【正文】 由于長期外派的高級(jí)管理人員通常攜家庭同住，因此家庭型的客戶占據(jù)了中高端市場(chǎng)的相當(dāng)比例，其中帶小孩家庭傾向于居住在國際學(xué)校附近 配套設(shè)施：優(yōu)質(zhì)的服務(wù)式公寓自身或者依托周邊能提供如同酒店的各種配套設(shè)施，如24小時(shí)商務(wù)中心、健身設(shè)施、因特網(wǎng)、保險(xiǎn)箱、洗衣和烘干等 服務(wù)項(xiàng)目：典型的服務(wù)包括：房間清潔，代辦日?，嵤?，出行或旅行安排服務(wù)，兒童看護(hù)服務(wù)等。盡管這些服務(wù)可能帶來額外收入，維護(hù)這些服務(wù)所需付出的人員工資、成本也將增加。,服務(wù)式公寓是一種全新的酒店經(jīng)營理念，是介于酒店和公寓之間的新型物業(yè)品種。,服務(wù)式公寓配套設(shè)施和服務(wù),服務(wù)式公寓配套設(shè)施和服務(wù),服務(wù)式公寓為客戶提供多種完備的配套設(shè)施及服務(wù)，從日常生活用具到休閑活動(dòng)場(chǎng)所到日常各種服務(wù)基本一一囊括。以雅詩閣集團(tuán)在上海管理的三大服務(wù)式公寓為例，所包括的配套設(shè)施/服務(wù)有：,酒店,服務(wù)式公寓,普通出租型公寓 vs. 服務(wù)式公寓vs. 酒店 商業(yè)競爭模式比較,普通出租型公寓,戶型/配套設(shè)施,租賃結(jié)構(gòu)/期限,通常均為短租 住宿時(shí)間跨度一般為1天至2周,租約靈活，租期從1月至1年或更長，也有部分散租 租約到期時(shí)可選擇續(xù)約,通常簽訂長期租約,季節(jié)性,市場(chǎng)表現(xiàn)取決于基本物業(yè)市場(chǎng)狀況，如抵押貸款利率、房屋的供給和需求,稍具季節(jié)性，盡管長期租賃合約提供一定程度的租金支持 市場(chǎng)表現(xiàn)取決于經(jīng)濟(jì)增長和外商直接投資(FDI),具有明顯季節(jié)性是酒店業(yè)的基本特征 和旅游業(yè)發(fā)展高度相關(guān),服務(wù)式公寓是介于酒店和住宅物業(yè)之間的一種物業(yè)類型，其滿足了介于長期及短期居住之間的需求。服務(wù)式公寓，其長租客源將與區(qū)域內(nèi)投資型高檔住宅形成競爭；其短租客源在一定程度上與酒店形成競爭，也是對(duì)酒店需求的一種補(bǔ)充形式。,酒店公寓市場(chǎng)解碼,西安酒店公寓市場(chǎng)分析,酒店公寓專題研究,市場(chǎng)研究基本結(jié)論,4,5,6,7,8,14,11,2,1,15,10,12,3,13,A,B,c,D,西安嘉隆酒店公寓 鳳城九路白樺林居C棟,西安樂居酒店公寓 鳳城一路 8號(hào) (御道華 城B座5樓),檸檬空間短租公寓 北大街 (近通濟(jì)中坊),1,2,4,北大街 (近通濟(jì)中坊),3,兵馬俑自助公寓 西華門大街15號(hào)宏城 國際公寓B座,6,5,西安邁亨酒店公寓 北大街1號(hào)宏府嘉會(huì)廣場(chǎng),7,西安弘盛公寓酒店 西華門十字西南角,馨樂庭城中服務(wù)公寓 竹笆市36號(hào),9,9,久鼎商務(wù)酒店 民樂園萬達(dá)廣場(chǎng)旁邊,10,馨悅酒店公寓 位于西安市民樂園十字,11,新時(shí)空居家式酒店 解放路萬達(dá)廣場(chǎng)公寓區(qū) 一號(hào)公寓樓,12,13,凱賓酒店公寓連鎖 雁塔北路8號(hào),馨樂庭高新酒店公寓 高新四路,15,馨悅酒店公寓 高新路中段高新風(fēng)尚A座,14,西安在經(jīng)營及在售酒店公寓分布,8,什美短租公寓 鐘樓宏府嘉會(huì)廣場(chǎng),皇城壹號(hào),東道主,大話南門,國際商會(huì)公寓,東道主,在售項(xiàng)目簡單分析,皇城壹號(hào),國際商會(huì)公寓,大話南門,西安弘盛公寓酒店是一家按高星級(jí)酒店為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造的公寓酒店，酒店位于西安市北大街西華門十字西南角，坐落于市中心，與鐘樓、鼓樓咫尺相望。周邊與回訪飲食一條街，開元商城、世紀(jì)金花、工商銀行、交通銀行等商業(yè)繁華區(qū)僅一步之遙，地理位置優(yōu)越，交通便利。 擁有各種類型客房58間，室內(nèi)配有：電腦、冰箱、液晶電視、廚房、衛(wèi)浴間等設(shè)施一應(yīng)俱全。,簡 介,產(chǎn)品特點(diǎn),在經(jīng)營案例分析：西安弘盛公寓酒店,附加選擇：中式早餐 15元、加床價(jià) 100元 服務(wù)項(xiàng)目：大堂吧、大堂免費(fèi)報(bào)紙、免費(fèi)停車場(chǎng)、收費(fèi)停車場(chǎng)、汽車租賃服務(wù)、專職行李員、 一次性帳單結(jié)帳、行李存放服務(wù)、叫醒服務(wù)、免費(fèi)旅游交通圖 房間設(shè)施：拖鞋、浴室化妝放大鏡、 24小時(shí)熱水、 獨(dú)立寫字臺(tái)、遮光窗簾、有線/衛(wèi)星電視、部分 房間迷你酒吧、全部房間小冰箱 、單一規(guī)格電源插座、淋浴或者盆浴加淋浴噴頭、分體空調(diào)、吹風(fēng)機(jī)（隨叫隨到）、 液晶電視機(jī)、房間內(nèi)沙發(fā)椅、手動(dòng)窗簾 床具：鴨絨被 、免費(fèi)報(bào)紙 （隨叫隨到）、 免費(fèi)洗漱用品（6樣以下） 餐飲設(shè)施：無 休閑娛樂：棋牌室 可接受信用卡類型：國內(nèi)發(fā)行銀聯(lián)卡,附加服務(wù),西安樂居公寓酒店位于北高新核心地段，鳳城一路與未央路交匯處御道華城B座。,服務(wù)項(xiàng)目：商務(wù)中心服務(wù)、 旅游票務(wù)服務(wù)、叫醒服務(wù)、無線上網(wǎng)公共區(qū) 房間設(shè)施：國內(nèi)長途電話、拖鞋、雨傘、24小時(shí)熱水、電熱水壺、免費(fèi)瓶裝水、 獨(dú)立寫字臺(tái)、 有線/衛(wèi)星電視、吹風(fēng)機(jī)（隨叫隨到）、液晶電視機(jī)、免費(fèi)洗漱用品（6樣以下） 餐飲設(shè)施：無 休閑娛樂：無 可接受信用卡類型：無,在經(jīng)營案例分析：西安樂居公寓酒店,簡 介,產(chǎn)品特點(diǎn),附加服務(wù),在經(jīng)營重點(diǎn)案例研究：馨樂庭城中服務(wù)公寓 — 項(xiàng)目背景(1),馨樂庭城中服務(wù)公寓 — 項(xiàng)目背景(2),馨樂庭城中服務(wù)公寓前身是由陜西新趨勢(shì)置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的“一朵蓮花服務(wù)式公寓”，開發(fā)商原打算對(duì)物業(yè)精裝修并進(jìn)行散賣，項(xiàng)目還在建設(shè)過程中，在西安碑林區(qū)政府的促成下，雅詩閣集團(tuán)于2006年4月與開發(fā)商陜西新趨勢(shì)置業(yè)有限公司簽訂了為期10年的服務(wù)式公寓運(yùn)營管理合同，并且按照雅詩閣集團(tuán)的技術(shù)和營運(yùn)要求進(jìn)行裝修。 2007年3月雅詩閣集團(tuán)以約一億元人民幣收購馨樂庭城中服務(wù)公寓。馨樂庭城中服務(wù)公寓主要針對(duì)單身商務(wù)客戶，以上海、北京等一、二線城市商務(wù)客戶為主，客戶以中長期居住為主，同時(shí)項(xiàng)目周邊無高端住宅競爭，項(xiàng)目目前保持著80%左右的入住率。 該項(xiàng)目于2007年7月按照雅詩閣集團(tuán)的技術(shù)和營運(yùn)要求進(jìn)行裝修完畢，2007年8月1日開始試運(yùn)營。該項(xiàng)目土地使用權(quán)限70年，性質(zhì)為住宅用地。雅詩閣集團(tuán)收購之前，陜西新趨勢(shì)置業(yè)已獲得特行許可證營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可、消防驗(yàn)收等，以此從法律上該物業(yè)合法具有酒店經(jīng)營權(quán)。 2009年6月服務(wù)式公寓私募基金“雅詩閣中國基金”從雅詩閣集團(tuán)手中收購馨樂庭城中服務(wù)公寓。,馨樂庭城中服務(wù)公寓 — 項(xiàng)目信息,馨樂庭城中服務(wù)公寓 — 周邊交通及配套,馨樂庭城中服務(wù)公寓,西大街,鐘樓,鼓樓,服務(wù)式公寓,商業(yè)裙房,屋頂花園,地下一層商業(yè)及設(shè)備用房,馨樂庭城中服務(wù)公寓 — 規(guī)劃布局,項(xiàng)目由服務(wù)公寓及商業(yè)裙房組成。 項(xiàng)目為單體建筑，無室外廣場(chǎng),項(xiàng)目共12層，其中地下1層為商業(yè)和設(shè)備用房。 項(xiàng)目12層為商業(yè)裙房和服務(wù)式公寓大堂，商業(yè)包括新加坡餐廳、美容美發(fā)和火鍋。 項(xiàng)目311層為162套服務(wù)式公寓，其中兩套豪華兩房位于3層，3層還包括有商務(wù)會(huì)議室（面積約300㎡） 11層頂