【正文】 論 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)4P組合策略[[] “4P”策略的辯證應(yīng)用[J].商業(yè)研究,2006,(5):145147.,[] 黃曦霈,曾雄,[J].科技向?qū)?2010,7:4445.]美國(guó)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)家杰羅姆麥卡錫把市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合因素概括為四個(gè)策略子系統(tǒng)：產(chǎn)品(Product) 、價(jià)格(Price) 、渠道(Place) 、促銷(xiāo)(Promotion)，簡(jiǎn)稱(chēng)為4P。4P理論的提出奠定了營(yíng)銷(xiāo)管理的基礎(chǔ)理論框架，該理論以單個(gè)企業(yè)作為分析單位，認(rèn)為有兩類(lèi)因素影響企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)效果：一類(lèi)是企業(yè)外部環(huán)境給企業(yè)帶來(lái)的威脅和機(jī)會(huì)，這是企業(yè)難以控制的；另一類(lèi)是企業(yè)可以通過(guò)決策控制的，如產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷(xiāo)等營(yíng)銷(xiāo)因素。營(yíng)銷(xiāo)學(xué)之父科特勒認(rèn)為“如果公司生產(chǎn)出適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品，定出適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，利用適當(dāng)?shù)姆咒N(xiāo)渠道，并輔之以適當(dāng)?shù)拇黉N(xiāo)活動(dòng)，那么該公司就會(huì)獲得成功”。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)就是企業(yè)通過(guò)對(duì)產(chǎn)品、價(jià)格、分銷(xiāo)、促銷(xiāo)的計(jì)劃和實(shí)施，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)[[] [M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社,.]。 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買(mǎi)賣(mài)、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域[[] [M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社,.]。房產(chǎn)包括作為居民個(gè)人消費(fèi)資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場(chǎng)屬于生活資料市場(chǎng)的一部分，非住宅房產(chǎn)市場(chǎng)則是生產(chǎn)要素市場(chǎng)的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)就是房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)上從事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所產(chǎn)生的商品——房子具有價(jià)值和使用價(jià)值的商品，作為商品流通到市場(chǎng)上進(jìn)行交換，流向房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的社會(huì)活動(dòng)和管理過(guò)程則叫房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)[[] [M].大連:東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2005.]。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)跟其他產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)是不同的，具有很多的特殊性，例如具有固定性特征，呈單件行特點(diǎn)，價(jià)值量大、單價(jià)高，具有相互影響性，投資大量型，保值增值，產(chǎn)品生產(chǎn)較為復(fù)雜[[] [J].現(xiàn)代財(cái)經(jīng),2004,24(1):6365.]。從廣義上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)企業(yè)遵循營(yíng)銷(xiāo)原則及本企業(yè)制定的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，運(yùn)用各種營(yíng)銷(xiāo)策略，進(jìn)行產(chǎn)品與服務(wù)的銷(xiāo)售， 以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的整體過(guò)程。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際上是全過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)，即貫穿于地產(chǎn)項(xiàng)目的選址、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、物業(yè)的整個(gè)過(guò)程[[] [J].市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo),]。 購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)行為分析 購(gòu)房者基本特征購(gòu)房者趨于年輕化，目前來(lái)說(shuō)大部門(mén)房產(chǎn)商已經(jīng)在重視80后購(gòu)房者消費(fèi)特征了，房產(chǎn)市場(chǎng)也正在發(fā)生著新的變化。有調(diào)查表明，80后甚至90后新生購(gòu)房力量開(kāi)始異軍突起，越來(lái)越多剛畢業(yè)的大學(xué)生開(kāi)始籌劃買(mǎi)房計(jì)劃了。購(gòu)房人群年輕化趨勢(shì)越來(lái)越明顯了。，大部分房產(chǎn)商已經(jīng)在重視80后/90后購(gòu)房者消費(fèi)特征了，房產(chǎn)市場(chǎng)也正在發(fā)生著新的變化。購(gòu)房需求也由以往的投資變成了現(xiàn)在的以自住需求為首要?jiǎng)訖C(jī)，從購(gòu)房行為上看，第一次購(gòu)房需求強(qiáng)烈，且表現(xiàn)出多樣化，其中以租房客戶(hù)群體、婚房客戶(hù)群體和公房分配（非購(gòu)買(mǎi)的商品房）的客戶(hù)群體為主，之前享受公房分配的住宅群體從購(gòu)房行為上屬于第一次購(gòu)房，但是從購(gòu)房目的上屬于改善居住的二次置業(yè)行為。 購(gòu)房需求特征(1) 高檔大戶(hù)型需求加大(2) 舒適性成為購(gòu)房基本條件(3) 多層住宅漸受歡迎(4) 區(qū)域生活配套要求加強(qiáng)這個(gè)需求特征怎么得到的，和你上下文所反映出來(lái)的有關(guān)系嗎？高檔大戶(hù)型是什么人買(mǎi)的呢？跟你下面所說(shuō)的中小戶(hù)型完全矛盾么。3 經(jīng)典華城項(xiàng)目概況 項(xiàng)目簡(jiǎn)介經(jīng)典華城梧桐語(yǔ)，是由安徽伯益置業(yè)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)。公司前身是以開(kāi)發(fā)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園起步，令人熟知的包河區(qū)工業(yè)園就是有伯益置業(yè)開(kāi)發(fā)的。在合肥開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目有經(jīng)典雅苑和經(jīng)典華城梧桐語(yǔ)，另外安徽伯益置業(yè)在池州青陽(yáng)縣已經(jīng)成功操作了上東城、上東美食街等項(xiàng)目，項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富。經(jīng)典華城項(xiàng)目地址位于合肥市國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)翡翠路與繁華大道交叉口，項(xiàng)目占地面積34400m2，規(guī)劃地上總建筑面積154350m2，主要由商業(yè)、辦公、住宅等業(yè)態(tài)組成。周邊環(huán)境：經(jīng)典華城小區(qū)位于合肥市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中心，繁華大道與翡翠路交口東南角，毗鄰經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，周邊環(huán)68中，潤(rùn)安公學(xué)，中銳國(guó)際學(xué)校，徽?qǐng)@，歡樂(lè)島，極地花樣世界，翡翠湖等公園娛樂(lè)場(chǎng)所，明珠廣場(chǎng)，國(guó)際會(huì)展中心，明珠大酒店，易初蓮花，大潤(rùn)發(fā)，沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)市場(chǎng)，安徽醫(yī)科大學(xué)第二附屬醫(yī)院，市口腔醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)。周邊有149路、150路、126路、226路、604路等公交車(chē)站多條公交線(xiàn)路。地理位置優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，市長(zhǎng)政配套完善，為合肥市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)高檔商住圈。 項(xiàng)目地塊價(jià)值先描述下合肥房地產(chǎn)整個(gè)板塊的劃分，然后說(shuō)西南區(qū)板塊。之后再說(shuō)位于該項(xiàng)目位于西南區(qū)板塊的什么重要位置。項(xiàng)目地址：項(xiàng)目位于合肥市的西南板塊經(jīng)開(kāi)區(qū)核心地段繁華大道與翡翠路交叉口。項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)：合肥經(jīng)開(kāi)區(qū)是合肥乃至安徽的“經(jīng)濟(jì)引擎”和“產(chǎn)業(yè)基地”，多項(xiàng)國(guó)家級(jí)研發(fā)和產(chǎn)業(yè)基地，其園區(qū)功能和定位具有無(wú)可替代的優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，安徽國(guó)際會(huì)展中心也是中國(guó)中部地區(qū)最佳展示交易窗口及門(mén)戶(hù)之一，是合肥或安徽產(chǎn)業(yè)成果孵化的示范基地，是產(chǎn)業(yè)交易的大平臺(tái)。同時(shí)本區(qū)位緊鄰合肥中心商務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)以南，依托三大交通樞紐優(yōu)勢(shì)（繁華大道、金寨路高架、地鐵3號(hào)線(xiàn)），其區(qū)域商務(wù)價(jià)值潛力無(wú)限。 項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境分析合肥，安徽省省會(huì)，位于安徽正中部，長(zhǎng)江淮河之間、巢湖之濱，具有承東啟西、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是國(guó)家級(jí)皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)核心城市、長(zhǎng)三角城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)會(huì)城市、長(zhǎng)江中游城市群副中心城市，全國(guó)唯一的科技創(chuàng)新型試點(diǎn)城市。2012年合肥全市生產(chǎn)總值(GDP)，%；按可比價(jià)格計(jì)算，%，漲幅高于全國(guó)、全省平均水平，居中部省會(huì)城市第一。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)2087戶(hù)。固定資產(chǎn)投資總量突破4000億，社會(huì)消費(fèi)品零售總額接近1300億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25434元，農(nóng)民人均純收入9081元。發(fā)展速度及發(fā)展?jié)摿薮蟆?合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀2012年合肥商品房成交99226套，%，其中住宅類(lèi)商品房成交77659套，%，成交面積7698189平米，%。，%。從價(jià)格表現(xiàn)來(lái)看，14月不少樓盤(pán)降價(jià)跑量，降價(jià)樓盤(pán)也在逐月攀升，從5月起由于成交升溫，各樓盤(pán)價(jià)格調(diào)整顯得比較頻繁，成交回升使其對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期趨于樂(lè)觀，著手收緊優(yōu)惠，甚至回調(diào)價(jià)格的項(xiàng)目部在少數(shù)?？偨Y(jié)2012年合肥住宅成交均價(jià)是“穩(wěn)”字當(dāng)頭。，不然放這里前后都不搭，內(nèi)容看著突兀。+，先介紹合肥的位置，經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，再引入合肥房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。 項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析方法[[] [J].建筑管理現(xiàn)代化,2008