【正文】 分，而人為賦予的特性不是固有特性，不反映在產(chǎn)品的質(zhì)量范疇中，這就使質(zhì)量的概念更為明確。 房地產(chǎn)項目 質(zhì)量的含義和內(nèi)容 : 在通常情況下，人們提起 房地產(chǎn)項目 質(zhì)量，很自然地就想到屋面、廚房是否生滲水、漏水，門窗是否變形，墻面是否出現(xiàn)裂縫等等，這其實只是房地產(chǎn)質(zhì)量內(nèi)涵之一的施工質(zhì)量而已。目前，我國 房地產(chǎn)開發(fā) 已進入一個快速發(fā)展的高潮期，房地產(chǎn)業(yè)已由基本的發(fā)展需求逐步轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟、社會、自然的全面發(fā)展需求，我們應該明確并建立期嶄新、全 面的房地產(chǎn)項目開發(fā)的質(zhì)量觀。我們應重點從以下兩個方面把握 房地產(chǎn)項目 開發(fā)的質(zhì)量含義： 第一、滿足需要（含實際需要和潛在需要）成為檢驗房地產(chǎn)項目質(zhì)量的客觀標準。在市場經(jīng)濟條件下，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的深化發(fā)展，房地產(chǎn)項目能滿足多少、在何種程度上滿足消費者的需要，將成為衡量房地產(chǎn)項目市場價值的客觀標準，這可以說是市場經(jīng)濟體現(xiàn)在房地產(chǎn)項目質(zhì)量范疇上的根本所在。在房地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新時期，房地產(chǎn)項目質(zhì)量的物質(zhì)性成為最基本的要求，而經(jīng)濟性（或?qū)嶄N性）上升成為第一客觀標準，房地產(chǎn)項目質(zhì)量首先要以消費者的貨幣資金來體現(xiàn)。這是傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)質(zhì)量觀與市場經(jīng)濟條件下的房地產(chǎn)質(zhì)量觀的根本區(qū)別所在，正確理解這一點，對于搞好 房地產(chǎn)項目 質(zhì)量具有直接的現(xiàn)實經(jīng)濟意義。 第二、房地產(chǎn)項目質(zhì)量是房地產(chǎn)產(chǎn)品特征和特性的總和。房地產(chǎn)項目質(zhì)量的特征和特性指其應該具有的客觀要求屬性的總稱，即 房地產(chǎn)項目 滿足消費者需要的各種屬性，包括可用性、安全性、有效性、可靠性、可維修性、經(jīng)濟性等互相聯(lián)系、互相依存的各方面，從實質(zhì)上提出了要全面理解和把握房地產(chǎn)質(zhì)量內(nèi)涵的要求。國家建設部住宅產(chǎn)業(yè)辦公室的《商品房性能認定暫行管理規(guī)定》中，將房地產(chǎn)性能按安全性、居住性、耐久性、持續(xù)性發(fā)展性及經(jīng)濟性等五個方面，也充分地反映了對房地產(chǎn)質(zhì)量內(nèi)涵的 全面性要求。 房地產(chǎn)項目質(zhì)量體現(xiàn)為業(yè)主的使用質(zhì)量，它反映物業(yè)使用的安全性、方便性、舒適性等等，這些都是圍繞著使用的人來體現(xiàn)的服務。它包括地域、設計、工程、環(huán)境、配套、服務等內(nèi)容，顯然，建筑工程質(zhì)量只是 房地產(chǎn)項目 質(zhì)量中的一個環(huán)節(jié)。 房地產(chǎn)項目 質(zhì)量管理需求的特點 據(jù)國家統(tǒng)計局的相關數(shù)據(jù)， 1999年至 2021年，全國商品房竣工面積增幅分別為 %、 1%、 %、 %，而中國消費者協(xié)會的數(shù)據(jù)則顯示，同期商品房質(zhì)量投訴的增幅分別為 %、 %、 %、 %。 2021年上半年全國消協(xié)組織受理投訴情況統(tǒng)計：房屋方面投訴 2021年上半年較 2021年上半年投訴增長 15％。住房質(zhì)量的投訴上升了 %，入住后墻壁開裂、不平、滲水、發(fā)霉等問題較為突出，有些名為送 “ 精裝修 ” ，實際是 “ 劣裝修 ” 。自來水、暖氣、車庫漏水跑水，而且這些問題或者被經(jīng)銷商推給裝修單位，或者得不到開發(fā)商的及時解決。 2021年 1月至 10月，上海市消保委受理的全裝修房投訴較去年同期上升了 141%。其中，消費者最不滿工程質(zhì)量和裝飾材料品質(zhì)。 上海近兩年的全裝修房比例已近 15%，其中，市中心地段新開發(fā)樓盤全裝修比例達到 50%以上，其次內(nèi)中環(huán)占 20%。隨著全裝修房數(shù)量的增加，相關的投訴也隨之上升，且有多戶群體投訴。為此，市消保委抽取了 2021年、 2021年銷售并入住的全裝修房樓盤作為調(diào)查樣本，對裝飾材料品質(zhì)、工程 質(zhì)量、隱蔽工程、開發(fā)商承諾兌現(xiàn)、售后服務、交房標準（樣板房差距）、戶型設計、性價比、空氣質(zhì)量等九個方面做了調(diào)查。調(diào)查顯示，質(zhì)量問題是消費者對全裝修房最頭痛的問題，工程質(zhì)量和裝飾材料品質(zhì)是業(yè)主最不滿意的兩個方面。主要表現(xiàn)在：墻面開裂成為通病，地板鋪裝不平整或有色差，衛(wèi)生間下水道不暢致使經(jīng)常泛出異味，門窗密合度差造成房屋雨水滲水，空調(diào)制冷差等。變更裝修標準，使用劣質(zhì)或與合同約定不同品牌的材料，導致消費者投訴的也不在少數(shù)。產(chǎn)品質(zhì)量未能得到有效保證是目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)最大的問題之一。 住房是廣大人民群眾的基本消費資 料，而且是衣食住行中最大頭的消費支出，關系到千家萬戶的切身利益。房地產(chǎn)市場的糾紛、投訴不斷增加。消費者可以像水一樣，既可以載舟也可以覆舟，消費者不能左右某一個房地產(chǎn)企業(yè)的管理和產(chǎn)品質(zhì)量控制水平，但是消費者可以根據(jù)自己的實際情況做出最后的決定。房地產(chǎn)業(yè)要大力開展誠信建設，提高產(chǎn)品質(zhì)量控制水平，以使質(zhì)量問題降低到最低程度。這既是保護消費者的合法權(quán)益，也是保護 房地產(chǎn)開發(fā) 商的合法權(quán)益，是保護中國經(jīng)濟和社會健康發(fā)展的 需要。 有人買房是為了生存，比如說三世同堂；有人買房是為了發(fā)展，比如說孟母三遷；有人買房是為了享受，比如說小房換大房，有人買房是為了保值，有人買房是為了增值。 隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已經(jīng)從賣方市場步入買方市場，從前是只要你能把房子建出來，就不愁賣，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)要想占領市場，占有一定的市場份額，不僅僅把房子建出來那么簡單，要有好的規(guī)劃，要有好的建筑外觀設計，要有好的園區(qū)設計，更要有過硬的內(nèi)在質(zhì)量。 房地產(chǎn)項目 質(zhì)量面臨 “ 全數(shù)驗收 ” 之考 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的暴利時代已經(jīng)過去了，開發(fā)企業(yè)面臨的消費群體對產(chǎn)品的挑剔，消費者維權(quán)意識的提高及政策風險，時代要求房地產(chǎn)企業(yè)的項目質(zhì)量管理要達到更高的水平。 在全國逐漸推廣的 “ 一房一驗 ” 制度背景下， 2021年 1月 26日，上海又增加了 70名具有崗位資格證書的房屋檢驗師，連同 2021年批準的 87名房屋檢驗師，目前上海具有 崗位證書的專業(yè)驗房師已達 157名。這將對監(jiān)督目前的住宅套內(nèi)質(zhì)量、規(guī)范當前的房地產(chǎn)市場起著推動的作用。繼南京最早出現(xiàn) “ 一房一驗 ” 后，湖南也開始實行，后來武漢、蘇州等地紛紛效仿，北京 2021年 1月 1日起也強制實行先驗房、后付錢制度。上海市建設交通委和市房地資源局聯(lián)合印發(fā)《上海市住宅工程套內(nèi)驗收評價導則》的通知指出：建設單位在竣工備案前應向受監(jiān)管理機構(gòu)書面說明執(zhí)行住宅套內(nèi)質(zhì)量驗收評價導則的情況，可以委托相關中介機構(gòu)按照《導則》參與住宅套內(nèi)質(zhì)量驗收，并在住宅銷售合同中載明執(zhí)行《導則》的情況，要與業(yè)主就住宅質(zhì)量是否達 到《導則》要求簽訂保證合同。上海有的區(qū)和有的開發(fā)商也已實行分戶驗收，閔行區(qū)出臺全裝修住宅 “ 分戶驗收 ” 制度 ，由以往新建房屋采用以整棟樓為基本單位的 “ 抽樣式 ” 驗收方式改為 “ 地毯式全覆蓋 ” 。 萬科 、佘山高爾夫郡等小區(qū)一直自覺地做到先自查、再他查，不合格不交房。 目前已經(jīng)有越來越多的開發(fā)商實行交房前先全數(shù)自查。這是來自大環(huán)境的影響，第三方驗房師隊伍的產(chǎn)生對房地產(chǎn)企業(yè)實行 “ 全數(shù)驗收 ” 起到了推動作用。國內(nèi)房地產(chǎn)市場在不斷完善，國家各項法律法規(guī)在不斷的建立與健全。建設部推行的分戶驗收 制度 更是使房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對 “ 全數(shù)驗收 ” 之考。 房地產(chǎn)項目 質(zhì)量管理目標的實現(xiàn)是品牌發(fā)展之根本 質(zhì)量是企業(yè)的生命 雖然現(xiàn)在社會上，特別是房地產(chǎn)行業(yè)中，非常注重營銷，編制各種各樣的營銷概念，但是我相信房地產(chǎn)的競爭最終是產(chǎn)品的競爭，是產(chǎn)品 技術與質(zhì)量的營銷，而工程質(zhì)量是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的重要的、核心的組成部分。在房地產(chǎn)市場上，對于工程質(zhì)量，很大一部分公司平時不是很關心的，認為那是施工單位的事情，但是一旦出了問題，面對業(yè)主的維權(quán)，面對輿論的壓力，下至普通工程師，上至公司老板，都很緊張，所以，防微杜漸，未雨綢繆，建立工程質(zhì)量保證體系是非常有必要的 。 早在 1995年，王石就已撰寫《質(zhì)量是萬科地產(chǎn)的生命線》一文，在 1996年將 “ 質(zhì)量管理 ”確認為公司這一年的主要工作之后， 2021年，萬科為規(guī)范工程質(zhì)量管理，啟動 “ 合金計劃 ” ，將萬科各地公司各階段優(yōu)秀管理經(jīng) 驗熔合起來，鍛造出一套集團內(nèi)統(tǒng)一的工程質(zhì)量管理規(guī)范，提出 “ 要做沒有質(zhì)量問題的房子 ” 的目標。 2021年，萬科又全面推行了旨在全面提升房屋質(zhì)量的 “ 磐石行動 ” 。這一系列對建筑質(zhì)量的持續(xù)關注行動，也給萬科帶來非常實質(zhì)的好處： 2021~2021 年間，萬科已售住宅的返修數(shù)量從月均每百戶 ，3年內(nèi)返修量下降了 63%。而在當前的施工技術下，這一比率已基本是一個極限水平。同年，萬科啟動了 “ 珊瑚蟲計劃 ” —— 建立萬科自己的高于國家要求的質(zhì)量標準，以及 “ 比目魚計劃 ” —— 戰(zhàn)略監(jiān)理實施計劃。此后，萬科再次提 出， “ 質(zhì)量是我們的底線 ” 。當質(zhì)量與速度發(fā)生沖突時，質(zhì)量第一；當質(zhì)量與成本發(fā)生沖突時，質(zhì)量第一的原則。萬科集團總裁郁亮對此強調(diào)，對萬科來說，底線意味著堅定不移的信念，毋庸置疑的原則和毫不猶豫的選擇。市場對萬科的努力也給予了極高的回報， 2021年，平均每個老客戶曾向 樓盤，實際成交率為 %，而客戶對萬科產(chǎn)品質(zhì)量的滿意度也從 2021年的 53%提升到 82%。萬科工程管理的宗旨是樹立一套高效的管理 流程 ，建立一支專業(yè)化的工程管理團隊，使工程質(zhì)量管理成為萬科品牌的支撐點。而萬科目前正在推行的住宅產(chǎn)業(yè)化，以及全面家居解決方案，最終的落點都與提高住宅質(zhì)量有關。 萬科 認為，任何忽略質(zhì)量的行為都會加大企業(yè)的動作成本，更會造成對企業(yè)品牌的巨大負面影 響，質(zhì)量是企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的重要推動力。 質(zhì)量管理目標的實現(xiàn)是品牌發(fā)展之根本 房地產(chǎn)企業(yè)的最終目的應該是消費者利益最大化。房地產(chǎn)企業(yè)應該站在消費者的角度，使產(chǎn)品的質(zhì)量要有保證，產(chǎn)品的價格能讓市場接受。房子不單單是能夠賣出去或是賣一單是一單那么簡單，做完不管以后。開發(fā)商應該用心打造自己的產(chǎn)品質(zhì)量，提升產(chǎn)品品質(zhì)。產(chǎn)品質(zhì)量是品牌建設和發(fā)展之根本。 第三章 影響 房地產(chǎn)項目 質(zhì)量的主要因素 項目前期控制對質(zhì)量管理的影響 項目前期控制對質(zhì)量的影響 一件產(chǎn)品或一項服務能否成功地完成它預定的使命取決于四個主要因素 ,它們是：設計質(zhì)量：設計人員對產(chǎn)品或服務的一些性能所做出的接受或拒絕的選擇；量符合設計的程度：產(chǎn)品或服務符合 (即實現(xiàn) )設計人員意圖的程度；便于使用；售后服務。 建筑產(chǎn)品與其它工業(yè)產(chǎn)品，比如冰箱、彩電，都是為消費者生產(chǎn)的消費品，都是一種產(chǎn)品，從這個意義上講，建筑產(chǎn)品與其它工業(yè)產(chǎn)品來說，沒有什么區(qū)別。建筑產(chǎn)品人性化的考慮或者精致程度，就遠遠不 如工業(yè)產(chǎn)品 。著名的房地產(chǎn)公司，萬科、中海等品牌公司，已經(jīng)開始致力于建筑產(chǎn)品人性化功能研究， 萬科 曾把 2021年作為 “ 建筑無限生活空間年 ” ，就是深化建筑產(chǎn)品的細部推敲。 建筑設計市場目前的實際現(xiàn)狀，要求房地產(chǎn)企業(yè)自己要研究建筑產(chǎn)品的人性化功能。在目 前高新技術發(fā)展迅猛的時期，我們有必要引進成熟的高新技術，提升產(chǎn)品的方便性和舒適度。在建筑高新技術方面，是技術領先了，應用落后了。那些能夠給客戶帶來安全、生活便利方面的高新技術，非常有必要盡快推薦給客戶，遠程控制空調(diào)、洗衣機等。 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)應注重經(jīng)營理念更新，并使之在實踐中發(fā)揮指導作用。不少樓盤前期規(guī)劃到中期建設直至后期管理，還存在著一系列與市場需求背離的 “ 滯銷癥狀 ” 。開發(fā)商雖然已意識到 “ 以人為本 ” 對房地 產(chǎn)市場的指導意義，但如何在實際中加以落實，造出真正滿足消費者現(xiàn)在合將來需求的房子，仍然得不到要領。這就需要我們明確 “ 以什么人為本 ” ，即項目應有明確的目標客戶的定位，不能把所謂的先進的經(jīng)營理念只作為一種口號，而在實際操作中，只知其一，不知其二。 消費者的收入千差萬別，也存在著高、中、低不同層次的購房需求。作為開發(fā)商，要經(jīng)過科學的 市場調(diào)查 合 市場分析 ，根據(jù)地塊的性質(zhì)、地域的文脈和發(fā)展前景，結(jié)合對自身資源運作的準確評估，完成對樓盤的市場定位。知道了以 “ 什么人 ” 為本，確定目標市場，充分了解目標客戶的共性、偏好，諸如支付能力、置業(yè)特征、興趣愛好、身體特征、生活方式等等，才能有建造 “ 以人為本 ” 的優(yōu)秀房地產(chǎn)項目的起點和方向。房地產(chǎn)項目質(zhì)量越好，越容易吸引消費者并滿足其要求，所以房地產(chǎn)項目本身質(zhì)量在項目前期就應控制在較高水準。但并不是說， 房地產(chǎn)項目 本身質(zhì)量越高越好，因為房地產(chǎn)本身質(zhì)量越高，造價也越高，勢必造成售價越高，而這將直接影響到銷售效果。房地產(chǎn)質(zhì)量應與使用要求和消費者的購買力相聯(lián)系，以滿足消費者需要為原則，正是因為如此， “ 解困房 ” 、 “ 安居工程 ” 房屋等基本滿足使用功能要求為前提，以物美價廉為重點要求；高級住宅、別墅等高檔次、高質(zhì)量為主要要求。 房地產(chǎn)質(zhì)量的確定 房地產(chǎn)質(zhì)量的確定，主要應根據(jù)房地產(chǎn)質(zhì)量的內(nèi)容作具體的分析。 即要根據(jù) 房地產(chǎn)項目 的地域、設計、工程、環(huán)境、配套、服務等因素作具體分析。而這幾個因素應圍繞市場、價格、定位做出與之相符合的考慮。即所謂的 “ 沒有最好的，只有最適合的 ” 。 項目前期依據(jù)不同的市場定位，確定不同的產(chǎn)品配置，制定合理的質(zhì)量控制準則，對產(chǎn)品質(zhì)量的形成至關重要。而這些都要在項目前期就要得到充分的思考和落實。 房地產(chǎn)質(zhì)量目標的理論確定，就是指房地產(chǎn)投資者決定開 發(fā)建設什么質(zhì)量水平的 房地產(chǎn)項目 。開發(fā)企業(yè)確定房地產(chǎn)質(zhì)量水平的標準就是所開發(fā)的項目是否適銷對路，是否最終實現(xiàn)企業(yè) “ 利潤最大化 ” 的經(jīng)營目標。 房地產(chǎn)質(zhì)量目標的確定，首先應當考慮用戶對 房地產(chǎn)項目 使用功能的滿足程度， 其次要考慮用戶愿意付出的購買成本，再次要考慮 房地產(chǎn)開發(fā) 商的開發(fā)成本及對目標利潤的要求。實質(zhì)上，就是弄清楚房地產(chǎn)質(zhì)量的變化與價格、成本、利潤之間的關系。項目的價格是其諸多質(zhì)量要素的綜合反映，在確定了項目的總體質(zhì)量水平之后，我們將據(jù)此一一確定項目的質(zhì)量因素的諸多方面如地域、設計、工程、環(huán)境、配套、服務等質(zhì)量內(nèi)容。 時間管理、成本管理、質(zhì)量管理是矛盾統(tǒng)一體 在項目管理中涉及目標性的管理 —— 時間管理、成本管 理、質(zhì)量管理（如圖 ）