【正文】 杭州市主城區(qū)成 交前十 名（透明 售房 網(wǎng)數(shù)據(jù)） 排名 樓盤(pán)名稱(chēng) 城區(qū) 交易數(shù) （套） 均價(jià) (元 /㎡ ) 1 九洲芳園 江干區(qū) 149 9172 2 東方紅街 江干區(qū) 124 15387 3 東方郡 濱江區(qū) 83 11299 4 朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) 下沙區(qū) 68 7542 5 現(xiàn)代景苑 下城區(qū) 59 17180 6 江南文苑 濱江區(qū) 45 8434 7 錢(qián)塘山水 濱江區(qū) 41 11452 8 西城美墅 西湖區(qū) 38 11692 9 保 利 東灣 下沙區(qū) 35 7205 10 世茂江濱花園 下沙區(qū) 33 7282 從 縱向比較來(lái)看，本屆人居展較 2020 年兩次房展會(huì)，開(kāi)發(fā)商參展熱情和市民觀展人氣，基本保持一致；但是實(shí)際效果卻明顯好于去年，本屆人居展成交面積、成交金額分別是去年 5 月、 10 月的兩倍以上。雖比不上樓市開(kāi)始狂飆的 2020年，經(jīng)過(guò)近 1 年的盤(pán)整，市場(chǎng)有所回暖，正在成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)。 與前幾屆房展會(huì)的數(shù)據(jù)對(duì)比 050100150200250參展商數(shù)量參展樓盤(pán)數(shù)量參觀人次（萬(wàn)人） 成交面積（萬(wàn)㎡） 成交金額（億元）第七屆人居展2020年5月第十四屆房博會(huì)2020年10月第八屆人居展2020年5月第十五屆房博會(huì)2020年10月第九屆人居展2020年5月 第九屆杭州市人居展調(diào)查報(bào)告 9 參展商數(shù)量 參展樓盤(pán)數(shù)量 參觀人次（萬(wàn)人） 成交面積（萬(wàn)㎡） 成交金額（億元） 第七屆人居展2020 年 5 月 104 170 第十四屆房博會(huì)2020 年 10 月 101 146 47 第八屆人居展2020 年 5 月 142 210 第十五屆房博會(huì)2020 年 10 月 100 190 第九屆人居展 2020 年 5 月 97 166 37 本屆與 2020 年兩屆房展會(huì) 數(shù)據(jù)對(duì)比 項(xiàng) 目 2020 年 5 月 2020 年 10 月 2020 年 5 月 參展單位 142 家 100 家 97 家 參展樓盤(pán) 210 個(gè) 190 個(gè) 166 個(gè) 參觀人次 萬(wàn)次 萬(wàn)次 37 萬(wàn)次 成交面積 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 成交金額 億 億 億 商品房成交和預(yù)訂套數(shù) 798 套 408 套 923+760 套 商品房成交均價(jià) 8545 元 /㎡ 10582 元 /㎡ 10485 元 /㎡ 二手房成交套數(shù) 34 套 145 套 215 套 （數(shù)據(jù)來(lái)源：組委會(huì)統(tǒng)計(jì)） 第九屆杭州市人居展調(diào)查報(bào)告 10 四、小結(jié) 為期四天的 第九屆杭州人居展已經(jīng)落下帷幕，今年上半年的市場(chǎng)形勢(shì)也出現(xiàn)了微妙的變化。從年初的成交萎靡，到現(xiàn)在的芝麻開(kāi)發(fā)節(jié)節(jié)高；從年初時(shí)紛紛延期開(kāi)盤(pán)，到現(xiàn)在踴躍推盤(pán)；從年初時(shí)的紛紛降價(jià)促銷(xiāo)，到現(xiàn)在部分開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始見(jiàn) 勢(shì)漲價(jià)。杭州樓市表現(xiàn)出一種全面回暖趨勢(shì)。但這一勢(shì)頭能否持續(xù)？還有待觀察。 第九屆杭州市人居展調(diào)查報(bào)告 11 第二部分 各板塊分析 一、市中心板塊 市中心之核心區(qū)板塊分析 板塊綜述： 市中心區(qū)就是傳統(tǒng)意義上的老城區(qū)， 這里具體的可以分為四大塊，既市中心核心城區(qū)（環(huán)城西路、文暉路、環(huán)城東路、吳山）、市中心城東板塊（機(jī)場(chǎng)路、新塘路、錢(qián)江路、望江路、貼沙河）、市中心城西文教板塊（莫干山路、體育場(chǎng)路、古墩路、文一路）、市中心城北板塊（石橋路、文暉路、上塘路、石祥路）。 該區(qū)域是杭州市發(fā)展最完善、商業(yè)最繁華的核心城區(qū)。 目前區(qū)域內(nèi)主要在售樓盤(pán)有云龍 十一景、東方紅街、現(xiàn)代景苑、城市芯寓、湖濱閣等。 板塊 條件： 路網(wǎng)密布，地鐵 1 號(hào)線經(jīng)過(guò)，公交車(chē)次眾多，交通十分方便。北有京杭大運(yùn)河，東有貼沙河，西有西湖，南有山，環(huán)境條件極為優(yōu)越。擁有杭州最為完備的商業(yè)、文化、生活配套設(shè)施。 產(chǎn)品特色： 樓盤(pán)規(guī)模 普遍 較小，容積率較高，以高層為主；現(xiàn)有產(chǎn)品都比較關(guān)注產(chǎn)品檔次，吸引社會(huì)中的富豪階層 和改善型置業(yè) 。 價(jià)格水平： 房?jī)r(jià)趨勢(shì)呈以湖濱為核心的同心圓分布，核心區(qū)樓盤(pán)價(jià)格在 25000元 /㎡以上；其他板塊 多數(shù)樓盤(pán) 均價(jià)在 15000 元 /㎡以上 。 供應(yīng)情況： 目前在售樓盤(pán)有云龍十一景、野風(fēng)現(xiàn)代景苑、耀華湖濱閣、凱喜雅錦都世家 、中凱 東方紅街、金都 城市芯寓、濱江 新城時(shí)代廣場(chǎng) 等 ，除東方紅街、城市芯寓等少數(shù)項(xiàng)目外，大多數(shù)樓盤(pán)處于尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，可供房源并不多 。 近期即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目有通潤(rùn)銀座、東方麗都、綠城西子 錦蘭公寓、昆侖公館等， 而濱江綠城杭汽發(fā)地塊、廣宇西房東南面粉廠地塊 、新湖中寶杭汽輪地塊 以及嘉里中心地塊的在今年內(nèi) 不會(huì)入市。今年將推出新華集團(tuán)地塊（ 湖墅南路 186 號(hào)的新華集團(tuán)地塊占地 畝，參考總價(jià) 12 億 ），另有兩塊商業(yè)地塊 ，那就是華 家池的 FG04C208 和 FG02C203 地塊，共計(jì) 畝。 隨著這些重點(diǎn)項(xiàng)目的陸續(xù)展開(kāi)， 預(yù)計(jì)未來(lái)市中心置業(yè)選擇余地將大為擴(kuò)大。 銷(xiāo)售 情況： 目前 東方紅街、現(xiàn)代景苑等項(xiàng)目銷(xiāo)售情況較為理想，這兩個(gè)樓盤(pán)也進(jìn)入了本屆人居展期間成交前十名之列。而十一景、城市芯寓等項(xiàng)目則相對(duì)銷(xiāo)售緩慢，濱江 新城時(shí)代廣場(chǎng)則基本處于封盤(pán)狀態(tài)。 第九屆杭州市人居展調(diào)查報(bào)告 12 小結(jié) ： 市中心目前可選房源有限，除濱江新城廣場(chǎng)外僅有約 1000 多套，價(jià)格堅(jiān)挺，核心區(qū)基本在 20000 元 /平米以上， 2020 年會(huì)有大量新房入市，可選余地?cái)U(kuò)大。 市中心區(qū)主要樓盤(pán)列表 樓盤(pán)名稱(chēng) 建筑面積（萬(wàn)㎡） 建筑 類(lèi)型 主力戶(hù)型 （ ㎡） 價(jià)格 （元 /㎡） 在售剩余房源（套） 潛在供應(yīng)量（ 萬(wàn) ㎡） 備注 市中心核心城區(qū)板塊 云龍十一景 高層 120150 27000 120 2020 年交付 寶善公寓 多層、高層 128145 22500 26 基本售罄 耀華湖濱閣 2 小高層 平層130175 復(fù)式165308 32000 35000 20 準(zhǔn)現(xiàn)房 凱喜雅錦都世家 6 高層 81170 16000 110 現(xiàn)房 正達(dá) 紫源公寓 多層 8 16225 未開(kāi)盤(pán) 多 層 電 梯花園公寓 通潤(rùn)銀座 高層 4060 未開(kāi)盤(pán) 單身公寓 大 家 中 北花園二期 10 高層 160200 未開(kāi)盤(pán) 10 含 住 宅 和寫(xiě)字樓 新 湖 杭 汽輪地塊 占地 高層為主 180200 樓面地價(jià)11002 一排高層 兩幢多層 嘉 里 中 心（ 湖 濱 校區(qū)地塊） 占地 綜合體 樓面地價(jià)14394 商 業(yè) 寫(xiě) 字樓為主 原 東 南 面粉廠 占地 9 高層 樓面地價(jià)19038 8 住宅 杭 汽 發(fā) 地塊 占地 綜合體 樓面地價(jià) 45 高 層 精 裝住宅 市中心 區(qū) 城東 板塊 新城時(shí)代廣場(chǎng) 20 高層 4793 14600 17000 1111 單 身 公 寓整層出售 中凱東方紅街 26 高層 120150 13500 16000 250 4 剩 4幢住宅和商業(yè) 秋濤雅苑 多層、高層 121180 10800 20 基本售罄 聯(lián)合 麥田 2 高層 40 10600 30 基本售罄 第九屆杭州市人居展調(diào)查報(bào)告 13 同 方 國(guó) 際廣場(chǎng) 4 高層 4050 預(yù)告 14500 4 1－ 5 層商業(yè)配套， 6－ 28層為酒店式服務(wù)公寓 市中心 區(qū) 城西文教區(qū) 板塊 金都城市芯宇 高層 90160 185255 精 裝 修29000， 毛坯 23000 180 4 還 有 最 南面 一 幢 樓未開(kāi) 今日嘉園 5 高層 4060 20000 134 剩 余 精 裝單身公寓 雅 戈 爾 隱寓 占地 高層 樓面地價(jià)15719 90 平米以下 50% 市中心 區(qū) 城 北板塊 野風(fēng)現(xiàn)代景苑 20 高層 80140 16000 20000 180 一 幢 商 務(wù)樓 濱江萬(wàn)家星城 70 高層 80140 預(yù)計(jì) 10000 70 一期 19 萬(wàn)方 預(yù) 計(jì) 下半年推出 昆侖 公館（ 金 松 洗衣 機(jī) 廠 地塊） 13 高層 180300 樓面地價(jià)12245 19 精裝修 大 家 中 北花園二期 10 高層 160200 未開(kāi)盤(pán) 10 含 住 宅 和寫(xiě)字樓 合計(jì) 2181 第九屆杭州市人居展調(diào)查報(bào)告 14 板塊典型案例分析 ： 樓盤(pán)名稱(chēng) 云龍 十一景 樓盤(pán)位置 建國(guó)路和慶春路北側(cè) 基本數(shù)據(jù) 占地面積 ： 20 畝 建筑面積 ： 萬(wàn)㎡ 容積率 ： 建筑類(lèi)型及主力戶(hù)型 公寓 168 套 ，主力 130160 ㎡ ； 酒店式公寓 67 套 ，主力戶(hù)型 61100 ㎡ 交房時(shí)間 2020 年底 物管費(fèi)用： 項(xiàng)目總平或鳥(niǎo)瞰圖 工程進(jìn)度 結(jié)頂 銷(xiāo)售 歷程 及房交會(huì)優(yōu)惠 2020 年 7 月開(kāi)盤(pán)，目前 已 售 100 多 套，銷(xiāo)售率約 40％， 已售均價(jià)約 23093 元 /㎡。 房交會(huì)期間有 97 折優(yōu)惠。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 定位不清晰，銷(xiāo)售有障礙 ? 地段價(jià)值毋庸置疑：該項(xiàng)目位于慶春路與建國(guó)路交叉口，是真正老杭州市中心地段。周邊城區(qū)繁華，地段價(jià)值十分明確。 ? 樓盤(pán)定位模糊：在廣告推廣中將該項(xiàng)目塑造成一 個(gè)頂級(jí)豪宅模樣，十一景的名稱(chēng)也足見(jiàn)其雄心大志?？墒聦?shí)是名不副實(shí)。不論其 120140 的戶(hù)型面積還是其并不理想的戶(hù)型結(jié)構(gòu)；不論其兩幢樓之間的狹小間距，還是其項(xiàng)目規(guī)劃；都不具備豪宅氣質(zhì)。加上現(xiàn)場(chǎng)展示中心的局促和壓抑，銷(xiāo)售隊(duì)伍素質(zhì)要求不嚴(yán)，也在一定程度上打消了許多高端人士的置業(yè)興趣；而 250萬(wàn)以上的總價(jià)也打消了大部分中產(chǎn)市民的購(gòu)買(mǎi)欲望。這導(dǎo)致其銷(xiāo)售空間十分狹小，也就有了其較為尷尬的銷(xiāo)售成績(jī)。 ? 而其自身精裝多層商務(wù)公館銷(xiāo)售較好（總價(jià)小，性?xún)r(jià)比相對(duì)高），住宅銷(xiāo)售不暢（總價(jià)高、戶(hù)型一般、視野差、性?xún)r(jià)比不高）。也足以說(shuō)明 該項(xiàng)目的問(wèn)題所在：住宅視線遮擋明顯， 120140 方戶(hù)型面積不上不下遇尷尬，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)給人的品質(zhì)感不強(qiáng)，最終導(dǎo)致性?xún)r(jià)比不高。 第九屆杭州市人居展調(diào)查報(bào)告 15 樓盤(pán)名稱(chēng) 中凱東方紅街 樓盤(pán)位置 火車(chē)東站北側(cè)，新風(fēng)路東側(cè) 基本數(shù)據(jù) 占地面積 ： 138 畝 建筑面積 ： 26 萬(wàn)㎡ 容積率 ： 建筑類(lèi)型及主力戶(hù)型 18 幢高層住宅公寓、大型商業(yè)體、特色步行街區(qū) ；主力戶(hù)型 80— 140m2 交房時(shí)間 2020 年中旬 物管費(fèi)用： 項(xiàng)目總平或鳥(niǎo)瞰圖 工程進(jìn)度 外立面 銷(xiāo)售 歷程 及房交會(huì)優(yōu)惠 2020 年 7 月 8 日， 5樓 開(kāi)盤(pán)，主力戶(hù)型 80120 平方米 ， 銷(xiāo)售均價(jià) 13000 元 /平方米 ，銷(xiāo)售率達(dá) 97%。 二期 11 月初開(kāi)盤(pán)，推出 1 18樓，共 400 多套房源。其中 10樓以 8090 平米的小戶(hù)型為主，均價(jià) 13000 元 /平米左右 ； 1 18樓以 130150平米大戶(hù)型為主，均價(jià) 15000 元 /平米左右 。 2020 年 4 月 開(kāi)盤(pán)推出的中 央組團(tuán) 6 號(hào)樓 ，共 390 余套 。透明網(wǎng)顯示已售 120 多套。據(jù)開(kāi)發(fā)商消息則已經(jīng)基本預(yù)定完畢。 房交會(huì)期間無(wú)特殊優(yōu)惠。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 緊跟大勢(shì)，穩(wěn)健推盤(pán) ? 區(qū)域熱點(diǎn)不斷：天城路商圈、地鐵 1 號(hào)線、新火車(chē)東站建設(shè)、快速城際軌道交通建設(shè)、綠城玉蘭公寓熱銷(xiāo)、城東新城規(guī)劃等都讓東方紅街受益匪淺，從而吸引著市民與外地投資客的關(guān)注。 ? 有重點(diǎn)的通路營(yíng)銷(xiāo)：主抓房展會(huì)、 DM 直郵、外地客戶(hù)見(jiàn)面會(huì)等直接有效地宣傳攻略，讓其項(xiàng)目?jī)r(jià)值信息直接傳達(dá)給目標(biāo)可群。而眾多臺(tái)州、溫州客成群結(jié)購(gòu)買(mǎi)，幾乎成為其主要成交可群，也證明了其營(yíng)銷(xiāo)通路建設(shè) 較為到位。 ? 穩(wěn)健的推盤(pán)策略：從其推盤(pán)節(jié)奏來(lái)看，明顯可以看出“先難后易、次優(yōu)結(jié)合”的開(kāi)盤(pán)策略。第一期推出 1 1 1 1 17 號(hào)樓，位于項(xiàng)目北側(cè)大都臨路、其中 12 號(hào)樓靠近鐵路線，第二期 1 18 號(hào)樓，第三期推出 3