合同與風(fēng)險(xiǎn)管理-文庫(kù)吧
2024-10-25 10:13 本頁(yè)面
【正文】 并不意味著一直由其負(fù)責(zé)該物業(yè)的物業(yè)理，直至物業(yè)使用壽命結(jié)束。,?,二、物業(yè)管理招標(biāo) （一）物業(yè)管理招標(biāo)方式 物業(yè)管理招標(biāo)有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)三種方式。 （二）物業(yè)管理招標(biāo)一般程序 1．成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 2．編制招標(biāo)文件 3．向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告 4．投標(biāo)單位的資質(zhì)審查,?,5. 發(fā)放招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)資料等 6．組織投標(biāo)單位踏勘現(xiàn)場(chǎng)并答疑 7．成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)，制定評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、定標(biāo)辦法 8．收取投標(biāo)書 9．開標(biāo)與標(biāo)書評(píng)閱 10．組織答辯會(huì)，評(píng)標(biāo)定標(biāo) 1 1. 發(fā)出中標(biāo)通知書 12. 與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同,?,（三）招標(biāo)書的編制與標(biāo)底確定 1．編制招標(biāo)書 2. 標(biāo)底的作用及其確定 (1)要與本物業(yè)的檔次相協(xié)調(diào) (2)要反映業(yè)主、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力和消費(fèi)意向。 (3)要以招標(biāo)文件中的管理目標(biāo)為依據(jù)。 (4)此外，確定標(biāo)底還要嚴(yán)格遵循國(guó)家及地方政府頒布的有關(guān)規(guī)定，同時(shí)，也要注意與物業(yè)管理市場(chǎng)的行情相協(xié)調(diào)。只有這樣,?,三、物業(yè)管理投標(biāo) （一）物業(yè)管理投標(biāo)一般程序 1. 獲取招標(biāo)信息，決策是否參與投標(biāo)2．報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)，接受資格審查 3．獲取與熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng) 4．投標(biāo)決策與編制投標(biāo)書 5．報(bào)送投標(biāo)書 6．參加開標(biāo)及答辯會(huì) 7．中標(biāo)與簽訂物業(yè)服務(wù)合同,?,（二）投標(biāo)書的編制 1．投標(biāo)單位的概況簡(jiǎn)介 2．分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn) 3．概述投標(biāo)單位擬采取的管理策略 4．詳述物業(yè)物業(yè)管理的實(shí)施計(jì)劃 5．有關(guān)附件及說明,?,四、物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)的鍵事項(xiàng) （一）決定參與投標(biāo)的關(guān)鍵因素 (1)項(xiàng)目區(qū)域、規(guī)模符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃； (2)項(xiàng)目類型符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶； (3)常規(guī)預(yù)測(cè)盈利； (4)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)承受范圍內(nèi)； (5)項(xiàng)目委托方具有獨(dú)立法人資格和經(jīng)濟(jì)實(shí)力； (6)本企業(yè)具備人力資源支持體系。,?,（二）投標(biāo)過程中六項(xiàng)關(guān)鍵環(huán)節(jié) (l)確定管理項(xiàng)目的整體思路，包括項(xiàng)目工作重點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施； (2)確定物業(yè)管理費(fèi)價(jià)位，這是投標(biāo)工作最難把握和最重要的因素之一； (3)準(zhǔn)確的物業(yè)管理年度收支測(cè)算； [ (4)物業(yè)管理目標(biāo)承諾、前期投入、獎(jiǎng)懲條件的任何承諾； (5)管理架構(gòu)、管理機(jī)制和主要負(fù)責(zé)人員； (6)正式投標(biāo)時(shí)的演講陳述、答辯現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)。,?,（三）不同階段的主要工作安排 物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)過程中，各階段的主要工作安排，如表82,?,物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)各階段的主要工作安排,?,第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)管理理論,一、風(fēng)險(xiǎn)理論 （一）風(fēng)險(xiǎn)的定義 從管理角度來說，所謂“風(fēng)險(xiǎn)”，是指發(fā)生某種不利事件或損失的各種可能性的總和。 風(fēng)險(xiǎn)具有以下三個(gè)特征： (1)負(fù)面性。 (2)不確定性。 (3)可測(cè)性。,?,（二）風(fēng)險(xiǎn)的類型 1．純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn) 純粹風(fēng)險(xiǎn)是指只有損失機(jī)會(huì)而無獲利機(jī)會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)；而投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)是指既有損失機(jī)會(huì)，也有獲利可能的風(fēng)險(xiǎn)。 例如房屋所有權(quán)人受火災(zāi)損失，這是無利可得的風(fēng)險(xiǎn)。而市場(chǎng)租金對(duì)租賃物業(yè)來說，市場(chǎng)租金跌，業(yè)主利益固然受損，但租金上漲，則業(yè)主就就可以因此而獲利。,?,2. 財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指一切財(cái)產(chǎn)發(fā)生損毀、火失和貶的風(fēng)險(xiǎn)。 責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)是指他人遭受財(cái)產(chǎn)損失或身體傷害，在法律上負(fù)有賠償責(zé)仕剛險(xiǎn)。 人身風(fēng)險(xiǎn)是指人們因生、老、病、死而遭致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)問不確定。 一般來說，財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和人身風(fēng)險(xiǎn)比較容易了解和控制，但責(zé)任風(fēng)則比較復(fù)雜且難以控制。,?,3．自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 4．基本風(fēng)險(xiǎn)與特殊風(fēng)險(xiǎn),?,（三）風(fēng)險(xiǎn)的成本 一般來說，風(fēng)險(xiǎn)成本包括以下三個(gè)內(nèi)容: (1)防范、分散或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的費(fèi)用； (2)風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失及處理費(fèi)用； (3)風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)成本。,?,二、風(fēng)險(xiǎn)管理理論 （一）風(fēng)險(xiǎn)管理的定義 風(fēng)險(xiǎn)管理是指有目的、有意識(shí)地通過計(jì)劃、組織和控制等活動(dòng)來避免或降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。 確切地說，風(fēng)險(xiǎn)管理就是利用各種自然資源和技術(shù)手段對(duì)各種導(dǎo)致人們利益損失的風(fēng)險(xiǎn)事件加以防范、控制以至消除的過程。其目的是以最小經(jīng)濟(jì)成本達(dá)到分散、轉(zhuǎn)移、消除風(fēng)險(xiǎn)，保障人們的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)穩(wěn)定的基本目的。,?,（二）風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟 1．風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 風(fēng)險(xiǎn)的重要特征是它的不確定性和潛在性，不易被人們感受到和了解到。風(fēng)險(xiǎn)管理首要的就是要識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，也就是要根據(jù)某種科學(xué)方法去認(rèn)識(shí)和區(qū)別風(fēng)險(xiǎn)。這些科學(xué)方法通常有：?jiǎn)柧碚{(diào)查，財(cái)務(wù)報(bào)表分析，審查組織的相關(guān)數(shù)據(jù)和件，對(duì)設(shè)備和設(shè)施的自檢，企業(yè)內(nèi)外專家咨詢等。,?,2．風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就是應(yīng)用各種概率與數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，測(cè)算出某一風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率，進(jìn)行估算損害程度，既包括直接損害程度，防范和處理風(fēng)險(xiǎn)所消耗的人財(cái)物，又包括與直接損失相關(guān)聯(lián)的間接損失程度。其目的是為了對(duì)帶來不同程度損失的風(fēng)采取不同的對(duì)策。,?,3．風(fēng)險(xiǎn)控制 (l)回避 這是指風(fēng)險(xiǎn)的承受人在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估的基礎(chǔ)上，事先就避開風(fēng)險(xiǎn)源或改變行為方式來避免風(fēng)險(xiǎn)損失。 衡量采取回避的標(biāo)準(zhǔn)是：當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)可能引起的損失大于或等于冒此風(fēng)險(xiǎn)所可能獲得的利益時(shí)，采取回避政策。避免損失的最單的方法是不要涉及有風(fēng)險(xiǎn)的活動(dòng)和物體。,?,(2)自擔(dān)或保留。 這是指風(fēng)險(xiǎn)的承受人自己要承擔(dān)某項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的部分以至全部損失。 例如物業(yè)管理企業(yè)一般不會(huì)對(duì)他所管轄建筑的窗戶玻璃投保，而是承擔(dān)了窗戶玻璃偶爾損壞后的全部替換費(fèi)用。另一種是自擔(dān)部分損失。例如房屋業(yè)主對(duì)自己的房子或設(shè)備投保保值低于原價(jià)值時(shí)，一旦投保的風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后，投保不能獲得全部損失的賠償，其中一部分損失由投保人自己承擔(dān)。,?,
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