濕地景觀公園ppp項(xiàng)目-文庫吧
2024-11-11 21:41 本頁面
【正文】 入標(biāo)準(zhǔn)發(fā)揮投資方企業(yè)優(yōu)勢但有復(fù)雜的法律沖突要協(xié)調(diào)且風(fēng)險(xiǎn)利益分擔(dān)不是太平衡，出讓金補(bǔ)償結(jié)構(gòu)簡單操作性強(qiáng)但政府對項(xiàng)目沒有后續(xù)控制能力，在敏感問題的操作上政府意愿是傾向于選擇法律風(fēng)險(xiǎn)較低且具有一定的控制能力的方式，因此最終確 定采用建設(shè)用地作價(jià)入股的方式（雖然土地使用價(jià)值有波動，但政府對項(xiàng)目公司有一定的控制權(quán)，發(fā)揮投資方企業(yè)優(yōu)勢的同時(shí)又能保證公眾利益；對投資方的保障通過地塊選擇和利潤保底設(shè)計(jì)來實(shí)現(xiàn)）。 確定作價(jià)入股的方式之后，根據(jù)當(dāng)?shù)卣牡囊?guī)劃以及政企雙方意愿，方案選擇了一塊住宅建設(shè)用地（“ A 地塊”）作為潛在的補(bǔ)償用地，該土地規(guī)劃類型為一類住宅用地，臨近濕地景觀，環(huán)境優(yōu)美，景觀公園建成后交通便利，土地規(guī)劃中 A 地塊周邊公共設(shè)施健全，適合開發(fā)建設(shè)成別墅高檔社區(qū)。濕地景觀公園建成后居住用地的價(jià)值提升的預(yù)期較高，補(bǔ)償方案對投資者的 吸引力較大。 土地補(bǔ)償?shù)亩糠治? 設(shè)計(jì)方案通過采用假設(shè)開發(fā)法來評估土地價(jià)值，并考慮資金的時(shí)間價(jià)值，采用現(xiàn)金流折現(xiàn)的計(jì)算方法對 A 地塊進(jìn)行價(jià)值估算：（ 1）開發(fā)經(jīng)營期：地塊總用地面積為約 萬平，總建筑面積 5 萬平，預(yù)計(jì)開發(fā)銷售期為三年，其中兩年為開發(fā)期，一年為銷售期。（ 2）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值：用市場法，通過對估價(jià)時(shí)間點(diǎn)三處容積率類似的可比高檔住宅項(xiàng)目案例的對比，結(jié)合本地住宅價(jià)格波動趨勢、景觀公園落成后對樓盤價(jià)格的拉動預(yù)測以及項(xiàng)目所在市新建商品住宅分類價(jià)格指數(shù)的變化，取出年平均價(jià)格增長率，預(yù)計(jì)經(jīng)過兩年 的開發(fā)建設(shè)后，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格將為每平米 8 千元，房地產(chǎn)總價(jià)值為 4 億元。（ 3）開發(fā)成本：其中住宅開發(fā)成本為 億元（包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等測算；（ 4）管理費(fèi)：取開發(fā)成本的 1%，為 110 萬元。（ 5）銷售費(fèi)用：取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的 3%，為 1200 萬元。（ 6）銷售稅費(fèi)：取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的 6%，為 2400 萬元。（ 7）基于對房價(jià)的保守估計(jì)，開發(fā)利潤也取相對保守的 15%，為 6000 萬元。 采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算地塊價(jià)值，折現(xiàn)率取 10%，不考慮投資利息和 開發(fā)利潤，測算出土地價(jià)值為 億元，大于濕地景觀公園的預(yù)測開發(fā)成本費(fèi)用?？晒╉?xiàng)目投資方收回成本和獲得合理利潤。 特許權(quán)協(xié)議關(guān)鍵條款設(shè)計(jì) 從政企雙方立場，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，以風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任與收益平衡為原則對特許權(quán)協(xié)議的關(guān)鍵條款要點(diǎn)進(jìn)行的推薦設(shè)計(jì)（推薦條件并非全部為最終條款）： 特許權(quán)協(xié)議雙方為： 甲方：市地方政府 乙方：投資者和政府組成的項(xiàng)目公司 特許權(quán)的內(nèi)容要點(diǎn)： 甲方將 A 地塊總價(jià)值為 億元入股到乙方項(xiàng)目公司，股權(quán)由地方國土資源局持有；甲方特許乙方獨(dú)占排他享有 A 地塊的特許權(quán)， 該權(quán)利在整個授權(quán)期內(nèi)有效。甲方保證至本協(xié)議簽訂之日，未授予任何第三方享有本協(xié)議
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