【正文】 業(yè)主委員會(huì)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門核實(shí)后，由業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)組織維修，其費(fèi)用在保修金中墊支。未設(shè)立業(yè)主大會(huì)的建筑區(qū)劃，其物業(yè)共有部分出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，社區(qū)居民委員會(huì)可以依照前款規(guī)定申請(qǐng)動(dòng)用保修金墊支維修費(fèi)用。市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在保修金動(dòng)用后3個(gè)工作日內(nèi)書面通知開發(fā)建設(shè)單位。 第十九條業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)按照本條例第十八條規(guī)定程序動(dòng)用保修金后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到房產(chǎn)行政主管部門的通知之日起15日內(nèi)足額補(bǔ)存。開發(fā)建設(shè)單位對(duì)維修責(zé)任承擔(dān)持有異議的，可以在前款規(guī)定期限內(nèi)依法提起民事訴訟或者申請(qǐng)仲裁，由人民法院或者仲裁委員會(huì)確定的責(zé)任人補(bǔ)存保修金。逾期不起訴或申請(qǐng)仲裁的，視為其認(rèn)可承擔(dān)維修責(zé)任。 第二十條物業(yè)保修期間，開發(fā)建設(shè)單位因破產(chǎn)、解散、被撤銷等原因消亡的，保修金監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)將保修金本息余額提存。物業(yè)出現(xiàn)保修范圍內(nèi)的質(zhì)量問題時(shí)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)可以按照本條例第十八條規(guī)定申請(qǐng)動(dòng)用保修金。 第二十一條符合下列條件之一的，保修金存儲(chǔ)期滿后本息余額退還開發(fā)建設(shè)單位；開發(fā)建設(shè)單位已消亡的，保修金本息余額依法列入清算財(cái)產(chǎn)： （一）未出現(xiàn)屬于保修范圍內(nèi)的物業(yè)質(zhì)量問題； （二）出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，但開發(fā)建設(shè)單位已按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行維修并經(jīng)驗(yàn)收合格，或者與業(yè)主就維修費(fèi)用承擔(dān)達(dá)成和解協(xié)議并履行給付義務(wù)； （三）出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題且雙方就責(zé)任承擔(dān)發(fā)生爭(zhēng)議，但開發(fā)建設(shè)單位已按人民法院或者仲裁委員會(huì)的法律文書履行義務(wù)。 第二十二條保修金存儲(chǔ)期滿前30日，保修金監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)將擬退還保修金事項(xiàng)在相關(guān)建筑區(qū)劃內(nèi)書面公示。 第二十三條保修金監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)每年定期向相關(guān)建筑區(qū)劃的業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位公布該建筑區(qū)劃保修金的交存、使用情況，接受業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位的監(jiān)督。第三章物業(yè)的管理主體與物業(yè)使用第一節(jié)業(yè)主大會(huì)籌備組 第二十四條同一建筑區(qū)劃內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)： （一）專有部分交付的建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上； （二）首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達(dá)到建筑物總面積20％以上。業(yè)主總?cè)藬?shù)在100人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行管理職責(zé)。 第二十五條符合本條例第二十四條第一款規(guī)定條件之一的建筑區(qū)劃，其開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門。報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列相關(guān)文件資料： （一）建筑區(qū)劃劃分意見書； （二）業(yè)主名冊(cè)； （三）建筑規(guī)劃總平面圖； （四）附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明； （五）物業(yè)服務(wù)用房配置證明； （六）住宅物業(yè)保修金交存證明； （七）建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金籌集證明； （八）其他必要的文件資料。 第二十六條區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到本條例第二十五條規(guī)定的報(bào)告之日起5個(gè)工作日內(nèi)，抄送街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。開發(fā)建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面要求。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告或者要求之日起15個(gè)工作日內(nèi)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 第二十七條籌備組由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔(dān)任?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責(zé)。 第二十八條籌備組履行下列職責(zé)： （一）確定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容； （二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則； （三）確認(rèn)業(yè)主身份和核計(jì)業(yè)主人數(shù)、專有部分面積； （四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件和選舉辦法； （五）組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人； （六）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 前款第 （一）至 （五）項(xiàng)所列內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議15日前以書面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公示。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、人數(shù)或者專有部分面積等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。 第二十九條籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。自業(yè)主大會(huì)依法設(shè)立之日起，籌備組職責(zé)自行終止。籌備組的必要經(jīng)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。第二節(jié)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 第三十條業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按照國家有關(guān)規(guī)定行使。業(yè)主身份以及專有部分面積的確定，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。單個(gè)業(yè)主擁有多個(gè)或者數(shù)人共有一個(gè)物業(yè)專有部分的，其業(yè)主投票權(quán)人數(shù)按一人計(jì)算。業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不繳存建筑物專項(xiàng)維修資金的，管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以對(duì)其在物業(yè)管理中投票權(quán)的行使予以約束。 第三十一條業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起設(shè)立。業(yè)主大會(huì)依法設(shè)立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)設(shè)立事項(xiàng)向區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門備案；并依法刻制和使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章。市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例，制定對(duì)業(yè)主大會(huì)監(jiān)督管理的具體規(guī)定。 第三十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)組織召開。業(yè)主委員會(huì)不依法、依約履行召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期召開；逾期不召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。除前兩款規(guī)定外，任何單位和個(gè)人不得擅自召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 第三十三條同一建筑區(qū)劃內(nèi)有兩幢以上建筑物的，可以以幢、單元為單位設(shè)立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組履行下列職責(zé)： （一）討論業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng)； （二）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿； （三）討論、決定本幢、本單元物業(yè)共有部分的經(jīng)營、收益分配及維修等事項(xiàng)。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本建筑區(qū)劃業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。 第三十四條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，可以按照本條例第三十三條規(guī)定，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議；也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。 第三十五條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定： （一）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理； （二）建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案； （三）共有部分的經(jīng)營與收益分配；