【正文】 作 。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問(wèn) 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 六、 項(xiàng)目合作方式及條件 全程策劃代理，一站式營(yíng)銷服務(wù) ? 為使兩項(xiàng)目快速高效實(shí)現(xiàn)優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)， 中原 堅(jiān)持對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)家代理， 中原 將對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略、營(yíng)銷策略安排、營(yíng)銷行動(dòng)執(zhí)行、銷售代理執(zhí)行從專業(yè)角度提出系統(tǒng)方案建議； ? 本項(xiàng)目 中原商業(yè)項(xiàng)目部 只收取人民幣 ____萬(wàn)元整（￥ ______整）策劃費(fèi)。 ? 本項(xiàng)目的 招商 服 務(wù) 代理費(fèi) 為項(xiàng)目實(shí)際 壹 個(gè)月總租金收入 。 ? 鑒于貴司誠(chéng)意委托我司代理“ XXXX”項(xiàng)目，雙方本著互惠、互利、真誠(chéng)合作的原則， 中原 收取 以銷售總金額的 ％ 的代理費(fèi)率以起 ， 詳細(xì)收費(fèi)方式以最終協(xié)商確定的策劃代理合同為準(zhǔn)。 以上意見，供貴司決策參考。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問(wèn) 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 XX 商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究 前言 第一章 消費(fèi)市場(chǎng)探析 一、 20xx 年蘇南 5 市居民生活水平橫向?qū)Ρ? 二、居民收入特點(diǎn)分析 三、市區(qū)居民消費(fèi)特點(diǎn)分析 四、消費(fèi)指標(biāo)走勢(shì)分析 第二章 蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房發(fā)展?fàn)顩r 一、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供給狀況、空置狀況分析 ： 二、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)需求狀況分析 三、供應(yīng)市場(chǎng)探析 四、綜述 第三章 市場(chǎng)面分析 一、主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案評(píng)述 二、主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案相關(guān)指標(biāo)對(duì)比分析 第四章 項(xiàng)目 SWOT 分析 第五章 項(xiàng)目定位分析 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問(wèn) 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 前 言 風(fēng)起云涌，商機(jī)再現(xiàn)，智者不容有失！ 審時(shí)度勢(shì)，把握市場(chǎng)脈搏； 橫刀立馬，敢為行業(yè)先。 細(xì)分市場(chǎng)，鎖定目標(biāo)客源，跳脫競(jìng)爭(zhēng)。 把握機(jī)會(huì)點(diǎn)，突破樊籠，創(chuàng)新產(chǎn)品規(guī)劃。 提高產(chǎn)品力度，創(chuàng)造最大價(jià)值。 發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢(shì)，規(guī)避缺失，力求不敗。 調(diào)研、策劃、造勢(shì)、推案 用心營(yíng)造共贏局面 誓將卓越進(jìn)行到底！ 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問(wèn) 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 第一章 消費(fèi)市場(chǎng)探析 一、 20xx 年蘇南 5 市居民生活水平橫向?qū)Ρ? 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的大環(huán)境下，全省人民生活水平不斷提高。 省內(nèi)各市居民可支配收入、增幅及位次情況 城市名 新口徑 （元） 收入位次 增幅 （ %） 增幅 位次 城市名 新口徑 （元） 收入 位次 增幅 （ %） 增幅 位次 全 省 8178 —— —— 連云港 6953 12 11 南京市 9157 4 8 淮安市 7158 11 1 無(wú)錫市 9988 2 2 鹽城市 7274 10 3 徐州市 8037 7 6 揚(yáng)州市 7833 8 7 常州市 9937 3 4 鎮(zhèn)江市 8202 6 5 蘇州市 10617 1 9 泰州市 7788 9 10 南通市 8640 5 12 宿遷市 5041 13 13 ●從上表可以看出，可支配收入列前六位的是蘇州、無(wú)錫、常州、南京、南通（蘇北）、鎮(zhèn)江。 ●蘇州 20xx 年居民可支配收入為 10617 元，列全省第一，比 20xx 年增長(zhǎng)%，但增長(zhǎng)率僅列全 省第九名，低于全省平均水平（ %） 個(gè)百分點(diǎn)，增幅的偏低應(yīng)該值得注意。 從蘇南 5 市的居民收入來(lái)看，呈現(xiàn)如下幾個(gè)特點(diǎn)： 蘇南 5 市居民可支配收入涇渭分明 ●隨著改革開放的不斷深入，市場(chǎng)機(jī)制的逐步完善，國(guó)家各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，作為長(zhǎng)江三角洲重要的新科技前沿陣地的蘇州近幾年外向型經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，帶動(dòng)了整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)總量的擴(kuò)張，城市居民可支配收入也“水漲船高”。 ●但我們也要看到，雖然蘇州居民可支配收入與其他 4 市拉開了一定的差深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問(wèn) 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 距，但收入增幅處于最低，應(yīng)值得注意。 蘇南 5 市歷年人均居民可支配收入一覽表 年份 城市名 1999 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 絕對(duì)值（元） 絕對(duì)值（元） 絕對(duì)值（元） 絕對(duì)值（元） 蘇州市 8406 9274 10515 10617 無(wú)錫市 7920 8603 9454 9988 常州市 7874 8540 9405 9933 南京市 7694 8233 8848 9157 鎮(zhèn)江市 6569 7170 7698 8202 020xx40006000800010000120xx1999年 20xx年 20xx年 20xx年蘇州市 無(wú)錫市 常州市 南京市 鎮(zhèn)江市●從上圖可以看出，蘇南 5 市居民可支配收入排名雖然一直沒(méi)有 變化。 ●無(wú)錫 常州兩市的居民可支配收入和蘇州的差距在逐漸減小，說(shuō)明蘇州居民可支配收入的增幅還是比較低的，差距的縮小主要原因就是增幅較小造成的。 形成差距的原因探析： （ 1）、蘇州以外商投資較為集中的優(yōu)勢(shì)，就業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化發(fā)展，其他 4市就業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)較為單一，間接地影響了 4 市居民收入的快速增長(zhǎng)。 蘇南 5 市人口就業(yè)情況表（單位： %） 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問(wèn) 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 城市名 就業(yè) 人口 國(guó)有 集體 其他 經(jīng)濟(jì) 個(gè)體 私營(yíng) 個(gè)體 被雇 退休 再就業(yè) 其它 就業(yè) 全省 100 南京市 100 無(wú)錫市 100 常州市 100 蘇州市 100 鎮(zhèn)江市 100 從各類型就業(yè)人員分布看，蘇州市國(guó)有、集體、其它經(jīng)濟(jì)單位 人員分布較平衡，就業(yè)呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)。就業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)明顯超過(guò)省平均水平。 （ 2）、目前，工薪收入仍是城市居民總收入的主要來(lái)源。人均工薪收入的多少直接影響到所支配收入的多少。 蘇南 5 市家庭總收入構(gòu)成表（單位：元 /人） 城市名 南京市 無(wú)錫市 常州市 蘇州市 鎮(zhèn)江市 總收入 563 工資及補(bǔ)貼收入 其他勞動(dòng)收入 從表中可以看出： ■ 蘇州居民的工薪收入低于常州的 元，兩者相差 元，居第二位。與其他 3 市的差距不是很大，尤其是 與南京、無(wú)錫兩市差距更小。 ■ 蘇州居民的轉(zhuǎn)移性收入最高，與其它四市拉開了很大的差距，對(duì)總收入的拉動(dòng)作用明顯，該指標(biāo)和工薪收入指標(biāo)共同作用，使得總收入指標(biāo)列五市首位。 ■ 收入的多元化對(duì)可支配收入的作用明顯。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問(wèn) 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 蘇南 5 市消費(fèi)絕對(duì)值全省領(lǐng)先，消費(fèi)增幅普遍較低 隨著收入水平的提高，各市居民家庭生活質(zhì)量不斷提高，消費(fèi)水平不斷增長(zhǎng)。 蘇南 5 市人均消費(fèi)支出比較 城市名 單位 20xx 年 20xx 年 增幅 % 增幅排名 全 省 元 /人 —— 南京市 元 /人 0 5 無(wú)錫市 元 /人 3 常州市 元 /人 1 蘇州市 元 /人 7686 2 鎮(zhèn)江市 元 /人 4 從表中可以看出： ■ 蘇州居民消費(fèi)支出達(dá) 7686 元，比常州低 元，列 5 市的第二位。消費(fèi)支出的增幅為 %，低于常州市（ %），相對(duì)于收入的增幅（ %），消費(fèi)支出明顯偏低，說(shuō)明拉動(dòng)內(nèi)需的政策的作用并不明顯，蘇州市的居民消費(fèi)水平尚有 較大潛力可挖，必須努力開拓消費(fèi)領(lǐng)域，調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 ■ 蘇州市擁有較好的自然資源地理環(huán)境和深厚的文化底蘊(yùn)，旅游經(jīng)濟(jì)對(duì)商業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用日益明顯，在居民收入水平提高遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于消費(fèi)水平的情況下，應(yīng)抓住機(jī)遇，打造旅游經(jīng)濟(jì)，大力發(fā)展和完善現(xiàn)有商業(yè)配套。 二、居民收入特點(diǎn)分析 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問(wèn) 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 隨著蘇州市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，城市居民家庭收入亦呈現(xiàn)穩(wěn)步提高之勢(shì)，20xx年市區(qū)居民人均可支配收入為 10617元，列全省首位，同比增長(zhǎng) %。居民收入的主要特點(diǎn)是： 收入來(lái)源趨于多元化。 從下表可看出， ●工 薪收入在居民家庭總收入中僅占六成。 ●轉(zhuǎn)移性收入對(duì)居民家庭總收入的影響日益明顯，隨著離退休人數(shù)的增加和養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)的提高以及社會(huì)最低保障制度的建立健全，以養(yǎng)老金為主的轉(zhuǎn)移性收入大幅增加，在居民家庭總收入所占的比重已達(dá) %。 ●經(jīng)營(yíng)凈收入和財(cái)產(chǎn)性收入也占居一定比例，家庭收入來(lái)源呈現(xiàn)出多元化的特征，工薪收入在居民收入中的比重逐年下降。 項(xiàng) 目 金額 (元 /人 ) 比重 (%) 比重排名 家庭總收入 11511 100 —— 工薪收入 6960 1 經(jīng)營(yíng)凈收入 104 4 財(cái)產(chǎn)性收入 126 3 轉(zhuǎn)移性收入 4321 2 不同家庭收入水平懸殊。 項(xiàng)目 計(jì)量單位 低 20% 較低 20% 中間 20% 較高 20% 高 20% 可支配收入 元 /人月 354 543 711 959 2051 從上表可看出， 20%的低收入組人均月收入為 354 元， 20%的高收入組人均月收入為 2051 元。高收入組的收入是低收入組的 倍，高低收入組之間收入水平懸殊較大。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問(wèn) 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 收入水平在省內(nèi)領(lǐng)先，但明顯低于滬浙粵。 20xx 年我市市區(qū)居民人均可支配收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 全省水平，在省內(nèi)各市中位居榜首，比全省平均水平高 2439 元，比南京、無(wú)錫、常州也分別高 1460 元、629 元、 684 元。但與上海、浙江、廣東的城市相比差距明顯， 20xx 年蘇州市區(qū)居民人均可支配收入為上海、寧波、廣州的 80%左右，僅相當(dāng)于深圳的%。 指標(biāo) 省內(nèi)城市 居民人均可支配收入 (元 ) 比蘇州177。 (元 ) 蘇州為各地的 % 江蘇省 8178 2439 無(wú)錫市 9988 629 常州市 9933 684 南京市 9157 1460 南通市 8640 1977 鎮(zhèn)江市 8202 2415 徐州市 8037 2580 揚(yáng)州市 7833 2784 泰州市 7788 2829 鹽城市 72