【正文】 的臺灣?。ㄈ司褂妹娣e達到 28平方米）相比，有很大的增長空間。結(jié)合我國城市化發(fā)展水平，人口增長因素以及人均住宅建筑面積改善等因素，預測未來 10年內(nèi)我國住宅類房地產(chǎn)的發(fā)展空間在 60億平方米左右，若按現(xiàn)在的每年房屋建設(shè)竣工 3億平米計算，至少住宅市場還有 20年的發(fā)展空間22需求和供應兩大推動因素從根本上決定未來幾年我國房地產(chǎn)市場的樂觀局面需求 供應房地產(chǎn)行業(yè)高速增長人口： 我國每年凈增人口 1200萬，其中城市人口每年大約凈增 300萬 ,每年結(jié)婚人數(shù) 960萬對 ，存在巨大的潛在需求收入： 我國城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入增長迅速，房產(chǎn)市場的有效需求不斷上升西部大開發(fā)： 西部大開發(fā)大量的投資對房地產(chǎn)提出大量的配套需求WTO： 大量外資企業(yè)及駐華機構(gòu)的爭相涌入將帶來國內(nèi)住宅、辦公尤其是高檔寫字樓、外銷公寓需求的大幅度增加政策： 國家在 “十五 ”期間將繼續(xù)大力支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。降低稅費、抵押貸款和住房公積金制度、啟動二三級市場等都刺激了市場的現(xiàn)實需求和潛在需求城鎮(zhèn)化：積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化是 “十五 ”期間的戰(zhàn)略重點之一，未來每年城市化比例將增加一個百分點，帶來城市土地供應的增加和大規(guī)模的城鎮(zhèn)住宅建設(shè)資金 ： 持續(xù)的低利率政策將降低開發(fā)商的成本；解除對房地產(chǎn)企業(yè)上市的禁令大大拓展了資本市場融資渠道；房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的不斷拓展也將提高房產(chǎn)商的供應能力WTO： 外資實現(xiàn)國民待遇，外資房產(chǎn)商將加大在中國的投資力度。尤其對服務領(lǐng)域內(nèi)部各個專業(yè)的全面進入和滲透將使我國房地產(chǎn)服務業(yè)內(nèi)部分工更細化、更完整，促進整個行業(yè)結(jié)構(gòu)的改善和市場的規(guī)范23近 6年來中國房地產(chǎn)投資額持續(xù)增長，同時一直保持良性的增長態(tài)勢1995年至 2023年國房景氣指數(shù)變化1998年后房地產(chǎn)業(yè)進入景氣區(qū)間。進入2023年，國房景氣指數(shù)企穩(wěn)走高，在 104點附近窄幅波動，呈現(xiàn)出高位強勢橫盤跡象，我國房地產(chǎn)業(yè)進入了新的一輪景氣階段，且離 110點的預警值還有很大的安全空間 (年度最大值也只有 )，整體發(fā)展較健康，區(qū)域市場出現(xiàn)過熱特點。 1997－ 2023年全國房地產(chǎn)投資情況2023年 16月，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資，比去年同期增長 34%備注：?綜合指數(shù)值 100為景氣線?100以上為景氣區(qū)間?100以下為不景氣區(qū)間?110以上為過熱預警區(qū)間徘徊跡象24土地購置與開發(fā)量同樣保持快速增長，但是土地購置量與土地完成開發(fā)量之差逐年擴大，部分地區(qū)出現(xiàn) “圈地 ”現(xiàn)象2023年 111月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地量比開發(fā)土地量高出 ，可見某些地區(qū)存在 “圈地 ”現(xiàn)象。其中：浙江省購置土地，居全國之首。該省購置土地量比完成開發(fā)量( )高出 1997－ 2023年土地購置與開發(fā)情況 (萬平方米 )資料來源：國家統(tǒng)計局 由上圖可以看出在前幾年的 “圈地 ”運動中，許多大中型房地產(chǎn)企業(yè)意識到土地的戰(zhàn)略地位，已經(jīng)儲備了大量土地，目前占據(jù)相對優(yōu)勢地位，新的進入者面臨著用更大的代價獲取土地的不利局面對資金規(guī)模及資金管理能力要求大大提升251996年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開始向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升 ,成為近幾年增長最快的熱點，遠高于其他類地產(chǎn)項目的發(fā)展速度19972023年住宅投資占房地產(chǎn)總投資的比例 2023年全國各類物業(yè)投資結(jié)構(gòu)比例示意 252。97年到 99年住宅投資比例增長迅速252。2023年和 2023年基本保持同一比例252。2023年住宅投資比例繼續(xù)增長達到 %26預計未來三年中國房地產(chǎn)行業(yè)仍將保持高位攀升的態(tài)勢中國房地產(chǎn)行業(yè)過去增長 中國房地產(chǎn)行業(yè)未來增長預測單位：億元 單位：億元房地產(chǎn)投資額年均增長率預測：20%商品房銷售年均增長率預測：25%房地產(chǎn)投資額年均增長率19972023： %商品房銷售年均增長率19972023：%商品房銷售額投資額商品房銷售額投資額資料來源：中國統(tǒng)計年鑒 2023 27預計未來短期內(nèi)房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持供銷兩旺的局面投資方面供給方面需求方面短期內(nèi)房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長勢頭今后 3年竣工總量是 1113億平方米，即年均竣工量在 ，相比上世紀 90年代年竣工量 有較大提高 原 因 趨 勢房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長，供給對需求的反應有滯后性，排除今后新開工因素， 1999年 2023年新開工量將在今后三年內(nèi)逐漸轉(zhuǎn)為竣工量未來幾年我國將繼續(xù)實行擴大內(nèi)需的政策，進一步加大基本建設(shè)投資?；窘ㄔO(shè)投資拉動房地產(chǎn)投資 隨著人民生活水平的提高，消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了改變。從歷年來看，我國城鎮(zhèn)居民在住宅上的消費增長速度大于其收入水平的增長速度隨著人民生活水平的不斷提高，住宅消費在可支配收入中的比例將會繼續(xù)增長1997－ 2023年商品房銷售價格變化 1998－ 2023年全國土地交易價格指數(shù)28中部地區(qū)西部地區(qū)東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平高的 5個城市占銷售總額的 58%商品房銷售累計增長率銷售增長最快的前十個城市大部分是經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，而西部地區(qū)占了 7位2023年前 11月2023年前 11月城市商品房銷售額累計百分比房地產(chǎn)市場的發(fā)展主要受當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的影響，表現(xiàn)出很強的區(qū)域性目前房地產(chǎn)行業(yè)在全國呈現(xiàn)從東部到中部再到西部的 階梯式滾動式發(fā)展 ，具體表現(xiàn)在省會城市、百萬人口級規(guī)模的城市發(fā)展領(lǐng)先資料來源：遠卓知識庫 29資料來源：遠卓分析，國務院發(fā)展研究中心2023年各地區(qū)年各地區(qū) GDP增長增長東北%*華北%*西北%*西南 %*華東%*華南%*北京%上海%廣東%東部沿海地區(qū)：東部沿海地區(qū)：經(jīng)濟增長速度漸趨平穩(wěn)，平均增長速度為 %，三大經(jīng)濟圈的經(jīng)濟增長速度依然很高：圍繞京津唐、長江三角洲、珠江三角洲地區(qū)的城市化進程飛速發(fā)展。中部地區(qū)：中部地區(qū)：經(jīng)濟增長速度較慢，平均增長速度為 %，但整體發(fā)展不平均，其中江西、山西的增長速度為全國末列。云南 2023年 GDP增長速度達 %以上各數(shù)據(jù)均把物價因素排除西部地區(qū)：西部地區(qū)：經(jīng)濟增長速度較前兩年上升，平均增長速度為 %，但整體發(fā)展也不平均，其中，青海、甘肅、寧夏表現(xiàn)突出。其主要原因是國家發(fā)展西部的傾斜政策，大力推進工業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，帶動整個地區(qū)經(jīng)濟增長。從 GDP增長趨勢看，西部地區(qū)、華東、華北增長最快，相應的住宅需求增長將會領(lǐng)先其他地區(qū)216。2023年 GDP增長最快的 5個省市： 青海、天津、浙江、上海、北京 ；216。2023年 GDP增長較慢的 4個省市：山西、廣西、安徽、四川30西部地區(qū)建筑行業(yè)特點分析 —— 西部地區(qū)房建產(chǎn)品中住宅比例較高，同時辦公用房、商業(yè)用房和文化教育用房的比例也較高西部地區(qū)各種用途房屋建筑竣工面積比例分布?西部地區(qū)整體經(jīng)濟發(fā)展水平較為落后，建筑總量僅占全國的 10％～ 15％，但目前發(fā)展速度較高，特別是國家西部大開發(fā)影響，在西部部分戰(zhàn)略性重點城市房地產(chǎn)出現(xiàn)快速增長；但整體西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場化及規(guī)范程度不高，存在較強的地區(qū)保護；?西部地區(qū)整體分析四川、重慶、陜西的房地產(chǎn)相對領(lǐng)先；?西部地區(qū)房建產(chǎn)品中 住宅 的比例較高；比較而言， 重慶 的住宅比例最高，為 %?辦公用房 、 商業(yè)用房 和 文化教育用房 的比例也較高，與西部地區(qū)目前公共事業(yè)建筑產(chǎn)品的投資量仍較大有關(guān)；其中，西藏辦公用房比例為 %，商業(yè)用房比例為 % 31華東地區(qū)建筑行業(yè)特點分析 —— 華東地區(qū)屬于我國建筑市場體量最大的市場，房建產(chǎn)品中廠房比例較高，與華東地區(qū)工業(yè)發(fā)達有關(guān)有效支撐住宅、辦公、商業(yè)用房的健康發(fā)展華東地區(qū)各種用途房屋建筑竣工面積比例分布?華東地區(qū)房建產(chǎn)品中 廠房 比例較高，均高于國內(nèi)平均水平；尤其是浙江和上海兩地，位居全國前三名，較強的工業(yè)基礎(chǔ)有效支撐地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展；?上海、江蘇、浙江的建筑總量占到全國的 30％左右，其住宅、辦公用房、商業(yè)用房的總量巨大且保持了較強的增長速度；已經(jīng)培育了大批具備一定規(guī)模的區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)商，市場競爭較激烈；?上海作為長三角的核心城市，其單體經(jīng)濟發(fā)展水平具全國前列，城市化水平、國際化水平較高；?浙江近些年房地產(chǎn)發(fā)展迅速，杭州已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱的跡象。另外，浙江房地產(chǎn)開發(fā)商積極進入上海房地產(chǎn)市場并占據(jù)了一項的市場份額32華北地區(qū)建筑行業(yè)特點分析 —— 華北地區(qū)房建產(chǎn)品以住宅為主，重點關(guān)注的房地產(chǎn)區(qū)域是北京、天津華北地區(qū)各種用途房屋建筑竣工面積比例分布?華北地區(qū)房建產(chǎn)品以 住宅 為主，各城市住宅竣工比例均高于全國平均水平，與居民收入較高，有強烈改善居住條件的有效需求有直接關(guān)系?天津 廠房 建設(shè)比例較高，高于全國平均水平，這一點與廣東、江蘇、浙江等工業(yè)大省的早期發(fā)展特點一致，預期未來幾年天津經(jīng)濟發(fā)展速度持續(xù)上升，將成為華北地區(qū)繼北京之外又一重點房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，不少北京、天津房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了一定程度的互動；?北京、河北、內(nèi)蒙古的 辦公用房 建設(shè)比例較高，高于全國平均水平，其中北京作為國際化大都市受 WTO、 奧運等外部因素刺激，其辦公用房發(fā)展迅速，但總體高速成長有一些不確定影響；?內(nèi)蒙古 商業(yè)用房 建設(shè)比例較高33華中等地區(qū)建筑行業(yè)特點分析 —— 華中地區(qū)房建產(chǎn)品中住宅和辦公用房比例較高華中地區(qū)各種用途房屋建筑竣工面積比例分布?華中地區(qū)整體經(jīng)濟水平處于我國中游，基本處于我國建筑及房地產(chǎn)開發(fā)的第二梯隊?華中地區(qū)房建產(chǎn)品以 住房 為主，除湖南省外，其它均高于國內(nèi)平均水平?華中地區(qū)房建產(chǎn)品中 辦公用房 的比例較高，除湖北省外，其它均高于國內(nèi)平均水平34東北地區(qū)建筑行業(yè)特點分析 —— 東北地區(qū)房建產(chǎn)品以住宅為主，受經(jīng)濟發(fā)展未來預期，值得關(guān)注東北地區(qū)各種用途房屋建筑竣工面積比例分布?東北地區(qū)遼寧的經(jīng)濟發(fā)展水平較高，吉林、黑龍江經(jīng)濟發(fā)展較為落后，但新一屆政府班子對東北地區(qū)的重新啟動寄予厚望，且可能在政策上有所偏重，值得關(guān)注；?東北地區(qū)房建產(chǎn)品中 住宅 比例較高，均高于國內(nèi)平均水平；?遼寧地區(qū)住宅開發(fā)近年來增長迅速；?黑龍江省 商業(yè)用房 比例高于全國平均水平，與其外貿(mào)發(fā)展水平有較大關(guān)系；35廣東、海南地區(qū)建筑行業(yè)特點分析 —— 房建產(chǎn)品中廠房和辦公用房比例較高，兩個地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)都已經(jīng)渡過高速發(fā)展階段，現(xiàn)階段比較穩(wěn)定華南地區(qū)各種用途房屋建筑竣工面積比例分布?廣東省房建產(chǎn)品中 廠房 比例較高，高于國內(nèi)平均水平，位居全國前三名?廣東省內(nèi)廣州、深圳是我國房地產(chǎn)發(fā)展較為領(lǐng)先的地域，已經(jīng)經(jīng)歷過了高速發(fā)展的歷程，目前增長速度放緩，區(qū)域內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)較多，紛紛尋求跨地域發(fā)展；?海南省房建產(chǎn)品種辦公用房比例較高，遠高于國內(nèi)平均水平，位居全國第二名，海南經(jīng)歷了一次房地產(chǎn)泡沫，近年來整體仍處于緩慢恢復期36調(diào)研報告的主要結(jié)構(gòu)p 主要觀點概述p 全國房地產(chǎn)概述p 城市調(diào)研報告37北京38北京市場行業(yè)分析觀點總結(jié)住宅需求總體狀況?住宅市場呈中高端和中低端供不應求的局面，中端市場競爭激烈?北京住宅市場已經(jīng)進入調(diào)整期，價格穩(wěn)中有降，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整?購房以自主為主，投資性購房比例逐漸上升?境外及外地購買者數(shù)量眾多需求結(jié)構(gòu)?現(xiàn)有需求結(jié)構(gòu)受供應結(jié)構(gòu)影響，中高端需求虛增?二手房交易受到供給的壓抑，沒有形成良好的三級市場互動，供求不平衡在一段時間內(nèi)仍然存在供給總體分析?土地出讓及住宅建設(shè)面積大幅增長，土地價格持續(xù)上漲?市場供給與需求之間存在一定的結(jié)構(gòu)性失衡?住宅郊區(qū)化越來越明顯，四環(huán)以外成為未來的居住集中區(qū)域，并呈沿交通軌道的拓展而延伸寫字樓市場總體判斷?市場供給結(jié)構(gòu)性供大于求，需求回落，空置率上升?租賃價格逐年下滑?現(xiàn)有寫字樓主要集中在 CBD、 中關(guān)村和金融街39北京市概況? 北京市概況? 北京房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析? 北京房地產(chǎn)市場分析?市場需求分析?市場供給分析40北京地處華北平原西北部，是我國首都和政治文化和經(jīng)濟中心和重要的交通樞紐，市轄十六個區(qū)和延慶、密云兩縣41截止 2023末，北京人口達到 1423萬人，人口自然增長率 ‰單位 2023 2023 增長率總戶數(shù) 萬戶 428 405 6％市區(qū)戶數(shù) 萬戶 93 88 5％總?cè)丝?萬人 1423 1366 4％常住人口 萬人 611 570 7％北京市人口情況（ 2023－ 2023）資料來源：北京市統(tǒng)計公報 42北京市概況? 北京市概況? 北京房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析? 北京房地產(chǎn)市場分析?市場需求分析?市場供給分析43北京經(jīng)濟一直保持著高速的發(fā)展，這為北京房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)北京市 GDP增長情況（ 1998－ 2023，千萬美元）北京市人均 GDP增長情況（ 1998－ 2023，美元）2023年，北京人均 GDP達到 3355美元，進入世界中等發(fā)達城市水平。與此同時，北京城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)下降到 %，這意味著北京已經(jīng)進入了比較富裕的階段。預計到 2023年，北京將實現(xiàn)人均 GDP達到 6000美元的目標，到 2023年，北京人均國民生產(chǎn)總值將達到 1萬美元，正式邁入世界發(fā)達城市門檻CAGR=％ CAGR=％經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢1998 1999 2023 2023 2023 1998 1999 2023 2023 202344整體經(jīng)濟的高速發(fā)展使北京城市迅速向周邊擴展建國初期80年代~90年代初城市功能城區(qū)規(guī)模人口特征產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)各區(qū)的經(jīng)濟地位90年代中期 ~21世紀二環(huán)以內(nèi) 三環(huán)以內(nèi) 四環(huán)以內(nèi)，正在向五環(huán)擴展?政治、文化中心 ?政治、文化中心?國際國內(nèi)交往中心 ?政治、文化中心，國際國內(nèi)交往中心?同時具備經(jīng)濟、交通、金融、信息、科技、等多方面輻射全國的核心功能?以北京本地城市居民為主?國際