【正文】 列一項(xiàng)者，給予最后警告一次）： 連續(xù)曠工三天； 接受賄賂； 毆打他人或相互打架斗毆 由于工作過失，造成公司財(cái)務(wù)損失價(jià)值達(dá) 3000 元以上。 （四）開除（犯有下列錯(cuò)誤，立即予以開除或辭退） 連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計(jì)曠工十五天； 偷竊公司、同事或業(yè)主財(cái)務(wù)； 用非法手段涂改原始記錄，竊取賬單或單據(jù)，從不牟取私利； 嚴(yán)重玩忽職守，給業(yè)主（使用人）或公司利益造成重大損失； 威脅上級，侮辱刁難業(yè)主及來訪客人； 因觸犯國家法律而被公安司法機(jī)關(guān)拘審； 犯有其他嚴(yán)重錯(cuò)誤。 四、獎勵(lì)條例 （一）獎勵(lì)對象 在改進(jìn)公司經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益和管理效益方面有顯著成績者； 工作努 力，深得業(yè)主表揚(yáng)者； 在危急時(shí)刻為保護(hù)他人生命安全，保護(hù)公園財(cái)產(chǎn)方面有特殊成績者； 在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻(xiàn)者； 因其行為為公司帶來榮譽(yù)者； （二）獎勵(lì)辦法 凡符合獎勵(lì)條件者，經(jīng)公司批準(zhǔn)予以確認(rèn)，獎勵(lì)形式。 授予獎狀（證書）； 頒發(fā)獎品或獎金； 特別加薪； 晉級 第三部分 管理規(guī)章制度 公司根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn)，建立起一套行之有效的物業(yè)管理規(guī)章制度，該物業(yè)中心擬制定以下幾個(gè)方面的規(guī)章制度： 一、管理 “十條標(biāo)準(zhǔn) ” （一）文明服務(wù) 遵守社會公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度。 物業(yè)中心各類員工守時(shí)守紀(jì)，著裝整潔，禮貌待人，嚴(yán)格按《服務(wù)準(zhǔn)則》，做好各項(xiàng)服務(wù)。 （二）整體環(huán)境 公園公共場所沒有堆積物，地面平整，無建筑垃圾。公園整體外貌無損壞，房屋達(dá)到完好或基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，保證居住安全和正常使用，車輛停放整齊有序。 （三）清潔衛(wèi)生 公園內(nèi)公共部位清掃保潔，衛(wèi)生無死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無積污堵塞，公園公共走廊潔凈，不堆放雜物，排污達(dá)到國家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。 （四）樓外綠化 公園外公共綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹木、建筑小品培植得當(dāng)，環(huán)境優(yōu)雅宜人。 （五）治安管理 公 園內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害，有制度、有設(shè)施、有公約、有專人負(fù)責(zé)。公園內(nèi)治安人員盡職盡責(zé)，確保公園業(yè)主（使用）人身財(cái)產(chǎn)安全和商業(yè)機(jī)密。 （六）經(jīng)費(fèi)管理 嚴(yán)格按照國家和市有關(guān)部門制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，無亂收費(fèi)、亂攤派行為。收費(fèi)統(tǒng)一，手續(xù)簡便，方便業(yè)主，各種費(fèi)用收繳及時(shí)。物業(yè)中心嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律，財(cái)會人員無貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開展多種經(jīng)營。 （七）設(shè)施齊備 公園內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、監(jiān)控、文體等設(shè)施齊全完備，運(yùn)作正常，不改變原設(shè)計(jì)用途，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修理。 （八）樓內(nèi)文化 積極開展文化 活動，宣傳教育活動內(nèi)容豐富，活動開展有計(jì)劃、有制度，積極培養(yǎng)愛護(hù)公物，遵守法紀(jì)，團(tuán)結(jié)互助，弘揚(yáng)社會主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明公園。 （九）機(jī)構(gòu)職能 物業(yè)中心管理人員職責(zé)明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責(zé)，監(jiān)督機(jī)制完善。召開各種會議有記錄（紀(jì)要），開展各項(xiàng)活動有效益。資料、檔案齊全，保存完好。 （十）管住關(guān)系 “業(yè)主至上、服務(wù)第一 ”的宗旨貫穿在各項(xiàng)管理服務(wù)之中，切實(shí)體現(xiàn) “為業(yè)主（使用人）排憂解難 ”，使業(yè)主（使用人）滿意。 二、崗位職責(zé) （一）物業(yè)中心主任崗位職責(zé) 熟悉物業(yè)管理的法律、法規(guī) 、政策及公司領(lǐng)導(dǎo)要求，根據(jù)公園實(shí)際，完善有關(guān)規(guī)章制度，不斷提高管理水平。 根據(jù)有關(guān)達(dá)標(biāo)條件，制訂和實(shí)施公園創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃，建立健全護(hù)管、衛(wèi)生、綠化、水電、房屋、車輛、市政等管理制度。 負(fù)責(zé)護(hù)管、消防過程的控制和管理，營造安全、舒適的工作環(huán)境。 搞好公園公共衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安全防范、車輛管理、供電、供水、消防、電梯運(yùn)行等管理和市政房屋設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。 負(fù)責(zé)物業(yè)維修服務(wù)、保潔、綠化服務(wù)過程的管理和控制。 負(fù)責(zé)各類設(shè)備的運(yùn)行控制及維修保養(yǎng)管理，保證設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。 負(fù)責(zé)各項(xiàng)服務(wù)過程中質(zhì) 量記錄的正確、清晰、完整。 對維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高他們的專業(yè)素質(zhì)。 提高全體員工的消防安全意識，消除不安全隱患。 堅(jiān)持對轄區(qū)的日巡視、周檢查及配合月抽查工作。 1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。 （二）工程維修班崗位職責(zé) 工程維修班在物業(yè)中心主任的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本部門開展專業(yè)維修工作。 制定公園設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，并抓好落實(shí)，及時(shí)提出設(shè)備、設(shè)施的更新和質(zhì)量管理建議。 負(fù)責(zé)處理維修申請，及時(shí)安排維修人員為業(yè)主提供服務(wù)，核定收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場驗(yàn)證維修工作。 組織消防設(shè)施、 防盜設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的定期檢查工作。 熟悉轄區(qū)內(nèi)各類房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求；熟悉公用設(shè)施、設(shè)備的種類、分布、安全要求，掌握地上、地下各類管線的分布、走向、位置和使用狀況，開展定期檢修工作；延長房屋及設(shè)備設(shè)施的使用壽命。 經(jīng)常巡視轄區(qū)，走訪、回訪業(yè)主。 了解本部門員工思想動態(tài)，做好思想教育工作。 （三）護(hù)管班長崗位職責(zé) 護(hù)管班長在物業(yè)中心主任的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)護(hù)管工作并協(xié)助主任做好其他管理服務(wù)工作。 主持全隊(duì)工作，堅(jiān)決執(zhí)行主任命令，帶領(lǐng)全隊(duì)人員有良好的精神面貌，依據(jù)各自職責(zé)，認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。 熟悉各崗位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)，掌握公園護(hù)管工作的規(guī)律及特點(diǎn)，加強(qiáng)重點(diǎn)部位的安全防范。 處事公道，言行文明，對自己的缺點(diǎn)勇于改正，虛心接受工作建議和意見。 做好護(hù)管班的月工作安排。 經(jīng)常巡視公園檢查各崗位工作情況，走訪回訪業(yè)主，堅(jiān)持夜間輪流查崗，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向物業(yè)中心匯報(bào)，及時(shí)解決。 對新隊(duì)員做好培訓(xùn)及傳帶工作，了解員工思想動態(tài)，及時(shí)做好思想教育工作，對離職人員談話，主持辦理交接工作。 協(xié)助物業(yè)中心做好房管工作。 每月召開一次班務(wù)會，組織講評工作。 及時(shí)做好護(hù)管 員的崗位培訓(xùn)、軍事訓(xùn)練及日?？己斯ぷ?。 1定期對義務(wù)消防員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷提高他們的操作技能和應(yīng)變能力。 1帶領(lǐng)護(hù)管班配合其他管理服務(wù)工作。 （四）環(huán)境班班長崗位職責(zé) 保潔主管在物業(yè)中心主任領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)實(shí)施公園的保潔綠化工作，美化、凈化工作環(huán)境。 負(fù)責(zé)保潔工作現(xiàn)場管理，及時(shí)了解保潔員的思想和生活動態(tài)，解決疑難問題，并定期向主任匯報(bào)。 熟悉公園分布結(jié)構(gòu)、車行道、人行道、綠化地分布及面積，具有管理保潔的全面技能。 制訂工作計(jì)劃，加強(qiáng)組織落實(shí)，經(jīng)常檢查督促他們執(zhí)行計(jì)劃及落實(shí)各項(xiàng)工作，每月組織 召開保潔分析會，總結(jié)保潔工作。 （五）消防管理員崗位職責(zé) 遵守物業(yè)中心各項(xiàng)規(guī)章制度和消防管理制度。 熟悉公園消防控制系統(tǒng)原理和設(shè)備、設(shè)施的功能、位置，熟悉滅火工具的擺放點(diǎn)，掌握消火栓、滅火器、 “119”報(bào)警的使用方法和程序。 應(yīng)對消防設(shè)備、設(shè)施作定期巡查和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)修復(fù)，必要時(shí)向物業(yè)中心報(bào)告，并提出預(yù)防性建議。 （六）電工崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)公園內(nèi)所有電器及供電線路的例行保養(yǎng)工作。 熟悉公園供電系統(tǒng)的線路圖和控制方法，機(jī)電設(shè)備的性能和使用狀況，保證低壓配電設(shè)備的正常運(yùn)行。 嚴(yán)格執(zhí)行 操作規(guī)程，遵守用電運(yùn)行維修保養(yǎng)制度。小修不過時(shí)，大修不拖延，會判斷和處理發(fā)生的故障和事故。 各類電器設(shè)備，應(yīng)定期進(jìn)行檢查，在檢修時(shí)必須切斷電源，掛上警告牌，并設(shè)人監(jiān)護(hù)。合閘前應(yīng)仔細(xì)普查一遍，確認(rèn)無問題后方可合閘。 盡量不帶電作業(yè)，特別是在危險(xiǎn)場所禁止帶電作業(yè)，如必須帶電作業(yè)，應(yīng)采取必要的安全措施。 積極主動為業(yè)主服務(wù)，接到施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短時(shí)間內(nèi)完成，工作完畢清理場地，完工后在維修單上填寫修理內(nèi)容及所用材料，請業(yè)主在維修單上簽字。如一時(shí)不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說明情況。 負(fù)責(zé)消防管理及 低配值班。 每天要巡查設(shè)備、儀表運(yùn)行情況，檢查公共區(qū)域的電燈和末端供電線路情況，做好各種運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，保證機(jī)電設(shè)備的完好率，保持機(jī)房、設(shè)備整潔。 （七）給排水工崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)公園水泵房的運(yùn)行管理，負(fù)責(zé)所有管道的日常維修，熟悉管道閥門用途、走向和各種參數(shù)，保證管道暢通和設(shè)施完好。 保證公園給排水設(shè)備的正常運(yùn)行。 定期巡回檢查，做到小修不過時(shí)，大修不拖延，特殊維修及時(shí)報(bào)上級審批。 工作時(shí)，嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，確保自身和他人的人身安全。 工作完畢及時(shí)清理場地，清點(diǎn)工具和剩余 材料，并保管好所轄工具。 積極主動為業(yè)主服務(wù)，接到報(bào)修電話或施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短的時(shí)間內(nèi)完成，完工后請業(yè)主在維修單上簽字。如一時(shí)不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說明情況。 （八）護(hù)管員崗位職責(zé) 嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，公正處理各類事件，樹立護(hù)管人員的良好形象。 堅(jiān)守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生。 遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應(yīng)采取緊急措施，制止事態(tài)擴(kuò)大，并注意保護(hù)現(xiàn)場，及時(shí)向上級報(bào)告，等待處理。 積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務(wù)，制止違章行為，發(fā)生分歧要 以理服人，不能制止的向帶班員報(bào)告。 熟悉并掌握公園分布基本情況，加強(qiáng)管理力度，做好保密工作。 注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務(wù)。 （九）巡邏崗位職責(zé) 檢查轄區(qū)內(nèi)各類設(shè)備、物品有無移動、損壞等可疑情況。發(fā)現(xiàn)情況異常時(shí)，應(yīng)立即查明原因，視情況報(bào)告帶班員或物業(yè)中心。 檢查防火門、消防窗、路燈、開關(guān)面板、消火栓、滅火器和給排水管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）及設(shè)施損壞時(shí)，應(yīng)采取有效措施并及時(shí)報(bào)告物業(yè)中心。 檢查機(jī)動車停放，如有在消防通道、路口停車、修車、洗車等違章現(xiàn)象，應(yīng)立即制止，如駕駛員不在場可記 下車牌號查詢處理。 檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對形跡可疑人員進(jìn)行查詢。 熟悉和愛護(hù)公園配套的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、泵房、消防器材及消防栓位置，并熟練掌握各種滅火器材的使用方法及火災(zāi)處理程序。發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，立即報(bào)告帶班員并迅速報(bào)警，就近采用滅火器材撲救。 按時(shí)開關(guān)公共照明路燈，保護(hù)公園內(nèi)的公共照明設(shè)施、公用市政設(shè)施、綠化，如有損壞，查明事故責(zé)任者。 發(fā)現(xiàn)可疑物品或撿到失物，立即交給帶班員。 （十）車輛管理員崗位職責(zé) 懂得一般交通管理指揮知識，熟悉停車場路況環(huán)境，以及底層車庫車 位使用狀況，熟悉車主、車牌號碼和停車位號碼。 提醒和指揮司機(jī)，按路線行駛，有序停放，對不聽指揮的車主有禮貌的耐心勸說。 及時(shí)提醒車主關(guān)好車窗、門，勿將貴重物品遺留在車上。 保持高度警惕，對停放的車輛實(shí)行巡視查看，保證車輛停放安全。堅(jiān)持文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時(shí)遇到的各種問題。 定期檢查消防設(shè)施、照明燈等是否完好有效，如有損壞，及時(shí)報(bào)修。 認(rèn)真做好交接班記錄工作。 （十一）保潔員崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)公園外圍的道路、綠化等共用區(qū)域地面的清潔。 負(fù)責(zé)公園周圍墻體、柱、路燈、圍欄、宣傳 牌、宣傳窗的清潔。 負(fù)責(zé)室外明裝的管線和共用設(shè)施設(shè)備的外表清潔、清運(yùn)和消殺工作。 定期對室外果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站（房）的清潔、清運(yùn)和消殺工作。 定期對天臺、明溝、污水池進(jìn)行清理和消殺工作。 維持責(zé)任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。 積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。 （十二）綠化員崗位職責(zé) 綠化員要熟悉公園的綠化布局和個(gè)人包干的職責(zé)范圍，以及花草樹木的品種和數(shù)量，并掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特征、培植管理方法等。 對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥并修 理枯病枝、傷殘枝等，更換死亡苗木、澆水。 按觀賞要求，負(fù)責(zé)編制草花翻種計(jì)劃，提出花草采購申請。 加強(qiáng)對盆花的修剪、造型等管理工作。 綠化員有接受專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)的義務(wù)，須虛心學(xué)習(xí)，努力工作，提高自身素質(zhì)。 要保證綠化地不留雜物、不缺水、無死苗、不被偷盜，遇到違規(guī)行為，要及時(shí)加以勸阻，不聽勸阻的要及時(shí)報(bào)告護(hù)管員或環(huán)境主管，協(xié)助對其勸阻和處 置。 綠化員要維護(hù)和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施，如澆水工具、割草機(jī)等，如有遺失和損壞須按規(guī)定賠償。 第四部分 各項(xiàng)管理具體實(shí)施方案 第一章 總體管理目標(biāo) 指標(biāo)名稱 管理 標(biāo)準(zhǔn) 管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)措施 房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率 98％ 建立設(shè)備巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄 房屋零修、急修及時(shí)率 100％ 建立嚴(yán)格的維修制度，要求小維修三分鐘之內(nèi)答復(fù)處理，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設(shè)立值班電話 維修工程質(zhì)量合格率 100％ 分項(xiàng)監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān) 綠化完好率 99％ 實(shí)行專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無土地裸露 保潔率 99％ 保潔落實(shí)到人，建立責(zé)任制，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力 道 路完好率 98％ 落實(shí)責(zé)任人，進(jìn)行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng) 投訴處理率 100％ 加強(qiáng)與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管理意見，及時(shí)排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪 消防火災(zāi)發(fā)生率 0 全員義務(wù)消防制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力