【正文】 首個引入國外先進養(yǎng)老社區(qū)概念的項目，引入高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)醫(yī)院，休閑設(shè)施，會所等配套。 于2021年 12月奠基。 地塊分析 、四至 范圍 東臨環(huán)湖路已經(jīng)完成。 西臨規(guī)劃道路路為待建中。 南鄰川維培訓(xùn)中心用地及規(guī)劃路，規(guī)劃待建。 項目北側(cè)迎賓大道，東段修筑完成西段待建。 重慶 XX項目初步可研報告 13 東側(cè)環(huán)湖路 北側(cè)迎賓大道 、市政配套設(shè)施 藍湖熙岸項目配套顯示，地塊供水、供電、電訊、燃氣等市政配套設(shè)施齊備。 、 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 現(xiàn)狀北側(cè)邊界和東側(cè)邊界已經(jīng)完成市政道路修筑，其他邊界道路尚未完成， 其中北側(cè)道路西段應(yīng)要求盡快完成。土地交付時應(yīng)要求完成。 施工臨電可借用地塊農(nóng)電，設(shè)計變壓器和線路等接通費用。 重慶 XX項目初步可研報告 14 、用地標(biāo)高 用地 自然標(biāo) 均 高 于周邊規(guī)劃道路 ， 自然標(biāo)高最高處 414米左右，最低處自然標(biāo)高 340。局部因采石形成低洼，并有造成 10米左右陡壁，但低洼處仍高于路面標(biāo)高。臨地塊北側(cè)邊界 有一處因采石形成水坑，標(biāo)高和路面基本持平。 、 地面現(xiàn)狀 土地 形狀呈倒 L型，地塊形狀比較完整 ； 整體地勢自西北向東南呈緩坡走勢，局部地塊可形成對湖面良好的觀景效果。 地塊現(xiàn)狀由散落居住村宅、農(nóng)耕用地、林地組成，內(nèi)現(xiàn)有居民 戶數(shù) 約20戶正在實施二次搬遷。 北側(cè)臨規(guī)劃路邊界小區(qū)主入口對應(yīng)地塊原為采石場，地勢突變低洼，有一水塘。 地塊南面與川維培訓(xùn)中心接界，界面全線為高達 10米以上的垂直下落崖面，現(xiàn)為壘石圍墻隔離。 整體植被狀況稀少，無高大喬木。 3條 農(nóng)用 10萬伏高壓線從路由，地塊東北側(cè)邊界有變電站一處。 、 拆遷 情況 村民拆遷和征地工作已經(jīng)完成，預(yù)計不會對項目開發(fā)進度造成影響，農(nóng)用高壓電線挪移手續(xù)較繁瑣，但實施難度不大，可以采取繞行辦法，預(yù)計不會對項目開發(fā)進度造成影響。 變電所拆遷挪移難度較大，并對首期工程規(guī)劃造成一定的影響，在項目發(fā)展規(guī)劃中要注意規(guī)避。 重慶 XX項目初步可研報告 15 、 地質(zhì)情況 基基地為巖層，地表覆土，表面觀測無重大巖石斷裂帶。 地質(zhì)結(jié)構(gòu)不太均勻，東部及西北部地面基本為土壤（耕作層）覆土厚度 3—— 5米左右；西南部基本為成片裸露整體巖石，地質(zhì)結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜，設(shè)計難度和基礎(chǔ)工程施工難度大。 當(dāng)?shù)乜拐鹪O(shè)計要求是烈度 6 級。 、 地形地貌分析小結(jié) 地塊整體的湖面景觀可觀性較好，湖濱型地塊性質(zhì)明顯，宜作養(yǎng)生療養(yǎng)、度假旅游地打造。 地形整體的連續(xù)性尚好，個別區(qū)段的地形突變可加以利用。地塊與外界交通道路的接駁性整體尚可，東端和南端接駁口可能有較大挖填方工程。 巖石地質(zhì)條件，特別是較大面積地塊處于裸露巖石面，堅持 “ 依山就勢 重慶 XX項目初步可研報告 16 ，順其自然，巧妙利用 ” 的原則進行規(guī)劃和建設(shè)，盡量避免大的挖方或填方，是既降低建設(shè)成本，又呈現(xiàn)自然美的重要途徑。 市場研究 、重慶市宏觀經(jīng)濟環(huán)境 2021 年 GDP 總量為 6527 億元，同比增長 % ，人均 GDP 達到 3355美元。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15749 元，實際增長 11%。 重慶市 GDP 總額及人均 GDP 近五年年均增長率高達近 15％。 、交通發(fā)展 一、交通路網(wǎng) 2021 年“二環(huán)八射”交通規(guī)劃完成后僅豐都、城口兩個區(qū)縣無高速公路連通。 2021 年重慶市 40 個區(qū)縣將全部通高速路，“８小時重慶”變身“４小時重慶”。 2021 年左右將形成輻射川、黔、云、陜、鄂、湘的骨架公路網(wǎng)。 二、私家車 2021—— 2021 年 5 年間 重慶 機動車擁有量翻了一番，平均年遞增機動車20 萬輛 。而且機動車進入家庭的速度日益迅猛。同 2021 年相比， 2021 年私家車（含摩托）占全部機動車總量的份額由 %上升為 % 重慶私家車保有量 年 份 2021 2021 2021 2021 2021 私家車保有量 增長率 % % 重慶 XX項目初步可研報告 17 、 重慶旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)研 一、重慶市旅游資源狀況 —— 重慶旅游資源的構(gòu)成較為豐富 ? 重慶擁有的國家 4A級及以上景區(qū)有 40個；五星級豪華游輪有 14艘，長江上經(jīng)營三峽旅游的豪華游輪幾乎全在 重慶；五星級旅游飯店 15家。 重慶 XX項目初步可研報告 18 ? 包括自然景觀資源和文化遺址兩大類別，其中自然景觀資源又以山景、江景、溫泉 、湖景 為主，而文化旅游資源中重慶巴文化遺址以及抗戰(zhàn)時期紅色文化最為顯著。 ? 重慶雖然旅游資源豐富，但多為中小不知名景點，各旅游項目投資分散， 缺乏整合和聯(lián)動，區(qū)域旅游資源的整體競爭力和知名度有所欠缺 。 重慶旅游資源中在國內(nèi)外有美譽度、有影響力的旅游大項目少，缺乏對區(qū)域內(nèi)其他中小旅游景點的帶動作用； ? 上述不足 限制了重慶市旅游業(yè)的發(fā)展很難達到諸如三亞、北京等城市的水平 。 決定了重慶市旅游業(yè)及旅游地產(chǎn)的輻射重點區(qū)域為重慶 市內(nèi)及周邊相鄰城市。 二、旅游收入 重慶旅游總收入占 GDP 比重為 10%以上， 2021年重慶 游客 有 ，旅游總收入達 917億元，是 2021年的 3倍。 2021—— 2021重慶旅游收入以年均 15%遞增，其 增幅 近 五年連續(xù)名列全國前茅 ， 未來重慶旅游仍將保持高速增長。 年度 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 旅游人次（萬人次） 10100 12300 16200 旅游收入（億元） 917 三、發(fā)展現(xiàn)狀 重慶近郊休閑度假旅游黃金圈已經(jīng)逐漸形成，修建了一批休閑度假旅游設(shè)施。基于對生態(tài)環(huán)境的偏好，重慶基本形成以下主題的休閑旅游度假領(lǐng)域： ? 湖泊主題：此類旅游處于發(fā)展初級階段，發(fā)展依賴于項目的規(guī)劃特色。 重慶 XX項目初步可研報告 19 ? 森林主題：屬于傳統(tǒng)休閑度假旅游，以農(nóng)家樂形式為主，檔次不高、規(guī)模較小。 ? 溫泉主題：鐵山坪、天賜溫泉、東泉等，面臨升級換代，溫泉主題的潛在需求量大。 ? 鄉(xiāng)村田園主題：大部分度假項目均包含此主題。 四、重慶旅游業(yè)發(fā)展趨勢 ? 經(jīng)濟的持 續(xù)發(fā)展為旅游業(yè)奠定雄厚物質(zhì)基礎(chǔ)。 ? 人均可支配收入增加，旅游消費能力持續(xù)增長。 ? 經(jīng)濟增長旅游基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，奠定了良好的旅游產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 ? 重慶私家車數(shù)量倍速增長，刺激市郊短線旅游的發(fā)展。 ? 對短線市郊的旅游帶來更大空間。 ? 交通線路的完善，為近郊旅游度假需求實現(xiàn)必備條件。 ? 國家法定節(jié)假日調(diào)整草案，清明街、端午節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日變?yōu)槎碳倨?，直接促進了短線旅游的市場份額，促進短線旅游需求成為主力。 ? 常駐人口規(guī)模超過 600 萬人重慶都市圈，人均 GDP 超過 3355 美元，重慶正處于休閑度假旅游規(guī)模化啟動階段。 重慶 XX項目初步可研報告 20 旅游地產(chǎn)研究 、旅游地產(chǎn)分類 、旅游地產(chǎn)的發(fā)展驅(qū)動因素 投資、度假、養(yǎng)老三大市場需求，構(gòu)成旅游地產(chǎn)市場驅(qū)動引擎。 隨著新富階層財富的增長，原本觀光旅游逐漸轉(zhuǎn)化為休閑度假需求，出于對舒適氣候、優(yōu)異的景觀資源的占有，對養(yǎng)生和健康的需求，轉(zhuǎn)而傾向與在景區(qū)購買產(chǎn)業(yè)，將其作為養(yǎng)老或度假的第二居所。 同時，看好良好景觀環(huán)境資源和未來發(fā)展?jié)摿吧悼臻g，兼具投資度假的目的。 重慶 XX項目初步可研報告 21 旅游地產(chǎn)發(fā)展的 3個階段 、旅游地產(chǎn)典型案例 —— 華僑城 華僑城是國內(nèi)從事“旅游 +地產(chǎn)”開發(fā)的 先驅(qū)者，屬下四大主題公園是目前國內(nèi)最為成熟的主題公園，規(guī)模也是全國之最。其定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尚社區(qū) —— 波托菲諾意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)，更被視為國內(nèi)主題社區(qū)開發(fā)的典范。 一、先做旅游 —— 四大主題公園 “錦繡中華” 1989年 9 月開始為時 2 年時間完成國內(nèi)第一個旅游項目，占地 30 多萬方，成為深圳旅游的代名詞，開業(yè)當(dāng)年即收回投資，幾年之后又成功上市。 重慶 XX項目初步可研報告 22 ? “中華民俗村 ”占地 20 萬方，被成為中華第一村， 1991 年 10 月開業(yè)。來自全國各地、各民族上千名員工進行表演，推出大型民族歌舞廣場秀 。 ? “世界之窗”匯集世界奇觀、古今名勝、自然風(fēng)光和民俗風(fēng)情。 1994 年6 月開業(yè)，占地 48 萬方， 188 個景點，表演大型音樂舞蹈史詩《創(chuàng)世紀(jì)》，將中國的廣場表演藝術(shù)推至極致。 ? 舉辦各種國際民間藝術(shù)節(jié)，推出大型廣場藝術(shù)晚會。并有大型室內(nèi)滑雪場、科羅拉多大峽谷漂流、金子塔幻想館等參與項目。 ? “歡樂谷”占地 17 萬平方米，歡樂嘉年華項目，突出參與性、娛樂性，運用多項現(xiàn)代科技旅游成果，思維動感影院、瑪雅海灘水公園等代表項目。 二、配套酒店及其他設(shè)施 配套大型旅游休閑社區(qū)的需要，陸續(xù)修建了深圳灣大酒店、海景酒店、威尼斯水 景主題酒店、何香凝美術(shù)館、暨大中旅學(xué)院、華夏藝術(shù)中心、歡樂谷干線高架單軌車、華僑城生態(tài)廣場、華僑城高爾夫俱樂部、華僑城雕塑走廊、華僑城燕含山郊野公園等一批旅游文化項目，形成一個集旅游、文化、購物、娛樂、體育、休閑為一體的，面積達 5 平方公里的旅游之城。 重慶 XX項目初步可研報告 23 三、后做地產(chǎn) —— 波托菲諾 旅游地產(chǎn)的先驅(qū) 有人比喻：如果說旅游時華僑城的樹干，那么地產(chǎn)便是結(jié)出的果子。華僑城的房地產(chǎn)項目都是圍繞主題公園來做的。 華僑城波托菲諾再現(xiàn)了意大利千年古鎮(zhèn)波托菲諾獨特海域風(fēng)光的原汁原貌，占地 80 萬方，建筑面積 108 萬方。 四、總結(jié) 華僑城四大主題公園的成功，極大地改善了當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境和人文環(huán)境，為房地產(chǎn)項目帶來極高的附加值和升值潛力。 良好的休閑環(huán)境放大了生活的內(nèi)涵，業(yè)主們都持有兩張終身免費的門票。 旅游開發(fā)所做的商業(yè)配套為居住區(qū)人們營造了浪漫的生活氛圍。 旅游商務(wù)的發(fā)展帶動了社區(qū)的升級和活力，成為城市的中心，區(qū)域價值被極大提升。 華僑城的利潤構(gòu)成旅游業(yè)占 20%，地產(chǎn)業(yè)務(wù)占 80%。 初步匡算旅游項目對房價的直接貢獻有 2021 元 /方。 深圳旅游 +地產(chǎn)的開發(fā)模式的成功，各地方政府認為可以極大改善城市形象，豐富城市服務(wù)功 能，傾向主動給予華僑城更多的優(yōu)惠和更多資源，因此，華僑城可以極低的土地成本獲得大量的土地資源，開發(fā)利潤非?？? 重慶 XX項目初步可研報告 24 觀。深圳華僑城波托菲諾平均每年貢獻利潤為 15 億元，超過四大公園利潤總額。 五、華僑城成功經(jīng)營要素 資金風(fēng)險的規(guī)避，旅游地產(chǎn)項目投資額大回收期長，其中主題公園的投資回收期一般為 810 年，華僑城通過強化主營能力、跨區(qū)域連鎖、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展等手段規(guī)避風(fēng)險。 主題公園成功經(jīng)營及其對地產(chǎn)價值的提升是華僑城旅游地產(chǎn)的精髓。 選址在經(jīng)濟發(fā)達人口密集地區(qū)，確保主題公園的生存環(huán)境。 大面積綜合開發(fā)，競爭力強，充分 獲取區(qū)域運營收益。 市場潛力區(qū)位，近郊和城市交通連接便利，區(qū)位在未來城市格局中極具潛力和優(yōu)勢，升值空間大。 為國內(nèi)旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了鮮活的樣板。規(guī)劃就是財富 環(huán)境就是資源 的發(fā)展觀，具有現(xiàn)實的指導(dǎo)和導(dǎo)向意義。 較長期的盈利模式， 3 年以上。 規(guī)劃先行，選擇正確的發(fā)展模式和發(fā)展路徑。 環(huán)境先行以文化營造環(huán)境，以環(huán)境創(chuàng)造財富。奉行在花園中建設(shè)城市而不是在城市中建設(shè)花園的理念，區(qū)域綠化率達到 53%。 、旅游地產(chǎn)發(fā)展的成功要素 ? 必須借勢于固有的資源，包括優(yōu)質(zhì)的旅游資源、優(yōu)質(zhì)的人文資源。或是能夠依托城市發(fā)展 和人群消費，營造出優(yōu)質(zhì)的旅游資源。 ? 很強的旅游產(chǎn)業(yè)運營能力，借助于旅游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展，通過人氣提升、環(huán)境提升、文化提升、配套提升，推動觀光旅游向休閑旅游形態(tài)的轉(zhuǎn)化。 ? 通過地產(chǎn)開發(fā)銷售、經(jīng)營獲得盈利。 ? 必須具備一定的規(guī)模效應(yīng)，才能對區(qū)域發(fā)展產(chǎn)生推動力，并提升價值。 ? 必須有較高的起點，項目定位針對中高端群體，特點鮮明突出，易于品 重慶 XX項目初步可研報告 25 牌打造。 、重慶旅游地產(chǎn) 一、重慶旅游地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 重慶旅游地產(chǎn)發(fā)展自以投資為主，兼顧旅游休閑度假的重慶居民投資置業(yè)，自 2021 年起規(guī)模性釋放并逐年遞增。 2021— 2021 年，重慶旅游地產(chǎn)最典型的區(qū)域武隆