【正文】 3 經(jīng)濟發(fā)展近年來道滘鎮(zhèn)形成了外資企業(yè)集體企業(yè)民營企業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)齊頭并進共同發(fā)展的格局架起了一個以首飾電子五金橡膠制衣皮革化工紙類米制品等行業(yè)為支柱的門類較多的外向型工業(yè)體系促進了房地產(chǎn)商務酒店物流傳統(tǒng)飲食等行業(yè)的快速崛起實現(xiàn)了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟向高科技高效益方向發(fā)展的轉(zhuǎn)變 2021年全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值 261億元工業(yè)總產(chǎn)值 559億元鎮(zhèn)本級財政收入 17152萬元各項稅收總額 29122 萬元其中國稅分局征收額 21074 萬元地稅分局征收額 8048 萬元金融機構各項存款總額 319億元其中城鄉(xiāng)居民儲蓄總額 225億元 貸款總額 103億元 4 企業(yè)發(fā)展目前全鎮(zhèn)外資企業(yè)達 196 家 2021 年全鎮(zhèn)利用外資 含增資 項目簽約 39 宗新簽協(xié)議利用外資總額 5677 萬美元實際利用外資金額 4207 萬美元外貿(mào)出口總額 26536 萬美元 2021 年全鎮(zhèn)民營經(jīng)濟新登記注冊 830 戶其中私營企業(yè)119 家個體工商戶 711 戶全鎮(zhèn)在冊私營企業(yè)累計達 478 家注冊資金共 38 億元在冊個體工商戶累計達 3302戶注冊資金共 727萬元 2021年全鎮(zhèn)村組兩級集體總資產(chǎn) 142 億元資產(chǎn)負債率 188 農(nóng)村兩級集體實現(xiàn)經(jīng)營總收入 15226 萬元 不含土地轉(zhuǎn)讓收入 5 發(fā)展規(guī)劃根據(jù) 市委建設現(xiàn)代化中心城市的整體部署道滘把高速公路出入口一江兩岸舊城區(qū)水鄉(xiāng)特色的改造 南閣 的建設作為中心城市的配套和延伸一江兩岸 南閣 等項目已經(jīng)進入了實施階段圍繞建設極具水鄉(xiāng)特色的現(xiàn)代化新城的 一個目標 抓住城鎮(zhèn)規(guī)劃建設和工業(yè)發(fā)展 兩個重點 道滘確立了 三大版塊 帶動的建設發(fā)展思路 圍繞廣深高速公路道滘出入口作為龍頭帶動配合市重點項目房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)并結(jié)合現(xiàn)有新城區(qū)沿江的一江兩岸共同規(guī)劃為道滘新中心區(qū)區(qū)內(nèi)集行政文化金融高級商住休閑購物于一體帶動并輻射全鎮(zhèn)科技教育信息和商業(yè)服務的發(fā)展 根據(jù)以上資料分析 得知 1 道滘鎮(zhèn)整體經(jīng)濟及企業(yè)的發(fā)展有利于酒店業(yè)的發(fā)展 2 三星級及以上酒店的發(fā)展速度遠大于經(jīng)濟及企業(yè)的發(fā)展的速度令三星級及以上酒店的競爭非常激烈 3 隨著商務活動的增加快捷連鎖酒店以其獨特的魅力及消費模式吸引了一大批的消費者 三 項目地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展 東莞地區(qū)真正的旅游產(chǎn)品不多但是由于該地區(qū)政策的特殊性令該地區(qū)的娛樂事業(yè)極為興旺推動了酒店業(yè)的發(fā)展四五星級的酒店達數(shù)十家之多形成了絕大部份酒店都是以娛樂帶動客房及餐飲消費的格局當然道滘鎮(zhèn)也不例外另外由于該項目處于道滘鎮(zhèn)廣深高速公路道滘出入口令該項目受益于廣州及莞城的客源不過近年來由于娛樂型的酒店急劇增加加之政府對酒店娛樂事業(yè)的監(jiān)管趨于日益完善人們對娛樂的消費越來越理性令東莞市場酒店的娛樂部份經(jīng)營步入競爭激烈的局面營業(yè)情況逐步下滑投資者對四五星級酒店的投資越來越謹慎道滘鎮(zhèn)酒店的經(jīng)營狀況也大不如前 根據(jù)以上資料分析得知 1 三星級及以上酒店絕大部份都是以娛樂帶動客房及餐飲消費商務型酒店的成功案例較少 2 三星級及以上酒店娛樂部份供過于求經(jīng)營逐步下滑 3 人們對于高檔的酒店消費越來越理性制約了高檔四五星級酒店的發(fā)展商務接待及人們出行的消費習慣及需求逐步改變 4 東莞的三星級及以上酒店娛樂部份的 經(jīng)營存在許多政策的風險 四 項目區(qū)域市場市場調(diào)查 2021 年度整體平均數(shù) 酒店類別 客房開房 中餐就座 西餐就座 桑拿開房 夜總會開房 純利率 靜態(tài)年回報 四星以上 60 38 20 150200 60 20 11 三星級 65 30 20 100150 50 18 9 快捷酒店 65 沒有 30 沒有 沒有 25 19 根據(jù)以上資料分析得知 1 三星級及以上酒店的經(jīng)營一年不如一年整體呈下滑趨勢 2三星級及以上酒店的靜態(tài)年回報由原來最初的 2030降至 9113快捷連鎖酒店的靜態(tài) 年回報遠大于三星級及以上酒店 4 捷連鎖酒店的經(jīng)營成本遠低于三星級及以上酒店 五 項目主要競爭對手分析 1 假設項目定位在四星級以上酒店 12021 年度競爭對手營業(yè)收入對比 酒店名稱 客房收入 餐飲收入 桑拿收入 夜總會收入 總營業(yè)收入 尼羅河酒店 2310 萬 3000 萬 1940 萬 1530 萬 8780 萬 匯景大酒店 2170萬 3100 萬 1200 萬 1760 萬 8230 萬 明軒大酒店 1980 萬 2500 萬 1400 萬 2130 萬 8010 萬 2 競爭對手的地理位置分析 ● 地理位置優(yōu)越交通便利 ● 對于餐飲娛樂及康體的消費大有幫助 ● 由于區(qū)域市場面積不大對于商務客來說并沒有太大的優(yōu)勢 3 競爭對手消費客源分析 ● 現(xiàn)有的四星級以上的酒店有這 3 家供過于求已能滿足當?shù)叵M者的需求并且酒店的消費與酒店提供的服務配套成比例 ● 政府及企業(yè)的中高檔商務接待及會議基本安排在這 3 家酒店平均開房率只有 60 左右 ● 酒店及社會餐飲市場經(jīng)營一般就座率在 3038 之間 ● 桑拿市場也大不如前桑拿開房在 150200 左右 ● 卡拉 OK 由于規(guī)模及硬件一流就座率只有 60 左右 4 競爭對手管理狀況分析 ● 管理人員素質(zhì)較好具有 與時俱進的先進的現(xiàn)代酒店管理經(jīng)驗 ● 具備高星級酒店應有的氣氛 ● 環(huán)境衛(wèi)生不錯符合星級標準 ● 管理較規(guī)范具備標準流程與政策 ● 基礎管理的實施扎實 ● 節(jié)能及消防的管理做得不錯 ● 具有系統(tǒng)的營銷指導 ● 經(jīng)營風險防范意識很差 5 競爭對手的服務水平分析 ● 能維持正常的星級服務但是缺乏個性化的服務項目沒有家外之家的感覺 ● 房間的配置完全符合星級的要求 ● 整體員工的外語水平不錯 ● 禮貌服務主動式的服務服務的意識較強 ● 標準化流程的實施服務較規(guī)范 ● VI 系統(tǒng)較協(xié)調(diào) 6 競爭對手硬件設施分析 ● 按照 標準的星級酒店硬件要求配置 ● 酒店整體設計及裝修過于傳統(tǒng)但是較大氣 ● 區(qū)域性很強沒有與國內(nèi)發(fā)達城市接軌 ● 具有系統(tǒng)的策劃會議的接待功能不錯 ● 酒店的平面功能布局較為合理 7 競爭對手核心能力分析 ● 通過娛樂帶動客房及餐飲的消費 ● 在本鎮(zhèn)缺乏有力的競爭對手酒店的服務及管理在目前該鎮(zhèn)是較好的 ● 該地區(qū)的外資企業(yè)消費 ● 一定的品牌效應 ● 經(jīng)營成本較低 8 總體經(jīng)營趨勢 ● 由于本身供過于求整體經(jīng)營逐步下滑 ● 潛在的至少 2 家的一線范圍內(nèi)競爭對手令前景更加不明朗 ● 越來越大的政策風險 根據(jù)以上分析得 知 1投資娛樂型的酒店風險小于商務型酒店 1現(xiàn)在及潛在的競爭對手令市場供過于求酒店的生存空間越來越小 3 現(xiàn)在的酒店地理位置較好服務及管理水平較高已經(jīng)形成了一定的品牌價值令該項目難以有較大的突破 4潛在的至少 2 家競爭對手無論從建筑規(guī)模產(chǎn)品的創(chuàng)新服務及管理的水平都會對該項目構成極大的威脅 2 假設項目定位在三星級酒店 ● 與四星級以上的酒店相比缺乏明顯的綜合競爭力 ● 由于競爭激烈四星級以上的酒店降低價格三星級酒店逐步喪失價格的優(yōu)勢 ● 與四星級以上的酒店相比服務及管理水平差異較大 ● 與四星級以上的酒店相比硬件的差異 較大 ● 消費者越來越高的要求令經(jīng)營面臨很大的壓力 ● 三星級酒店生存的空間越來越小 根據(jù)以上分析得知 1投資娛樂型的三星級酒店風險小于商務型酒店 1三星級酒店自身現(xiàn)在及潛在的競爭對手令市場供過于求三星級酒店的生存空間越來越小 3 與四星級以上的酒店相比三星級酒店缺乏明顯的綜合競爭能力其市場很容易逐步被四星級以上的酒店取代 3 假設項目定位在快捷連鎖酒店 1 綜合情況分析 ● 競爭對手地理位置優(yōu)越交通便利 ● 區(qū)域市場只有 2 家還有一定的發(fā)展空間 ● 競爭對手管理人員素質(zhì)較好符合經(jīng)營的需要 ● 競爭對手 環(huán)境衛(wèi)生不錯符 合星級標準 ● 競爭對手 管理較規(guī)范具備標準流程與政策 ● 競爭對手具有系統(tǒng)的中央營銷支持 ● 競爭對手禮貌服務主動式的服務服務的意識較強 ● 競爭對手平均房價為 150200 元與三星級酒店相比具有競爭力 2 核心能力分析 ● 競爭對手由管理公司管理具有一定的品牌效應 ● 競爭對手經(jīng)營成本較低 ● 競爭對手具有管理公司的中央訂房網(wǎng)絡 ● 競爭對手具有管理公司其它的中央支撐系統(tǒng) 3 總體經(jīng)營趨勢 ● 潛在的市場增大整體經(jīng)營將會逐步提高 ● 搶占三星級酒店的市場份額越來越大 ● 適合將來人們出行的消費模式 根據(jù)以上 分析得知 1 市場仍然有較大的發(fā)展空間為該項目的立項打下了良好而堅實的基礎 2產(chǎn)品的定位及經(jīng)營模式越來越適合將來人們出行的消費模式 2選擇知名品牌管理公司管理將大大降低了經(jīng)營的成本及風險 六 項目調(diào)查發(fā)現(xiàn)及初步結(jié)論 1 項目的調(diào)查發(fā)現(xiàn) 1 區(qū)域市場內(nèi)整體經(jīng)濟及企業(yè)的發(fā)展有利于酒店業(yè)的發(fā)展但是三星級及以上酒店的發(fā)展速度遠大于經(jīng)濟及企業(yè)的發(fā)展的速度令三星級及以上酒店的競爭非常激烈三星級以上的酒店總體經(jīng)營趨勢逐步下滑 2 區(qū)域市場內(nèi)三星級及以上酒店絕大部份都是以娛樂帶動客房及餐飲消費商務型酒店的成功案例較少人們對于高檔的酒店 消費越來越理性制約了高檔四五星級酒店的發(fā)展商務接待及人們出行的消費習慣及需求逐步改變 3 區(qū)域市場內(nèi)與四星級以上的酒店相比三星級酒店缺乏明顯的綜合競爭能力其市場很容易逐步被四星級以上的酒店取代 4 區(qū)域市場內(nèi)快捷連鎖酒店市場仍然有較大的發(fā)展空間其產(chǎn)品的定位及經(jīng)營模式越來越適合將來人們出行的消費模式選擇知名品牌管理公司管理將大大降低了經(jīng)營的成本及風險 5區(qū)域市場內(nèi)三星級及以上酒店的靜態(tài)年回報由原來最初的 2030降至 911而快捷連鎖酒店的靜態(tài)年回報達 19 遠大于三星級及以上酒店且其經(jīng)營成本遠低于三星級及以上酒店 6項目所在地區(qū)域市場內(nèi)規(guī)劃中有 5個批發(fā)市