【正文】 .................................................................................................................. 40 2 社會(huì)效益評(píng)價(jià) ............................................................................................................... 41 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 ............................................................................................................ 42 風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................................................................................... 42 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .................................................................................................................... 42 第十一章 結(jié)論 .......................................................................................................................... 43 附表 附表 1 營(yíng)業(yè)收入及稅金估算表 附表 2 總成本費(fèi)用估算表 附表 3 損益表 附表 4 全投資現(xiàn)金流量表 3 第一章 項(xiàng)目概況及本報(bào)告 編制依據(jù) 項(xiàng)目名稱 圓明新園 精品酒店 項(xiàng) 目 項(xiàng)目建設(shè)單位 珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)圓明新園旅游有限公司 地塊坐落位置與環(huán)境 位于 珠海九洲大道石林山下 ，廣東省珠海市九洲大道蘭埔， 東、西、北三面環(huán)山，南面平坦開(kāi)闊，交通便利，風(fēng)景幽雅。 本報(bào)告編制依據(jù) （ 1）《國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知》（發(fā)改投資 [2020]1325 號(hào)）； （ 2）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； （ 3）國(guó)家相關(guān)政策、行業(yè)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)； （ 4）珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)圓明新園旅游有限公司提供的項(xiàng)目相關(guān)資料。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司狀況 珠海經(jīng)濟(jì)特 區(qū)圓明新園旅游有限公司成立于 1992 年 11 月，現(xiàn)有員工 500 多人，總資產(chǎn) 10 億多元，為國(guó)有大型上市企業(yè)，隸屬于珠海市九洲港務(wù)集團(tuán)有限公司。公司包括目前珠海市最大的旅游景點(diǎn) ——圓明新園、華南地區(qū)最大的情景式水上樂(lè)園 ——夢(mèng)幻水城兩大主題公園。 其中圓明新園是以被稱為 “萬(wàn)園之園 ”的北京圓明園被焚燒前的建筑為原稿，按照 1：1 的比例仿建了其中部分經(jīng)典景觀，集中再現(xiàn)了當(dāng)年北京皇家園林的宏偉氣勢(shì)；同時(shí)結(jié)合現(xiàn)代旅游景點(diǎn)特色，賦予了她新的文化內(nèi)涵，是珠海市目前最大的旅游景點(diǎn)，成為珠海旅游的必游之地。 4 夢(mèng)幻水城是以世界文明古國(guó) ——埃及為背景建設(shè)的一座大型情景式水上樂(lè)園，園內(nèi)共有 20 多種最先進(jìn)的水上游玩、娛樂(lè)設(shè)施，是目前中國(guó)水上娛樂(lè)公園的第一品牌。 自 1997 年 2 月圓明新園主題公園開(kāi)業(yè)以來(lái)，兩園共接待游客達(dá) 1100 多萬(wàn)人次，營(yíng)業(yè)收 8 億元，創(chuàng)利稅 億多元，取得了顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)圓明新園旅游有限公司自成立起，就以超前的意識(shí)對(duì)整個(gè)圓明新園景區(qū)進(jìn)行高起點(diǎn)的設(shè)計(jì)，規(guī)劃成一個(gè)集旅游、度假、住宿、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為一體的大圓明新園旅游休閑度假景區(qū)?，F(xiàn)在，以游覽觀賞為主的圓明新園，娛樂(lè)參與為主的夢(mèng)幻水城，已基本實(shí)現(xiàn)了功 能互補(bǔ)，兩園互動(dòng)、靜、閑皆宜，觀賞、娛樂(lè)俱備，為建設(shè)大圓明新園度假休閑景區(qū)奠定了良好的基礎(chǔ)。 目前，圓明新園在現(xiàn)任總經(jīng)理唐塑格為核心的經(jīng)營(yíng)班子的帶領(lǐng)下，緊緊抓住市場(chǎng)發(fā)展方向，努力提高經(jīng)營(yíng)管理水平，銳意進(jìn)取，在實(shí)現(xiàn)圓明新園 10 年來(lái) “長(zhǎng)盛不衰 ”的同時(shí)，又大力開(kāi)拓創(chuàng)新，不斷推陳出新，從 “圓明滄桑 ”、 “東方神珠 ”、 “大清王朝 ”到如今的 “大清海戰(zhàn) ”，園內(nèi)表演節(jié)目根據(jù)游客及時(shí)代的需求不斷地改進(jìn)，使得圓明新園保持持久的活力。與此同時(shí)，圓明新園在珠海九洲港務(wù)集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)下，正啟動(dòng)園內(nèi)二次規(guī)劃，特別聘請(qǐng)國(guó)際知名規(guī)劃公司 ——美國(guó) 易道企劃公司，為新園的未來(lái)描繪新的藍(lán)圖，旅游商業(yè)區(qū)、宮廷酒店是圓明新園二次騰飛的主要項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的建成將極大地豐富和完善圓明新園的基礎(chǔ)設(shè)施，有力促進(jìn)和加快將圓明新園建設(shè)成為一個(gè)旅游休閑度假景區(qū)。 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目擬在圓明新園原有 清代 建筑風(fēng)格的海鮮城上進(jìn)行改造，即擬在 平方米的新星海鮮城上進(jìn)行改造，建筑面積共計(jì) 7800 平方米，主要包括有 ㎡精品客房 7 間， ㎡精品客房 3 間，其他客房 49 間以及大堂、商務(wù)中心，精品店、中餐廳、西餐廳等功能用房。 本項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 11 所示。 表 11 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 建筑面積 ㎡ 7800 2 大堂 ㎡ 3 大堂吧 ㎡ 4 商務(wù)中心 ㎡ 5 接待辦公室 ㎡ 5 6 精品店 ㎡ 288 7 中餐廳 ㎡ 8 西餐廳 ㎡ 9 游泳池 m3 3161 10 客房數(shù)量 間 59 其中： 3660㎡標(biāo)間 間 30 7595㎡套間 間 19 ㎡精品客房 間 7 ㎡精品客房 間 3 項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)形式 根據(jù)國(guó)家和珠海市有關(guān)法律法規(guī)，本項(xiàng)目的建設(shè)招投標(biāo)形式均由本公司自行采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式確定本項(xiàng)目全部工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等參建單位。 結(jié)論概述 隨著政府對(duì)旅游業(yè)的不斷重視和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，來(lái)此旅游者的數(shù)量將不斷增長(zhǎng)，對(duì)旅游服務(wù)設(shè)施的要求也越來(lái)越高，巨大的買方市場(chǎng)會(huì)使 酒店 得以贏利及良好運(yùn)作。 原有海鮮城為仿古建筑，具有清代式樣，并且毗鄰的圓明新園為皇家園林風(fēng)格，在建筑風(fēng)格上及地理優(yōu)勢(shì)上具有獨(dú)特性，具有建設(shè)精品酒店的優(yōu)越條件 。 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi)。本項(xiàng)目建成并投入運(yùn)營(yíng)后，將為投資者帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益、為 珠海圓明新園 旅游業(yè)增添新的亮點(diǎn)、為 珠海市 貢獻(xiàn)較大的社會(huì)效益。 綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。 6 第二章 珠海政治經(jīng)濟(jì) 自然 社會(huì)環(huán)境及發(fā)展?fàn)顩r 珠海歷史沿革 珠海市大部分地區(qū)自南宋起至民國(guó)時(shí)期屬中山縣 (原名香山縣 )轄地?？脊?，發(fā)現(xiàn)的磨光石和彩陶說(shuō)明，早在新石器時(shí)代距今四五千年前便有原始部落人群在這里生活。在鳳凰山脈周圍和珠江口一些海島的沙丘、山崗、臺(tái)地上，都留下了先民們的遺跡。 戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，為百越之地。 秦始皇統(tǒng)一中國(guó)后，于三十三年 (公元前 214)在嶺南設(shè)南海郡，屬南?？ぽ牭亍? 漢初為南越國(guó)轄地。漢元鼎六年 (公元前 111)，屬番禺縣轄地，直至東漢。 三國(guó)時(shí)期，屬吳國(guó)轄地。 東晉咸和六年 (331)，分南?？ぶ畺|為東官郡，屆東官郡轄地。屬南?？ぽ牭亍Ｖ敝翓|漢。直至南北朝，于劉宋元熙二年（ 420）又改東官郡為東莞郡，屬東莞郡轄地。 隋開(kāi)皇十年 (590)，屬寶安縣轄地。 唐至德二年 (757)，寶安縣更名東莞縣，屬東莞縣轄地，并開(kāi)始設(shè)置香山鎮(zhèn) (今珠海市山場(chǎng) )。香山鎮(zhèn)的名稱，是由于境內(nèi)諸山之祖五桂山奇花異草繁茂，神仙茶 叢生，色香俱絕而得名。 唐代之后，經(jīng)五代和宋代，香山鎮(zhèn)仍屬東莞縣。 北宋元豐五年 (1082)，設(shè)立香山寨，仍屬東莞縣。至南宋紹興二十二年 (1152)，將原屬東莞縣的香山寨劃出，并把南海、新會(huì)、番禺、東莞 4 縣的部分海濱之地，置香山縣，隸屬?gòu)V州府。 元至正十九年 (1282)，香山縣隸屬?gòu)V州路。 明洪武元年 (1368)，香山縣隸屬?gòu)V州府。 清順治二年 (1645)，香山縣仍隸屬?gòu)V州府。 民國(guó)元年 (1912)，香山縣直屬省轄。 2 至 9 年，隸屬粵海道。 10 年以后，隸屬中區(qū)綏靖公署所轄， 14 年 4 月 15 日，為紀(jì)念孫中山先生， 香山縣改名為中山縣，屬?gòu)V州行政區(qū)管轄。 19 年 5 月至 23 年 10 月，中山縣政府設(shè)置唐家。 (25 年廣州行政區(qū)改稱為第 7 一行政督察區(qū)，抗戰(zhàn)期間曾改稱第四行政督察區(qū)， 35 年后復(fù)稱第一行政督察區(qū) )， 36 年屬省府直接督察區(qū)所轄。 建國(guó)后，中山縣隸屬珠江專區(qū)， 1952 年隸屬粵中行政區(qū)。 1952 年 12 月 31 日，建立漁民縣，寶安、東莞、中山 3 縣所屬海島為漁民縣的行政區(qū)域，由粵中行政區(qū)領(lǐng)導(dǎo)。 1953 年 4 月 7 日漁民縣正式定名為珠海縣，將中山縣屬的中山港鄉(xiāng)、東莞縣屬的萬(wàn)頃沙及珠江口外附近的三灶、大橫琴、小橫琴、南水、北水、高欄、荷包 、淇澳、龍穴、內(nèi)伶仃、外伶仃、三門列島、萬(wàn)山群島、擔(dān)桿列島、佳蓬列島等全部 100 多個(gè)海島劃歸珠?？h，縣政府設(shè)于唐家，隸屬粵中行政區(qū)管轄。 1959 年 3 月 22 日，珠?？h撤并入中山縣。 1961 年 4 月 17 日恢復(fù)珠?？h建制，縣政府駐香洲。 1979 年 3 月 5 日，珠海縣改為珠海市，市革命委員會(huì) (1980 年改為市人民政府 )設(shè)在香洲。同年 11 月定為省轄市。 1980 年 8 月 5 日，中華人民共和國(guó)第五屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第 15 次會(huì)議批準(zhǔn)在珠海設(shè)置經(jīng)濟(jì)特區(qū)，面積為 6． 81 平方公里。 1983 年 6 月 29 日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)調(diào)整珠海 經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍面積為 15． 16 千方公里。 1983 年 5 月，斗門縣劃歸珠海市管轄。 1984 年 8 月，珠海市設(shè)立市轄區(qū) —— 香洲區(qū)。 1989 年 4 月 5 日，珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)面積調(diào)整為 121 平方公里。 珠海自然地理交通人文環(huán)境 珠海市位于中國(guó)廣東省南部，珠江口的西部和南部，瀕臨南海，是一座著名的花園式海濱城市，內(nèi)陸東面與香港隔海相望，相距 36海里（最近的海島相距 3 海里），南端陸地與澳門相連，西面是新會(huì)、臺(tái)山縣，北面與中山市接壤，距廣州約 140 公里，距深圳約 200 公里。全市總面積 7650 平方公里，其中陸地 1266 平 方公里，海域 6289 平方公里， 海岸線長(zhǎng) 691 公里 ， 珠海擁有 146 個(gè)島嶼，有 “百島之市 ”的美譽(yù) ， 是珠三角中海洋面積和海島面積最大、島嶼最多、海岸線最長(zhǎng)的城市。 2020 年全市總?cè)丝?萬(wàn)人 （其中戶籍人口 萬(wàn)） 。有海外華僑 萬(wàn)人，港澳同胞 19． 5 萬(wàn)人。 珠海是我國(guó)重要的口岸城市。設(shè)有拱北、九洲、高欄、萬(wàn)山、橫琴等國(guó)家一類口岸6 個(gè)，二類口岸 7個(gè)。拱北口岸是我國(guó)第二大陸路口岸，九洲口岸是我國(guó)最大的水路客 8 運(yùn)口岸。 珠海市海、陸、空交通發(fā)達(dá)，交通運(yùn)輸十分方便。珠海港是中國(guó)南方主樞紐港之一，港池可利 用的海岸線長(zhǎng) 75 公里，珠海市高等級(jí)公路平坦寬闊，四通八達(dá)，連接國(guó)內(nèi)各地。廣深珠高速公路已 1999 年 12 月底通車。廣珠鐵路于 1997 年 10 月 23日動(dòng)工建設(shè)，全長(zhǎng) 142 公里，總投資 34 億元，按國(guó)鐵Ⅰ級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，預(yù)留電氣化條件和澳門運(yùn)道，年貨運(yùn)量可達(dá) 950 萬(wàn)噸，客運(yùn)量可達(dá) 億人次。 按現(xiàn)代化國(guó)際機(jī)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的珠海機(jī)場(chǎng) , 占地 400 萬(wàn)平方米，機(jī)場(chǎng)跑道 4000 米，已開(kāi)通國(guó)內(nèi)航線 32條，每周 81個(gè)航班。珠海機(jī)場(chǎng)自 1995 年 5 月通航，至今已安全運(yùn)營(yíng) 12 年。 2020 年珠海機(jī)場(chǎng)的旅客吞吐量有望達(dá)到 103 萬(wàn)人次，比 2020 年的 80 萬(wàn)人次增長(zhǎng) 31%；運(yùn)輸起降 9146 架次，同比增長(zhǎng) 21%；服務(wù)范圍從不足 200 萬(wàn)人口的珠海、澳門，逐步擴(kuò)展到超過(guò) 2300 萬(wàn)的珠江口西岸地區(qū)的廣闊腹地。預(yù)計(jì) 2020 年珠海機(jī)場(chǎng)的旅客吞吐量能達(dá)到 132萬(wàn)。 珠海屬亞熱帶海洋性氣候，常受南亞熱帶季候風(fēng)侵襲，多雷雨。年平均氣溫22． 3℃， 1 月均溫 14． 9℃。 7月均溫 28． 4℃，最低氣溫 2． 5℃。年降雨量為 1770． 4毫米，其中 48 月占全年降雨量的 76％。 珠海生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水相間，陸島相望，是全國(guó)唯一以整體城市景觀入選 “全國(guó)旅游勝地四十佳 ”的城 市。人居環(huán)境一流， 1990 年以來(lái)九次榮獲全省城市環(huán)境綜合整治定量考核第一；先后榮獲 “國(guó)家園林城市 ”、 “國(guó)家環(huán)保模范城市 ”、 “國(guó)家衛(wèi)生城市 ”、 “國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū) ”、 “中國(guó)優(yōu)秀旅游城市 ”和聯(lián)合國(guó)人居中心授予的 “國(guó)際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng) ”、 “2020 中國(guó)魅力城市 ”、 “中國(guó)最具幸福感城市 ”等榮譽(yù) 稱號(hào)。 珠海人杰地靈，古往今來(lái)，涌現(xiàn)出眾多聞名中外的英才。中華民國(guó)第一位內(nèi)閣總理唐紹儀，首任清朝政府駐檀香山總領(lǐng)事陳芳，華南地區(qū)第一位系統(tǒng)傳播馬克思主義者楊匏安，中華全國(guó)總工會(huì)第一任委員長(zhǎng)林偉民，省港大罷工領(lǐng)導(dǎo)人蘇兆 征，清華大學(xué)第一任校長(zhǎng)唐國(guó)安，我國(guó)第一位世界冠軍、第 25 屆世乒賽男單冠軍容國(guó)團(tuán)，我國(guó)第一位在美國(guó)取得博士學(xué)位的留學(xué)生容閎，畫家、詩(shī)人、文學(xué)家蘇曼殊，著名的人民版畫家古元，中國(guó)近代