【正文】 為 %，并還有進一步增速的可能。根據(jù)對市場同類市場的調(diào)查和分析，建議本項目的租賃合同期限主要設(shè) 置為 3 年，針對部分客戶的需求，設(shè)置 5年和 10 年及 50 年租賃（變相性銷售）等多種租約方案，不同形式給予不同的租金水平。如此安排，是考慮到三至五年后，之江區(qū)塊的居民入住水平將初步成熟和穩(wěn)定，高新區(qū)也將進一步發(fā)展成熟， EOD 概念初見模型；同時從折扣變化率上反映出項目的租金增值空間為 平均 年遞增率 10%。 杭州高新區(qū)（濱江）以新區(qū)開發(fā)的理念和高新技術(shù)政策扶持的優(yōu)勢，輔以沿江住宅房產(chǎn)氛圍的日益成熟，加上位于杭州通往簫山國際機場的交通道路上，該區(qū)域發(fā)展的 速度將進一步提高；并很有前途發(fā)展成為杭州高新產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)袖聚集地。 綜合對比：區(qū)域經(jīng)濟的前景分析 近年以來，長三角經(jīng)濟活力日漸興起，逐步代替珠三角成為中國發(fā)展最快的區(qū)域；杭州作為長三角中的重要城市，又是民營經(jīng)濟發(fā)達的浙江省省府城市，還是世界聞名的旅游城市，杭州正成為創(chuàng)業(yè)、興業(yè)的天堂。參照杭州黃龍商務(wù)圈的發(fā)展規(guī)律，黃龍商務(wù)圈住宅房價在 12000 元/平方米的時候，寫字樓租金已經(jīng)達到了每天 元 /平方米，售價達到了 15000 平方米；本地塊由于近年居民住宅入住率無法達到黃龍商務(wù)圈，同時又因一江相隔杭州市中心，加上黃龍商務(wù)圈的文體概念，這將在一定程度上削弱了本區(qū)塊的寫字樓和住宅價值比例水平， （ 7000247。 本項目周邊的住宅房產(chǎn)價格基本上都在 70008000 元 /平方米之間，并有著進一步上升的趨勢。本項目作為園區(qū)型寫字樓，綠化條件相對優(yōu)越于其他項目，在重視生態(tài)辦公、期望自由個性、夢寐獨立空間的今天，本項目在設(shè)計理念上具有一定的前瞻性。 橫向比較：同類競爭性商務(wù)樓的比較。 第五部分 項目招商租金定位 一 、項目 組價 調(diào)研分析 本項目是工業(yè)地產(chǎn)范疇，工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)類同，以招商過程中的租金為效益評價的主要參數(shù)?？梢栽谥鳂堑奈鱾?cè)設(shè)置門衛(wèi)和主樓設(shè)置保安，這樣既可以保證裙樓的營業(yè)通道，又可以有效保 護園區(qū)的整體形象；具體的修改意見供工程部門進行參考。一樓部分可以向銀行和中國移動營業(yè)廳進行招商或向兩岸咖啡這類提供商務(wù)套餐、休閑場所的企業(yè)招商。 在定位上裙樓的三樓可以作為辦公用房。 1 號樓裙樓一般為營業(yè)性用房，但是因為本項目為一個整體，具有整個園區(qū)的保安監(jiān)控系統(tǒng)。因為11 號樓將來需要進行后勤公司招商，具體的定位方案由后勤公司自行確定；上述的定位僅僅作為參考和招商說服。 11 號樓 1 層和 2 層為職工食堂，三樓、四 樓為包廂形式，設(shè)計和裝修上體現(xiàn)出一定的層次，定位于園區(qū)企業(yè)招待所用。 本項目的配套設(shè)施首先是 10 號樓和 11 號樓的招商。 本部分商務(wù)樓的招商 由此定位于 針對一些中小型智力企業(yè)、設(shè)計公司進行， 2 至 5號樓定位于軟件開發(fā)、系統(tǒng)集成類 IT 產(chǎn)業(yè) 企業(yè)， 6 至 7 號樓定位于生物醫(yī)藥、動漫制作和其他類型企業(yè)， 8 至 9 號樓暫 不定 ；同時由于 SOHO 辦公理念在國外商務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)成熟，因此吸引海外留學(xué)回來創(chuàng)業(yè)者也將成為個性化商務(wù)樓招商目標 之一。如今很多中小型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型新企業(yè)由于創(chuàng)業(yè)之初成本因素，更多選擇住宅區(qū)中辦公，而隨著國家政策的出臺，工商局針對居民住宅區(qū)內(nèi)開辦企業(yè)的審批越來越嚴；這給本項目的招商提供了一定的機遇。 個性化樓招商目標群定位 。 一號樓招商對象之二選擇各類經(jīng)濟開發(fā)、科技開發(fā)和推廣、文化藝術(shù)開發(fā)等公司，此類公司作為科技園區(qū)的科技型企業(yè)主體，可以充分享受到優(yōu)惠政策的傾斜力度，從而為企業(yè)的發(fā)展提供更大的空間和動力。因此該部分招商可以選擇新起步的中小型企業(yè)，該類企業(yè)對租金的水平要求比較重，對企業(yè)日常運營成本考慮較多；同時利用本主樓和整個園區(qū)整體性和生態(tài)型統(tǒng)一，在隱晦掉主樓單體建筑的不豪華同時，大打生態(tài)型、園林化寫字樓概念，吸引更多不注重商務(wù)豪華，而在乎商務(wù)休閑的企業(yè)注意力。 主樓 一 層至 七 層為對外招商部分。中恒世紀公司及下屬香溢世紀公司、杭州中恒世紀公司本身就需要自用辦公區(qū)，該部分自用辦公室建議安置在主 樓 9 層。 主樓招商目標群定位 。該類企業(yè)建議選擇約 10%定位。其他類型企業(yè)可包括外地企業(yè)駐杭州辦事處、外資企業(yè)和物流企業(yè)等。依本案內(nèi)部眾多的這種需求，建議選擇 10%的管理前沿服務(wù)企業(yè)入園。 第 頁 共 31 頁 10 ※ 管理前研。本項目的推出，依其園林史生態(tài)布局、排屋式獨立空間、完備的后勤保障，極大的增強了辦公氛圍的可塑性和創(chuàng)作靈感的刺激度，為廣告策劃、創(chuàng)意工作室等藝術(shù)前沿企業(yè)營造至上的寬松、自然的辦公氛圍，滿足此類企業(yè)對個性化、藝術(shù)化辦公的需求。杭州近年興起的 LOFT 寫字樓風潮，野風由于本案作為科技園項目，考慮到未來的孵化器發(fā)展方向和穩(wěn)定的科技園區(qū)品牌，該類企業(yè)占目標群 60%。該類企業(yè)具有申報高新企業(yè)的潛力，也就可以潛在的享受到高新區(qū)塊的政策優(yōu)惠；同時由于該類企業(yè)大多為創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展中的企業(yè)，創(chuàng)業(yè)成本、空間和氛圍、配套都是關(guān)注的要點。 2 至 9 號樓為個性化的辦公樓，其孤套、復(fù)式的建筑設(shè)計，為一些創(chuàng)造型的企業(yè)提供一個獨立的、自由的靈感空間，是科研開發(fā)、設(shè)計咨詢等類型機構(gòu)的最佳選擇。 一號 樓設(shè)計尊貴，彰顯氣派，作為可以享受高新優(yōu)惠政策的商務(wù)樓，對于部分無法享受優(yōu)惠政策的高新技術(shù)企業(yè)提供了機遇；招商該類企業(yè)的某個部門或管理層總部，既可以加強企業(yè)的形象，同時還可以充分享有政策扶持。 過于專業(yè)的產(chǎn)業(yè)范疇限制往往會導(dǎo)致本項目招商目標群體的匱乏，從而影響到整個科技園的商務(wù)氣候；由此必須在政策允許的條件下，項目招商憑借自己的特色和優(yōu)勢擴大招商目標范圍，吸引更多的企業(yè)入駐。 在商務(wù)氛圍方面，由于本項目所在的之江區(qū)塊的住宅大部分為投資性置房，居民入住率偏低，商業(yè)氣氛不夠旺盛，寫字樓的商務(wù)空間明顯不足。 同時由于本案面對的群體大部分是初創(chuàng)業(yè)企業(yè)，其辦公樓的裝修工程對與新創(chuàng)企業(yè)第 頁 共 31 頁 9 的首期投資成本決策具有很大的劣勢；一般新創(chuàng)立的公司初期投資很多 ，資金又不足，而且存在很大的風險，因此花巨資裝修商務(wù)樓對于新企業(yè)來說具有一定的認可劣勢；從而增加本案的波動。 五、本案的威脅分析 區(qū)域競爭威脅 杭州寫字樓市場在經(jīng)歷過大肆擴張后，已經(jīng) 逐漸顯露出供過于求的狀態(tài)，杭州寫字樓空置率也逐步上升；尤其是隨著錢江新城的開發(fā)，杭州寫字樓市場的競爭將進一步加??；而杭州作為旅游休閑城市，世界 500 強企業(yè)入駐率并不高，寫字樓經(jīng)濟的空間有限。 微觀特色機會 本案的個性化園林式寫字樓設(shè)計，對于吸引從事高智力開發(fā)、研究、創(chuàng)作為住的公司具有教大的優(yōu)勢；該類目標群崇尚健康辦公、個性化商務(wù)，追求體現(xiàn)企業(yè)獨特審美取向和價值觀的辦公氛圍，強調(diào)創(chuàng)造靈感、氛圍營造的可塑性。 四、本案的機會分析 宏觀經(jīng)濟發(fā)展機遇 隨著長三角的經(jīng)濟騰飛，杭州政府確立主動接軌大上海的戰(zhàn)略，在繼續(xù)打造杭州休閑旅游城市戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，借杭州評 為最佳居住城市的影響吸引科技新貴居住在杭州、創(chuàng)業(yè)在杭州，進一步加強天堂硅谷的建設(shè)；力爭實現(xiàn)兩對翅膀騰飛的夢想。尤其是商務(wù)寫字樓，辦公人員大部分居住在市區(qū)，區(qū)域的逗留時間也僅僅是上班時間，所以區(qū)域商業(yè)也不發(fā)達；預(yù)計需要 35 年時間濱江區(qū)活力才能展現(xiàn)。建議在宣傳過程中，加強對錢江一橋、四橋、三橋貫穿市區(qū)和江南大道連接簫山國際機場的交通樞紐概念，并提升因臨江花園、太陽國際公寓、彩虹城、碧水豪園、銀色港灣等大型住宅區(qū)的交付使用而屈指可盼的區(qū)域活力概念，弱化地理位置劣勢。 三、本案的劣勢分析 地理位置 本案地處杭州濱江區(qū)，在杭州很多人的觀念里面，濱江 屬于杭州的郊區(qū)，甚至被劃入簫山區(qū)，一定程度上影響了本案的杭州商務(wù) 概念。園區(qū)型商務(wù)群在一定程度上發(fā)揮居住、辦公互動一體化的作用，是吸引中小創(chuàng)業(yè)企業(yè) SOHO 辦公情節(jié) 的最好優(yōu)勢 。但 是由于杭州高新區(qū)分文教高新區(qū)和濱江高新區(qū)，在一定程度上文教高新區(qū)的市區(qū)概念對本項目區(qū)域的政策優(yōu)惠優(yōu)勢具有一定的影響。 累了、倦了、煩了、悶了?? 中心花園走走吧 聞聞花香四溢、看看 蝴蝶嬉戲?? 工作由 此輕松 多 起來。商務(wù)辦公樓的功能定位；住宅式的設(shè)計理念，本案融合居住的生態(tài)要求和商務(wù)辦公的典雅清凈，配備充足的后勤配套設(shè)施，使項目的商務(wù)環(huán)境更人性化、休閑化。 同時本案的毛坯 房交付，在一定程度上可以炒 作成“自我空間自由發(fā)揮”的概念。在當今眾多中小型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)“屈居”住宅、公寓中商務(wù)辦公的時候，在杭城政府限制企業(yè)入駐居民區(qū)的環(huán)境下，本案的推出針對該部分群體具有較強的吸引力。 本案在規(guī)劃過程中定位明顯傾向于“賣腦”型行業(yè)，尤其針對中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。 【天堂硅谷】憑欄手攬西湖景，推窗側(cè)聽錢塘聲；樓臺高枕硅谷夢，圍桌暢談高新情。 文教商務(wù)區(qū)內(nèi)存在眾多 IT 企業(yè)，而 IT 企業(yè)的一大特色便是成長快，公司規(guī)模的擴張必然引出辦公區(qū)域亟待擴大的問題。濱江高新區(qū) 的寫字樓處于初步發(fā)展之際，隨著大型住宅社區(qū)的交付使用，濱江人氣在逐步成熟。杭州高新區(qū)主要劃分為文教高新區(qū)和濱江高新區(qū)。 本項目的個性化商務(wù)樓設(shè)計和園林式物業(yè)管理，有效區(qū)分了周邊其他單體式的 寫字樓項目，通過生態(tài)、園林概念和專業(yè)、綜合服務(wù)管理，實現(xiàn)本項目的特色突出，加強項目的優(yōu)越性。先鋒大廈、亞琪公司、志誠大廈和恒生電子科技園等幾個項目均已建設(shè)完成，正在確定招商計劃，由此該部分項目是本項目的未來招商競爭對象；而高新公建中心的規(guī)劃，為提升本項目的 EOD 區(qū)域效益和活力增添新的素材。 四、 項目的周邊競爭調(diào)查 本項目地處杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（濱江）區(qū)塊，周邊高新企業(yè)和孵化園區(qū)較集中；杭州高新軟件園、創(chuàng)新大廈、東冠發(fā)展大廈、亞琪公司、先鋒大廈、志誠大廈、恒生電子科技園等商務(wù)寫字樓分布項目附近。利程度，再次為租金或售價以及物業(yè)管理水平，同時對周邊商業(yè)配套也比較關(guān)注。過多的寫字樓定位于高檔、豪華，尋求單一的地段優(yōu)勢，開發(fā)商急切跟進，啟動項目不細分客戶，不考慮錯位競爭；畢竟杭州是休閑旅游城市，不象上海、北京，世界 500 強在杭州落戶的并不多，由此造成如今杭州的寫字樓除成熟地段外其他地塊商務(wù)樓空置率居高不下。從總體上看，隨著浙江城市化進程的加速，杭州城市經(jīng)濟由第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)為第三產(chǎn)業(yè)為主，杭州寫字樓的需求量將進一步增加，寫字樓開發(fā)前景看好。 杭州還有其他板塊的商務(wù)區(qū)，但因為規(guī)模小，暫時不成氣候；比如說下沙商務(wù)區(qū)主要針對的是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的商業(yè)流通性行業(yè)。錢江新城的功能定位為大杭州中央商務(wù)區(qū)，將集中大部分政府機構(gòu)、國內(nèi)外銀行、證券、保險金融、法律會計咨詢、信息等服務(wù)機構(gòu)，成為展現(xiàn)杭州經(jīng)濟活力第 頁 共 31 頁 5 和城市繁華景觀的主要標志。之江區(qū) 塊主要承接文教商務(wù)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)勢，以新區(qū)生態(tài)規(guī)劃避開文教區(qū)交通等劣勢；同時該區(qū)塊各類大型居民住宅區(qū)逐步交付使用，區(qū)塊經(jīng)濟日益活躍，商務(wù)氛圍前景可觀。 威陵大廈、 東冠發(fā)展大廈、恒生電子科技園、華榮時代大廈、創(chuàng)新大廈等多個商務(wù)寫字樓項目。 威陵大廈 銷售 均價 7600 元 /平方米 。濱江區(qū)塊樓盤正極力 打造江景寫字樓 、生態(tài)商務(wù)區(qū) 概念 。 金鼎廣場、世貿(mào)麗晶 3 期 等即將入市，更是突顯了區(qū)塊的貴族 氣派。 黃龍世紀廣場、中田大廈、求是大廈 分布其中； 公元大廈均價 萬元 /平方米，半個樓層起賣 ； 黃龍恒勵大廈均價約 萬元 /平方米，租金每天 元 /平方米；嘉華國際商務(wù)中心租金每天 5 元 /平方米。 據(jù)咨詢調(diào)查， 目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在 29 萬平方米左右，均價在 15000 元 /平方米右 ；區(qū)塊 參考日租金為 元 /平方米。這些企業(yè)在近年來的發(fā)展速度遠超 過平均水平，而產(chǎn)業(yè)也正集中在對浙江 GDP 貢獻最大的產(chǎn)業(yè)中。 黃龍商務(wù)區(qū) 從 98 年世貿(mào)中心一期寫字樓開始，杭州黃龍商圈就是浙江向國際開放的窗口，它從來就代表著浙江經(jīng)濟中最具生命力的那一部分，浙江商務(wù)文化正是從這里更為外界所認同。 蘭庭國際 、 西城新座 、偉星大廈、華星科技大廈、文欣大廈等項目分布其中 。 區(qū)塊 參考日租金為 元 /平方米。 據(jù)咨詢調(diào)查，目前 該區(qū)域主要以 IT 企業(yè)及廣告、傳媒、裝修行業(yè)為目標客戶，是杭城寫字樓中較具產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)塊，是杭州寫字樓中出租率較高的區(qū)域。 配合西湖、吳山廣場的開發(fā)，城站商務(wù)區(qū)逐步向“ 景觀商務(wù) ” 、 “ 人文商務(wù) ” 、 “ 綠色環(huán)保商務(wù) ”等概念性商 務(wù)區(qū)發(fā)展。香榭商務(wù)大廈、偉星 第 頁 共 31 頁 4 據(jù)咨詢調(diào)查， 目前城站區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在 24 萬平方米左右，價格在 8000 元 萬元 /平方米不等。 城站商務(wù)區(qū) 城站商務(wù)區(qū)歷史其實也很悠久；杭州商務(wù)寫字樓的發(fā)展歷史中一直就有著城站的身影，但是該區(qū)塊商務(wù)氛圍一直倍受冷遇； 隨著杭州新客站的投入使用、西湖南線改造工程完成、西湖大道商機漸濃等因素，城站商圈已具備中高 檔商圈的條件，其便利的交通環(huán)境、完備的商務(wù)配套大大提升了城站的商務(wù)接待能力，使大量客源停留在城站區(qū)域。 鳳起廣場 、 銀座大廈 、瑞豐國際商務(wù)大廈、廣利大廈等項目分布其中。 新城市廣場、金都 區(qū)塊內(nèi) 較新樓盤供應(yīng)量在 35 萬平方米左右，價格在 8500 元 /平方米左右 ；區(qū)塊 參考日租金為 元 /平方米 。該區(qū)塊歷來就是杭州商務(wù)寫字樓的亮點，商務(wù)氛圍較濃厚， 金融網(wǎng)點遍布整條大街，超市、醫(yī)院、電信服務(wù)都非常方便， 是杭州傳統(tǒng)商務(wù)的發(fā)源地。 現(xiàn)代領(lǐng)地 LOFT、 華龍商務(wù)大廈 、 迪尚商務(wù)中心 等寫字