【正文】 及將有超過 200 萬平方米以上的新寫字樓入市，預(yù)計(jì)將會超越之前十年新盤上市的總和 ； 其中 CBD 錢江新城將占大量，該區(qū)由 0 04 兩年間 共推出 11 幅用地，合計(jì) 376 畝，該區(qū)開發(fā)面積會達(dá)到在 120150 萬平方米。 而 2020 年將是 杭州各寫字樓進(jìn)入新一輪供應(yīng)期， 競爭將日益激烈。 從目前杭州商務(wù)寫字樓市場的大局來看，主要劃分為七大商務(wù)區(qū)，還有各零星分 布的商務(wù)性寫字樓。 武林商務(wù)區(qū) 杭州武林商務(wù)區(qū)是依據(jù)杭州武林商圈孕育而生的歷史性商務(wù)區(qū)，也是杭州市中心 CBD規(guī)劃核心。由于該區(qū)塊內(nèi)分布著杭百、銀泰、百大、連卡佛等眾多商業(yè)流通場所， 極大豐富了區(qū)塊商業(yè)氛圍；但同時(shí)因商業(yè)場所的密集分布，武林商務(wù)區(qū)逐步跨越向艮山方向拓展； 隨著一大批高檔寫字樓的陸續(xù)建成，該區(qū)域正從傳統(tǒng)的商業(yè)黃金地段，向高尚辦公商務(wù)區(qū)域轉(zhuǎn)換。 據(jù)咨詢調(diào)查， 該區(qū)域外貿(mào)型企業(yè)居多，這些企業(yè)非常重視自身形象，講究品味與檔次。目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在 47 萬平方米左右，均價(jià)在 12800 元 /平方米左右。 區(qū)塊 參考日租金為 24 元 /平方米 ；傳統(tǒng)區(qū)塊內(nèi) 有云天 財(cái)富中心、海華廣場、華源發(fā)展大廈 、白馬大廈等高檔樓盤 。 武林商圈便捷的交通、成熟的配套等一系列優(yōu)越條件的影響，使得武林周邊區(qū)域的寫字樓 隨之崛起 ，形成新武林商務(wù)區(qū)。新武林商務(wù)區(qū)增加 美達(dá) 麗陽國際、紅石 中央大廈、越都商務(wù)大廈、野風(fēng) 現(xiàn)代領(lǐng)地 LOFT、 華龍商務(wù)大廈 、 迪尚商務(wù)中心 等寫字樓項(xiàng)目。 慶春路商務(wù)區(qū) 慶春路商務(wù)區(qū)是杭州如今寫字樓最密集分布的區(qū)域，號稱杭州成熟的市中心 CBD 區(qū)塊中的金融街。該區(qū)塊歷來就是杭州商務(wù)寫字樓的亮點(diǎn)，商務(wù)氛圍較濃厚， 金融網(wǎng)點(diǎn)遍布整條大街，超市、醫(yī)院、電信服務(wù)都非常方便， 是杭州傳統(tǒng)商務(wù)的發(fā)源地。 據(jù)咨詢調(diào)查，目前 該區(qū)域商務(wù)寫字樓的需求空間很大，客戶類型也大都為一些貿(mào)易公司和一些服務(wù)性行業(yè)。 區(qū)塊內(nèi) 較新樓盤供應(yīng)量在 35 萬平方米左右，價(jià)格在 8500 元 /平方米左右 ；區(qū)塊 參考日租金為 元 /平方米 。 東清大廈、濱江 新城市廣場、金都 杰地大廈、中豪 鳳起廣場 、 銀座大廈 、瑞豐國際商務(wù)大廈、廣利大廈等項(xiàng)目分布其中。 政府關(guān)于 解放路延伸段工程，更是進(jìn)一步刺激了該區(qū)域內(nèi)的樓市，因此這一區(qū)塊的寫字樓有著較好的市場前景。 城站商務(wù)區(qū) 城站商務(wù)區(qū)歷史其實(shí)也很悠久；杭州商務(wù)寫字樓的發(fā)展歷史中一直就有著城站的身影，但是該區(qū)塊商務(wù)氛圍一直倍受冷遇； 隨著杭州新客站的投入使用、西湖南線改造工程完成、西湖大道商機(jī)漸濃等因素，城站商圈已具備中高 檔商圈的條件，其便利的交通環(huán)境、完備的商務(wù)配套大大提升了城站的商務(wù)接待能力，使大量客源停留在城站區(qū)域。城站寫字樓入住內(nèi)外貿(mào)企業(yè)較多。 第 頁 共 31 頁 4 據(jù)咨詢調(diào)查， 目前城站區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在 24 萬平方米左右，價(jià)格在 8000 元 萬元 /平方米不等。 區(qū)塊 參考日租金為 25 元 /平方米。香榭商務(wù)大廈、偉星 東河世紀(jì)大樓、雪峰花苑、聯(lián)銀大廈 、中閩大廈、紅星文化廣場、廣復(fù)大廈、利群大廈等商務(wù)寫字樓相繼推出，極大豐富和帶動了區(qū)塊的活躍。 配合西湖、吳山廣場的開發(fā)，城站商務(wù)區(qū)逐步向“ 景觀商務(wù) ” 、 “ 人文商務(wù) ” 、 “ 綠色環(huán)保商務(wù) ”等概念性商 務(wù)區(qū)發(fā)展。 文教商務(wù)區(qū) 文教商務(wù)區(qū)主要是隨著高新區(qū)的設(shè)立和開發(fā)孕育而生的新商務(wù)區(qū)，隨著文三路電子街規(guī)劃的確立、文教區(qū)高校搬遷的落實(shí)，文教商務(wù)區(qū)的商務(wù)寫字樓供應(yīng)逐漸增加；并逐步成為杭州電子產(chǎn)品銷售、 IT 行業(yè)等高新產(chǎn)業(yè)的聚集地；該 區(qū)域位于杭城中西部，交通便捷、生活設(shè)施完善。 據(jù)咨詢調(diào)查，目前 該區(qū)域主要以 IT 企業(yè)及廣告、傳媒、裝修行業(yè)為目標(biāo)客戶，是杭城寫字樓中較具產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)塊，是杭州寫字樓中出租率較高的區(qū)域。該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在 10 萬平方米左右，價(jià)格在 10000 元 /平方米左右。 區(qū)塊 參考日租金為 元 /平方米。華都 蘭庭國際 、 西城新座 、偉星大廈、華星科技大廈、文欣大廈等項(xiàng)目分布其中 。 由于文教區(qū)道路規(guī)劃比較陳舊，交通屬于杭州最擁堵的地段之一，區(qū)塊商務(wù)發(fā)展受到一定的限制。 黃龍商務(wù)區(qū) 從 98 年世貿(mào)中心一期寫字樓開始，杭州黃龍商圈就是浙江向國際開放的窗口，它從來就代表著浙江經(jīng)濟(jì)中最具生命力的那一部分，浙江商務(wù)文化正是從這里更為外界所認(rèn)同。在這里你可以看到浙江省內(nèi)金融投資業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)中最出色的那些企業(yè)：廣廈集團(tuán)、金信證券、滬杭甬高速、綠城房產(chǎn)、南都房產(chǎn)等等。這些企業(yè)在近年來的發(fā)展速度遠(yuǎn)超 過平均水平，而產(chǎn)業(yè)也正集中在對浙江 GDP 貢獻(xiàn)最大的產(chǎn)業(yè)中。因此黃龍商務(wù)區(qū)一發(fā)展就成為杭州相當(dāng)當(dāng)?shù)馁F族商務(wù)區(qū)（ ABD）。 據(jù)咨詢調(diào)查， 目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在 29 萬平方米左右，均價(jià)在 15000 元 /平方米右 ；區(qū)塊 參考日租金為 元 /平方米。世貿(mào)中心、綠城 黃龍世紀(jì)廣場、中田大廈、求是大廈 分布其中； 公元大廈均價(jià) 萬元 /平方米，半個樓層起賣 ； 黃龍恒勵大廈均價(jià)約 萬元 /平方米，租金每天 元 /平方米；嘉華國際商務(wù)中心租金每天 5 元 /平方米。耀江 金鼎廣場、世貿(mào)麗晶 3 期 等即將入市，更是突顯了區(qū)塊的貴族 氣派。 濱江商務(wù)區(qū) 濱江商務(wù)區(qū)受到高新開發(fā)區(qū)政策優(yōu)惠帶動；商務(wù)氛圍逐步受到高新企業(yè)追捧；而區(qū)塊商務(wù)寫字樓更多的集中于江南大道周邊。濱江區(qū)塊樓盤正極力 打造江景寫字樓 、生態(tài)商務(wù)區(qū) 概念 。 據(jù)咨詢調(diào)查， 目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在 10 萬 平方米左右，價(jià)格在 7800 元 /平方米左右 ；區(qū)塊參考日租金在 12 元 /平方米， 濱海 威陵大廈 銷售 均價(jià) 7600 元 /平方米 。該區(qū)塊現(xiàn)有 濱海 威陵大廈、 東冠發(fā)展大廈、恒生電子科技園、華榮時(shí)代大廈、創(chuàng)新大廈等多個商務(wù)寫字樓項(xiàng)目。該板塊商務(wù)寫字樓形成一個明顯的帶狀，其中之江區(qū)塊較為集中。之江區(qū) 塊主要承接文教商務(wù)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)勢，以新區(qū)生態(tài)規(guī)劃避開文教區(qū)交通等劣勢；同時(shí)該區(qū)塊各類大型居民住宅區(qū)逐步交付使用，區(qū)塊經(jīng)濟(jì)日益活躍，商務(wù)氛圍前景可觀。 錢江新城區(qū)塊 隨著杭州市政府確立杭州由西湖時(shí)代走向錢江時(shí)代的戰(zhàn)略，錢江新城板塊逐步走進(jìn)杭州人的視線。錢江新城的功能定位為大杭州中央商務(wù)區(qū)，將集中大部分政府機(jī)構(gòu)、國內(nèi)外銀行、證券、保險(xiǎn)金融、法律會計(jì)咨詢、信息等服務(wù)機(jī)構(gòu)，成為展現(xiàn)杭州經(jīng)濟(jì)活力第 頁 共 31 頁 5 和城市繁華景觀的主要標(biāo)志。 錢江新城在政府的有意推動下，土地放量比較大，為了加快錢江新城的建設(shè)，各類寫字樓相繼開發(fā)， 未來該區(qū)塊供應(yīng)量將直線上升，商務(wù)氛圍也迅速提升。 杭州還有其他板塊的商務(wù)區(qū)，但因?yàn)橐?guī)模小，暫時(shí)不成氣候；比如說下沙商務(wù)區(qū)主要針對的是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的商業(yè)流通性行業(yè)。 三、杭州商務(wù)寫字樓市場分析總結(jié) 自從 2020 年以來杭州房產(chǎn)市場新聞不斷，寫字樓市場潛力不斷顯露，需求者對寫字樓的要求越來越高 , 包括高效性、先鋒性、展示性、 24 小時(shí)、技術(shù)化、年輕化、多樣化等。從總體上看，隨著浙江城市化進(jìn)程的加速，杭州城市經(jīng)濟(jì)由第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)為第三產(chǎn)業(yè)為主，杭州寫字樓的需求量將進(jìn)一步增加，寫字樓開發(fā)前景看好。但經(jīng)歷過兩年以來大批 寫字樓投放市場的沖擊和洗禮，杭州寫字樓已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)狀。過多的寫字樓定位于高檔、豪華，尋求單一的地段優(yōu)勢，開發(fā)商急切跟進(jìn)，啟動項(xiàng)目不細(xì)分客戶，不考慮錯位競爭；畢竟杭州是休閑旅游城市，不象上海、北京，世界 500 強(qiáng)在杭州落戶的并不多，由此造成如今杭州的寫字樓除成熟地段外其他地塊商務(wù)樓空置率居高不下。 杭州商務(wù)需求者最注重寫字樓的檔次形象，其次為交通。利程度，再次為租金或售價(jià)以及物業(yè)管理水平，同時(shí)對周邊商業(yè)配套也比較關(guān)注。 正是這種現(xiàn)狀的出現(xiàn)，也促使了杭州寫字樓開發(fā)的個性化特色、目標(biāo)性細(xì)分的方向；本 案的開發(fā)，在一定程度上避開了高檔寫字樓的定位，同時(shí)又處于高新開發(fā)區(qū)，選擇合適的目標(biāo)群體定位，對本項(xiàng)目的優(yōu)勢發(fā)揮可以起到事半功倍的效應(yīng)。 四、 項(xiàng)目的周邊競爭調(diào)查 本項(xiàng)目地處杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（濱江）區(qū)塊，周邊高新企業(yè)和孵化園區(qū)較集中；杭州高新軟件園、創(chuàng)新大廈、東冠發(fā)展大廈、亞琪公司、先鋒大廈、志誠大廈、恒生電子科技園等商務(wù)寫字樓分布項(xiàng)目附近。 其中杭州高新軟件園、創(chuàng)新大廈均已經(jīng)開盤并招商已久，現(xiàn)在的入住率較高，并由于是區(qū)政府項(xiàng)目，其招商工作的重點(diǎn)是引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向和培育產(chǎn)業(yè)規(guī)模，政府行為導(dǎo)致入駐門檻較高，可作為本項(xiàng) 目區(qū)位中的基礎(chǔ)優(yōu)勢；東冠發(fā)展大廈是由企業(yè)資本投資興建，該項(xiàng)目剛開始招商，是本項(xiàng)目的參考競爭對象。先鋒大廈、亞琪公司、志誠大廈和恒生電子科技園等幾個項(xiàng)目均已建設(shè)完成，正在確定招商計(jì)劃，由此該部分項(xiàng)目是本項(xiàng)目的未來招商競爭對象；而高新公建中心的規(guī)劃，為提升本項(xiàng)目的 EOD 區(qū)域效益和活力增添新的素材。 經(jīng)過前期調(diào)查和電話咨詢確認(rèn)，高新軟件園、創(chuàng)新大廈等寫字樓招商較為充足，東冠發(fā)展大廈等招商形勢也較為樂觀，這為本項(xiàng)目的商務(wù)氛圍起到了一定的推動作用。 本項(xiàng)目的個性化商務(wù)樓設(shè)計(jì)和園林式物業(yè)管理，有效區(qū)分了周邊其他單體式的 寫字樓項(xiàng)目，通過生態(tài)、園林概念和專業(yè)、綜合服務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的特色突出，加強(qiáng)項(xiàng)目的優(yōu)越性。 第三部分 項(xiàng)目的研判 一、 項(xiàng)目 區(qū)域及個性研究 政策區(qū)塊方面 本項(xiàng)目隸屬杭州唯一的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)政策區(qū)塊。杭州高新區(qū)主要劃分為文教高新區(qū)和濱江高新區(qū)。文教高新區(qū)的寫字樓從外表看“貌不驚人”、從配套看馬馬虎虎，大多樓盤品質(zhì)不高，相對于杭城目前的總體寫字樓開發(fā)水平來說，只能算是中檔；但是第 頁 共 31 頁 6 其商務(wù)樓出租卻奇高；這緣于文三電子街的規(guī)劃，電子產(chǎn)品的商貿(mào)流通在這里得到了充分的挖掘，也就帶動了這些商務(wù)樓出租率。濱江高新區(qū) 的寫字樓處于初步發(fā)展之際，隨著大型住宅社區(qū)的交付使用，濱江人氣在逐步成熟。由于濱江距離杭州市區(qū)較遠(yuǎn)，商務(wù)氛圍一直很淡，之前唯一的支撐就是高新軟件園、創(chuàng)新大廈等明顯的政策傾斜性的商務(wù)辦公樓 和著名高新企業(yè)的生產(chǎn)、研發(fā)性的基地性辦公樓 ；隨著杭州城市發(fā)展中心的四周擴(kuò)散，濱江區(qū)塊也逐漸熱起來。 文教商務(wù)區(qū)內(nèi)存在眾多 IT 企業(yè)，而 IT 企業(yè)的一大特色便是成長快，公司規(guī)模的擴(kuò)張必然引出辦公區(qū)域亟待擴(kuò)大的問題。目前文教商務(wù)區(qū)現(xiàn)有寫字樓供應(yīng)量不足、品質(zhì)不高的情況已經(jīng)不能滿足這些公司的成長需求，他們紛紛尋找其他理想的辦公場所； 而濱江區(qū)塊就是這些企業(yè)的最佳選擇點(diǎn)；東方通訊、恒生電子、 UT 斯達(dá)康、信雅達(dá)、浙大中控等著名的 IT企業(yè)相繼落戶濱江區(qū)，為濱江高新商務(wù) 成為杭州高新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖區(qū) 注入生機(jī)。 【天堂硅谷】憑欄手?jǐn)埼骱?，推窗?cè)聽錢塘聲；樓臺高枕硅谷夢，圍桌暢談高新情。 項(xiàng)目規(guī)劃方面 本案采用生態(tài)型花園布局、個性化單套辦公設(shè)計(jì)、組合式后勤服務(wù)配套、專業(yè)性商務(wù)服務(wù)管理等理念，引入 SOHO 商務(wù)概念，打造科技研發(fā)型企業(yè)、中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)和前沿服務(wù)性行業(yè)的自助式商務(wù)群。 本案在規(guī)劃過程中定位明顯傾向于“賣腦”型行業(yè)，尤其針對中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。 項(xiàng)目的個性化、單套、復(fù)式寫字樓設(shè)計(jì)有效區(qū)分了杭城現(xiàn)有寫字樓的高層、純寫字樓概念，首創(chuàng)出杭州排屋商務(wù)樓的先例。在當(dāng)今眾多中小型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)“屈居”住宅、公寓中商務(wù)辦公的時(shí)候，在杭城政府限制企業(yè)入駐居民區(qū)的環(huán)境下，本案的推出針對該部分群體具有較強(qiáng)的吸引力。 本案在一定程度上具有地理位置、豪華程度等多方面的劣勢，但本項(xiàng)目的個性化、排屋樓寓設(shè)計(jì)在杭州還是第一家，這也算是本案的獨(dú)有特色；由此在本案的宣傳中，加強(qiáng)項(xiàng)目特色的宣傳，并依據(jù)項(xiàng)目特色提煉大眾化的概念，有效區(qū)分現(xiàn)有杭城寫字樓競爭中的雍容華貴思路。 同時(shí)本案的毛坯 房交付，在一定程度上可以炒 作成“自我空間自由發(fā)揮”的概念。 【 SOHO 商務(wù)好去處】 舉目便是擁擠的人流，側(cè)耳又是嘈雜的車鳴； 您是否感覺 煩躁 、憔悴？ 推窗而視，一切都如此的渺小而觸手難及； 你是否感覺電梯上下的眩暈和高處不勝寒的孤獨(dú)？ 雍容華貴卻單調(diào)統(tǒng)一的空間，生硬而枯燥的辦公氛圍； 你是否為遺失個性而懊惱？ 假如給您一個機(jī)會： 一個耳根清凈、明窗凈幾的機(jī)會， 一個扶樓而上品味徒步過程的機(jī)會， 第 頁 共 31 頁 7 一個張揚(yáng)個性、揮灑自由的機(jī)會 您或許從此戀上 SOHO 的灑脫和浪漫 浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園（濱江） —— 讓您的商務(wù) 辦公和創(chuàng)業(yè)夢想舞動起來 項(xiàng)目環(huán)境方面 本案的綠化率達(dá)到 35%，并有一個 3500 平方米的中央花園，項(xiàng)目內(nèi)部各建筑周圍都配有綠化帶，整個園區(qū)形成一個獨(dú)立的、生態(tài)型的花園布局。商務(wù)辦公樓的功能定位；住宅式的設(shè)計(jì)理念，本案融合居住的生態(tài)要求和商務(wù)辦公的典雅清凈，配備充足的后勤配套設(shè)施，使項(xiàng)目的商務(wù)環(huán)境更人性化、休閑化。 休閑商務(wù)與財(cái)富人生 人匆匆的來了， 滿園綠意輕撫著您的眼神 是否有了怦然心動的感覺？ 商務(wù)因此而 愜意起來。 累了、倦了、煩了、悶了?? 中心花園走走吧 聞聞花香四溢、看看 蝴蝶嬉戲?? 工作由 此輕松 多 起來。 客人依依不舍的走了， 拍一張相擁而握的留影 是否多了一份尊榮的心情 創(chuàng)業(yè)從此自信起來 浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園 —— 休閑商務(wù)