【正文】 淺粉底色，等線宋體“房屋所有權證”底紋暗印。將紙對著光亮處，則可見高層或多層水和房屋6：編號在封面三頁，即“注意事項”頁右下角有印鈔廠的印刷流水編號。同一發(fā)證機關的權證號碼是連續(xù)的。7：發(fā)證編號即首頁花邊框內上端由發(fā)證機關編列的權證號碼。此號碼與發(fā)證機關的簿冊，檔案記載相一致。按照上述權證的特點和防偽功能，進行綜合審查考慮，你手中的房屋權屬證書的真?zhèn)尉筒浑y識別了。住宅小區(qū)物業(yè)管理內容及費用的基本構成一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內容包括對住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理。二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的對象住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務的對象首先就是住宅小區(qū)的居民。對于居民的管理，不是限制他們的人身自由，而是管理他們在小區(qū)居住時的部分行為。三、住宅小區(qū)居住設施管理住宅小區(qū)物業(yè)管理公司根椐物業(yè)管理合同，只負責住宅小區(qū)房屋及附屬設施、設備的管理。管理重點在共有部分。住宅小區(qū)的房屋使用過程中有自然或人為損害，有使用過程中產(chǎn)權人與使用人、不同產(chǎn)權人之間及房屋中設備和與公用設備之間等因使用關系而產(chǎn)生的各種需要調節(jié)、管理的多種環(huán)節(jié)。住宅小區(qū)的公共設施，管理是受各系統(tǒng)市政部門所有者的委托，代管各系統(tǒng)的運行狀況及運行結果，代繳各種有關費用。四、居住環(huán)境管理住宅小區(qū)物業(yè)管理的自然環(huán)境管理，是對自然環(huán)境的監(jiān)測與防止自然環(huán)境中不良因素的發(fā)生，對人為環(huán)境的管理是維護和改變、塑造一種人為環(huán)境，維護是一種環(huán)境秩序。住宅小區(qū)自然環(huán)境是客觀存在的，不能人為創(chuàng)造，也很難改造。只能對現(xiàn)有環(huán)境進行有效的了解和監(jiān)測，及時納入物業(yè)管理公司管理檔案物業(yè)管理費用的基本構成管理費:用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費用的帳務管理、物業(yè)檔案資料的保管和其他有關物業(yè)管理服務；房屋設備運行費:用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用:保潔費:用于物業(yè)管理區(qū)域內日常保潔服務所需的費用；保安費:用于物業(yè)管理區(qū)域內日常安全保衛(wèi)服務所需的費用；維修費:用于物業(yè)維修服務所需的費用。物業(yè)問題矛盾的產(chǎn)生的根源以及物業(yè)的標準隨著住宅小區(qū)的不斷涌現(xiàn)，許多物業(yè)糾紛也開始逐步增多起來，以前有關物業(yè)立法已經(jīng)不能適應；一些新的問題、業(yè)主與物業(yè)公司之間，業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)主與開發(fā)商以及業(yè)主與政府之間暴露出來，這就是產(chǎn)生物業(yè)糾紛的原因，是商品房投訴中的熱點，其中最主要的是物業(yè)管理服務收費，特別是普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費的問題，更成了人們議論的焦點。物業(yè)問題矛盾的產(chǎn)生 物業(yè)收費物業(yè)收費問題一直是大家經(jīng)常談話的老話題了，但收費到底應是多少？依據(jù)的法規(guī)是什么？怎樣制止亂收費？至今沒有一個明確的說法，因收費不合理而引發(fā)的沖突是事例屢見不鮮，這又主要集中在兩方面，一是亂收費，另一個是不收費，物業(yè)公司這方面主要是業(yè)主欠物業(yè)管理費用的比較嚴重，比如拆遷戶，對拆遷安置不滿意造成不交或者少交物業(yè)費，有的因車輛丟失不交保安費，低層住戶不交電梯費，二次加壓費等，另一方面：業(yè)主方面主要是認為管理服務不到位，不規(guī)范，小區(qū)環(huán)境臟、亂、差、收費不合理，亂收費、多收費的現(xiàn)象時有發(fā)生，物業(yè)管理沒有標準可循。 質價不符是問題的根源物業(yè)收費應是優(yōu)質優(yōu)價，按質論價，而不應是統(tǒng)一不變的，如果是統(tǒng)一不變的則體現(xiàn)不出服務的差別性和收費的差別性，應該在不同的范圍內實施標準的量化與質化，從而體現(xiàn)質價比的合理性，公平競爭的原則性，現(xiàn)在我國的物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)為原來的房地產(chǎn)公司分立出來的，或是從房管部門轉制而來的，體制轉軌的過程是急促的，被動的，固而產(chǎn)生物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，管理成本居高不下，經(jīng)營效益也比較差，從而不具備應有的實力和資格，更缺乏必要的設備管理人才。這樣就造成管理不到位，上門服務不及時，冬季供暖不足等問題，以及物業(yè)管理人員素質較低，服務態(tài)度低劣，不菲的收費業(yè)主當然不滿意，矛盾也由此而產(chǎn)生，并不是說價格降低了矛盾就減少了，而應從根本上即體制上、市場調節(jié)、企業(yè)規(guī)范等再度來考慮，首先通過立法來規(guī)范目前魚龍混雜的物業(yè)市場，再通過招標等市場調節(jié)手段進行優(yōu)勝劣汰的選擇，在商品住宅買賣之前，即進行物業(yè)服務方面的溝通，確定買房子并不只是買個成品，而是包括買賣之后的延伸服務的理念，這樣即可減少因買賣房產(chǎn)時對以后物業(yè)管理方面關注較少而埋下的隱患，又可對房地產(chǎn)商方面提出更高的要求，從而對其進行約束。 業(yè)主有償付費觀念未形成從業(yè)主方面講，享受物業(yè)管理服務需要付費的觀念還沒有形成，長期計劃經(jīng)濟下的觀念根深蒂固，現(xiàn)在隨著住房商品化，房屋的維護保養(yǎng)成了業(yè)主自己事情，原由國家或單位支付的職工福利部分，現(xiàn)由自己承擔，人們對此觀念還不能從根本上轉彎過來，把物業(yè)管理當作一種服務性消費來支出還有待時日。 法律不健全，處理糾紛無法可依我國目前遠沒有一部關于物業(yè)管理的專門法律、法規(guī)，只在民法中有相鄰糾紛處理的淺之又淺的幾條，這已無法適應當前社會發(fā)展的要求。物業(yè)的標準物業(yè)管理是一項以服務宗旨，以管理體現(xiàn)服務的工作，作為業(yè)主都希望請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價實的優(yōu)質服務，而這優(yōu)質服務筆者認為主要體現(xiàn)在以下幾個方面：①服務態(tài)度的熱情、物業(yè)管理屬服務性行業(yè)，服務的對象是人，所以在服務中要一切從“以人為本”的原則出發(fā)，管理公司的員工應發(fā)自內心為業(yè)主，客戶熱情服務，做到行為、禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵守條約，衣冠整潔，動作雅觀等。②服務設備完好，硬件設施的完好運行是實現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件，物業(yè)管理中的房屋建筑、機器設備、衛(wèi)生設備、通訊設備、交通工具等、對這些設備要始終處于完好狀態(tài)，保證使用的正常。③服務技能的嫻熟，服務技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務管理中應掌握和具備的基本功，應當具備過硬的設備維護技術，保安人員應具備過硬的制安消防本領，管理人員應具備豐富的管理知識和專業(yè)知識。④服務方式靈活，物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理，依法管理外，還應設身處地地為業(yè)主，客戶著想，努力為業(yè)主，客戶提供各種靈活的服務方式，盡可能簡化各種辦事手續(xù)，營業(yè)時間方面給業(yè)主，客戶提供方便。⑤服務收費合理，物業(yè)管理屬有償服務行為，物業(yè)管理公司制定的綜合服務收費標準，政府應給予明確規(guī)定，物業(yè)管理公司所開展的特約服務，便民服務也應滿足業(yè)戶，客戶的要求與目的，不可亂收費，或多收費少服務。⑥服務制度健全，制定并健全物業(yè)管理制度，形成一整套規(guī)范，系統(tǒng)，科學的服務制度，以確保為業(yè)戶提供穩(wěn)定的服務。⑦服務效率的迅速，服務效率是向業(yè)主，客戶服務的時限，管理公司應盡量提高員工的素質，減少工作環(huán)節(jié)，縮短辦事時間，提高服務效率?？偠灾?，物業(yè)公司要從業(yè)主的利益出發(fā)來確定自己的位置，這樣才能使自己立足于市場，如果是房地產(chǎn)開發(fā)商分離出的物業(yè)部門可以有利于形成與推廣良好的企業(yè)形象，提高房屋銷售價格，加快銷售進度，同時良好的物業(yè)管理能夠使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能，達到增值保值的作用，反之則將直接影響物業(yè)的使用效果和使用壽命。家庭裝飾也是工程質量檢驗中的重點問題家庭裝飾是室內裝飾工程的一個重要組成部分。隨著人們生活水平的逐年提高，家庭裝飾工程的造價與檔次也越來越高，與此同時，其工程質量也暴露出了越來越多的共性問題。如何發(fā)現(xiàn)解決這些共性問題，科學地檢驗家庭裝飾工程的質量，切實維護好業(yè)主的利益，已引起了有關管理部門和廣大消費者的共同關注。進入上個世紀九十年代以來，隨著裝飾行業(yè)的日益成熟壯大，建設部及有關部門相繼出臺了一系列裝飾工程質量驗收的標準和規(guī)定，比較重要的有《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》等，這些標準和規(guī)定大多針對公共裝飾工程，放到家庭裝飾中去，必然有些不易操作的問題。盡管也有一些針對家庭裝飾工程的規(guī)范要求，但有時又因專業(yè)術語過多，而老百姓又缺乏這方面的知識，給檢驗具體工程質量的時候帶來麻煩。本人曾經(jīng)多年從事裝飾設計工作，近來又從事裝飾行業(yè)的管理工作，在如何檢驗家庭裝飾質量方面有一些自己的觀點和經(jīng)驗，在這里簡要作以陳述，與大家共同探討一下家庭裝飾工程質量檢驗中的重點問題。家庭裝飾因其大多是要在一個有限的空間內完成吃、喝、拉、撒、睡的功能設計的特點，所以較之于公共裝飾工程有其較為明顯的共性問題。對這些共性問題，一般從兩個角度去看，其一是從工藝程序角度，其二是從組成房間的不同部位來看。前者比較適合跟蹤式檢查，要求業(yè)主和有關質量監(jiān)理人員有足夠的時間，而后者適用于大多數(shù)工程，更能全面客觀地檢驗工程成品的質量。按工藝程序檢驗從工程施工過程當中涉及到的工藝程序順序看主要表現(xiàn)在以下四個方面：一是隱蔽工程；二是基層龍骨、襯板項目；三是飾面項目；四是瓷磚、理石粘貼和五金玻璃等工程項目。隱蔽工程主要是土建改造、水電管線的布排等方面的檢驗。要注意作好隱蔽工程的驗收記錄。如涉及到墻體等建筑結構改變，要查看由原建筑設計部門提出變更設計的圖紙是否和實際工程吻合。水電管線的規(guī)格要重點檢驗，如達不到使用要求的，則一律返工。一個家裝工程的安全隱患往往源自隱蔽工程的質量。基層龍骨、襯板項目主要包括材料的材質、規(guī)格、尺寸、等級以及制作工藝的水平。木龍骨和襯板要做防火、防腐處理。木龍骨間距一般為 300毫米。吊桿間距多為1000毫米。金屬吊桿和吊件要做防銹處理。飾面項目主要包括飾面材料本身的材質、色差、等級以及油漆的工程質量。這部分重點要檢查相關材料的環(huán)保指數(shù)，要對材料的檢驗報告認真查閱，對有疑義的材料要做檢測。相臨的飾面要顏色一致。清漆涂飾類要注意棕眼刮平、木紋清晰，光澤均勻、一致、光滑，無刷紋。色漆類同清漆類基本相同，唯一不同的是沒有木紋。瓷磚、理石粘貼和五金玻璃這里要注意粘貼是否有空鼓，表面是否平整一致等問題。瓷磚或理石表面應平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應符合設計要求及有關規(guī)定。墻面突出物周圍的飾面磚應套割吻合，邊緣應整齊。五金、玻璃表面要干凈無污染、無劃痕。五金件不能有銹斑。按部位分類檢驗家庭裝飾工程因大多是在一個有限的空間內完成的，在檢驗工程質量的時候，也可以從大的部位及主要項目方面分類，這樣操作起來比較方便、全面。從這一角度劃分的項目主要有吊頂、地面、墻面、細木制品等工程項目。吊頂工程吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。龍骨和吊桿的檢驗同前所述。所有類別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現(xiàn)彎曲、凹凸不平。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆，釘眼應先涂防銹漆，再刮膩子找平做表面處理，乳膠漆涂層不能有明顯刷紋、色差，不能出現(xiàn)裂縫和掉皮現(xiàn)象。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個邊緣處理，要嚴密無縫。地面工程主要有木地板、地磚（石材）兩大類。此外還有地毯、地板革等類別，這些材料不常用，所以這里主要說說地板和地磚的檢驗要點。木地板木地板要鋪貼牢固，不能有開裂、歪斜、空鼓、污痕，同時對縫要順直，板與板之間的縫隙寬度在1~ 2毫米之間，面層沒有搶眼創(chuàng)痕，色差不明顯。地面磚及花崗石地面磚及花崗石的鋪設，要求品種、規(guī)格、色號、圖案保持一致，粘貼牢固、無空鼓、無缺棱、掉角和裂縫。檢查地磚、石材是否空鼓，可用小捶輕擊地面，根據(jù)不同部位發(fā)出的不同聲音，從聽覺上辨別、檢查。墻面工程主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類。不論使用何種材料都要先進行基層處理，壁紙和涂料類主要包括刮膩子找平及底漆（油漆）封閉，如果是瓷磚鑲貼，須在水泥墻面上鑿毛。壁紙壁紙表面要粘貼牢固，無色差，沒有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現(xiàn)。側視無膠痕，邊緣要整齊、無毛邊。側視不得有波紋起伏。涂料墻面涂料要無掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現(xiàn)象，顏色一致，無刷痕。側視不得有波紋起伏。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應涂刷抗堿封閉底漆。舊墻面在涂飾涂料前應清除疏松的舊裝修層，并涂刷界面劑。3瓷磚、馬賽克墻面該類墻面要平整，縫隙均勻，無空鼓。材料表面色澤一致，無蹺曲變形。馬賽克墻面還要注意陰陽角的平整處理。瓷磚表面應平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應符合設計要求及有關規(guī)定。墻面突出物周圍的飾面磚應套割吻合，邊緣應整齊。細木制品主要包括窗簾盒暖氣罩、護墻板、門窗口套、壁柜等。細木制品表面應平整、潔凈、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。細木制品與基層必須結合牢固、無松動現(xiàn)象。表面無明顯色差，裝飾縫須用漆膩子填平處理，木裝飾線條要連貫規(guī)整，厚薄一致，表面光滑細膩。線條接頭應無明顯色差。飾面板上的釘眼經(jīng)油漆處理后，在兩米以外應看起來不明顯。基層板要盡可能選擇受潮變形差的品種，尤其是窗臺板、踢腳線襯板等決不能用刨花板，以免將來受潮變形。在實際檢驗工作當中，除以上提到的重點檢驗項目以外，還有很多我沒提到的項目檢驗和具體的數(shù)據(jù)檢測、檢驗方法，比如門窗套安裝的允許偏差和檢驗方法、軟包工程的檢驗、抹灰工程的檢驗等等，遇到該類問題的時候，要以《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》上具體的要求為準。按部位分類檢驗家庭裝飾工程因大多是在一個有限的空間內完成的，在檢驗工程質量的時候，也可以從大的部位及主