【正文】 有意識的拉高樓盤在消費群心目中的價格（感覺上的），然后在發(fā)售時以略低于心理價格、遠高于成本價格的價格發(fā)售。 ● 試探性入市： 首期推出 20套別墅，以獨立定價入市，觀察市場對其價格的反應，為后續(xù)推出的別墅價格的制定，提供市場的參數(shù)依據(jù)。 ●高價造勢（樓王）： 在項目發(fā)售中后期，可以將幾棟位置最好、面積最大的別墅，以高價競投的定價方式作為價格造勢的形式。具體方案見促銷活動。 半山海景別墅上市推廣策劃方案 (二 ).銷售策略 概念導入（焐） —— 強勢推廣期（亮相、升溫、沸騰） —— 品牌提升期 利用強式的亮相，立即在目標受眾中引起轟動效應，在最短的時間內，達到建立品牌知名度的目的，然后利用廣告手段不斷的為其升溫加壓，在銷售期到來之際，膨脹購買力，在瞬間引爆市場需求，造成激烈的需缺效應，提升品牌形象。 針對現(xiàn)階段的現(xiàn)實情況，我們建議在第一期銷售中推出 20套別墅，作為市場探測器，根據(jù)市場反映再作出銷售策略、價格策略的調整。 ： “預約看樓 — 強勢亮相 — 度身定造 — 樓王競買” 半山海景別墅上市推廣策劃方案 （ 1） .目標接觸 ● 預約式看樓： ，我們建議采取預約式看樓，沒有看樓預約的消費者謝絕接待，在廣大消費者心目中造成尊貴、神秘性。 ● 唯一性服務： 在同一時段只接待一位尊貴的消費群，充分體現(xiàn)業(yè)主的尊貴身份。 （ 2） .區(qū)別接觸 ● 確定目標消費群，通過了解消費者的實際需求，判斷是否為半山海景的目標受眾，從而確定豪華服務的目標受眾，確定看樓時間和內容。 ● 對非目標消費群的集團服務：在同一時段集中此部分消費群看樓，不讓普通消費者感到失望， （ 3） .組團服務 ● 專家組團： ，多個專家接待一位消費者，專家提供對消費者的咨詢解答。 ● 豪華全過程： 在服務過程中采取全套豪華服務。 半山海景別墅上市推廣策劃方案 （三） .產(chǎn)品策略 ● 發(fā)展商必須想人之不能所想，及人之不能所及的素質，在每個環(huán)境細節(jié)務必做到事無巨細，一應周全的意識 ● 發(fā)展商必須具備超前意識。 ● 發(fā)展商應該具備良好的 服務意識。 ● 安全系統(tǒng) ● 演示系統(tǒng) ● 信息系統(tǒng) ● 凈水系統(tǒng) ● 環(huán)保能源 ● 能源應急供應系統(tǒng)： 半山海景別墅上市推廣策劃方案 三 .半山海景別墅整合營銷 （一） .營銷前期準備工作 A、售樓資料： 因為本項目所出售物業(yè)的數(shù)量不多，而不同物業(yè)之間各方面條件的差 異性又 十分大，我們建議除制作傳統(tǒng)的售樓書及圖冊外，還應為每套別墅度身制作一套有差異化的資料： 1．畫冊（亦稱售樓書）。 2．項目資料冊： 3．別墅置業(yè)寶典： 4．每套別墅的具體資料冊 以上資料分冊制作，視不同場合發(fā)放 半山海景別墅上市推廣策劃方案 B、別墅區(qū)現(xiàn)場環(huán)境安排 ： 1．對進入小區(qū)必經(jīng)之路的路兩旁景觀在可行的范圍內進行必要的美化； 3．在小區(qū)內主要道路兩側擺放綠色植物盆栽，以明顯勾勒出小區(qū)內道路的曲線輪廓； 2．將整個別墅區(qū)范圍進行全面圍敝，以配合預約看樓的實施； 4．在道路適當?shù)奈恢迷O置交通標志； 5．在每幢別墅地塊的形象，并設置標志牌； 6．在主要景觀點建造一至兩所玻璃觀景房。 半山海景別墅上市推廣策劃方案 C、施工管理：（主要因應銷售推廣工作的需求而作出的調整） 1．將每幢別墅的施工區(qū)域進行適當?shù)膰郑鞔_施工區(qū)域與非施工區(qū)域，并在施工區(qū)域范圍掛設明顯安全標志，如：“進入工地，請配帶安全帽”、“小心扎腳”、“小心墜物”、“未經(jīng)許可，請勿進入”。 2．對進出施工區(qū)域的車輛需徹底清洗輪胎方能在小區(qū)路上行駛，編制合理行駛路線，避免工程車輛在看樓主通道上行駛。 3．每幢別墅的施工現(xiàn)場應掛設規(guī)則整齊的施工標牌，標牌內容包括施工單位、設計單位、施工負責人及聯(lián)系電話、監(jiān)理單位、安全責任人、質量責任人、建筑物型號、建設面積、開工日期、預計完工日期、建筑物完成后外觀等內容。 4．施工人員應佩帶統(tǒng)一標式安全帽，穿統(tǒng)一衣服，安全鞋，帶工卡上崗，顯示高素質施工隊伍姿態(tài)。 5．在別墅區(qū)范圍內設施的施工指揮中心及施工人員宿舍外觀設計應簡潔、規(guī)范、整齊，并體現(xiàn)高效率性。如施工安排許可，施工人員宿舍盡可能安排在本小區(qū)以外，施工物料、設備分區(qū)擺放，標志明確。 半山海景別墅上市推廣策劃方案 二 .廣告營銷階段策略 概念引導階段 強勢推廣階段 品牌升華階段 營造氣氛，充分發(fā)表自己的生活主張，樹立對“回歸自我別墅生活”的向往度。 整合推廣活動全面帶動，讓更多的人了解半山 海景別墅，形成品牌知名度和積累品牌美譽度。 重點在于別墅生活文化的營造，強調自然、個性、自在、回歸自我的生活，強調這就是半山海景別墅帶來的生活。 （ ） （ ） （ .） 半山海景別墅上市推廣策劃方案 半 山 海 景 推 廣 思 路 一 覽 表 概 念 引 導 強 勢 推 廣 品 牌 提 升 焐 亮相 沸騰 新聞制造 軟性炒作 樹 立 品 牌 知 名 度 提 升 品 牌 美 譽 度 建 立 品 牌 忠 誠 度 四方求賢、高薪聘才 別墅文化縱橫談 平面廣告 悠悠山海間，我心自高遠 銷售活動 預約看樓和訂貨會度身定做 亮相活動 美倫尊榮和非一般的別墅飛起來看 平面廣告 促銷篇 電視廣告 形象篇 電視廣告 心境、心語、心曲、心殿篇 平面廣告 促銷篇 軟性廣告 尋找特區(qū)里的別墅文化 公關活動 招商杯高爾夫邀請賽 平面廣告 生活、幸福、心志高遠篇 公關活動 引鳥工程、竟賣活動 電視廣告 心篇 軟性廣告 業(yè)主回音壁 升溫 半山海景別墅上市推廣策劃方案 半山海景廣告活動時間進度表（ 8月 1日 — 10月 31日） ?8月 1日正式開始廣告活動，刊出“別墅文化縱橫談”第一篇軟性稿。 ?8月 2— 4日，籌劃新聞事件一。 ?8月 5日，實施四方簽字儀式新聞發(fā)布會 ?8月 1 22日“別墅文化談”系列軟性稿 ?8月 11日，籌劃新聞事件二 ?8月 12日，哈佛環(huán)境科學報告會 ?8月 13— 22日，專家系列講座 ?8月 23日 — 31日，新聞滲透和直郵工作 ?8月 27日，電視形象稿出街 9月 1日，報紙形象稿出街，并公布預約看樓措施 ?9與 1— 14日，籌備亮相活動 ?9月 14日美倫會所的前期炒作 半山海景別墅上市推廣策劃方案 ?9月 15日，報紙形象系列稿 ?9月 14日，亮相活動的報紙廣告召集 ?9月 15日，亮相活動 ?9月 16日，亮相活動的后續(xù)報道 ?9月 2 2 2 29報紙促銷稿發(fā)布 ?9月 1 2 30日，尋找特區(qū)里的別墅文化軟性系列稿發(fā)布 ?9月 30日，訂貨會和度身定做活動 ?10月 1日，更換電視廣告 ?10月 4— 13日，報紙促銷廣告期 ?10月 20— 23日，招商杯高爾夫活動 ?10月 2 27，高爾夫活動后續(xù)報道。 半山海景廣告活動時間進度表（ 8月 1日 — 10月 31日） 半山海景別墅上市推廣策劃方案 第一階段 : 概念引導階段 （ 2023/8/1—— 2023/9/1） 推廣目的： 樹立品牌知名度 推廣主題： 營造氣氛，充分發(fā)表別墅的生活主張，樹立對“崇尚個性、回歸自我”別墅生活的向往。 目標人群： 社會公眾，以潛在目標客戶群為主。 廣告表達： 利用電視廣告、平面廣告、公關活動和軟性稿“組合拳”形式，共同為項目炒熱市場，前期做到未見其盤，先聞其名的效果，后期達到“始見廬山真面目”的效應。 推廣策略： 在此階段， 持續(xù)時間約 30天，前 20天作項目導入鋪墊，后 10天陸續(xù)正面引入本項目信息。本階段主要為積聚購買動能，而不開展發(fā)售及認購登記。 媒介配合： 電視、報紙、雜志 半山海景別墅上市推廣策劃方案 概念引導階段：焐 廣告時間 ： 30天 ? 廣告目的 ： 通過外圍的新聞發(fā)布渠道，軟性文章發(fā)布，暗示招商集團的最新動向，引起社會對招商集團普遍關注，為半山海景的正式發(fā)售奠定實力基礎，同時把半山海景為招商集團最新力作的信息發(fā)放出去，借招商集團在深圳強大的品牌基礎，打響半山海景的名牌效應，引發(fā)目標消費群的廣泛期待和關注。 ? 廣告控制方式 ： 內外兼修，以記者報道和新聞繕稿為主，制造新聞點，有意識的借助新聞媒介的力量，把半山海景的開發(fā)信息傳遞出去，此為外力；同時更重要的是 內力的應用，自身新聞的發(fā)布和軟性稿為主，有意識的在媒介新聞版，以發(fā)硬性稿件的要求進行新聞傳播，從而與外力一起形成合力，把半山海景發(fā)售前的市場環(huán)境充分調動起來，形成良好的發(fā)售期待氛圍。 半山海景別墅上市推廣策劃方案 具體操作方式： （一） .新聞制造 之一 新聞事件：招商集團和境內外三家著名規(guī)劃設計公司以及本土最大的廣告公司 —— 省廣的合作簽字儀式新聞發(fā)布會。 之二 新聞事件：招商集團哈佛教授環(huán)境科學報告會及別墅文化系列講座 之三 新聞滲透：逐步展開半山海景的訴求以及直郵活動的開展 時間 ： 8月下 標題 ：萬事具備，招商新氣候 半山海景別墅上市推廣策劃方案 報告會后，繼續(xù)邀請專家進行“別墅文化生活的緣由”系列講座 內容： （ 1） .社區(qū)規(guī)劃：三家規(guī)劃設計思想的闡述 2023/8/13 （ 2） .環(huán)境建筑：香港景觀設計大師的理念 2023/8/15 （ 3） .外立面設計：境外專業(yè)立面設計方案 2023/8/17 （ 4） .物業(yè)管理：以人為本的物業(yè)管理 2023/8/19 （ 5） .會所建設：美倫山莊與新會所的配合 2023/8/22 地點： 深圳高新交易會議廳 目的： 半山海景別墅作為頂級住宅藝術精品和擁有獨特別墅生活文化的原因，就是別墅本身所具有的各方面的精彩之處。將項目本身的優(yōu)勢以講座的形式傳達出來，具有更高的權威性與可信性，達到比硬廣告更好的效果。此外新聞報道的炒作對其進行有效配合，達到一石二鳥的效應。 半山海景別墅上市推廣策劃方案 （ 2023/8/12023/9/1） ● 內容：《深圳特區(qū)報》 “百年別墅回顧”專欄， ● 目的：提升了招商地產(chǎn)專家型、專業(yè)型的別墅開發(fā)商形象。 （二） .軟性廣告 ● 炒作思路：介紹別墅建筑的相關文化知識，與公司品牌聯(lián)動。 ● 炒作主題：你對別墅到底了解有多少？ ● 炒作擬