濕地景觀公園ppp項目-文庫吧
2025-10-28 21:41 本頁面
【正文】 入標準發(fā)揮投資方企業(yè)優(yōu)勢但有復雜的法律沖突要協(xié)調且風險利益分擔不是太平衡，出讓金補償結構簡單操作性強但政府對項目沒有后續(xù)控制能力，在敏感問題的操作上政府意愿是傾向于選擇法律風險較低且具有一定的控制能力的方式，因此最終確 定采用建設用地作價入股的方式（雖然土地使用價值有波動，但政府對項目公司有一定的控制權，發(fā)揮投資方企業(yè)優(yōu)勢的同時又能保證公眾利益；對投資方的保障通過地塊選擇和利潤保底設計來實現(xiàn)）。 確定作價入股的方式之后，根據(jù)當?shù)卣牡囊?guī)劃以及政企雙方意愿，方案選擇了一塊住宅建設用地（“ A 地塊”）作為潛在的補償用地，該土地規(guī)劃類型為一類住宅用地，臨近濕地景觀，環(huán)境優(yōu)美，景觀公園建成后交通便利，土地規(guī)劃中 A 地塊周邊公共設施健全，適合開發(fā)建設成別墅高檔社區(qū)。濕地景觀公園建成后居住用地的價值提升的預期較高，補償方案對投資者的 吸引力較大。 土地補償?shù)亩糠治? 設計方案通過采用假設開發(fā)法來評估土地價值，并考慮資金的時間價值，采用現(xiàn)金流折現(xiàn)的計算方法對 A 地塊進行價值估算：（ 1）開發(fā)經(jīng)營期：地塊總用地面積為約 萬平，總建筑面積 5 萬平，預計開發(fā)銷售期為三年，其中兩年為開發(fā)期，一年為銷售期。（ 2）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值：用市場法，通過對估價時間點三處容積率類似的可比高檔住宅項目案例的對比，結合本地住宅價格波動趨勢、景觀公園落成后對樓盤價格的拉動預測以及項目所在市新建商品住宅分類價格指數(shù)的變化，取出年平均價格增長率，預計經(jīng)過兩年 的開發(fā)建設后，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格將為每平米 8 千元，房地產(chǎn)總價值為 4 億元。（ 3）開發(fā)成本：其中住宅開發(fā)成本為 億元（包括勘察設計和前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、建筑安裝工程費等測算；（ 4）管理費：取開發(fā)成本的 1%，為 110 萬元。（ 5）銷售費用：取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的 3%，為 1200 萬元。（ 6）銷售稅費：取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的 6%，為 2400 萬元。（ 7）基于對房價的保守估計，開發(fā)利潤也取相對保守的 15%，為 6000 萬元。 采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算地塊價值，折現(xiàn)率取 10%，不考慮投資利息和 開發(fā)利潤，測算出土地價值為 億元，大于濕地景觀公園的預測開發(fā)成本費用。可供項目投資方收回成本和獲得合理利潤。 特許權協(xié)議關鍵條款設計 從政企雙方立場，結合項目實際情況，以風險責任與收益平衡為原則對特許權協(xié)議的關鍵條款要點進行的推薦設計（推薦條件并非全部為最終條款）： 特許權協(xié)議雙方為： 甲方：市地方政府 乙方：投資者和政府組成的項目公司 特許權的內容要點： 甲方將 A 地塊總價值為 億元入股到乙方項目公司，股權由地方國土資源局持有；甲方特許乙方獨占排他享有 A 地塊的特許權， 該權利在整個授權期內有效。甲方保證至本協(xié)議簽訂之日，未授予任何第三方享有本協(xié)議
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