【正文】 ............................................. 70 第三節(jié) 人力資源管理變革 ..................................................................................... 72 一、招聘 .......................................................................................................... 72 二、績效考核 ................................................................................................... 76 三、薪酬管理 ................................................................................................... 88 四、激勵機制 ................................................................................................... 95 第四節(jié) 財務(wù)系統(tǒng)變革 ............................................................................................ 98 一、建立獨立核算的財務(wù)系統(tǒng) .......................................................................... 98 二、完善財務(wù)制度和財務(wù)管理流程 ................................................................... 99 三、健全和充分發(fā)揮財務(wù)管理的各職能 ............................................................ 99 四、科學(xué)編制預(yù)算及預(yù)算審批程序 ..................................................................100 五、簡化報賬程序，下放審批權(quán)限 ..................................................................101 第五節(jié) 其他變革 ..................................................................................................102 一、信息溝通建議 ...........................................................................................102 二、管理風(fēng)格建議 ...........................................................................................104 結(jié)束語 ..........................................................................................................................107 參考書目 .......................................................................................................................108 附件 ..............................................................................................................................109 附件一：職位說明書 .......................................................................................109 3 / 114 摘要 我們通過對物管企業(yè)外部宏觀環(huán)境和物管行業(yè)的分析以及對 XHZY 公司的分析得出： XHZY 公司目前存在許多弊端，但其根本原因是因為 XHZY 對自身認識不清，與 HL 公司關(guān)系不明 。 由此引發(fā)戰(zhàn)略，財務(wù)，人力資源等其他眾多問題 。我們通過為其量身定制的戰(zhàn)略發(fā)展方向，改善其財務(wù)，人力資源，組織結(jié)構(gòu)。以使企業(yè)得到改變，并取得長足進步 報告結(jié)構(gòu) 本報告將按下述結(jié)構(gòu)展開 ： 4 / 114 第一章 宏觀環(huán)境分析 在這一章里，我們將為您解讀現(xiàn)階段與物管行業(yè)息息相關(guān)的經(jīng)濟和社會環(huán)境，以及國家對于物管行業(yè)的相關(guān)政策和法律條文，同時，我們也將對物管業(yè)相關(guān)的技術(shù)環(huán)境做出分析。 第一節(jié) 經(jīng)濟環(huán)境 分析 當(dāng)前，全球性金融危機及中國宏觀經(jīng)濟不確定因素增加使中國房地產(chǎn)面臨著前所未有的機遇與挑戰(zhàn)。作為與房地產(chǎn)唇齒相依的物業(yè)管理，在金融危機背景下如何克服困難，化解危機，迎接機遇與挑戰(zhàn)？ 金融危機已對全球?qū)嶓w經(jīng)濟產(chǎn)生了巨大的沖擊， 20xx 年世界經(jīng)濟已明顯放緩，下行風(fēng)險逐步加大。樂觀預(yù)測 20xx 年全球經(jīng)濟增長率為 %， 20xx 年中國經(jīng)濟增長率能否保 8 也存在三種預(yù)期，其中基本預(yù)測為 %，而悲觀預(yù)測為%。全球物業(yè)管理企業(yè)都受到金融危機的影響，同時樓市出現(xiàn)了整體的蕭條，房屋出租率減少。 5 / 114 注：數(shù)據(jù)來源于聯(lián)合國經(jīng)社司。黃色欄里的數(shù)據(jù)為估計值， 20xx 年數(shù)據(jù)為預(yù)測值。 近十年來，我國的年均經(jīng)濟增長保持了 10%左右的增幅，城鎮(zhèn)居民可支配收入也年增 10%左右。在強勁需求的拉動下，房地產(chǎn)投資也強勁增長，為物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間。以此帶動了中國的城市化進程，進而也將帶動物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。 人工及原材料成本急劇上漲 ,物價指數(shù)不斷升高 , 人工成本居高不下 , 原材料成本持續(xù)上漲 , 但物業(yè)服務(wù)價格缺乏彈性 , 不能同步上調(diào) ,使得公司利潤率不斷下降。但是 根據(jù) 國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示 今年 2 月份 CPI 同比下降 %，2 月份工廠出品價格（ PPI）下降 %， 3 月份 CPI 同比下降 %，而工廠出品價格（ PPI）下降 %， 這是我國 PPI 連續(xù)第 4 個月出現(xiàn)負增長。 其中原材料、燃料、動力購進價格下降 %， 同時， 人員流動性由于受到金融危機的影響也有所下降。這些因素綜合看來，在不利的環(huán)境中又有一些物業(yè)管理企業(yè)的利好消息，物業(yè)運營成本可以在一定程度上下 降。 前段時間地產(chǎn)狂熱時期出現(xiàn)的規(guī)劃、設(shè)計、施工質(zhì)量造成交付項目的遺留問題，增加日后物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理難度及管理成本，業(yè)主的投資預(yù)期失落心理也加劇了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾沖突。 6 / 114 第二節(jié) 技術(shù)環(huán)境 隨著信息技術(shù)、節(jié)能環(huán)保技術(shù)的發(fā)展，對物業(yè)管理技術(shù)能力的需求也不斷提高。 從長遠來看，經(jīng)過二十余年的發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新的產(chǎn)業(yè)類型已在社會化分工中被逐步認同，走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路成為物業(yè)管理的必然趨勢。物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化程度將會加強，行業(yè)將會涌現(xiàn)實力強大的專業(yè)服務(wù)商，物業(yè)管理公司將向管理集成商轉(zhuǎn)型。 由 于得天獨厚的條件本來就使深圳物業(yè)管理水平遠遠地走在全國的前面，再加上物業(yè)管理推廣力度不足以及居民的消費水平不同，造成全國物業(yè)管理水平差距很大。近幾年，隨著深圳物業(yè)管理經(jīng)驗的推廣，一些國際性物管企業(yè)進駐，北京、上海等大城市的物業(yè)管理水平迅速提升，現(xiàn)已達到或超過深圳物業(yè)管理水平。其他大中型城市物業(yè)管理水平也在迅速提升，使全國物業(yè)管理水平之間的差距進一步縮小。 而當(dāng)前國家 推行物業(yè)管理收費分級定價，把收費標(biāo)準、收費項目、服務(wù)內(nèi)容在小區(qū)內(nèi)醒目的地方予以公布，接受業(yè)主監(jiān)督，不久前又新添 “菜單式 ”服務(wù)。把顧客滿意度指數(shù)引 入物業(yè)管理領(lǐng)域，運用物業(yè)管理服務(wù)顧客滿意度指數(shù)，對申報資質(zhì)的企業(yè)管理服務(wù)業(yè)績進行測評認定。 第三節(jié) 法律和政策環(huán)境 分析 法律和政策環(huán)境對于行業(yè)和公司的發(fā)展方向起著重要的導(dǎo)向作用。物業(yè)管理公司應(yīng)把握有利的法律和政策，抓住機會，順應(yīng)行業(yè)的發(fā)展趨勢以提高自身競爭能力。目前，影響物業(yè)管理行業(yè)及其各企業(yè)發(fā)展的主要為國家和地方的相關(guān)法律法規(guī)、政策。 一、 國家法律法規(guī)、政策 國家在 20xx 年出臺了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)若干政策措施的 實施意見》，主要是為了促進“十一五”時期服務(wù)業(yè)發(fā)展主要目標(biāo)的實現(xiàn)和任務(wù) 的完成，加快服務(wù)業(yè)的發(fā)展。其中包括對加強規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)，深化 7 / 114 服務(wù)領(lǐng)域改革等方面的內(nèi)容，對于規(guī)范服務(wù)業(yè)、加強服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)工作等都有現(xiàn)實的指導(dǎo)意義。 國家在 20xx 年頒布了在 20xx 年《物業(yè)管理條例》基礎(chǔ)上修改過后的新《物業(yè)管理條例》。 它對業(yè)主和物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)作出了更多、更明確的界定，對于依法規(guī)范物業(yè)管理行為起到了非常重要的作用。例如增加了街道辦事處等基層政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的管理。 國家在 20xx 年正式實施《中華人民共和國物權(quán)法》。該法律全面規(guī)范了物業(yè)管理中的基本法律關(guān)系，明確了業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)，合理定位了物業(yè)服務(wù)公司，更加明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)。一定程度上為物業(yè)管理制度的完善提供了法律基礎(chǔ)。 除了上述主要的法律法規(guī)及政策外，國家出臺的《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》等都影響著物業(yè)管理的發(fā)展，盡管各項法律法規(guī)都存在著一些不足，但是總體來講都是不斷進步的，物業(yè)管理公司通過深入研究，調(diào)整思路和戰(zhàn)略，可以不斷滿足市場的需求。 二、 成都法規(guī)、政策 《成都市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)代理機構(gòu)管理規(guī)定》于 20xx 年 2 月 1 日實行，有利于健全物業(yè)服務(wù)招標(biāo)代理市場機制，建立全市統(tǒng)一、競爭有序的物業(yè)服務(wù)市場秩序，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)招標(biāo)代理機構(gòu)在招投標(biāo)過程中的積極作用。 成都市于 20xx 年 1 月 1 日實施了《成都市物業(yè)管理條例》，該條例是成都市結(jié)合本市實際情況，貫徹《物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》而制定的成都市首部物業(yè)管理地方性法規(guī)，對成都進一步規(guī)范成都物業(yè)管理活動，維護業(yè)主業(yè)務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人的合法權(quán)益，改善成都人民群眾的生活和工作環(huán)境，構(gòu)建和諧社區(qū)奠定 基礎(chǔ)。該條例具有更強的操作性、更加細化和具體。 除此之外，成都市還出臺了《成都市物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)評標(biāo)區(qū)管理規(guī)定》，《成都市物業(yè)服務(wù)力量配備指導(dǎo)標(biāo)準》等相關(guān)政策，本地物管企業(yè)可以充分利用地方法規(guī)政策，可以更好地適應(yīng)本地的發(fā)展。 8 / 114 三、 總結(jié) 從法律和政策環(huán)境來看，無論是國家還是地方都為物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展提供了法律依據(jù)和政策引導(dǎo)。這為物業(yè)管理這個朝陽產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和不斷壯大提供了有利條件。同時，國家法律法規(guī)存在著一定程度上的不足，有待進一步地完善 。 第四節(jié) 社會文化環(huán)境 社會文化環(huán)境包括一個國家或地區(qū)的居民教 育程度和文化水平、價值觀念等。它影響著消費者對一個行業(yè)或者企業(yè)的認知、態(tài)度以及價值取向。物業(yè)管理的發(fā)展與消費者對于服務(wù)的價值觀念，受教育程度等因素密不可分。 文化水平影響著居民的需求層次和價值觀念，物業(yè)管理屬于 80 年代出現(xiàn)并逐漸興起的服務(wù)產(chǎn)業(yè)。隨著九年義務(wù)教育的普及和受教育人數(shù)的增加，人們對服務(wù)質(zhì)量要求越來越高，并隨著社會發(fā)展不斷地產(chǎn)生新的服務(wù)需求，例如物業(yè)管理。下表為四川省人口文化水平（圖表數(shù)據(jù)來源于 20xx 年中國統(tǒng)計年鑒）。 可以看出四川省未上過學(xué)人數(shù)所在比例較小，大部分為接受過教育人數(shù)，同時隨著社會進步，受教育程度將逐步提高。人口文化水平的提高對于物管行業(yè)的發(fā)展起著積極的作用，能讓更多的人理解物管行業(yè)，并不斷為其提出新的要求，% % % % % 未上過學(xué)