【正文】 平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為 9552 平方公里。2021 年末全市總人口 萬人，其中 ： 市區(qū) 萬人，所轄五市（縣級） 萬人。 2021 年， 全市實現(xiàn)生產總值（ GDP） 億元，增長 %。其中 ， 第一產業(yè)增加值 億元 ，增長 %，第二產業(yè)增加值 億元，增長 %，第三產業(yè)增加值 億元，增長 %。三次產業(yè)的比例關系調整為 ： ： 。全市實現(xiàn)地方財政一般預算收入 億元，增長 %；地方財政一般預算支出 億元，增長 %。稅收保持較快增長，全年國稅系統(tǒng)組織稅收收入（含海關代征） 億元 ,增長 %； 地稅稅收收入 億元 ,增長 %。 第二節(jié) 青島市 房地產綜合分析 一、青島房地產發(fā)展階段分析 房地產業(yè)是基礎性、先導性產業(yè)， 其發(fā)展與宏觀經濟的發(fā)展密切 8 相關，同時，房地產的發(fā)展對國民經濟的發(fā)展也有著重要的影響和帶動作用。青島市的房地產業(yè)發(fā)展較晚，自國家政策取消實物分房以后，房地產業(yè)才開始起步發(fā)展起來。從 1992 年以來，青島市房地產業(yè)的發(fā)展大致經歷四個發(fā)展階段：即①增長擴張期（ 92 年到 95 年）；②回落調整期（ 96 年到 97 年）；③復蘇回升期（ 98 到 99 年）；④新一輪快速發(fā)展期（ 2021 年以來）。 增長擴張期（ 19921995） 19921995 年，在國內房地產熱和青島行政辦公中心東移戰(zhàn)略的帶動下，青島房地產市場經歷了一輪快速增 長，包括 92 到 93 年的爆炸式增長（施工面積和商品房銷售面積增長均超過 130%）， 94 年的調整鞏固（施工面積和商品房銷售面積分別略降 %、 %），95 年的進一步增長（施工面積和商品房銷售面積分別增長 %和%）。 青島市房地產 19921995 概況 單位：萬平方米 年份 房地產開發(fā)投資（萬元） 施工房屋面積 同比增長 % 實際銷售商品房屋面積 同比增長 % 房地產開發(fā)企業(yè)數(shù)量 1992 178 1993 217 1994 374001 182 1995 539000 254 回落調整期（ 1996－ 1997） 9 經過 92－ 95 年的過快膨脹， 199 1997 年兩年，青島市房地產進入小幅盤整回落和調整期 。 房地產開發(fā)投資額分別同比下降 %、%， 1996 年實際銷售面積同比下降了 %，竣工面積分別同比下降 %、 11%。在經過短期的調整后，青島房地產銷售面積在 1997年出現(xiàn)了 %的增長，預示著房地產走勢的新一輪啟動。 青島房地產 19961997 年發(fā)展概況 單位：萬平方米 年份 房地產開發(fā)投資（億元） 同比增長 % 施工房屋面積 同比增長 實際銷售面積 同比增長 % 企業(yè)數(shù)量 1996 815 240 1997 725 11 129 311 復蘇回升期（ 19981999） 進入 1998 年和 1999 年，青島房地產市場又逐漸升溫， 9 99年房地產開發(fā)投資額分別同比增長 %、 %，施工面積同比增長 %、 %，實際銷售面積同比增長 %、 %。 青島房地產 19981999 發(fā)展概況 單位：萬平方米 年份 房地產開發(fā)投資 （億元） 同比增長 % 施工房屋面積 同比增長 實際銷售面積 同比增長 % 企業(yè)數(shù)量 1998 393 1999 378 新一輪發(fā)展期（ 2021 至今） 10 從 2021 年起，在國內房地產市場整體回暖和快速增長的大背景下，青島市的房地產發(fā)展進入了一個新的快速發(fā)展階段。 二、 青島市 一級市場狀況 青島市區(qū)東部為嶗山山脈，北部為環(huán)境較差的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)及老城區(qū)，所以 基于青島的特殊地理情況以及城市 迅速 發(fā)展的剛性需求，青島市區(qū) 當前 土地資源極端緊缺，尤其是沿海 CBD 區(qū)域已 近乎 無地可用。 青島近幾年的火爆樓市更是引得國內地產大鱷進入本地市場，對地塊的品質要求愈來愈高，引發(fā)在青島一級市場上的競爭更加激烈，拍出眾多“天價”地塊。 來 通過近 來 青島市市區(qū)幾宗土地交易可以明顯察覺土地的珍缺性。 市北區(qū)西吳家村 地塊 2021 年 2021 年 9 月 5 日，通過掛牌出讓及拍賣方式，青島市位于市北區(qū)西吳家村 250 號的（山東路）地塊，在拍賣會上經歷了 279 個回合的較量，最終以 億元的總價成交 ， 樓面地價達到 8330 元。 銀川西路 A 地塊 2021 年 2021 年 6 月 18 日，位于市南區(qū)銀 川西路土地 面積近 萬平方米的 A 地塊以 5120 元／平方米的樓面價被某地產公司拍得。 此地塊 11 位于 CBD 區(qū)域之外，在交通、配套等方面均與國貿中心項目有較大差距。 奧帆賽 地塊 2021 年 奧帆賽地塊作為 建設市場化運作的一部分， 也被青島市政府掛牌出售。奧帆賽地塊 位于 奧運分村東側，南側直接面向大海 的奧運一號地塊以 16000 元／平方米 的樓面價成功交易。 此 地塊的掛牌起始價已遠遠超過了目前市區(qū)的最高地價，堪稱新的地王。 三、 青島市房地產整體發(fā)展現(xiàn)狀 板塊劃分： 城市地段層級基本形成，價格 和物業(yè)檔次形成明顯區(qū)隔。 李滄和四方區(qū)板塊： 以大量經濟適用房和部分低端商業(yè)、低端住宅為主。 中部板塊： 以普通城市住宅和中檔商業(yè)為主。 西部濱海板塊： 圍市政府、香港路有眾多高檔商業(yè)及辦公樓，區(qū)內多為中、高檔普通住宅。 東部濱海板塊： 以銀川東路為界，南部為濱海高檔住宅區(qū)；北為中端檔次住宅物業(yè)。 12 附：香港中路 CBD 板塊概況 市北區(qū)二級地段房價在 ７５ 00８ 500元 市南區(qū)沿海一線一級地段房價在１５ 0005０ 000元 4000６ 000元 四方區(qū)三級地段房價在 ６ 0007000元 嶗山區(qū)沿海一線一級地段房價在１ 60005０ 000元 項目特征： 板塊內多數(shù)為高端住宅、公寓及辦公類產品。以高層、 超高層建筑為主 。在建筑設 計、工程質量等方面代表青島的最高水平。 板塊特征： 擁有優(yōu)異的自然資源和全市最為豐厚的城市配套資源。 投資類產品獲得市場青睞，高價位的豪宅相對壓力較大。 代表性項目： 東海路 9號、 數(shù)碼港、頤和國際、瑞納康都、 燕島國際公寓、麥島金岸 高端住宅類： 東海路 9號、香港置地廣場、燕島國際公寓 未來上市項目 ： 青島國貿中心、 奧帆賽項目、凱悅中心、乾豪國際廣場、萬邦中心、世紀廣場等 13 經濟背景 2021 年全市房地產開發(fā)投資繼續(xù)保持較快的發(fā)展態(tài) 勢，完成投資 億元，同比增長 %，比上年回落 15 個百分點，比 2021年一季度、二季度、三季度，分別降低 個百分點、 個百分點、 個百分點。 按投資用途分，完成住宅投資 億元 ,同比增長 %,占全部投資額的 %，較上年提高了 2 個百分點；辦公樓 億元 ,同比增長 %,占全部投資額的 %，比上年提高了 個百分點；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元 ,同比增長 %,占全部投資額的%，所占比重較上年提高了 ；完成其他用房投資 億元，占全部投資的 %。住宅投入加大，占比上提，房地產開發(fā)主體地位得到進一步的加強。 2021 年，市內四區(qū)、市郊三區(qū)、五市等板塊區(qū)域特征明顯。從投資進度看，市郊三區(qū)房地產開發(fā)投資增幅規(guī)模繼續(xù)放大，占全市房地產開發(fā)投資的比重進一步提升。在全市房地產開發(fā)投資中，累計完成房地產開發(fā)投資 億元，同比增長 %，高出全市增幅 個百分點，占全市房地產開發(fā)投資的 %，比去年提高 個百分點。五市完成投資 億元，增長 %，增幅低于全市增幅 個百分點。市內四區(qū)完成 億元，僅增長 %。從施工面積看，五市施工規(guī)模擴張較快，全年為 985 萬平方米，增長 %，其次是市郊三區(qū) 1071 萬平方米，增長 %，市內四區(qū)僅增長 %。從竣工面積看，市內四區(qū)好于其他板塊，全年竣工面積為 萬平方米， 14 增長 %。 “十一五”期間，青島市市南區(qū)將進一步明確東部、西部兩個功能區(qū)以樓宇經濟為主的經濟形態(tài)，嚴格控制土地使用方向，提高土地集約利用強度和單位土地產出效益，大力發(fā)展樓宇經濟。預計在未來5 年里，集中建成一批智能化程度高、配套設施齊全的高檔商務樓宇，同時對現(xiàn)有設 施陳舊、智能化程度低的樓宇實施升級工程，預期新增商務樓宇面積 120 萬平方米；以產業(yè)聯(lián)動、產業(yè)互補為主導，以適當?shù)募钫邽檩o助，引導同一行業(yè)、功能相近的企業(yè)在樓宇內聚集，形成專業(yè)樓宇和樓宇群，東部重點突出金融、總部、貿易物流等專業(yè)特色，西部重點突出航運服務等專業(yè)特色；完善樓宇稅源綜合服務，確保樓宇企業(yè)稅收及時、按量落地，到“十一五”末，全區(qū)稅收過千萬元的樓宇爭取達到 40 座，樓宇稅收占全區(qū)總稅收超過 60%；引導樓宇業(yè)主招大引強，重點引進各類行政總部、銷售公司、采購公司、財務公司、研發(fā)中心等總部型企業(yè)，使樓宇成 為總部聚集地，預期全區(qū)樓宇企業(yè)總數(shù)達到 1 萬家，總部型企業(yè)達到 500 家。 市場現(xiàn)狀（以 2021 年 1— 5 月份為例） 2021年 16月青島房地產開發(fā)投資穩(wěn)步推進， 2021年 1－ 6月份，全市完成房地產開發(fā)投資 億元，同比增長 ％，低于固定資產投資增幅 個百分點，比上年同期回落 個百分點。按投資用途劃分，前 6個月完成住宅投資 ，比去年同期增長 50％，高于全市房地產投資增速 個百分點，占全市房地產開發(fā)投資的 15 ％，比去年同期提升了 個百分點；辦公樓投資 億元，同比增長 ％；商業(yè)營業(yè)用房和其它用房投資額為 、 億元，分別下降 ％、 ％。 2021 年前 6 個月，青島市房屋銷售面積 萬平方米，其中：期房銷售面積 ，占青島市房屋銷售面積比重為 %，同比提高 個百分點；現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，占 %。青島市房屋銷售額 億元，其中：期房銷售額為 億元，占比重為 %，同比上升 個百分點，現(xiàn)房銷售額為 億元，占比重為 %。 銷售 2021 年 1— 5 月份 ，全市房屋銷售面積 萬平方米，其中，現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，占比重為 ％，期房銷售面積 萬平方米，占比重為 ％；全市房屋銷售額 億元，其中，現(xiàn)房銷售額為 36 億元，占比重為 35％，期房銷售額為 億元，所占比重為 65％。 此外，和記黃埔、浙江綠城、上海實業(yè)等全國知名品牌開發(fā)企業(yè)的進駐，為青島市整個房地產行業(yè)的發(fā)展帶來了極大的影響。他們的到來為青島的房地產市場樓盤品質的提升帶來了先進的理念，必將使青島樓盤項目各方面的指標在現(xiàn)有的基礎更上一層樓。 第 三 節(jié) 青 島市 住宅市場分析 市場概況 16 2021 年，雖然國家宏觀調控對市場產生一定沖擊，但是商品房銷售價格分類指數(shù)依然是 8 類指數(shù)中最高的，青島房價依舊走高。 投資分類指數(shù)與新開工面積分類指數(shù)接近 100%的景氣線，反映出國家對房地產金融政策的宏觀調控已顯出成效，投資結構調整只是剛剛開始。 應開工而未開工項目的增加，明年房地產市場供應量會相對縮減，供需關系仍將持續(xù)賣方市場。 2 0 05 年房地產景氣指數(shù) 9 2. 0 0% 9 6. 0 0% 1 00 . 00 % 1 04 . 00 % 1 08 . 00 % 1 12 . 00 % 1 16 . 00 % 總指數(shù) 投資分類指土地轉讓收土地開發(fā)指新開工面積竣工面積指商品房銷售資金來源指 圖 24 在奧運效應影響下，青島城市建設正在逐步向高水平完善，房地產后期價格總體走勢判斷仍 應是上升趨勢。 雖然受到國家宏觀調控的影響，但是 2021 年房屋銷售價格較上年依然呈上升態(tài)勢，較 2021 年的漲幅高 個百分點，漲幅位居全國三十五個大中城市首位，其中 2021 年四季度較上年同期上升%，其漲幅創(chuàng)七年來的新高一至三季度累計，青島市的商品房價格漲幅達 %，高于全國平均水平 個百分點。 ①經濟適用住房價格漲幅較大，全年平均較上年上升 %。 ②普通住宅價格繼續(xù)竄高， 2021 年較上年上升 %。 17 ③高檔公寓價格繼續(xù)上漲。由于青島市沿海環(huán)境較好的商品房開發(fā)量減少，土地價格大幅上 漲，無論從房屋建設在檔次和質量以及小區(qū)設計上有較大提高，房屋成本有所增加，從而使 2021 年高檔公寓價格較上年上升 %。 供需矛盾仍是房價上升的重要因素，價格漲幅中炒作因素比例不高，房價泡沫不明顯。漲價原因有： ①住房供需矛盾拉動房價上升。 ②