【正文】 件下發(fā) 辦理土地手續(xù) 建筑方案設(shè)計(jì)、報(bào)審，建筑工程建筑方案審查意見書下發(fā) 施工圖設(shè)計(jì)、審查，施工圖審查意見合格書，建筑工程規(guī)劃許可證、總包隊(duì)伍、監(jiān)理隊(duì)伍招標(biāo)。 批后規(guī)劃管理 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 一、項(xiàng)目立項(xiàng)： 建設(shè)單位上報(bào)項(xiàng)目建議書（青島市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)），批準(zhǔn)立項(xiàng)（下達(dá)前期工作計(jì)劃），即立項(xiàng)。 不過此項(xiàng)工作青島市已經(jīng)改變，一般在規(guī)劃選址后，上報(bào)規(guī)劃局審批的可行性研究報(bào)告，辦理立項(xiàng)工作。 二、土地預(yù)審： 由青島市人民政府及其有關(guān)部門批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，需要編制可行性研究報(bào)告或者項(xiàng)目建議書的項(xiàng) 目，由所在區(qū)、市國土資源局負(fù)責(zé)受理；國有存量建設(shè)用地并準(zhǔn)備依照、拍、掛的出讓方式供地的項(xiàng)目可以不進(jìn)行預(yù)審。 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，由建設(shè)單位直接向國土資源局申請。提交下列資料：① 申請預(yù)審的文件 ② 項(xiàng)目建議書批復(fù)文件 ③ 建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告。 預(yù)審期限： 10 個(gè)工作日，特大型項(xiàng)目需要 25 個(gè)工作日。 三、項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件下發(fā)： 目前“項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件下發(fā) ” 在實(shí)際工作中合為一起。 測繪部門對規(guī)劃用地界限以及控制線坐標(biāo)點(diǎn)、用地面積進(jìn)行測繪。評審中心納入有形市場、組織專家評審；規(guī)劃部門組織批前公示。 規(guī)劃部門審核編制的可行性研究報(bào)告，核發(fā)《選址意見書》，同時(shí)下發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。青島市規(guī)劃局確定選址用地范圍、審核實(shí)測的坐標(biāo)點(diǎn)、用地界限及用地面積；下發(fā)項(xiàng)目《選址意見書》〉同時(shí)下發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，作為建設(shè)單位委托設(shè)計(jì)、辦理有關(guān)土地手續(xù)的依據(jù)。 上報(bào)資料： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 ① 申請書以及規(guī)劃報(bào)建申請表 ② 大中型項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告 ③ 計(jì)劃部門的立項(xiàng)文件或下達(dá)的當(dāng)年前期工作計(jì)劃。 ④ 設(shè)計(jì)環(huán)保、文物、國家安全等部門的項(xiàng)目，出具相關(guān)部門審查意見。 ⑤ 青島市統(tǒng)一坐標(biāo)和高程系統(tǒng)的 1：500 現(xiàn)狀地形圖 3 張（不小于用地界限外 50 米范圍）。 ⑥ 其他說明建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)以及內(nèi)容材料。 ⑦ 有效的土地權(quán)屬證明或土地使用協(xié)議（需新征用地項(xiàng)目除外）。 四、勘探、設(shè)計(jì)隊(duì)伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設(shè)用地許可證下發(fā) 。 結(jié)合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，進(jìn)行設(shè)計(jì)隊(duì)伍招標(biāo)，確定具有相應(yīng)資質(zhì)的隊(duì)伍，對于勘察單位做好招標(biāo)準(zhǔn)備，一旦規(guī)劃方 案通過， ；樓座具體位置確定， 馬上進(jìn)行招標(biāo)。 青島規(guī)劃局審批建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以及管線綜合方案（要求評審、公示的項(xiàng)目需要首先評審、公示并出具相關(guān)意見）（在這里過程中），審核用地界限以及面積，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。不需要新政建設(shè)用地或已經(jīng)取得土地權(quán)屬 證明且不改變原用地性質(zhì)的項(xiàng)目，只審查方案，不核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；小型建設(shè)工程可以在提供建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件后，不再進(jìn)行規(guī)劃方案審批，直接進(jìn)行下一輪建筑方案涉及審批。 上報(bào)資料： ① 申請書以及規(guī)劃報(bào)建申請表 ② 《選址意見書》（包含規(guī)劃設(shè)計(jì)條件）以及附圖（含控制線） ③ 相關(guān)部門審查意見 ④ 有效的土地權(quán)屬證明 ⑤ 規(guī)劃設(shè)計(jì)合同鑒審?fù)ㄖ獣ㄇ鄭u市規(guī)劃處審核、出具） ⑥ 上報(bào)三個(gè)規(guī)劃方案，每個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 2 套資料：設(shè)計(jì)說明書、規(guī)劃總平面圖、豎向設(shè)計(jì)各兩份，管線綜合說明圖 3 份，環(huán)境設(shè)計(jì)圖可以單獨(dú)申報(bào)（目前青島市的住宅項(xiàng)目都 需要專家評審、社會(huì)公示，需要專家出具專家評審意見書（含專家名單）、規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)核準(zhǔn)書、社會(huì)公示意見書。） ⑦ 與報(bào)審圖紙相應(yīng)的電子數(shù)據(jù)文件。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 設(shè)計(jì)單位招標(biāo) 25 天；資料齊全規(guī)劃審批時(shí)限 14 天。 五、辦理土地手續(xù)、領(lǐng)取項(xiàng)目開發(fā)手冊及其后續(xù)管理。 土地使用權(quán) 的取得 。 1） 、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式 3） 4） 5） 6） 7） ① 、 通過行政劃撥方式取得； ② 、舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)；③ 、 轉(zhuǎn)讓取得； ④ 、 出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； ⑤ 、聯(lián)合開發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批后取得； ⑥ 、 通過司 法裁決取得；⑦ 、通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。 2） 、出讓方式的定義 ① 、出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。 按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。 按照青島市《青島市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范項(xiàng)目供地工作的意見》（青政法 [2021]24 號）明確說明：對屬于商業(yè)、旅游、娛樂和商業(yè)住宅等經(jīng)營性招商引資項(xiàng)目用地必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓；工業(yè)用地要?jiǎng)?chuàng)造條件逐步實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。 ② 、協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。 ③ 、招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。 ④ 、拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是 指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價(jià)競投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。 目前已經(jīng)在青島施行。 3）、土地取得以及登記資料、程序 ①、 依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，根據(jù)合同約定繳納土地出讓金；開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到規(guī)劃 局辦理選址等規(guī)劃手續(xù)，到青島市國土資源局和房屋管理局辦理土地證登記手續(xù)。 ② 、 登計(jì)時(shí)應(yīng)提交以下資料： 提交證件 (一 )《青島市房地產(chǎn)登記申請書》 (原件 )； (二 )身份證明 (復(fù)印件 )； (三 )土地權(quán)屬證明： a．以出讓方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交： (1)市政府批準(zhǔn)用地文件（原件）； (2)土地使用權(quán)出讓合同書 (原件 )； (3)核定用地圖（原件）； (4)繳付出讓金、契稅發(fā)票 (復(fù)印件 )和收款部門出具的繳清證明（原件）； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 b．以劃撥方式取得土地使 用權(quán)的應(yīng)提