【正文】 項目名稱： 惠豐大廈 項目地址：新城路（兒童醫(yī)院旁） 項目概況：建筑規(guī)模： 16 層為商場， 718 層為住宅， 7 層為轉(zhuǎn)換層，戶型面積 90 ㎡左右，戶型為一室一廳一衛(wèi)，價格： 1300 元 /㎡，銷售不好， 4 套都沒銷售； 818 層都是一梯四戶，兩部電梯，面積從 120 ㎡ 160 ㎡，價格 1400 元 /㎡ 1500 元 /㎡，已基本銷售完畢，部分客戶入住，少量對外轉(zhuǎn)讓，物管較差。 項目名稱： 新聞商城 項目地址：新城路 項目概況： 21 層電梯公寓， 13 層為商場（ 2020 年三峽房地產(chǎn)交易會場地），18 層公寓，一梯四戶， 1 部電梯，戶型有三室二廳單衛(wèi)（面積： 120 ㎡左右）和四室二廳雙衛(wèi)（面積： 150 ㎡左右），有 30%對外出售，約有 24 套，價格 1480元 /㎡，其他為內(nèi)部認購 . 西山片區(qū)： 項目名稱： 天江景城 項目地址：駟馬橋（西山公園旁） 項目概況：“天江景城”項目位于濱江支路，東面緊挨西山公園，南臨長江，該項目與長江之間為 60000 平方米的三峽移民廣場， 3000 米江景盡收眼前。該項目現(xiàn)已開始動工，預(yù)計 2020 年 3 月推出排號，從 2020 年 1 月開始形象宣傳，廣告、樓書方面重 點進行環(huán)境和創(chuàng)新戶型（三錯）的宣傳，通過一系列的形象包裝，如參加房交會、成立景城會、派送禮品等，力爭在萬州市場開拓“上層生活”。戶型面積從 80～ 180 ㎡不等，該項目屬城區(qū)高檔定位，主題廣告語“上江、上景、上層生活”，價格預(yù)計： 1800 元 /㎡以上。 項目名稱： 濱江明珠 其余情況與“天江景城”相似，定位和定價略低。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 觀音巖片區(qū)： 項目名稱： 龍珠麗錦 項目地址：觀音巖 項目概況：地處位置離市中心較遠，交通不便，夾在市中心和火車站之間，周邊配套暫不完善。該項目開發(fā)建設(shè)規(guī)模不大，共 5 棟，其中 3 棟為 18 層電梯公寓， 2 棟為 12 層電梯公寓（底層兩層架空），基本是 1 梯 6 戶，兩部電梯。其中 18 層高的 3 棟戶型基本為 3 室 2 廳 2 衛(wèi)，面積從 101～ 150 ㎡； 12 層高的兩棟戶型面積較大，基本為 190 ㎡左右。該項目充分利用江景，臨江 2 棟設(shè)計成12 層，靠街道 3 棟設(shè)計成 18 層，這樣，臨街的公寓 13 層以上可以看到江景。同時該項目設(shè)有室內(nèi)、外兩個游泳池，還有網(wǎng)球場、休閑會所（臨江 2 棟架空的底下兩層），每棟之間通道設(shè)計有草坪、小橋、流水、雕塑等，景觀設(shè)計非常精致，其建筑風(fēng)格亮麗、時尚。目前售價 1400 元 /㎡左右，由于交通、配套等問題，銷售不理想。 小結(jié) ： 從上面幾個代表性樓盤來看，萬州市中心高層電梯住宅特別是高筍塘一帶，由于規(guī)劃和土地原因，基本是獨棟修建，沒有景觀，外觀和戶型設(shè)計比較保守，而且大部分是集資內(nèi)銷，少量對外銷售，目前價格基本在 1400～ 1600元 /㎡，由于地段優(yōu)勢，配套完善，交通方便，除了個別戶型設(shè)計不好或面積較大的住宅難于銷售外，銷售情況較好。這也說明了萬州房產(chǎn)市場的特殊性：有部分集資建房二手轉(zhuǎn)賣，由于位置優(yōu)越、價格便宜，對本項目有潛在的威脅，但也因為面積較大，總價卻不低，提高了置業(yè)門檻；觀音巖片區(qū)的“龍珠麗錦”，不論從外觀、戶型設(shè)計， 還是景觀運用設(shè)計，目前在萬州高層電梯住宅中是個不可多得的作品，但由于位置較偏，交通不便、公共設(shè)施落后，配套不夠完善，很大程度阻礙其銷售，但隨著市區(qū)面積的不斷擴大，商業(yè)中心向西移，公共設(shè)施和配套的日益完善，其二期將是本項目將來的直接競爭對手。西山片區(qū)的“天江景城”是目前本項目的最有威脅的競爭對手，另外在天江景城旁還有一個高層電梯公寓“濱江明珠” （售樓部在建，還沒開始宣傳，資料信息不祥）。“江景的上層生活” —— 天江景城定位是高檔電梯公寓，離市中心較近，交通較為便利，緊挨西山公園和長江，附近有體育館、動物園等較 為大型公共配套，猶如繁華市區(qū)中的一片綠洲，同時該項目正式推出時間較早，目前已經(jīng)開始形象 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 包裝和市場造勢，故在中高檔住宅市場上，與本項目爭奪高端客戶市場，特別是注重生活環(huán)境和品質(zhì)的高端客戶。這幾個高檔樓盤的出現(xiàn)也代表萬州住宅市場在 2020 年走向成熟，競爭空前激烈。 （ 2）、天城區(qū)板塊 項目名稱： 興茂現(xiàn)代城 項目地址：周家壩汽車北站 項目概況： “興茂現(xiàn)代城”位于周家壩中心地區(qū)，配套完善，交通方便，附近有心連心廣場，汽車北站，兩所小學(xué)，還有三中醫(yī)院，超市等，現(xiàn)代城是目前萬州建設(shè)規(guī)模最大，配套最完善的高層電梯公寓 群，總建筑面積達 15 萬㎡，共 10 棟建筑，環(huán)境、配備、戶型設(shè)計較好，社區(qū)內(nèi)設(shè)有游泳池、農(nóng)貿(mào)市場、景觀步行街、地下停車場，戶型有兩室兩廳（ 80 ㎡左右）、三室兩廳（ 90～ 127 ㎡），目前售價 940元 /㎡～ 1300 元 /㎡，分四期開發(fā)銷售，目前臨街道的 A、 B 棟基本銷售完畢，正在銷售位于內(nèi)部的 C 棟，內(nèi)部有一棟已被團購。 小結(jié)：天城區(qū)基本是興茂集團的天下，借助三峽移民的有利優(yōu)勢，經(jīng)過多年的開發(fā)建設(shè)，已形成萬州房地產(chǎn)開發(fā)最好的品牌優(yōu)勢，其開發(fā)量和銷售速度都居首位。天城區(qū)不論是公共設(shè)施，還是居住配套，都日益完善。興茂集團開發(fā) 的住宅如：渝東大花園、興茂翠園和正在熱賣的現(xiàn)代城等，開發(fā)的住宅形式多種多樣，有多層、高層公寓，也有別墅，開發(fā)的規(guī)模也比較大。隨著大量移民入住萬州，興茂集團通過價格便宜，配套完善，吸引了大量的購買者，由于興茂集團開發(fā)的住宅（包括新開發(fā)的高層電梯公寓）基本定位是中低檔，其位置也偏離主城區(qū)，故其不是本項目的直接對手，但其中有部分目標(biāo)消費人群與本項目一致。 （ 3）五橋區(qū)板塊 在長江大橋南橋頭有一別墅項目 —— 百安花園，基本為拼式和聯(lián)排別墅，少量多層公寓，別墅價格在 2800～ 3600 元 /㎡，公寓價格在 1300 元 /㎡左 右，最近開發(fā)電梯公寓（ HOUSETOWN），價格在 1200 元 /㎡左右。由于遠離市中心，設(shè)施、 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 配套沒跟上，整個項目銷售情況不好。由于政府準(zhǔn)備搬遷到該區(qū)，故將來該區(qū)又是一個開發(fā)投資熱地。本區(qū)域的項目不是本項目的直接對手。 項目所在地商業(yè)市場板塊的劃分及其差異 據(jù)市場調(diào)查了解，萬州市的商圈大體分布在以下幾個區(qū)域，并呈現(xiàn)出以下特征： （一）、高筍塘商圈： 萬州市老城區(qū)高筍塘屬于成熟的商圈，吸引了大部份投資者，商業(yè)發(fā)展水平較高，經(jīng)營以中高檔百貨、大型超市為主，各種商業(yè)形態(tài)比較齊全，而且地下商業(yè)街比較發(fā)達，由于 此商圈范圍內(nèi)大型商場較多，商場競爭激烈，并其商氣有蔓延和外延擴展趨勢，新世紀(jì)商場的向西搬遷就證明了這一點。 典型個案分析： 三峽萬高國際項目： 本項目位于高筍塘中心口岸，是由重慶黑格集團和重慶市萬州建設(shè)開發(fā)有限公司聯(lián)合開發(fā)。此項目規(guī)劃面積達 35000 平方米，建筑總高 28 米，屬于高檔位精品商場，并首次提出“頂級中央購物廣場”概念，引進了廣州的摩登百貨，倡導(dǎo)“一站式”消費，經(jīng)營以通訊、時尚名品、精美食品、休閑等組成的綜合性商業(yè)項目，因其不可替代的區(qū)位優(yōu)勢和現(xiàn)目前處于萬州市商業(yè)的高端，售價最高超過 60000 元 /㎡ ；銷售策略：采取產(chǎn)權(quán)式和出賣經(jīng)營權(quán)的兩種銷售方式，臨廣場和臨街的為獨立商鋪，價格在 30000～ 70000 元 /㎡，內(nèi)部商鋪為攤位式，部分賣產(chǎn)權(quán)，部分賣經(jīng)營收益權(quán)（ 3 ㎡為一個單位，價格為 26800元 /㎡），年回報率為 % 。本項目已快俊工，但還有大部份銷售沒有完成。本項目口岸、經(jīng)營理念、銷售模式、規(guī)模等都是項目具有的獨特優(yōu)勢； 高筍塘女人街： 該項目位于太白路與雙白路之間的地下一層，由重慶市海成房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，總占地面積為 34000 ㎡，商鋪單位面積為 12 ㎡左右，目前售價在 22000 元 /㎡～ 33000 元 /㎡，租金基本在 100 元 /㎡以上，最高達到230 元 /㎡。該項目銷售情況良好，銷售率超過 90%，只剩下幾間面積較大，位置較偏的，招商出租情況也很好，出租率 100%，經(jīng)營品種大多數(shù)是飾品、服裝、小百貨，比較雜亂，基本是低檔消費，跟地上的百貨商場和精品店中高檔消費形成了互補。由于該項目位于萬州最繁華的商業(yè)區(qū)，該區(qū)域每日人流量近 10 萬， 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 車水馬龍，交通非常擁擠，該項目設(shè)有 12 個出入口與地上各大主商業(yè)街相連，同時由于萬州山城的地理特征和街道比較狹窄的特點，該項目不僅一定程度上緩解人流交通問題，也為自身帶來了巨大的人氣、 商氣，這也是本項目取得成功的主要因素。 三峽福斯特廣場： 該項目位于太白路百盛購物中心對面，占地約 30 畝，開發(fā)建設(shè)規(guī)模比“三峽萬高國際”大，目前已開始地基施工階段，形象定位為“夏威夷風(fēng)情街”，整個業(yè)態(tài)規(guī)劃可能是“品牌主力店＋特色店”模式，這點與“后街金座”項目規(guī)劃很相似。而且已經(jīng)初步的進行主力商家的招商工作，此項目暫未開始正式銷售，只在附近設(shè)置了一些路牌廣告，其他有關(guān)資料和信息暫不祥，有可能等到招商成功了，才正式宣傳和銷售。 小結(jié)：高筍塘商圈由于在萬州市歷史發(fā)展的特殊性，歷來是萬州市政治、經(jīng)濟發(fā)展的中心， 在萬州已形成長久的商氣、人氣圈，是萬州人消費集中地，無論城市如何的發(fā)展，此商圈也是其他商圈在短時間內(nèi)無法取締的重要因素。另外在百盛對面正在開發(fā)建設(shè)一個大型商業(yè)項目 —— 福斯特廣場，其規(guī)模和設(shè)計水平與“三峽萬高國際”相當(dāng)，由于還未開始銷售，有關(guān)信息資料不祥?！叭龒{萬高國際”這個項目基本消化了萬州大部分中小型投資者，其迫切回收資金而采用的高回報和抵押保證的銷售方式，影響了整個萬州商業(yè)投資市場（特別是產(chǎn)權(quán)式商鋪）；“福斯特廣場”由于其地段優(yōu)勢更是“后街金座”的商業(yè)部分的直接競爭樓盤。 （二）、王牌路商圈 此商圈 屬于萬州市次級商圈，目前已初步形成商圈規(guī)模，發(fā)展?jié)摿^大，與城市發(fā)展商圈一致，屬于成長型商圈，投資者、消費者均有限?，F(xiàn)有項目“豐吾堂國貿(mào)中心”、“東方女人休閑購物廣場”。 典型個案分析 豐吾堂國貿(mào)中心項目： 本項目位于萬州市靜園路 109 號，是由萬州市長進集團開發(fā)，本項目以四幢建筑圍合而成，建筑面積 7 萬余平方米， 3000 平方米的中庭廣場，每層 300 平方米休閑平臺；現(xiàn)已是現(xiàn)房，引進了新加坡豐吾堂，并以 15000 平方米大賣場為龍頭，集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體（含超市、百貨、主力店、專業(yè)店、品牌餐飲、休閑娛樂 等）；一層建筑面積單價： 50008800 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 元 /㎡；二層建筑面積單價： B 幢 4000 元 /㎡； C、 D 幢 3000 元 /㎡；三層建；筑面積單價： 4500 元 /㎡；銷售策略：采取十年返租，年回報率從 7%9%（每兩年遞增 %），并一次性即買即返三年租金，并在承諾十年后原價回購。雖然開發(fā)公司以非常吸引人的銷售策略，但本項目的銷售情況并不是很理想。 優(yōu)勢： ①規(guī)模大；②規(guī)劃的經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富；③萬州市政府南移； 劣勢： ①距離成熟商圈較遠，周邊流動人口稀少；②體量較大；③已經(jīng)成現(xiàn)房，招商滯后；④硬件配套不完善。 小結(jié)：從現(xiàn)在開發(fā)的項 目來看，銷售都不是很理想，招商也不理想，開業(yè)時間一拖再拖，雖然是政府規(guī)劃為未來發(fā)展的重點，但這個發(fā)展周期最少在 35年時間，這一商圈由于基礎(chǔ)配套不到位，還沒有完全被消費者接受，開發(fā)商要想加快銷售步伐、盡快收回資金，還需要一定時間。但由于王牌路與“后街金座”項目的距離較遠，且“豐吾堂國貿(mào)中心”項目與“后街金座”由于產(chǎn)品形態(tài)、地理位置的不同，規(guī)模、投入也不在同一起跑線上，因此不屬于“后街金座”的直接競爭樓盤。 （三）、火車站商圈 對于此商圈正確的理解應(yīng)為“萬州市邊緣新興商圈”，此商圈是城市發(fā)展的延升，依賴火車 貨運的優(yōu)勢以商品的集散和批發(fā)為特征。 典型個案分析 萬州火車站商貿(mào)城項目： 本項目位于萬州市火車站站前路，是由重慶市佳信房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)；本項屬于中、低檔綜合批以市場，總建筑面積 10 萬平方米，其中商鋪面積： 15000 ㎡（范圍 10700 ㎡），攤位面積： 18000 ㎡，商務(wù)公寓面積： 7000 ㎡，賓館、旅館面積： 30000 ㎡，倉儲面積： 30000 ㎡（范圍700900 ㎡）；主要經(jīng)營服飾、布藝、床上用品、鞋類、小商品、文化體育用品、家電、副食品、土特產(chǎn)等；銷售價從 40007000 ㎡；現(xiàn)已是現(xiàn)房，正在招商。 小結(jié) ： 火車站物流、商流貿(mào)易中心，斷頭車站，與水運條件、航運相比，具有成長性特點。 （四）、天城區(qū)商圈 此商圈內(nèi)居住人口較少，故其商業(yè)主要是為社區(qū)配套為主。 典型個案分析 萬州美食城項目： 本項目距離城區(qū)較遠，主要定位為萬州最大的餐飲、娛 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 樂消費場所，總建筑面積 70000 多平方米，售價從 24002800 元 /㎡；現(xiàn)有大部份是現(xiàn)房，由于面積較大，基本在 400 ㎡以上，銷售情況不好，目前正處于招商階段，招商略有起色。 小結(jié)：周邊道路建設(shè)完善，市政配套齊備，娛樂設(shè)施比較完善，但由于本項目定位單一，商 鋪口岸受限，是項目銷售不好原因之一，應(yīng)該說一個城市的新城區(qū)是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物，新城區(qū)是否在短時間發(fā)展起來，這還要取決這個城市本身的銷售人群及銷售實力，外來消費者到（二