【正文】 濟(jì)的發(fā)展，人們已解決基本的物質(zhì)需求，市場(chǎng)上的中低消費(fèi)品也出現(xiàn)供大于求的關(guān)系，故該類市場(chǎng)消費(fèi)亦已得到滿足。,16,?,中高端的個(gè)性消費(fèi)嚴(yán)重不足 部分消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)的要求越來(lái)越高，尤其是處于中間階層的中高端型的消費(fèi)者，可選擇的消費(fèi)空間不大。當(dāng)本地商家無(wú)法滿足這批消費(fèi)者的消費(fèi)欲望或迎合他們的消費(fèi)形態(tài)時(shí)，消費(fèi)者多數(shù)尋求異地消費(fèi)，例如前往香港、上海等地購(gòu)物，使本地市場(chǎng)流失了龐大的一批消費(fèi)力較強(qiáng)的顧客。,17,?,1.3 廣州商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì),從上述的分析可得知，現(xiàn)時(shí)廣州的商業(yè)現(xiàn)狀可歸結(jié)為：,數(shù)量龐大的中端/中高端個(gè)性消費(fèi)嚴(yán)重不足 社會(huì)的商業(yè)發(fā)展飛速進(jìn)行中，供求關(guān)系的杠桿必然要求將此局面打破 傳統(tǒng)的營(yíng)商模式越來(lái)越難以滿足消費(fèi)者的消費(fèi)觀的改變 舊有的市場(chǎng)格局已達(dá)到飽和狀態(tài)，各路商家正尋求突破口 新的經(jīng)營(yíng)模式呼之欲出，關(guān)鍵是誰(shuí)先打開(kāi)新局面,18,?,大型一站式綜合性商場(chǎng)仍然是市場(chǎng)主流，但以綜合性為基礎(chǔ)的同時(shí)必須走向個(gè)性化經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造出自身特色所在。 具體表現(xiàn)為跳出舊有的傳統(tǒng)商場(chǎng)定位思維，引入嶄新的消費(fèi)觀念，開(kāi)創(chuàng)領(lǐng)先的經(jīng)營(yíng)模式。,廣州商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)：,19,?,由此，說(shuō)明了本項(xiàng)目若要在市場(chǎng)中有所突破，打開(kāi)嶄新的局面，則堅(jiān)決不能簡(jiǎn)單復(fù)制類似“天河城”一站式商場(chǎng)到北京路作為發(fā)展目標(biāo)，而應(yīng)該是開(kāi)創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式，推廣新的經(jīng)營(yíng)理念，走在市場(chǎng)的前列，成為市場(chǎng)的先行者。,20,?,結(jié)論,21,?,二、項(xiàng)目質(zhì)素分析,2.1 優(yōu)勢(shì)（S）,地理位置優(yōu)越,本項(xiàng)目位于市中心的北京路商業(yè)步行街，擁有龐大的人流優(yōu)勢(shì)，是廣州的商業(yè)核心所在。,交通便捷,公共交通線路繁多，地鐵一號(hào)線、二號(hào)線交換處，公園前站近在咫尺，且本項(xiàng)目及附近多個(gè)商廈均配有大型停車場(chǎng)，交通極少方便。,22,?,商業(yè)氛圍濃郁,北京路的商業(yè)歷史悠久，是傳統(tǒng)的商業(yè)圈，以北京路為核心向外幅射周邊路段，其商業(yè)氣氛也十分濃郁，一直以來(lái)都具有相當(dāng)高的知名度，聞名全國(guó)。又是國(guó)內(nèi)著名的商業(yè)圈，甚至是國(guó)外人士必到的旅游點(diǎn)之一。,“只租不售”的推廣策略有助于項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)發(fā)展,發(fā)展商推行“只租不售”的推廣策略，把商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)統(tǒng)一起來(lái)，不但有利于項(xiàng)目在日后的經(jīng)營(yíng)中進(jìn)行整體的宣傳推廣，而且發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目具有管理的主動(dòng)權(quán)，能夠更好的對(duì)項(xiàng)目發(fā)展作出適時(shí)調(diào)整。因此，作為一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目， “只租不售” 策略將對(duì)項(xiàng)目的整體發(fā)展帶來(lái)極有利的幫助。 這同時(shí)也是本項(xiàng)目有別于周邊同類型項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)之一。,23,?,商務(wù)物業(yè)的發(fā)展帶來(lái)更大的商機(jī),近年來(lái)，在北京路附近出現(xiàn)了較多的商務(wù)物業(yè)，帶旺了整個(gè)區(qū)域的商務(wù)氣氛，例如，中旅商業(yè)城、百匯廣場(chǎng)、廣百新翼大廈、信德商務(wù)大廈、健力寶大廈、新寶利大廈、捷泰廣場(chǎng)等，寫(xiě)字樓林立亦為本項(xiàng)目帶來(lái)了更多的商機(jī)。因?yàn)椋@些出入寫(xiě)字樓的白領(lǐng)階層正是本項(xiàng)目所針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群體之一。,政府大力支持,北京路商業(yè)步行街的開(kāi)通，道路兩旁商鋪外墻的重新粉飾等市政工程是示出市政府致力把北京路打造成廣州旅游觀光標(biāo)記之一，全面提升北京路的商業(yè)價(jià)值。,24,?,2.2 劣勢(shì)（W）,如前所述，市內(nèi)大型的綜合性商場(chǎng)眾多，尤其是繁華的北京路上同類型的商場(chǎng)項(xiàng)目更是一個(gè)接一個(gè)先于本項(xiàng)目推出市場(chǎng)，必然分流了客戶資源，對(duì)本項(xiàng)目的推廣造成一定的影響。 消費(fèi)者的固有消費(fèi)習(xí)慣，使他們對(duì)在北京路購(gòu)物的取向多為在地鋪消費(fèi)，從而令到部分的商戶會(huì)擔(dān)心商場(chǎng)項(xiàng)目能否吸引足夠的人流支撐經(jīng)營(yíng)，使商戶對(duì)經(jīng)營(yíng)前景未見(jiàn)樂(lè)觀。,25,?,2.3 機(jī)會(huì)（O）,充分發(fā)揮地利優(yōu)勢(shì) 建筑在同區(qū)域的消費(fèi)水平上，再注入差異性 捕捉市場(chǎng)空白點(diǎn)，避免同質(zhì)化經(jīng)營(yíng) 利用并延續(xù)發(fā)展商的品牌效應(yīng)，創(chuàng)造更大的市場(chǎng)價(jià)值,26,?,2.4 威脅（T）,本項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)威脅主要來(lái)自兩方面：,傳統(tǒng)地鋪的影響,固有的消費(fèi)習(xí)慣決定了地鋪的高價(jià)值所在，從而受到了眾多的商家追捧，因此對(duì)商場(chǎng)鋪所造成的沖擊較大。,來(lái)自周邊商場(chǎng)的項(xiàng)目的威脅,本項(xiàng)目附近存在多個(gè)同類型的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（例如廣百新翼、光明廣場(chǎng)等），由于彼此的先天環(huán)境、質(zhì)素接近，導(dǎo)致項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶群極為相似，因此客戶在下決定時(shí)必然多翻比較，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈。,27,?,三、項(xiàng)目發(fā)展方向建議,3.1 項(xiàng)目定位,市場(chǎng)作主導(dǎo)，從消費(fèi)者角度出發(fā)，以嶄新的、科學(xué)的、全面的角度考慮，跳出舊有的商業(yè)定位思維，從而為本項(xiàng)目制定出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。,28,?,項(xiàng)目出路,29,?,從上關(guān)系圖可以看出，項(xiàng)目的市場(chǎng)出路在于挖掘潛在的消費(fèi)需求、倡導(dǎo)消費(fèi)新觀念、引領(lǐng)經(jīng)營(yíng)新模式及輻射地區(qū)這幾方面的要素決定的，這些因素共同影響著項(xiàng)目的定位及未來(lái)發(fā)展。 因此，尋求項(xiàng)目的發(fā)展路向時(shí)，敝司建議以這些關(guān)鍵要素為突破，確立項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。,30,?,如前面項(xiàng)目的“機(jī)會(huì)”中所提到，只有捕捉市場(chǎng)空白，結(jié)合原有的地段優(yōu)勢(shì)，才能符合本項(xiàng)目的發(fā)展。而捕捉市場(chǎng)空白，歸根究底就是要找出最終目標(biāo)消費(fèi)群，針對(duì)其特征厘定項(xiàng)目定位。因此，敝司在本項(xiàng)目的定位中，思路方向如下：,定位思路,31,?,目標(biāo)消費(fèi)群定位 商家客戶定位,32,?,目標(biāo)消費(fèi)群定位,綜觀市內(nèi)各家大型商場(chǎng)，均沒(méi)有十分明確的一群目標(biāo)消費(fèi)者，普遍都是面對(duì)普羅大眾，全面照顧到不同階層，不同年齡結(jié)構(gòu)的人士需要，缺少針對(duì)性。 像狀元坊這類對(duì)青少年有強(qiáng)列針對(duì)性商場(chǎng)則經(jīng)營(yíng)十分成功，