統(tǒng)，電子保安系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)等，專業(yè) 24 小時保安巡邏 新世界長湖苑 數(shù)碼閉路監(jiān)控系統(tǒng)，電子保安系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)等，專業(yè) 24 小時保安巡邏、 24 小時服務(wù)熱線 東湖花園 5小區(qū) 數(shù)碼閉路監(jiān)控系統(tǒng)，電子保安系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)等， 可視對講 東 江明珠花園 數(shù)碼閉路監(jiān)控系統(tǒng)，電子保安系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)等， 可視對講， 專業(yè) 24 小時保安巡邏。 雍逸園 數(shù)碼閉路監(jiān)控系統(tǒng)，電子保安系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)等， 可視對講， 專業(yè) 24 小時保安巡邏。 南湖明珠 數(shù)碼閉路監(jiān)控系統(tǒng)，電子保安系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)等， 可視對講， 專業(yè) 24 小時保安巡邏。 巴黎廣場 數(shù)碼閉路監(jiān)控系統(tǒng)，電子保安系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)等， 可視對講， 嘉園 數(shù)碼閉路監(jiān)控系統(tǒng)，電子保安系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)等， 可視對講， 24小時服務(wù)巡查。 金城花園 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、 24 小時保安、對講系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、車庫智 能化系統(tǒng)。 福成君龍雅苑 可視對講、 IC 門禁系統(tǒng)、車庫電子監(jiān)控系統(tǒng)等 帝景教師新村 可視對講、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)， IC 卡門禁系統(tǒng)等 （六）市場價格分析 目前惠州市的房價較多集中在 3000 元 /㎡以下，高最的是帝景灣的 5600 元 /㎡，最低是的長湖苑的 1900 元 /㎡，整體均價預(yù)計(jì)在 2600 元 /㎡左右 ，仍然有上升空間，但 3000 元 /㎡的價格會是市場承受力的一個節(jié)點(diǎn)。 在進(jìn)行項(xiàng)目定價時，應(yīng)在參照項(xiàng)目綜合品質(zhì)、建筑類型以及當(dāng)時市場競爭狀況等條件下進(jìn)行適當(dāng)定價 。 走訪樓盤價格示意圖0100020xx3000400050006000價格 在售樓盤價格一覽表 樓盤名稱 均價 樓盤名稱 均價 麗日百合 3800 元 /㎡ 東江明珠花園 2700 元 /㎡ 金裕碧水灣 3100 元 /㎡ 雍逸園 2900 元 /㎡ 嘉和名苑 2700 元 /㎡ 南湖明珠 3600 元 /㎡ 園方雅庭院 2900 元 /㎡ 巴黎廣場 3200 元 /㎡ 合生帝景灣 5600 元 /㎡ 美地花園城 2700 元 /㎡ 荷蘭水鄉(xiāng) 2500 元 /㎡ 嘉園 20xx 元 /㎡ 藍(lán)波灣 4400 元 /㎡ 南翠花園 2500 元 /㎡ 新世界長湖苑 3000 元 /㎡ 東江學(xué)府 1900 元 /㎡ 東湖花園 5小區(qū) 3000 元 /㎡ 金城花園 2600 元 /㎡ 福成君龍雅苑 2600 元 /㎡ 帝景教師新村 2800 元 /㎡ 彩蝶公寓 1490 元 /㎡起價 城市一號公寓 3500 元 /㎡ （七）宣傳推廣分析 項(xiàng)目推廣語分析 項(xiàng)目推廣語是項(xiàng)目賣點(diǎn)的綜合性概括 ，目前各在售樓盤的推廣語較多吸納了 生態(tài)、健康和人文 元素，這是房地產(chǎn)市場成熟，開發(fā)商意識和項(xiàng)目品質(zhì)提高的標(biāo)志。也是外來開發(fā)公司或者代理公司先 進(jìn)理念的引入，導(dǎo)致了市場層次的提高。