【正文】 洲市城市發(fā)展戰(zhàn)略的需要，以市場化的運作方式建設(shè)一個環(huán)境優(yōu)美、功能適用的居住區(qū)，娛樂休閑購物區(qū)、滿足蘆淞市場群個體私營業(yè)主、藍(lán)領(lǐng)階層及灰領(lǐng)階層的住房需求和辦公、經(jīng)商需求。 項目投入總資金及效益情況 （一）項目投入總資金 萬元。其中 2021 年 5000 萬元， 2021年投入 萬元。 （二）項目建設(shè)資 金來源：企業(yè)自有資金 6000 萬元，銀行貸款 5000萬元，預(yù)收款 萬元。 （三）項目經(jīng)濟(jì)效益 項目建成后，實現(xiàn)收入 萬元，近利潤 萬元，投資利潤率 ％，投資利稅率 ％，投資回收期 年。 （四） 項目社會效益 ①項目可供 600 套住宅，改善蘆淞區(qū)私營業(yè)主及周邊藍(lán)領(lǐng)階層，灰領(lǐng)階層居住條件，滿足日益增長的住宅消費需求和辦公、經(jīng)商需求； ② 項目建設(shè)能促進(jìn)人文景觀的保護(hù)和建設(shè)； ③ 有利于加快株洲市的城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市邊緣地區(qū) 農(nóng)村剩余勞動力向城市轉(zhuǎn)移，促進(jìn)城鄉(xiāng)二 元經(jīng)濟(jì)向一元經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變； ④增加權(quán)社會固定資產(chǎn)投資力度，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的增長 ； ⑤帶動相關(guān)企業(yè)發(fā)展、直接、間接帶動建材、冶金、機(jī)械等多個部門和行業(yè)的發(fā)展，即房地產(chǎn)業(yè)每增加投入億元將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈 億元的投入； ⑥房地產(chǎn)屬勞動密集產(chǎn)業(yè)，可吸納大量的勞動力，對緩解現(xiàn)階段的社會就業(yè)矛盾起到一定的作用。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 詳見下表： 表 12 序號 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 ㎡ 0 2 總建筑面積 ㎡ 0 住宅建筑面積 ㎡ 0 門面建筑面積 ㎡ 地下停車場 ㎡ 3 住宅戶數(shù) 戶 600 4 建筑密度 ％ 5 容積率 6 綠地率 ％ 7 建設(shè)總工期 年 8 總投資 萬元 1 9 總收入 萬元 4 10 銷售稅金 萬元 11 所得稅 萬元 12 利潤總額 萬元 13 稅后利潤 萬元 14 投資利潤率 % 15 投資利稅率 % 問題與建議 本項目主要面向蘆淞區(qū)私營業(yè)主及周邊藍(lán)領(lǐng)階層、灰領(lǐng)階層建設(shè)普通住宅區(qū)和市場區(qū)，并以市場化的方式進(jìn)行開發(fā)，這與國務(wù)院國發(fā) ［ 2021］18 號《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》精神是一致的，其總體方向符合國家投資政策導(dǎo)向。通過過市場需求、工程方案以及財務(wù)效益等方面的分析，項目是可行的。 在具體規(guī)劃建設(shè)過程中，還需注意以下問題： （一） 掌握開發(fā)節(jié)奏。 本項目的建設(shè)規(guī) 模較大，而市場消化有一個過程，因此，開發(fā)與銷售必須協(xié)同?，F(xiàn)在的市政配套 離遠(yuǎn)期規(guī)劃布局有一定距離，盡管銷售目標(biāo)基本商定，還有待于進(jìn)一步落實，因此，開發(fā)商應(yīng)掌握好開發(fā)節(jié)拍，策略上堅持控制資源、落實銷售對象的原則，掌握開發(fā)的主動權(quán)。 （二） 重視建筑細(xì)節(jié)。 盡管一個住宅項目或市場項目的成功弄好很大程度上有賴于區(qū)域位置，但同一地段高、中、低檔樓盤并列的情況也不乏實例，究其原因無非是建筑產(chǎn)品細(xì)節(jié)上的差異。本項目場地自然環(huán)境十分優(yōu)越，在如何保持優(yōu)美環(huán)境并貼近特定目標(biāo)群體的實際需要上，還有待下一步規(guī)劃設(shè)計中進(jìn)一步論證。就本項目而 言，目標(biāo)消費群體的收入處于中 等偏上，銷售單價都較高，因此目標(biāo)消費群體對建筑品質(zhì)的關(guān)心程度和遠(yuǎn)景規(guī)劃可能高于價格。因此，建議設(shè)計理念超前，適當(dāng)豐富建筑類型，品質(zhì)適度超前。 （三） 控制資金風(fēng)險。 央行 121 號文下發(fā)后，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸控制較嚴(yán)，不僅影響了部分購買力，而且降低了資金回款速度。本項目建設(shè)資金擬全部自籌，理論上資金成本是最低的，但效率較低，而且開發(fā)商也因此承擔(dān)了全部風(fēng)險，這在大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)中少見，建議適當(dāng)調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，按 3： 4： 3（自有資金：銀行貸款：預(yù)售款）比例籌措，將風(fēng)險分散。 第二章 市場分 析與預(yù)測 政策及宏觀形勢 1998 年，國務(wù)院召開了住宅體制改革，加快住房 建設(shè)工作會議，下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)的通知》，自此，居民住房消費有效起動，住房商品化體制基本確立，房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，對于改善居民居住條件、推動投資和消費增長，以及擴(kuò)大社會就業(yè)等方面都起到了積極的作用。 2021 年 9 月，建設(shè)部召開了房地產(chǎn)會議，對我國房地產(chǎn)進(jìn)行了總體評價：房地產(chǎn)市場的發(fā)展是健康的，總量基本平衡、結(jié)構(gòu)有所改善、市場供銷兩 旺、價格基本穩(wěn)定。 第一、城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，房地產(chǎn)市場體系逐步建立。目前，住房實物分配已經(jīng)在全國范圍內(nèi)停止，大多數(shù)城市實施了住房分配貨幣化。公有住房改革穩(wěn)步推進(jìn)，城鎮(zhèn)可售公房 80%以上已經(jīng)出售給了職工，居民私住房的比例已經(jīng)達(dá)到 %。新的住房供應(yīng)體系初步建立，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)取得重要進(jìn)展，對城鎮(zhèn)廉租住房制度進(jìn)行了積極探索。住房二級市場逐步開放，存量住房交易日趨活躍。房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理迅速發(fā)展，服務(wù) 內(nèi)容不斷增加，房地產(chǎn)市場服務(wù)體系基本建立。個人住房公積金貸款快速增長，銀行房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)有較大調(diào)整 ，住房金融作用不斷加強(qiáng)。 第二、居民住房消費持續(xù)擴(kuò)大，住房水平不斷提高。過去 5 年，全國個人購買商品住房占商品住房銷售額的比重由 %提高到 %。 2021年，個人購買新舊住房和建房支出總額約 8000 億元，其中，購買新建商品住宅交易額 4500 億元。居民住房支出已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場需求的主體，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動力。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有力地推動了城鎮(zhèn)住宅建設(shè)。過去 5 年，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)累計竣工面積 34 億平方米，比 1997 年提高 平方米。同時，住宅質(zhì)量不斷提高，配套設(shè)施和居民環(huán)境得到改善。 第三、房地產(chǎn)開發(fā) 投資快速增長，商品住房供求兩旺。過去 5 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增長率 %。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由 %提高到 %。 5 年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資 增長直接和間接拉動GDP 增長每年保持在于 2 個百分點左右。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)逐步改善， 2021 年，全國商品住房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重達(dá)到 %。全國商品房供銷兩旺， 19972021 年，商品房竣工面積、銷售面積、銷售面積年平均分別增長率 %和 %。過去 5 年，全國房價穩(wěn)中有升，商品住房平均價格平均上漲 56%，低于同期城鎮(zhèn)居民可支配收 入的增長幅度。 但是，在市場快速發(fā)展過程中也存在一些問題，突出表現(xiàn)在： 一是一些地方投資增幅過大，價格增長過快。 二 是部分地區(qū)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾突出。一些地區(qū)大戶型、高層高檔項目銷售不暢，部分地區(qū)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足； 三是住房供應(yīng)體系還需要進(jìn)一步健全，市場服務(wù)體系尚不能適應(yīng)居民的需要，適合我國國情的住房保障制度等待建立； 四是房是產(chǎn)市場運行、監(jiān)督和調(diào)控體系不完善，市場行為不夠規(guī)范，虛假廣告 、 合同欺詐以及中介服務(wù)、物業(yè)管理中的違法行為還沒有得到有效遏制。 針對當(dāng)前的問題，有關(guān)部門做了大量的調(diào)查研 究工作，并出臺了相應(yīng)辦法。中國人民銀行 ［ 2021］ 121 號文《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，主要從防范金融風(fēng)險角度要求各金融機(jī)構(gòu)從嚴(yán)控制房地產(chǎn)貸款。如：限制大戶型、大面積、高檔房、別墅項目的借款；對未取得四證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款，自有資金（指所有者權(quán)益）不得低于開發(fā)項目總投資的 30%，嚴(yán)禁銀行貸放的房地產(chǎn)貸款跨 地區(qū)使用，也不利用于繳交土地出讓金；個人購房貸款只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住宅的個人發(fā)放，對購買第二套以上（含第二套）住房的，適當(dāng)提高產(chǎn)值比例。 國務(wù)院則印發(fā)了國辦［ 2021］ 18 號文《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導(dǎo)思想，提出了有關(guān)的政策措施。概括起來即“六個堅持”： 一是堅持房地產(chǎn)市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系。 二是堅持以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供求結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)用房，控制高檔寫字樓、別墅、高檔公寓和大戶型建設(shè)。 三是堅持面向百姓，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度。 四是以企業(yè)為本，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。 五是堅持加強(qiáng)宏觀調(diào)控，改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理。 六是堅持在統(tǒng)一政策指導(dǎo)下因地適宜，分別決策。高 檔和普通商品住房的劃分，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供應(yīng)對象的收入線標(biāo)準(zhǔn)等一系列具體政策，由地方政府結(jié)合實際情況制定。 1999 年以來，隨著房改政策的逐步到位，株洲市房地產(chǎn)業(yè)各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持穩(wěn)定增長。 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 2021 年，全市共完成 房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，較上一年同期增長30%，其中住宅開發(fā)投資 億元，達(dá)到了歷史最高水平。 1998 年至 2021年，全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資近 億元，年均 15%。 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況（單位個、億元）： 房屋開發(fā)、銷售情況 2021 年，全市施工房屋面積 萬 m178。，施工量比上年增加 萬 m178。，增幅為 %,其中住宅施工房屋面積 萬 m178。，建設(shè)規(guī)模創(chuàng)歷史之最。 2021 年，全市竣工房屋面積 萬 m178。 房屋開發(fā)，銷售情況（單位：萬 m178。）： 商品房屋銷售總額、竣工價值情況 2021 年，全市實際銷售商品房面積 萬 m178。，較上年同期增長 21%，其中商品住宅銷售面積 萬 m178。；商品房銷售總額 億元，其中商品住宅銷售總額 億元。 商品房屋銷 售總額、竣工價值情況（單位：萬元） 房地產(chǎn)交易情況 2021 年全市房地產(chǎn)實際完成交易 億元，比上年增加 ,增幅為 % 房地產(chǎn)交易情況（單位：億元） 房地產(chǎn)業(yè)納稅情況 2021 年全市房地產(chǎn)增加值占 GDP 的比重為 %，比上年增加了 個百分點；同年房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅為 5298 萬元，比上年增加了 2561 萬元，增幅為 %，契稅為 1522 萬元，比上年增加 562 萬元，增幅為 %。 房地產(chǎn)業(yè)納稅情況及占 GDP 比重（單位：萬元、 %） 房地產(chǎn)市場特征充分顯現(xiàn)，出現(xiàn)新的競爭趨勢 ①市場總量繼續(xù)優(yōu)質(zhì)低速增長，海派產(chǎn)品陸續(xù)登場，市場競爭更加激烈，概念化樓盤更具生命力； ②產(chǎn)品結(jié)構(gòu)高檔化、智能化、數(shù)字化、概念設(shè)計化特征進(jìn)一步明顯； ③生產(chǎn)設(shè)計能力、市場占有率、客戶吸引力開始向品牌產(chǎn)品、品牌企業(yè)集中，且集中速度加快； ④渠道扁平化日臻成熟，中介整合力度進(jìn)一步加強(qiáng)，強(qiáng)勢互補(bǔ)、優(yōu)勢互補(bǔ)、內(nèi)外結(jié)合的局面開始中形成； ⑤土地資源稀缺，土地爭奪戰(zhàn)加?。? ⑥不正當(dāng)競爭依然存在，一定程度上影響市場； 綜上所述，株洲市房地產(chǎn)市場保持了穩(wěn)定增長的局面，呈現(xiàn) 出了許多特點、熱點和趨勢，整個市場的運行是積極的、良性的，這與北京、上海、杭州等地商品房價格上 漲過快、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)高檔化的傾向有著本質(zhì)的不同。 項目周邊從業(yè)人員對住宅的需求 《株洲市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃》明確指出，蘆淞區(qū)將加大現(xiàn)有各類市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級；發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加大商品房和土地 開發(fā)力度；加快發(fā)展文化、娛樂業(yè)，繁榮第三產(chǎn)業(yè)。“十五”期未，全區(qū)過億元以上市場達(dá) 12 個，隨著蘆淞區(qū)建設(shè)的進(jìn)一步推進(jìn)，科技創(chuàng)新工程和科技創(chuàng)新人才工程的實施，對各類人才形成相 應(yīng)的需求。 城市化進(jìn)程對房地產(chǎn)業(yè)的需求 根據(jù)株洲城市總體規(guī)劃 ,到 “ 十五 ” 末期和 2021 年 ,市區(qū)人口將分別達(dá)到 85萬人和 100萬人 ,城區(qū)人口將比 2021年增加 25萬人左右 .今后五年將是株洲城市發(fā)展較快的時期。城市人員的增長，必然出現(xiàn)大量的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”現(xiàn)象，這些進(jìn)入城市的農(nóng)民產(chǎn)業(yè)工人化，購買住宅將成為他們的首要消費。同時，伴隨著城市化進(jìn)程的工業(yè)化進(jìn)程的加快，又會產(chǎn)生大批以知識、技能為謀生手段的城市新貴，這對株洲的房地產(chǎn)市場無疑是增加了巨大的消費群體。 城市人品數(shù)量的增加對房地產(chǎn)需求預(yù)測 從株 洲的城市化發(fā)展來看，未來五年將新增城市人口 25 萬人左右。根據(jù)有關(guān)資料分析，在新增的城市人口中，只有 20%左右的人不需要產(chǎn)生新的住宅消費，而 80%左右的人，即 20 萬人左右的新增城市居民將形成對住宅的需求。按照《中華人民共和國人類居住發(fā)展報告》，關(guān)于 2021 年全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積 26 平方米標(biāo)準(zhǔn)， 20212021 年，株洲市為解決新增城市人員的住房問題，需新增住房建筑面積 520 萬平方米，即平均每年需新建住宅 85 萬平方米。 2 、達(dá)到預(yù)期住房面積目標(biāo)的住宅需求預(yù)測 2021 年底，株洲市城市居民人均居住面積 平方米（建筑面積 平方米），為達(dá)到 2021 年人均居住面積 18 平方米（建筑面積 26 平方米）的目標(biāo)， 20212021 年，需新建住宅 190 平方米（按 2021 年底市區(qū)總?cè)丝?5 萬人（ 平方米）），平均每年需新建住宅 38 萬平方米。 舊房屋更新改造對住宅的需求預(yù)測 未來五年，株洲市在城市建設(shè)中，將加大包括市政建設(shè)、道路修建舊城改造等建設(shè)力度，涉及這些建設(shè)的居民對住宅產(chǎn)生消費需求。 2021 年底株洲市區(qū)總戶數(shù) 萬戶，若每年按 1%涉及舊房屋更新改造考慮，則每年有 2326 戶對住宅產(chǎn)生新的需 求，未來五年需新建住宅 140 萬平方米（每戶按 120 平方米），平均每年需新建住宅 28 萬平方米。 流動人口對城市住宅的需求預(yù)測 據(jù)測算，目前在株洲市的城市流動人口約有 10 萬人。隨著城市化進(jìn)程的加快，流動人口會更多。到 2021 年，株洲市流動人口預(yù)計將達(dá)到 20 萬人左右，按人平居住最低標(biāo)準(zhǔn)建筑面積 8 平方計算，則需要為新增的流動人口建造 80 萬平方米的住宅，未來五年中，每年城建設(shè) 16 萬平方米的住