【正文】 09年土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響： 嚴(yán)格規(guī)范土地開發(fā)時(shí)限及土地出讓收支，打擊囤地炒地行為 ,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，同時(shí)增加土地供應(yīng)量，促使土地價(jià)格平穩(wěn)及有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格泡沫增長(zhǎng)。 影響 2023年 契 稅 政 策 時(shí)間 措施 要點(diǎn) 房地產(chǎn)藍(lán)皮書 建議對(duì)開發(fā)企業(yè)超出規(guī)劃周期的閑置土地和未售房產(chǎn)征收房地資源閑置調(diào)節(jié)稅；對(duì)于非開發(fā)企業(yè)持有的房產(chǎn)統(tǒng)一征收房地資源持有調(diào)節(jié)稅，其中：國(guó)家認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)一下的自住房及租賃性住房給予減免 提高“兩高一資”資 本金比例 對(duì)現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行調(diào)整，降低商品住房等項(xiàng)目資本金比例，同時(shí)適當(dāng)提高屬于“兩高一資”項(xiàng)目的資本金比例 個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋個(gè) 人所得稅 需要按照 20%的稅率繳納個(gè)人所得稅 國(guó)稅總局：加強(qiáng)土地 增值稅征收管理 加強(qiáng)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，制定 《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》 國(guó)務(wù)院：建立財(cái)稅體 制 財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部深化房地產(chǎn) 稅制改革，研究開征物業(yè)稅 國(guó)務(wù)院：個(gè)人住房轉(zhuǎn) 讓營(yíng)業(yè)稅 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年；其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施 營(yíng)業(yè)稅減免 5年以上普通住房免征營(yíng)業(yè)稅，非普通住宅差額征收； 5年以內(nèi)，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收 09年契稅政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響： 維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，契稅的降低刺激販房消費(fèi)，減少交易成本，但仍然以促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定為主 影響 金融政策 時(shí)間 措施 要點(diǎn) 信貸政策 房貸利率優(yōu)惠政策 、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率 支持居民販買自住型和改善 型住房 支持居民販買自住型和改善型住房的信貸、稅收和其他政策，對(duì)復(fù)合條件的第二套普通自住房販買者，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款販買普通自住房的優(yōu)惠政策 非改善型二套房貸，首付四 成 對(duì)其他貸款販買第二套及以上住房，貸款利率由商業(yè)銀 行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)確定，貸款首付至少四成 加大金融金融支持，保證貨 幣信貸總量 保持貨幣政策的連續(xù)性及穩(wěn)定性，加大金融支持經(jīng)濟(jì)發(fā) 展力度，保證貨幣信貸總量滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要 銀監(jiān)會(huì)：加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn) 管理 支持首套自住房的貸款需求，遵守二套房貸的政策，不 得以仸何手段變相降低首付款的比例成數(shù) 加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理 密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，展開壓力測(cè)試，動(dòng)態(tài)評(píng)估房 地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)信貸管理 銀監(jiān)會(huì)：執(zhí)行二套房首付比 例和貸款利率 執(zhí)行二套房標(biāo)準(zhǔn)，住房按揭貸款首付款比例和貸款利率， 執(zhí)行面談、面簽制度 流動(dòng)資金貸款管理 加強(qiáng)流動(dòng)資金貸款審慎經(jīng)營(yíng)管理，促進(jìn)流動(dòng)資金貸款發(fā) 展，紡織流動(dòng)資金貸款挪用行為 貸款利率按照五年期個(gè)人住房公積金貸款利率上浮 10% 將 50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10% 2023年 09年信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響： 開發(fā)企業(yè)的投資資金來(lái)源增加，充足的資金可以保障項(xiàng)目的迅速持續(xù)的開發(fā)； 實(shí)行適度寬松的信貸政策，降低貸款利率，企業(yè)的融資成本減少，利潤(rùn)空間加大，企業(yè)投資同時(shí)加大，市場(chǎng)的供應(yīng)量相對(duì)增加，抑制房?jī)r(jià)的迅速增長(zhǎng)； 貸款利率下降降低了消費(fèi)者的成本，提高其購(gòu)買能力，同時(shí)刺激自身購(gòu)買欲望； 改變消費(fèi)者的預(yù)期，影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，減少觀望的消費(fèi)者，增加對(duì)其購(gòu)買的需求。 二套房首付及利率政策減少投資投機(jī)性購(gòu)房，抑制部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快 ? 09年政策延續(xù)了 08年末的積極政策后 ， 加之其他行業(yè)的資金大量注入房地產(chǎn)行業(yè)，造成了市場(chǎng)過(guò)熱， 房?jī)r(jià)普遍上漲過(guò)快，投資投機(jī)性購(gòu)房增加，一二線城市及旅游城市尤為明顯 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有些偏離國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需政策的方向，投資比重過(guò)大 ，威脅實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需意在引導(dǎo)資金向產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施及保障性建設(shè)等方面發(fā)展，從而改善消費(fèi)環(huán)境，促進(jìn)及引導(dǎo)合理的消費(fèi)觀念，從而拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng) ? 由于土地國(guó)有化程度高，握有土地的地方政府通過(guò)批租土地極大彌補(bǔ)了財(cái)政不足，造成地方政府和開發(fā)商成了利益共同體，形成了相互關(guān)聯(lián)的利益集團(tuán)。導(dǎo)致 09年，大量的開發(fā)商利用和政府的關(guān)系拿地、儲(chǔ)地，并大量開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目， 在房?jī)r(jià)持續(xù)走高的過(guò)程中獲得非常大的利潤(rùn) ? 由于 09年地產(chǎn)開發(fā)商所獲利潤(rùn)巨大，壯大了自身實(shí)力， 同時(shí)也為 09年末至 2023年緊縮房地產(chǎn)政策對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控帶來(lái)了難度， 間接削弱了市場(chǎng)調(diào)控力度 。 2023年房地產(chǎn)樓市總結(jié) 【 大背景 】 2023年中國(guó)房地產(chǎn)政策已由此前的支持 轉(zhuǎn)向抑制投機(jī) ,遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 ,并且先後采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段 .不過(guò) ,頻頻刷新的 地王 記錄 ,以及仍在不斷上漲的房?jī)r(jià)令政策執(zhí)行效果和政府公信力屢遭詬病。 2023年 時(shí)間 措施 要點(diǎn) 國(guó)辦發(fā)出通知要求促進(jìn)房地 產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展 國(guó)辦發(fā)出通知，要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流勱資金貸款管 理暫行辦法打擊炒房者 流勱資金貸款丌得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，丌得用于國(guó)家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域和用途。 國(guó)資委要求 78家非地產(chǎn)主業(yè)央企 15天出退出方案 按照國(guó)資委要求，除已確定的 16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外， 78家丌以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 銀監(jiān)會(huì)：銀行丌得對(duì)投機(jī)投 資購(gòu)房貸款 中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，丌對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅度提 高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。 住建部：加快保障房建設(shè) 遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 13日召開電視電話會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作 的重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì) :貸款買二套房首付丌得低于 50% 14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款丌得低于 50％，貸款利率丌得低于基準(zhǔn)利率的 1． 1倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例丌得低于30％。 國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫 停發(fā)放第三套房貸 商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)丌能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。 住建部要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制 未獲預(yù)售許可 開發(fā)商丌得收取定金 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，訃購(gòu)后丌得擅自更改購(gòu)房者姓名。今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)丌得以訃購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。 二套房以住房套數(shù)界定 丌再以貸款為準(zhǔn) 銀監(jiān)會(huì)銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才 21日在接受記者采訪時(shí)，解讀了最新出臺(tái)的房貸新政。他強(qiáng)調(diào)，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來(lái)訃定是否為第二套、第三套，同時(shí)，訃定范圍以家庭為單位。這不此前執(zhí)行的二套房訃定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化。 北京出臺(tái)地方樓市新政 同一家庭限新購(gòu)一套房 暫停三套及以上房貸、首提個(gè)人售房計(jì)稅、限制外地人購(gòu)房 同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買一套商品住房；金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門可以根據(jù)本市房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)中個(gè)人住房記錄，實(shí)施差別化的信貸和稅收政策。暫停對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房，以及丌能提供 1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。 2023年 1月國(guó)家調(diào)控政策基本情況 2023年 國(guó)家調(diào)控政策基本情況 總結(jié) 2023中國(guó)地產(chǎn) 政府政策下的樓市 ⑴、從短期 13個(gè)月來(lái)看，市場(chǎng)會(huì)受一些沖擊，主要是政策效應(yīng)導(dǎo)致短期觀望會(huì)使成交量會(huì)回落，房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng)。 （ 2） 從 2023年整個(gè)市場(chǎng)需求趨勢(shì)來(lái)看，需求相對(duì)于 2023年可能會(huì)有所下降，但幅度不會(huì)很大，也會(huì)大大高于 2023年的水平。 ⑶從 2023年整個(gè)市場(chǎng)供給趨勢(shì)來(lái)看，放量是不可避免的。 ⑷從 2023年整個(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，全年整體房?jī)r(jià)不會(huì)下跌， 仍然會(huì)保持小幅上升態(tài)勢(shì)。 國(guó)務(wù)院總理溫家寶 26日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議指出，自去年 4月份 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知 》 印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化， 房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到初步遏制 。 為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題， 繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展 ， 必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議確定了以下政策措施： 1月 26日國(guó)八條 2023年 一、各地方政府合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。 二、全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房 1000萬(wàn)套。 三、個(gè)人購(gòu)買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，按銷售收入全額征稅；對(duì)定價(jià)明