【正文】 施工建設(shè) 等方式，有效地降低開發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價格出售，從而取得價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。 近年來，合生創(chuàng)展集團(tuán)憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，良好的施工質(zhì)量，不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園，帝景苑在廣州市各具特色、燦爛一方，堪稱典范，這些樓盤總建筑面積超出 125 萬平方米，推出銷售住宅的銷售率達(dá) 90%以上，市場反應(yīng)熱烈。公司在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關(guān)系，取得了良好的社會信譽(yù)和廣泛的社會支持。 目前正在全面展 開開發(fā)的樓盤有：華南新城（占地 3000 畝，設(shè)計總建筑面積 260 萬平方米）；珠江帝景（占地 1000 畝，設(shè)計總建筑面積 156萬平方米）；逸景翠園（占地 580 畝，設(shè)計總建筑面積 90 萬平方米）；駿景南苑（占地 375 畝，設(shè)計總建筑面積 45 萬平方米）；愉景南苑（占地 萬平方米，設(shè)計總建筑面積 萬平方米），這些新盤的順利開發(fā)，將更顯“合生”氣勢，穩(wěn)固龍頭地位。 五項目規(guī)劃設(shè)計 駿景南苑將建設(shè)成為大型高尚住宅區(qū)，以其優(yōu)越的地理位置、超前的規(guī)劃設(shè)計、完善的配套設(shè)施、幽雅的園區(qū)環(huán)境，專業(yè)的物業(yè)管理，為居民提供舒適 、方便、高質(zhì)生活環(huán)境。 （一）、總體規(guī)劃 駿景南苑項目占地面積約 25 萬平方米，總建筑面積約49 萬平方米。充分利用其優(yōu)越的地理位置，全部用于建造 1319 層低密度、高尚的大規(guī)模住宅小區(qū)。駿景南苑東區(qū)，占地面積 81000 多平方米，規(guī)劃建筑面積約 275774 平方米，由 37 棟 1319 層住宅樓組成。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)力圖淡化組團(tuán)模式，采用小區(qū)鄰里住宅群的結(jié)構(gòu)模式，削弱組團(tuán)形態(tài)，規(guī)劃的重點(diǎn)是組織和豐富居民的鄰里交往和居住生活活動內(nèi)容，精心組織住宅組群。 以大面積的綠地為紐帶的機(jī)組合，形成風(fēng)格各異的圍合或半圍合空間。 住宅 首層大部分規(guī)劃為架空層，以拓展花園綠地的空間，采用點(diǎn)、線、面結(jié)合的方式形成小區(qū)的綠化系統(tǒng)，中心綠化廣場東西向貫穿整個小區(qū)。 小區(qū)以東部 40 米規(guī)劃路為界，分為東西兩部分，兩部分在建筑形式、建筑組合、路網(wǎng)走向、綠地系統(tǒng)上相互呼應(yīng)，使小區(qū)成為一個統(tǒng)一整體。 （二）、駿景南苑主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃用地平衡表： 面積（ M2 ） 比例（ % ） 人均（ M 2 ）居住區(qū)總用地 162021 100 住宅用地 76140 47 6公建用地 15990 道路廣場 54040 公共綠地 15680 項目其中主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表： 項 目 數(shù) 量 單 位 總征用地 253965 平方米 總規(guī)劃用地 162021 平方米 總 建筑面積 4940905 平方米 其中： 住宅建筑面積 466008 平方米 其中公建面積 28082 平方米 綠地面積 15680 平方米 道路面積 54040 平方米 綠地率 % 容積率 建筑密度 25 % 居住總戶數(shù) 3628 戶 居住總?cè)丝? 12698 人 人口毛密度 人 /公頃 (三 )、形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃 小區(qū)規(guī)劃總目標(biāo)：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住園區(qū)。 住宅設(shè)計 — 健康、自然、戶型多樣。所有戶型設(shè)計均考慮到自然通風(fēng)，創(chuàng)造良好 的室內(nèi)氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀視線為主，兼顧朝向。立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標(biāo)。底層部位架空結(jié)合布置環(huán)境藝術(shù)小品，娛樂設(shè)施等，將室外鋪地自然延伸進(jìn)入架空層，避免架空層無人光顧的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體伸通透輕靈的特點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)層處理為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺，透空鐵飾陽臺欄桿，同時戶型之間避免視線干擾。 （四）、住宅基本戶型 小區(qū)設(shè)計有三種住宅類型，共 63 棟，戶型從二房一廳一衛(wèi)至五房二廳二衛(wèi)等 6 種戶型，住宅面積從 — 140 平方米（套內(nèi)面積） 。 六市場分析及發(fā)展前景 （一） 2021 年市場分析 廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢態(tài)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供有力保障 近幾年，廣州市的 GDP 保持了持續(xù)平穩(wěn)增長，從 1998 年以來，增長速度分別為 13%、 %、 %， 2021 年創(chuàng)近 5 年來最大增幅。從而帶來廣州居民收入的持續(xù)增長：城市居民人均可支配收入 元，人均消費(fèi)性支出 元，同比分別增長 %和 %， 2021 年，市政府預(yù)計增長速度仍會達(dá)到 12%，如果按國際上通行的年收入價格比來考核居民的購房負(fù)擔(dān)， 1998 年 廣州的這一比例超過了 9，高于國際上較為合理水平 36 的范圍，目前，這一比例則下降到 ，居民的有效購房能力大大提高。 房地產(chǎn)投資資金充裕。 2021 年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源合計 546 億元，比前年同期增長 %，房地產(chǎn)資金來源與實際完成開發(fā)投資的比例為 ： 1，房地產(chǎn)投資資金來源充裕，投資增長潛力較大。 買房者平均月收入提高，房價承受能力提高。根據(jù)統(tǒng)計， 2021年 44%潛在消費(fèi)者家庭月收入達(dá) 30006000 元，總體平均月收入 元，比上年的 4802 元有所提高，顯示經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)一步改善 。當(dāng)中 2040歲的年輕家庭受教育程度越高，月收入明顯高于年長家庭 500 元甚至上千元。近城買家認(rèn)為 30005000 元 /平方米的住房最易接受，平均單價為 4039元 /M2，與上半年 3807 元 / M2 相比，他們對商品房價承受能力有所提高。 政府政策與市政配套建設(shè)，有利于房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 政府出臺新政策，使房產(chǎn)市場完備化、秩序化，一方面繼續(xù)刺激消費(fèi)，另一方面保護(hù)消費(fèi)者。例如： ①、 金融界推出“零首期”業(yè)務(wù)，二手樓按揭業(yè)務(wù)，建立二手樓交易中心等，在信貸資金上更有力地支持購房者，在市場信息上更充分地提供給求購者，從而使集團(tuán) 購買力退出市場后，個人購房時期平穩(wěn)過渡。根據(jù)市國土房管局對市屬八區(qū)的房地產(chǎn)交易統(tǒng)計， 2021 年，二手房屋交易面積增長 99%，達(dá)到 萬平方米。 ②、“交通年票制”，帶動海珠、芳村、白云樓市；③、“提高預(yù)售政策門檻”，“實行套內(nèi)面積制”，“回收閑置土地”等政策的出臺，用有形之手大清場，使有實力的發(fā)展商占領(lǐng)市場，從而保護(hù)消費(fèi)者利益，保證市場運(yùn)作更規(guī)范更有效。 市政配套建設(shè)上新臺階，帶旺新板塊地產(chǎn)開發(fā)。 ①、 新世紀(jì)廣州城市總體規(guī)劃擬定“西調(diào)、南拓、東移、北抑”八字方針，番禺、花都撒市改區(qū)，廣州將向國際化大都市發(fā) 展?；ǘ及l(fā)展“空港產(chǎn)業(yè)”，番禺建成廣州的休閑居住旅游區(qū)，各衛(wèi)星城與舊城區(qū)相連，各功能區(qū)生態(tài)環(huán)境更趨于合理。此舉使廣州成為真正的山水海濱城市，并使廣州房地產(chǎn)開發(fā)格局產(chǎn)生重大變化。 ②、 地鐵二號線動工興建、新港東路的竣工、會展中心的建設(shè)等將使琶洲板塊炙手可熱；三號線規(guī)劃出臺、帶旺了番禺、河南樓市，番禺區(qū)新一年數(shù)個巨無霸樓盤幾乎同時有所動作；舉辦九運(yùn)會，東圃板塊有突出表現(xiàn)；花都區(qū)新機(jī)場建設(shè)亦帶動樓市興旺。市政建設(shè)的配套和完善，使新一輪的房地產(chǎn)快速發(fā)展勢頭已