【正文】 對區(qū)域居住價值有一定負面影響。橄欖城集中商業(yè)（本項目）思考OutletsLiving Mall專業(yè)市場13本項目彈性考慮 —— 商業(yè)空間規(guī)劃的彈性q規(guī)模增加的彈性考慮：216。超市部分在規(guī)劃設計時留出未來增建兩層的空間；216。Mall部分若商業(yè)方向選擇 Outlets或專業(yè)市場，規(guī)劃建設時增加 2層地下空間，規(guī)?？稍黾?900018000平米。q業(yè)態(tài)變更的彈性考慮：216。集中商業(yè)的基本空間結構以滿足購物中心為標準，為未來留足空間的靈活性，二次結構分割及裝飾根據(jù)業(yè)態(tài)確定；216。超市部分采用鋼結構，未來內(nèi)外裝修可根據(jù)形象需求進行改造；橄欖城集中商業(yè)（本項目）思考14商業(yè)形象定位聚集聚集 都市都市 活力活力 ………… 展現(xiàn)展現(xiàn) 國際國際 時尚時尚 ………… 共享共享 便捷便捷 生活生活 …………Lifestyle Center鄭州首席生活體驗式商業(yè)中心鄭州首席生活體驗式商業(yè)中心橄欖商業(yè)廣場15?一個整合購物、超市、餐飲、休閑娛樂、家居生活的全業(yè)態(tài)魅力生活港16?一個全方位演繹現(xiàn)代城市生活、 24小時活力四射的 全天候國際商業(yè)城17Q1：微觀區(qū)域消費研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務評價與經(jīng)濟分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位18項目開發(fā)時序解析項目開發(fā)時序2023年 2023年 2023年 2023年超市超市商務會館商務會館 /餐飲主力店餐飲主力店Mall/公寓公寓住宅住宅餐飲街餐飲街216。超市是區(qū)域商業(yè)氛圍最關鍵的業(yè)態(tài)；商務會館、大型餐飲目的性及生存能力強，容易招商進駐，兩者盡早建設，以樹立商業(yè)形象，提供宣傳支點，啟動區(qū)域商業(yè)氛圍的培育216。回籠資金，盡量早開發(fā)216。啟動區(qū)銷售基本完成，避免內(nèi)部競爭216。超市建成開業(yè)，商業(yè)配套價值成為現(xiàn)實216。與其他項目的競爭216。核心磁力商業(yè)入駐，區(qū)域商業(yè)氛圍初步形成，建設風情餐飲街，以打造區(qū)域特色商業(yè)形象216。區(qū)域商業(yè)氛圍基本形成，習慣性消費規(guī)模較大，具備區(qū)域商圈建設條件項目開發(fā)進程開發(fā)時序考慮19項目開發(fā)時序及分期示意超市 商務會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall 公寓酒店式公寓月光路123項目分期建議20Q1：微觀區(qū)域消費研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務評價與經(jīng)濟分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位21本項目總體指標匯總：總占地為 5萬平米，總建面 項目整體經(jīng)濟評價商業(yè)用地技術指標 數(shù)值占地面積 容積率 總建筑面積 住宅用地技術指標 數(shù)值占地面積 容積率 總建筑面積 總指標 數(shù)值 單位 　占地面積 ㎡ 　容積率 　 　總建筑面積 ㎡ 　其中： 　 　 占比商業(yè)街 10000 ㎡ 8%超市 /會所 20230 ㎡ 16%MALL 30000 ㎡ 24%酒店式公寓 10000 ㎡ 8%LOFT公寓 10930 ㎡ 9%住宅 42023 ㎡ 34%住宅底商 ㎡ 2%住宅及商業(yè)地塊指標匯總：22項目建設期安排及測算假設說明項目整體經(jīng)濟評價施工安排 2023年 2023年 2023年　項目名稱 總計（平米） 　 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年商業(yè)街 　 　 　超市 /會所 　 　 　 　 　MALL 　 　 　 　 　酒店式公寓 　 　 　 　 　LOFT公寓 　 　 　 　 　住宅 　 　 　 　住宅底商 　 　 　 　 　合計 占比 　 　 20% 20% 19% 41%?假設項目由 2023年下半年開始啟動， 09年下半年 10年進行超市及商業(yè)街開發(fā)， 10年進行住宅開發(fā)及銷售， 2023年進行集中商業(yè)及公寓部分的開發(fā)；?假設全部土地成本為自有資金，初期啟動資金為銀行貸款；?相關銷售價格及租金價格按照市場價格平臺及增長率進行預測。23價格預測 —— 商業(yè)部分售價及租金預測項目整體經(jīng)濟評價物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 售價（元 /平米） 租金（元 /天 .平米）MALL 12023 商業(yè)街 10000 住宅底商 10000超市 /會所 說明：?本項目商業(yè)銷售價格取值： /平米； (集中商業(yè) )價格為 25萬元 /平米； (臨街商鋪 )為 /平米。項目周邊租金參考 業(yè)態(tài) 租金 (元 /天 .平米）嵩山路亞星餐飲風情街 餐飲 京廣南路 日用 大學南路 服裝 航海中路黃河科技大學對面 餐飲 3?本項目商業(yè)出租價格取值：，臨街商鋪 23元 /平米 .天；， /平米 .天； (集中商業(yè) )租金推算為 57元 /平米 .天；，租金約為 /平米 .天（ 2萬平米，年租金 500萬）。本項目商業(yè)部分售價及租金：24價格預測 —— 公寓及住宅部分價格預測項目整體經(jīng)濟評價物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 售價（元 /平米）酒店式公寓 4800LOFT公寓 5500住宅 4200說明：?本項目住宅價格取值：252。從項目市場定位出發(fā)，取值應符合市場平臺水平；252。參考周邊項目價格及近期鄭州市場整體表現(xiàn)，本項目住宅上市時，建議保持低價入市，提升性價比優(yōu)勢，住宅均價為4200元 /平米；?本項目公寓價格取值：252。參考南部城區(qū)在售公寓項目價格；252。同時由于本項目位于南三環(huán)以外，區(qū)域成熟度不高，故本項目公寓價格應相對保守，體現(xiàn)價格優(yōu)勢。住宅項目參考 售價（元 /平米）升龍國際 5400亞星城市山水 4700橡樹玫瑰城 3900仁恒上元 4100橄欖城 一期 4370/二期 4250公寓項目參考 售價（元 /平米）升龍國際中心 5250航海大廈 5250時尚 FC社區(qū) 5500本項目住宅及公寓部分售價：25物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 出售（平米） 出租（平米）MALL 3000超市 /會所 20230商業(yè)街 10000酒店式公寓 10000LOFT公寓 10930住宅 42023住宅底商 總計 20230占比 84% 16%p方案一：商業(yè)以銷售為主，集中商業(yè)、商業(yè)街全部銷售，僅有超市 /商務會館持有出租；p出售物業(yè)總規(guī)模為 ，站總體的 84%；p持有物業(yè)總規(guī)模為 20230平米，占比為 16%。方案 1—— 商業(yè)以銷售為主租售比例及租售計劃，銷售 84%，出租 16%項目整體經(jīng)濟評價【方案 1】全部出售30000平米全部出售10000平米全部出售住宅 42023平米底商 20230平米26方案 1—— 項目總投資約為 （包含土地成本、財務及銷售費用）項目整體經(jīng)濟評價【方案 1】序號 項目名稱 計算程式 建筑面積（平米） 單價 (元 /㎡ ) 金額 (萬元） 備注一 地價 　 　 地價成本按 207萬 /畝計算二 前期工程費 ~ 　三 建筑安裝工程費 ~ 總建安成本１ 商業(yè)街 　 地上 23層２ MALL 　 地上 2層，局部 4層（超市 +商務會所）３ 超市 /會所 　 地上 4層4 酒店式公寓 　 建安 1500+裝修 1000元 /平米5 LOFT公寓 　 建安 1500+裝修 1500元 /平米，層高 6 住宅 　 24層7 住宅底商 　 　四 基礎設施及配套費 ~ 　五 園林景觀 　 按照綠化率 40%計算六 管理費用 　 （二 +三 +四 +五） *3%七 不可預見費 　 （二 +三 +四 +五 +六） *3%八 財務費用 　 銀行借款利息九 營銷費用 　 銷售收入的 3%十一 合計（不含地價） (二 )~(九 ) 　十二 開發(fā)成本 (一 )~(九 ) 　 27方案 1—— 項目銷售 /出租計劃表項目整體經(jīng)濟評價 【方案 1】項目名稱 總計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年　 　 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 　 　銷售安排商業(yè)街 　 　 　 　 　 　MALL 　 　 　 　 　 　酒店式公寓 　 　 　 　 　 　 　LOFT公寓 　 　 　 　 　 　 　住宅 　 　 　 　 　 　住宅底商 　 　 　 　 　 　 　合計 出租安排超市 /會所 　 合計 28方案 1—— 租售總收入約為 【方案 1】1 銷售 /租金總收入（萬元） 　 　 銷售收入 面積 售價（元 /平米）　 商業(yè)街銷售收入 (萬元 ) 10000　 MALL銷售收入 (萬元 ) 12023　 酒店式公寓銷售收入 (萬元 ) 4800　 LOFT公寓銷售收入 (萬元 ) 　 住宅銷售收入 (萬元 ) 　 住宅底商銷售收入 (萬元 ) 租金收入 面積 租金（元 /天 平米）　 超市 /會所租金收入（ 20232023年） (萬元 ) 20230 （每年遞增 5%）2 銷售稅金及附加（萬元） 　 　　 營業(yè)稅及附加 　 　　 增值稅 　 　　 印花稅 　 　3 銷售凈收入 (=12)（萬元） 　 　?銷售物業(yè)總收入為 ，出租物業(yè) 10年租金收入為 ，總體租售收入約為 。29方案 1—— 投資計劃表（含財務費用及營銷費用）序號 項目名稱 合計 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1 土地成本 2 前期工程費 3 建筑安裝工程費 4 基礎設施及