【正文】 為 ，建筑密度為 %，綠地率為 %。車位 1251個(gè) ，其中地下停車 位 1110 個(gè)，地 上 停車位 141 個(gè) 。 項(xiàng)目位置與主要 建設(shè)條件 東錦商城 項(xiàng)目位于 縣 東陽(yáng)街 與犀城大道交匯處， 縣檢察院對(duì)面。東 鄰 歐江路，接向陽(yáng)財(cái)富城；南為白云街與居民區(qū)，西 接 犀城大道，北臨 東陽(yáng)商街 。 交通便利，水、電、通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施已敷設(shè)到了建設(shè)用地場(chǎng)址邊沿，配套設(shè)施條件良好。 項(xiàng)目估算總投資與資金籌措方案 經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資 68880 萬(wàn)元，其中：建安工程費(fèi)用 41186萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)用 620萬(wàn)元，相關(guān)報(bào)建費(fèi) 3888萬(wàn)元，土地費(fèi)用 20866 萬(wàn)元（土地出讓金 20320 萬(wàn)元，土地征收費(fèi) 546 萬(wàn) 9 元）；基本預(yù)備費(fèi) 2320 萬(wàn)元。 項(xiàng)目估算總投資 68880 萬(wàn)元 。 所需建設(shè)資金由項(xiàng)目建設(shè)業(yè)主單位自籌。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表 11。 主要 研究結(jié)論 東錦商城 項(xiàng)目增加 商品房供給，滿足消費(fèi)者 和市場(chǎng) 需求，符合國(guó)家、 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)政策。項(xiàng)目建設(shè)是十分必要的。 項(xiàng)目符合 縣城市規(guī)劃的要求， 擬建場(chǎng)址交通便利，供水、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施完備，供應(yīng)可靠，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)外部條件良好。 項(xiàng)目估算總投資 68880 萬(wàn)元，建設(shè)資金自籌。 項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入 97246 萬(wàn)元，全部投資收益率 %，財(cái)務(wù)效益較好。因此，項(xiàng)目建設(shè)是必要的、可行的。 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo)值 備注 1 總用地面積 m2 85952 城市道路 m2 建筑占地面積 m2 2 總建筑面積 m2 商業(yè)建筑面積 m2 住宅建筑面積 m2 酒店建筑面積 m2 48384 3 地下室 m2 10 4 容積率 5 建筑 密度 % 6 最高層數(shù) F 24 7 總戶數(shù) 戶 1024 8 停車位 個(gè) 1251 9 建設(shè)工期 年 3 10 估算總投資 萬(wàn)元 68880 11 預(yù)計(jì)銷售收入 萬(wàn)元 97246 12 利潤(rùn)總額 萬(wàn) 元 19013 13 所得稅 萬(wàn)元 4753 14 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 14260 15 投資利潤(rùn)率 % 16 投資利稅率 % 17 全部投資 收益率 % 18 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 384 19 投資回收期 年 包括建設(shè)期 第二章 項(xiàng) 目建 設(shè) 背景 與 必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 縣加快建設(shè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū) 國(guó)務(wù)院將長(zhǎng)株潭列為全國(guó)兩型社會(huì)綜合改革示范區(qū) ,國(guó)家將給予更大的發(fā)展改革空間和一定的政策環(huán)境 ,先行試點(diǎn)機(jī)遇將給 11 發(fā)展注入新的動(dòng)力 ,發(fā)展的宏觀政策環(huán)境將更加優(yōu)化，企業(yè)投資 縣亦必將受益 ， 縣的市場(chǎng)價(jià)值將得到更好的發(fā)掘。示范區(qū)效應(yīng)帶來(lái)了外界對(duì) 的廣泛關(guān)注，預(yù)期未來(lái)隨 縣城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的提速，相對(duì)于中同類大城市， 縣的資產(chǎn)價(jià)格將有不小的“補(bǔ)漲”空間。目前雖然 縣房地產(chǎn)已有一定的漲幅，但與周邊城市房地產(chǎn)價(jià)格相比仍然還有一定差距，與 縣的功能定位有一些偏離，因此 ， 還有較大的投資價(jià)值。 以主城區(qū)為核心的一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈開發(fā)提速 從特殊縣情出發(fā)，考慮到 縣生態(tài)環(huán)境脆弱與產(chǎn)業(yè)空虛、就業(yè)壓力大等矛盾尖銳的實(shí)際情況， 通過加快城鎮(zhèn)化和工業(yè)化增強(qiáng)對(duì)產(chǎn)業(yè)及人口的承載力 ,促進(jìn)人與自然和諧發(fā)展 ,集中力量建設(shè)新城區(qū) ,按照規(guī)劃，將進(jìn)一步完善主城特大城市集聚功能、服務(wù)功能和創(chuàng)新功能，全面提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。 實(shí)施大開發(fā)和加快縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 根據(jù)《 縣國(guó)民 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》，國(guó)家實(shí)施的羅霄山脈片區(qū)開發(fā)和扶貧攻堅(jiān) ,將我縣列重點(diǎn)實(shí)施的六縣之一 ,縣在大開發(fā)中的戰(zhàn)略定位是將其建設(shè)成為該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)中心，更好的發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對(duì)外窗口和輻射帶動(dòng)功能，形成全縣經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極。 改革開放以來(lái)， 縣在城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)和能源、交通、通訊、園林綠化等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)取得了可喜的成績(jī)，工業(yè)基礎(chǔ)、城市面貌和生活環(huán)境得到了明顯改善。實(shí)施大開發(fā)戰(zhàn)略， 12 為 縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)遇。因此，實(shí)施本項(xiàng)目，加快城中村改造，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，優(yōu) 化土地結(jié)構(gòu)，提高土地利用價(jià)值，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，提高城市品位，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，增加財(cái)政收入，對(duì)實(shí)現(xiàn) 縣“十二五”規(guī)劃、推動(dòng)大開發(fā)進(jìn)程具有現(xiàn)實(shí)意義。 是解決 城 市居民 居住環(huán)境和城市面貌，改善民生的需要 加快推進(jìn) 縣主城區(qū)城 市建 ，是社會(huì)統(tǒng)籌發(fā)展樹立以人為本，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀的重要體現(xiàn)，是保障人民群眾 安居樂業(yè) ，改善居住條件，增加綠化面積，樹立 縣城市形象的的一項(xiàng)民生工程，是全縣城市建設(shè)工作的重要舉措。根據(jù) 縣人民政府的工作目標(biāo)，完成 東錦商城 建設(shè)工作，使 本 區(qū) 域 居住環(huán)境明顯改善，城市功能基本完善，城市形象顯著提升。通過 本項(xiàng)目建設(shè) ，可解決 東山壩村 農(nóng)民變市民的問題，讓廣大 市 民共享改革發(fā)展的成果，切實(shí)改善老百姓的生活質(zhì)量。 完善基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè) ，提高土地利用價(jià)值，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定的需要 下東鄉(xiāng)東山壩村，現(xiàn)有建筑多為上世紀(jì) 60－ 70年代建筑，房屋破損嚴(yán)重， 部分 空置 。 生活配套設(shè)施 亂 ， 村容村 貌差，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，區(qū)內(nèi)居民收入低，低保戶比重高，社會(huì)治安不穩(wěn)定等諸多問題，這些問題既影響了城市形象，又未能將土地的資源價(jià)值體現(xiàn)出來(lái)。通過實(shí)施本項(xiàng)目，促進(jìn)片區(qū)道路工程改造實(shí)施， 13 形成快速、便捷的連接外部交 通的城市干道，并完善給排水、供電、供氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施，為城市建設(shè)創(chuàng)造良好的條件，對(duì)加快加大吸引房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入該區(qū)域的力度及時(shí)間。同時(shí)通過 項(xiàng)目建設(shè) 采取有效的安置補(bǔ)償措施，該地區(qū)居民在改善居住條件的同時(shí)還能得到一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 。同時(shí) ，吸引其他區(qū)域的人群入住，對(duì)促進(jìn)該地區(qū)的餐飲、休閑、小區(qū)配套服務(wù)等三產(chǎn)業(yè)起到良好的促進(jìn)作用，提供大量的就業(yè)崗位，有利于該地區(qū)的下崗人員、失業(yè)人員的安置，對(duì)社會(huì)環(huán)境 起到 穩(wěn)定的作用。 是提升城市形象、改善城市品質(zhì)的重要抓手 本項(xiàng)目是 危舊房改造的一個(gè)重點(diǎn)，按照“減量、增綠、留 白、整容”原則實(shí)施后，該項(xiàng)目地塊將增加城市綠地面積十萬(wàn)多平方米，能夠提升城市形象，改善人居環(huán)境，將 建成清潔、清新、宜居、方便之地，成為吸引更多高素質(zhì)人才和生產(chǎn)要素的“黃金區(qū)”，對(duì) 縣未來(lái)的良性發(fā)展大有益處。 為 縣成為羅霄山脈片域經(jīng)濟(jì)中心打牢基礎(chǔ) 經(jīng)濟(jì)中心是指在特定區(qū)域范圍內(nèi)，承擔(dān)區(qū)域金融、貿(mào)易以及生產(chǎn)性服務(wù)等多種功能， 作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的控制和決策中心，具有強(qiáng)大吸引能力、輻射能力和綜合服務(wù)能力，能夠滲透和帶動(dòng)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的城市 ，將會(huì)成為優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)聚集地。 14 第三章 項(xiàng)目場(chǎng)址及土地利用 項(xiàng)目選址 東錦商城項(xiàng)目位于 縣東陽(yáng)街與犀城大道交匯處， 縣檢察院對(duì)面。東鄰歐江路，接向陽(yáng)財(cái)富城；南為白云街與居民區(qū)，西接犀城大道，北臨東陽(yáng)商街。交通便利，水、電、通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施已敷設(shè)到了建設(shè)用地場(chǎng)址邊沿，配套設(shè)施條件良好。 由于項(xiàng)目用地位于 縣主城區(qū)，城市基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施齊全，適宜房地產(chǎn)開發(fā)。 用地規(guī)模和現(xiàn)狀 本項(xiàng)目總用地面積 公頃 （合 畝）， 其中：，農(nóng)用地 公頃（ 耕地 、旱地 、有林地 公頃），其他農(nóng)用地 公頃（農(nóng)村道路 、水利用地 、 15 農(nóng)村居民點(diǎn)用地 ） 。 場(chǎng)內(nèi)地勢(shì)平坦，原有建筑物已基本拆除 ，項(xiàng)目場(chǎng)址經(jīng)土地平整后既可實(shí)施建設(shè)。用地內(nèi)部主要是丘陵地貌，目前規(guī)劃區(qū)用地基本沒進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施較差。在建設(shè)用地范圍內(nèi)， 土地類別 為農(nóng)田、 旱 地 、農(nóng)村道路、 部 分農(nóng)村 低層住宅。 土地獲取方式及土地利用的合理 該項(xiàng)目所用土地是 下東鄉(xiāng)東山壩村集體 土地 。土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)混合住宅用地。 根據(jù) 城市建設(shè)規(guī)劃，為建好東錦商城項(xiàng)目 ， 下東鄉(xiāng)政府與東山壩村五組、 六組、九組村民小組協(xié)商后，報(bào)縣國(guó)土 資源局 預(yù)征收的土地 。預(yù)征收的征地補(bǔ)償費(fèi)由縣國(guó)土資源局支付給 各村民小組， 待項(xiàng)目用地經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)