【正文】 ?堅(jiān)持價(jià)值輸出策略 ?堅(jiān)持主動營銷策略 全國市場掃描 市場策略 市場預(yù)期悄然轉(zhuǎn)變，普通促銷基本失效，價(jià)格成為樓盤走量的關(guān)鍵因素。 目前政策導(dǎo)向 堅(jiān)定不移的緊縮銀根打通脹； 堅(jiān)定不移的進(jìn)行保障房建設(shè)； 堅(jiān)定不移的進(jìn)行限價(jià)； 房地產(chǎn)趨勢 向制造業(yè)轉(zhuǎn)型不可逆轉(zhuǎn)； 住宅的祛魅化趨勢不可逆轉(zhuǎn)； 城市化進(jìn)程不可逆轉(zhuǎn)； 地產(chǎn)金融化趨勢不可逆轉(zhuǎn)。 濟(jì)寧房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較為明顯的分區(qū)狀況，受政策驅(qū)動?xùn)|部高新區(qū)成為城市明星板塊 濟(jì)寧房地產(chǎn)板塊 市中區(qū) 高新區(qū) 任城區(qū) 北湖新區(qū) ? 中心板塊價(jià)格 7000元； 成為中高端財(cái)富人群置業(yè)首選 ? 高新區(qū)板塊核心，CBD核心；城市未來中心板塊地位已經(jīng)確定； ? 北部板塊， 資源比較差，建材、家居、服裝，專業(yè)市場占據(jù)主導(dǎo)靠產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)突破 ? 南部： 湖水資源為主導(dǎo)； ? 西部 ：老城區(qū)，城市面貌落后； 西部城區(qū)版塊 太白路商圈 東太白路商圈 富邦商圈 ?濟(jì)寧商業(yè)中心集中在太白路兩側(cè)，形成了典型的商業(yè)單中心模式。太白路周邊商業(yè)形式種類多樣，百貨商場、批發(fā)百貨、社區(qū)底商、超級市場等等，業(yè)態(tài)種類豐富，客流量大，商業(yè)價(jià)值高。 ?高端客戶訪談 劉先生： “濟(jì)寧的商業(yè)中心就是太白路周邊，一般濟(jì)寧人逛商場買東西還都是會來這邊，這邊商場、超市、還有批發(fā)市場，什么都能買到。” ?專業(yè)人士訪談 李女士： “太白路周邊的商業(yè)價(jià)值都相當(dāng)高，周邊的底商價(jià)格應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)在 3萬元以上?！? 太白路及周邊形成輻射市級商業(yè)中心，隨著城市格局發(fā)展，由單中心向東逐漸蔓延 濟(jì)寧商業(yè)格局 太白路商圈：以傳統(tǒng)百貨類、超市類為主，規(guī)模在 35萬㎡，集購物 /休閑 /餐飲為一體的集中商業(yè)現(xiàn)端倪 ?鑒于城市目前的發(fā)展階段，現(xiàn)狀集中式商業(yè)主要以百貨、超市類為主，規(guī)模多在 35萬平米，個(gè)別項(xiàng)目如運(yùn)河城，集購物、休閑、餐飲為一體，依靠自身的地段價(jià)值優(yōu)勢規(guī)模在 9萬平米，現(xiàn)狀入住率較高。 濟(jì)寧商圈掃描 太白東路商圈以銀座商城為核心，本案商業(yè)具備打造新商圈潛質(zhì)，業(yè)態(tài)上存在發(fā)展成為第三代商業(yè)機(jī)會 ?本項(xiàng)目商業(yè)體量為既有商圈體量 50%，具備成為一極的條件。 濟(jì)寧商圈掃描 在售商業(yè)少、平臺速度 300套 /月、均價(jià) 2萬以上，以本地投資客為主，本案商業(yè)推售存在市場機(jī)會 ? 目前市場商業(yè)項(xiàng)目較少，在售項(xiàng)目僅有兩個(gè)，以 100㎡以下中小面積商鋪為主，總價(jià)偏低，便于投資和自用。 ? 銷售速度與價(jià)格：平臺月均去化在 300套左右；沿街商實(shí)現(xiàn)鋪均價(jià) 2100023000元 /㎡； ? 客戶特征：本地客戶為主，投資客戶占比 5060%,置業(yè)關(guān)注地段價(jià)值和投資回報(bào)率。 濟(jì)寧在售商業(yè)項(xiàng)目 社區(qū)底商銷售搶眼，受規(guī)模影響整體供應(yīng)量不大，價(jià)格為住宅三倍以上，自用客戶為主，銷售供不應(yīng)求 ?市場上項(xiàng)目的底商多沿街布臵，受到項(xiàng)目體量的影響總體規(guī)模不大，銷售速度較快，價(jià)格實(shí)現(xiàn)達(dá)到住宅的 3倍以上，以出售為主。 ?濟(jì)寧市場上項(xiàng)目的底商多沿街布臵，體量不大主要是由于沿街展示面不大，現(xiàn)升值潛力在的底商銷售情況非常好，只要是建了都能賣出去，現(xiàn)在很多項(xiàng)目的商業(yè)都不對外，關(guān)系客戶就定完了。 —— 國翠城銷售主管訪談 濟(jì)寧在售商業(yè)項(xiàng)目 潛在供應(yīng)量大，隨著全國性品牌開發(fā)商進(jìn)駐濟(jì)寧，商業(yè)格局即將發(fā)生質(zhì)變，抓住當(dāng)前機(jī)遇快速出貨是王道 ? 目前市場在售的純商業(yè)項(xiàng)目僅有三個(gè)，銷售情況很好，目前都基本完成招商與零售。 ? 億豐時(shí)代廣場由于依托原振宇市場商業(yè)氛圍，其次引入了銀座中心做品牌嫁接，另外老板是溫州商貿(mào)出身有一定的商貿(mào)資源，因此銷售非常順暢。 ? 保利世紀(jì)大道地處市中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 ? 豪德商貿(mào)城屬大型專業(yè)類集散市場，客戶層面跨越魯西南，很好的完成招商。 ? 另外，目前市場上由于住宅的限購限貸，商業(yè)投資備受關(guān)注。 ? 其余商業(yè)均為住宅底商或綜合體商業(yè)，均未入市。 大事件 1月 11日上午，濟(jì)寧市中區(qū)人民政府與大連萬達(dá)集團(tuán)合作開發(fā)建設(shè)的濟(jì)寧萬達(dá)廣場項(xiàng)目簽約儀式舉行。 由萬達(dá)集團(tuán)投資 50億元，在濟(jì)寧市中區(qū)建設(shè)集五星級酒店、大型購物中心、商業(yè)步行街、高檔商務(wù)寫字樓于一體的第三代萬達(dá)廣場。 商業(yè)項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng) 本案具備成為新中心體量，抓住商業(yè)供應(yīng)稀缺的市場機(jī)會可承擔(dān)回現(xiàn)主力，主打投資和自用客群 商業(yè)市場結(jié)論 ?以太白路為核心的中心商圈向東蔓延 —— 本項(xiàng)目商業(yè)體量及規(guī)劃具備成為新商圈核心的基礎(chǔ)，第三代商業(yè)主題成為項(xiàng)目機(jī)會； ?在售商業(yè)項(xiàng)目稀缺，面積集中在 100㎡以內(nèi)，均價(jià) 2萬左右 ——本項(xiàng)目需抓住商業(yè)市場機(jī)會承擔(dān)回現(xiàn)主力，可實(shí)現(xiàn)平臺速度 300套 /月； ?客戶以本地為主，少量周邊市縣及外地投資客戶。大型商業(yè)項(xiàng)目投資客占主導(dǎo)，住宅底商以自用客戶為主，臵業(yè)關(guān)注地段價(jià)值、和未來升值預(yù)期帶來的升值預(yù)期。 —— 即本項(xiàng)目商業(yè)目標(biāo)客群：本地客戶為主，投資兼自用客群 占主導(dǎo)。 濟(jì)寧商務(wù)區(qū)集中分布在洸河路兩側(cè)，目前供應(yīng)總量約5萬㎡，未來 2~3年內(nèi)供應(yīng)劇增，預(yù)計(jì)有 5060萬㎡ ?2 ?2 ?1 ?1 ?濟(jì)寧寫字樓市場供應(yīng) 萬麗福德廣場 _5萬平方米 ?1 楊柳國際新城 _約 10萬萬平米 森泰首府 _體量未知 ?2 ?2 世易尚城 _ 已售完 建設(shè)廣場東北、西北角 兩塊地 _體量未知 ?1 萬達(dá)廣場 _約 10萬平米 ?3 吳泰匝路塊地 _體量未知 ?寫字樓的供應(yīng)量未來 2~3年有可能呈爆發(fā)式供應(yīng)。 億豐時(shí)代廣場 _約 10萬平米 ?4 ?5 ?6 ?3 ?4 ?5 ?6 濟(jì)寧寫字樓掃描 ?濟(jì)寧的經(jīng)水平雖然比不上青島濟(jì)南，但是濟(jì)寧在魯西南地區(qū)算是生活水平比較高的，濟(jì)寧有很多大的企業(yè)，比如：如意集團(tuán)、魯推集團(tuán)兗礦、山東里能集團(tuán)、太陽紙業(yè)、白象集團(tuán)、華龍日清，只不過山東人的儒家思想吧，整體有錢人還是顯的很低調(diào)的。 ?—— 濟(jì)寧周先生訪談 整體市場容量較小，市面上在售項(xiàng)目放量少。預(yù)計(jì)2023年存在較大的市場壓力 ? 區(qū)域市場在手寫字樓項(xiàng)目較少，即將入市的萬麗福德廣場屬目前較為高端寫字樓產(chǎn)品。 ? 市場去化速度較慢，以萬麗福德廣場為例， 6個(gè)月蓄客僅 600余組，可見市場需求量有限。 ? 未來市場寫字樓放量相對較大，楊柳國際新城、億豐時(shí)代廣場、森泰首府等項(xiàng)目的寫字樓及公寓產(chǎn)品均計(jì)劃在明年入市。 濟(jì)寧寫字樓掃描 目前市場供應(yīng)面積在 60100㎡，均價(jià)水平預(yù)計(jì)在70008000元 /㎡，價(jià)值實(shí)現(xiàn)度幾乎與住宅持平 濟(jì)寧寫字樓市場 ? 市場在售產(chǎn)品面積以 60100左右為主，大面積戶型產(chǎn)品較少。 ? 目前無明顯在售產(chǎn)品比價(jià)體系，市場寫字樓產(chǎn)品均價(jià)預(yù)計(jì)在 70008000左右 ? 客戶以本地中小企業(yè)、私營業(yè)主為主，部分周邊市縣客戶，主要用于自用辦公。 從二、三線城市辦公物業(yè)發(fā)展歷程看：濟(jì)寧現(xiàn)處在以中小面積需求為起點(diǎn)逐漸向形象、檔次等成熟階段發(fā)展 萌芽階段 啟動階段 發(fā)展階段 成熟階段 ?辦公需要 ?住宅改辦公 ?草創(chuàng)型企業(yè) ?住宅 ?使用成本 ?地段 ?面積較小 ?改善環(huán)境 ?住宅立項(xiàng)、商務(wù)辦公 ?成長型中小企業(yè) ?第一代商務(wù)公寓 ?位臵 ?價(jià)格 ?交通 ?使用成本 ?動因 ?表現(xiàn)形式 ?產(chǎn)品特征 ?客戶特征 ?客戶關(guān)注點(diǎn) ?追求形象 ?純商務(wù)形象 ?迅速發(fā)展的中小企業(yè) ?初具規(guī)模的企業(yè) ?純寫字樓開始出現(xiàn) ?位臵 ?配套 ?硬件 ?商務(wù)氛圍 ?需求多樣化 ?多樣化 ?各種類型企業(yè) ?寫字樓與新一代商務(wù)公寓并存 ?地段 ?服務(wù) ?軟環(huán)境 ?健康、風(fēng)景 所處階段 ?數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)模型 世聯(lián)模型 對本項(xiàng)目的啟示 —— 以中小企業(yè)及出具規(guī)模的企業(yè)為主，從位臵、配套、硬件和商務(wù)氛圍發(fā)力，打造純商務(wù)形象滿足客戶需求！ 當(dāng)前供應(yīng)稀少，未來 2~3年劇增；客戶以中小企業(yè)自用和投資客為主，同時(shí)存在大客戶潛在需求 寫字樓市場結(jié)論 ?濟(jì)寧商務(wù)區(qū)集中在洸河路兩側(cè)，當(dāng)前供應(yīng)量及消化量較少，預(yù)計(jì)未來 2~3年內(nèi)供應(yīng)呈爆發(fā)式增長 —— 利用當(dāng)前市場供應(yīng)空白，啟動寫字樓大客戶銷售，作為回現(xiàn)補(bǔ)充。 ?濟(jì)寧處于寫字樓市場化啟動期向發(fā)展期轉(zhuǎn)化階段：以企業(yè)自用和小投資客占主流 —— 本項(xiàng)目客戶以自用和小投資客為主導(dǎo)，關(guān)注位置、配套、硬件和商務(wù)氛圍等元素打造的純商務(wù)形象！ ?Page 100 ?市場總體規(guī)模較小，需求不旺盛，布于非常城市核心區(qū) ??濟(jì)寧市公寓類產(chǎn)品主要分為兩類，一類為 40年產(chǎn)權(quán)的 ?公寓；另一類為 70年產(chǎn)權(quán)的小戶型住宅。 ??40年產(chǎn)權(quán)的公寓多為沿街獨(dú)棟，總體規(guī)模較小；而 70 ?年產(chǎn)權(quán)的小戶型公寓由于是從住宅中的一個(gè)小系列的分 ?支產(chǎn)品，因此，市場規(guī)模小。 ??濟(jì)寧市公寓市場高新區(qū)版塊分布較為聚集，其余個(gè)案