【正文】 西傍無錫，北依長江。全市總面積８４８８平方公里，人口 591 萬，下轄 5 縣市和 8 個區(qū)，其中市區(qū)面積 1650 平方公里，古城區(qū) 平方公里。改革開放 20 多年來，蘇州經(jīng)濟社會發(fā)展充滿了活力，年均增長保持在 12%左右，綜合經(jīng)濟規(guī)模已經(jīng)擠進中國大中城市前列。2021 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）達 2802 億人民幣，人均 GDP 達到 5763美元， 全年財政收入 億人民幣，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億人民幣，成為僅次于上海的第二大工業(yè)城市。 2021 年全市實現(xiàn)進出口總額 億美元，其中出口 億美元，進口 億美元，外貿(mào)出口總額僅次于深圳和上海。 2021 年新增合同外資 億美元，實際利用外資 億美元，約占中國的 12%，占全世界的%，在全國各大中城市的排名由 2021 年的雙雙第 2 位上升到雙雙第 1 位。世界 500 強跨國公司中已有 91 家先后落戶蘇州。蘇州已成為中國經(jīng)濟發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè)城市。 消費 市場方面 2021 年，蘇州全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %，增幅比上年的 %提高了 個百分點，為 1996 年以來增幅最高。蘇州市零售總額占全省 %, 比上年增加了 個百分點。蘇州已成為繼上海之后全國第二大制造業(yè)城市，蘇州外來人口隊伍急劇增加，城市人口規(guī)模迅速擴張，使蘇州區(qū)域內(nèi)的社會消費品購買力大增。 —— 江蘇省統(tǒng)計局 2021 年發(fā)布 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，為零售市場的增長提供了不盡 的動力。蘇州市城市居民人均可支配收入為 元，增長 %。市民收入的穩(wěn)步增長，對改善城鄉(xiāng)居民的消費預期、穩(wěn)定消費需求，促進消費的增長起到積極的作用，促進了市場銷售的上升。 2021 年，蘇州市城市居民人均消費支出 元，比上年增長 %；其中人均生活消費品支出 元，同比增長 %。農(nóng)村居民人均生活費支出 4643 元，同比增長 %；其中人均生活消費品支出 3260元，同比增長 %。社會消費品零售總額與城鄉(xiāng)居民的消費支出基本同步增長。 從經(jīng)濟環(huán)境上來看 ，上世紀九十年代后，決定經(jīng)濟增長的主要因素由生產(chǎn)能力轉(zhuǎn)為市場需求。消費、投資、出口三大需求成為人們關(guān)注的熱點問題。就長江三角洲來 15 個城市來看，蘇州市不管是三大指標的絕對指標還是增長幅度來看都在這 15 個城市中名列三甲。經(jīng)濟環(huán)境和投資環(huán)境十分優(yōu)越，使市場潛力巨大。 步入小康的市民更加注重生活質(zhì)量，體育、娛樂用品消費的需求擴大。在滿足一般生活需求后，追求高質(zhì)量生活的人們，向娛樂、享受型更高的生活層面邁進，一些集游泳館和娛樂為一體的多功能成套游泳館器材開始搬入家中。 2021 年，限額以上貿(mào)易企業(yè)體育、娛樂用品類零售 億元，同比增長 倍，可見，體育游泳館市場潛力巨大。 第二節(jié) 游泳館項目周邊環(huán)境分析 一、游泳館項目周邊環(huán)境分析 本項目 是中國和新加坡兩國政府間的重大合作游泳館項目，于1994 年正式啟動建設，開創(chuàng)了中外經(jīng)濟技術(shù)互利合作的新形式。蘇州工業(yè)園區(qū)緊鄰上海，位于蘇州古城以東金雞湖畔，行政轄區(qū)面積260 平方公里，其中，中心開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積 70 平方公里，規(guī)劃居住人口 50 萬，計劃吸引各類投資 1000 億美元。工業(yè)園區(qū)目前工業(yè)用地已進入全面開發(fā)階段，并形成信息產(chǎn)業(yè)園、出口加工區(qū)、國際科技園、研究生城、現(xiàn)代物流園等 產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體和功能分區(qū)。 特殊的政策優(yōu)勢、便利的交通網(wǎng)絡、高標準的基礎設施、優(yōu)越的生活環(huán)境、充足的人力資源以及優(yōu)惠的稅收政策使得園區(qū)得到世界各地投資者的青睞，到 2021 年，全區(qū)固定資產(chǎn)投資超過 200 億元，實際利用外資 1 億美元，主要經(jīng)濟指標年均增幅超過 40％。實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 365 億元，進出口總額達到 143 億美元。 1. 寫字樓 目前，工業(yè)園內(nèi)已投產(chǎn)的高新技術(shù)企業(yè)有近 200 多家，其中包括屬世界 500 強企業(yè)中的 46 家，在蘇州高新區(qū)首期的 30 多平方公里范圍內(nèi)，已形成三個功能區(qū)。中央商貿(mào)區(qū)集中了一批金融、商貿(mào)、科研 、管理機構(gòu)及商住寫字樓、會議中心等設施，如建設大廈、國際大廈、信息大廈、信息大廈等。南北兩個科技工業(yè)區(qū)集中了一批電子信息、精密機械、生物醫(yī)藥、新材料、環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)，形成了以環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、生物技術(shù)園、留學人員創(chuàng)業(yè)園、民營科技園為主體的 一區(qū)多園 的發(fā)展格局。 如此規(guī)模的辦公、科研和生產(chǎn)基地集聚地必然存在著大量的目標客戶，新區(qū)內(nèi)服務設施的欠缺更對本游泳館項目提供巨大的發(fā)展空間，這是其它游泳館項目無法比擬優(yōu)勢。 2. 高檔住宅小區(qū) 某大廈游泳館會館游泳館項目處 某 中心地帶，中心生活區(qū)建有普通居住區(qū)、別墅區(qū)、外商公 寓及商業(yè)、文化、體育、公共娛樂等一批配套設施，形成環(huán)中心生活帶。其中最大的高檔小區(qū)有 某花園，位于 中央商貿(mào)區(qū)與中央花園的附近，都市花園共分五期游泳館項目，首期 —— “蘭華苑”，二期 —— “茗華苑”，三期 —— “菁華苑”，四期—— “英華苑”，五期 —— “銀色貴族”。 游泳館項目總占地 44 公頃，建筑面積： 66 萬㎡，容積率： 。 此外，以金雞湖為中心還分布著如下的高檔樓盤。湖左岸高檔住宅區(qū)占地面積 萬平方米，東鄰金雞湖，北靠中央 CBD 和城市廣場。玲瓏灣是金雞湖畔密度較高的住宅小區(qū)，占地 公頃，座落在金雞湖 北岸，與西岸的城市廣場隔湖相望，跨越湖灣而建的金雞湖大橋?qū)烧哌B為一體。金姬墩主要是由獨棟別墅所構(gòu)成的高級住宅小區(qū)，設施完善，自成一體。占地約 公頃。 水巷鄰里總面積為 公頃，是配有商業(yè)設施的中、高密度住宅區(qū)。高爾夫花園共開出 320210平方米的園際公寓和半島別墅，第一期將推出 300 套公寓。喬麗晶公寓位于園區(qū)獨墅湖與金雞湖之間，星港街延伸段東（暫名），占地 3公頃，總投資 億元，共有 4 幢樓，分別為四、六、七、八層，共有 160 多套房。 以上高檔的樓盤的每平米的均價都在 5000 元以上，而且分布十分 密集，盡管如