【正文】 市場整體狀況 投資 本資料來自 21 商品房竣工面積波動(dòng)較小，供給平緩 2020年東營商品房竣工面積出現(xiàn)回落，但是 2020年出現(xiàn)大幅反彈，增速達(dá)到 21％， 商品房銷售面積、銷售額在 0 10年大幅爆發(fā) 20 2020年，東營商品房銷售面積都出現(xiàn)大幅增長，增速分別達(dá)到 35％、％。 2020年獸全國經(jīng)濟(jì)形勢影響，出現(xiàn)小幅回落，自 2020年，無論是銷售額還是銷售面積，都出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，銷售額增速更是高達(dá) 57％、 ％！ 供需較為均衡 ； 0 10年市場需求集中釋放。 房地產(chǎn)市場整體狀況 供求關(guān)系 本資料來自 22 根據(jù)各城區(qū)內(nèi)部樓盤開發(fā)狀況，打破簡單的東西城劃分。西城以濟(jì)南路、西二路、為界，劃分為三個(gè)片區(qū)，金娜路以北為西城中央生活區(qū) —?jiǎng)偃A片區(qū)，濟(jì)南路以南西二路以東為新崛起的勝南板塊，濟(jì)南路以南西二路以東為耿井片區(qū)。東城以項(xiàng)目集中區(qū)域，劃分為北一路片區(qū)、開發(fā)區(qū)片區(qū)、清風(fēng)湖片區(qū)、明潭湖片區(qū)。 房地產(chǎn)板塊劃分 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 本資料來自 23 西城房地產(chǎn)市場分析 西城各板塊特征分析 板塊特點(diǎn) 勝華片區(qū) 勝南片區(qū) 耿井片區(qū) 區(qū)位 西城中央生活區(qū) 中心西南，油田機(jī)械廠居住帶動(dòng)的區(qū)域 油田職工經(jīng)濟(jì)適用房集中片區(qū) 區(qū)域成熟度 區(qū)域成熟，配套齊全，用地緊張 職工居住區(qū)，配套日益完善 以油田經(jīng)濟(jì)適用房帶動(dòng)的區(qū)域，配套尚不完善 區(qū)域特征 寫字樓、商業(yè)項(xiàng)目居多 以商業(yè)項(xiàng)目為主 西城主要樓盤開發(fā)區(qū) 代表樓盤 領(lǐng)世公館，福地大廈，名鉆廣場，天籟華都 東澤百合廣場，仁恒名府，瑞都花園等 格林風(fēng)景，海信、天業(yè)等 樓盤分布 分布于西二路北部 黃河路，北二路兩側(cè)部分 以央?yún)^(qū)為中心沿西二路，黃河路向北，向南呈點(diǎn)式分布 樓盤當(dāng)次 住宅中低檔次；商業(yè)樓盤價(jià)值較高 中檔樓盤為主 品牌開發(fā)商，中高檔樓盤 趨勢預(yù)測 商業(yè)、居住開發(fā)并重 將以商業(yè)為主，如寫字樓、商業(yè)體等；住宅開發(fā)量將逐漸減少 將以開發(fā)中高檔樓盤為主，以后將逐漸成為西城居住核心區(qū) 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 本資料來自 24 西城區(qū)域樓市特征： 特征一：城市中央土地稀缺，開發(fā)高層建筑； 特征二：土地卡發(fā)逐漸走向郊區(qū)化，向城市邊緣發(fā)展； 特征三：大規(guī)模開發(fā)成為主流，郊區(qū)大盤不斷涌現(xiàn)； 特征四：客戶群范圍覆蓋較廣。 市中心土地資源稀缺 ， 大盤郊區(qū)化 西城中央的土地越來越稀缺，新建的物業(yè)形態(tài)也是一高層為主。 大盤逐漸的郊區(qū)化， 海信影城、格林風(fēng)景、盛世龍城、天籟華都、萬家新城、海通時(shí)代康橋等 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 本資料來自 25 隨著清風(fēng)湖改造的建設(shè)啟動(dòng)，東城城市建設(shè)重心由北一路片區(qū)轉(zhuǎn)到清風(fēng)湖片區(qū)，加上開發(fā)區(qū)的潛在供應(yīng)在未來兩年將放量很大，眾成悅來城、恒大項(xiàng)目、新天地公館等項(xiàng)目將對整個(gè)東城造成很大的威脅。 東城供應(yīng)量較大 城發(fā)花園為遠(yuǎn)離東城中心地段，處于明潭湖片區(qū)的邊緣地帶，臨近區(qū)政府新區(qū) 東城房地產(chǎn)市場分析 東城樓盤分布圖 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 本資料來自 26 東城各板塊特征分析 板塊構(gòu)成 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢 代表性項(xiàng)目 北一路板塊 該區(qū)域位于東城區(qū)北側(cè)，項(xiàng)目集中，樓盤較多，但配套較為欠缺，項(xiàng)目檔次不高 交通、配套不斷完善，但受到先天條件制約，區(qū)域檔次不高，開發(fā)項(xiàng)目以中檔為主 勝宏靚都、勝宏尚郡、齊龍世紀(jì)花園、勝宏景苑 清風(fēng)湖板塊 該區(qū)域?qū)儆跂|城區(qū)傳統(tǒng)的高尚住宅區(qū)，項(xiàng)目主要圍繞清風(fēng)湖而建，在售項(xiàng)目單價(jià)較高，業(yè)態(tài)豐富 隨著清風(fēng)湖改造力度的加大，清風(fēng)湖知名度增高。但臨湖土地供應(yīng)量有限，很長時(shí)間內(nèi)將會(huì)成為東營高檔樓盤的主要集聚地 東辰鑒墅、水岸天華、金湖帝景 明潭公園板塊 該區(qū)域配套完善，交通便利，加上明潭公園的不斷修建，正逐漸成為東城新的高尚居住區(qū)域 精品樓盤將成為主流，土地稀缺，市場供應(yīng)量較小，將于清風(fēng)湖板塊一起成為東營高丹樓盤的主要聚集地 水城國際、麗景國際、永興花園、涌金門 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 該區(qū)域配套完善，開發(fā)項(xiàng)目增多。 土地供應(yīng)量增大，競爭日趨激烈，前景看好，預(yù)估將成為東城開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域 奧林匹的花園、新居華府，偉浩春天花園、京華官邸、陽光 100 東城房地產(chǎn)分析 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 本資料來自 27 樓盤調(diào)研表 1（東城 高層、小高層） 市場調(diào)研 序號 樓盤名稱 占地面積 面積區(qū)間（ m2) 市售價(jià)格（均價(jià)） 1 紳派金湖帝景 32200 186507 未定 2 東方明珠 113333 90193 小高層 45005000／ 平 別墅 70008000／ 平 3 鑫都陽光麗景 多層小高層 80140 4607元／平 4 偉浩御景廣場 130400左右 53005600／平 5 格林星城 1期 120199 43005300／平 6 勝宏尚郡 4期 166000 80117 5300／平 7 天昊梅園 4000 143188 5600／平 8 水城國際 340000 三期 17 177 三期 6000／平 別墅 340380 9 奧林匹克花園 2期 200000 高層和小高層都是130 6000元 ／平 10 涌金門 186700 140200 未定 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 本資料來自 28 市場調(diào)研 樓盤調(diào)研表 2（東城 高層、小高層） 序號 樓盤名稱 占地面積 面積區(qū)間 (m2） 市售價(jià)格（均價(jià)） 11 陽光 100TT公寓 358700 100140 192套 精裝均價(jià) 5700元／平，毛坯均價(jià) 5200元／平 12 德達(dá)金色家園第四期 86160 均價(jià) 5200元／平 13 水岸天華 33000 110160 高層 5200元／平 14 瑞景國際公館 20000 81260 均價(jià) 4400元／平 15 名仕家園 ／ 90160 54005500元／平 16 靚都公館 470000 200290 價(jià)格未定 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 本資料來自 29 市場調(diào)研 樓盤調(diào)研表 3（東城 多層、洋房） 區(qū)域 序號 樓盤名稱 占地面積 面積區(qū)間（ m2） 市售價(jià)格（均價(jià)） 東城 1 盛世嘉園 2期 13000 100140 未定 2 科達(dá)花苑 2期 90140 5400元／平 3 鑫都陽光麗晶 120140 4900元／平 4 奧林匹克花園 2期 300畝 90150 未定 5 鳳凰國際城 2期 ／ 90、 120 未定 6 康力家園 2期 200280 未定 7 科達(dá)華苑 頤家 3期 90150 起價(jià) 4800元／平 8 科達(dá)華苑 遠(yuǎn)鑒 3期 39000 230330 復(fù)式樓起價(jià) 6400元／平 9 陽光 100V6 538畝 176240 均價(jià) 8000元／平 10 新居華府 ／ 80160 均價(jià) 4800元／平 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 本資料來自 30 市場調(diào)研 樓盤調(diào)研表 4（東城 —?jiǎng)e墅） 序號 樓盤名稱 占地面積 面積區(qū)間（ m2） 數(shù)量（剩余套數(shù)） 市場價(jià)格（均價(jià)） 1 陽光 100沁園春 538畝 200400 8套 均價(jià) 8000元／平 2 偉浩春天花園 28341 260、 280 剩余 6套小高層復(fù)式 起價(jià) 143萬、均價(jià) 173萬、最高價(jià) 200萬（套） 3 眾成錦園 45000 220260 疊加三四層48套 12層 170180萬／套 34層 124140萬／套 4 東辰鑒墅 260000 455544 8套獨(dú)棟 起價(jià) 12600元／平；最高價(jià)18000元／平 5 萬達(dá)麗日小區(qū) 80000 疊拼 230300平聯(lián)排 230310雙拼360 共 56棟 310套剩余 18套（疊加 34層） 均價(jià) 50005500元／平約 140萬／套 6 東方明珠 170畝 270290 疊拼 60套 未定 7 勝宏靚都 470000 雙拼： 417437，聯(lián)排 240340，疊墅 220251 1套 均價(jià) 7700元／平 8 科達(dá)華苑 別墅 ／ 300500 15套 均價(jià) 11888元／平 9 水城國際 340000 340500 21套 均價(jià) 8600元／平 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 本資料來自 31 市場調(diào)研 樓盤調(diào)研表 5（東城 別墅） 序號 樓盤名稱 占地面積 面積區(qū)間（ m2） 數(shù)量（剩余套數(shù)） 市售價(jià)格（均價(jià)） 10 奧林匹克花園二期 300畝 220 60套 未定 11 齊龍世紀(jì)花園 1期 頃 260430 200套 60套 疊拼均價(jià) 5800元／平 聯(lián)排均價(jià) 6800元／平 12 康力家園 1期 350 5套聯(lián)排 每套 228萬元 13 勝宏景苑 421600 255600 186套 剩余 0套 股東單位團(tuán)購 58007800 14 新邦 涌金門二期 277畝 273 42套 85009000元／平 15 城市之舟 350380 60套（獨(dú)棟 4戶，聯(lián)排 56戶） 總價(jià)在 200萬左右 16 金宇潤苑 200300 一二層銷售完成（ 89套）三四層剩余 40套 12層 170180萬／套，34層 124140萬／套 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 本資料來自 32 調(diào)研小結(jié) 東城房地產(chǎn)開發(fā)力度明顯大于西城 東城樓盤眾多、房地產(chǎn)開發(fā)力度明顯大于西城； 產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)較為豐富 目前多層、小高層、高層以及洋房、別墅等物業(yè)形態(tài)同時(shí)存在并保持一定的供給水平。 整體供應(yīng)中，倍數(shù)比例較高，各物業(yè)類型單套面積偏大 多數(shù)項(xiàng)目以三句結(jié)構(gòu)的戶型為主，其中一三居室的戶型占據(jù)了主導(dǎo)地位，服飾、大面積戶型所占比例逐步提升；別墅供應(yīng)充足；低總價(jià)小戶型產(chǎn)品占據(jù)比例較小。 東城價(jià)格水平明顯高于西城 隨著政府對東城居住環(huán)境的不斷改善以及居住氛圍的逐步成熟，東城房價(jià)水平已經(jīng)明顯高于西城，成為東營市區(qū)名副其實(shí)的供銷熱點(diǎn)城區(qū)。 （項(xiàng)目所在） 東城高層小高層價(jià)格水平在 52005500元／平米之間 市場在售項(xiàng)目已大戶型居多，三室以上產(chǎn)品占據(jù)較大比例，兩室產(chǎn)品所占比例較??；且三是產(chǎn)品一般為 140平米以上。低總價(jià)的小戶型成為稀缺產(chǎn)品，其消化速度明顯高于其他產(chǎn)品。 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 本資料來自 33 調(diào)研小結(jié) 物業(yè)管理水平較低 正規(guī)樓盤聘有專業(yè)物業(yè)管理公司，提供比較完善的服務(wù)，但當(dāng)?shù)氐暮芏嗥笫聵I(yè)單位都擁有公房、宿舍，物業(yè)管理水平較低，提供服務(wù)有限，濱州總體物業(yè)發(fā)展水平較低，但內(nèi)部配套設(shè)施齊全，地下車庫、會(huì)所、超市、智能設(shè)施等為大多樓盤所具有。 剛性需求上未被滿足，多數(shù)客戶重復(fù)置業(yè)，投機(jī)性市場風(fēng)險(xiǎn)大 東營總體消費(fèi)水平較高，房價(jià)相對較低，市場投資客為主要購房群體，自 09年以來，短線炒房者突增，且規(guī)模較大，打破市場供需均衡，給市場帶來較大的不確定性，整體市場風(fēng)險(xiǎn)較大。 同質(zhì)化競爭慘烈 隨著東營城區(qū)交通、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的高速發(fā)展，住宅建設(shè)力度不斷加強(qiáng)，開發(fā)面積不斷擴(kuò)大，式的東營房地產(chǎn)市場競爭加劇，產(chǎn)品同質(zhì)化、價(jià)格相近、推廣手法同質(zhì)化 …… 在同質(zhì)化的競爭下，目前整體房價(jià)基數(shù)處于較低水平，價(jià)格上漲缺乏有效的產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)力。 整體營銷水平不斷提升 隨著各知名開發(fā)商及代理公司紛紛進(jìn)入東營房地產(chǎn)市場，區(qū)域整體營銷水平不斷提升，應(yīng)經(jīng)先進(jìn)的營銷觀念及手法，對區(qū)域整體樓盤品質(zhì)具有交錢的推進(jìn)作用。 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 本資料來自 34 背景研究梳理 宏觀政策力壓樓市，全力打壓投資投機(jī)需求 黃河三角洲國家戰(zhàn)略，是東營城市發(fā)展擁有巨大潛力 市場投資投機(jī)客戶占據(jù)購房群體的絕對主力 小戶型首置產(chǎn)品相對缺失 購買力水平較高，房價(jià)仍有較大提升空間 方向？ 地產(chǎn)開發(fā)規(guī)避試產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑就是提供的產(chǎn)品與市場需求演變方向保持高度一致性。在首次置業(yè)需求相對利好的調(diào)控方向上，城發(fā)花園提供慢走首次置業(yè)的小戶型產(chǎn)品，無疑是正確的??！ 本資料來自 35 背景研究梳理 城市發(fā)展的巨大前景，同時(shí)面臨人口密度較小的尷尬 供給保持穩(wěn)定狀態(tài)，需求方面不確定性突破 城市發(fā)展的巨大前景，同時(shí)面臨人口密度較小的尷尬 小戶型不等于頂總價(jià)，面積并非首次置業(yè)需求關(guān)鍵 剛性需求能否職場市場？投資客是否選擇退出 稀缺產(chǎn)品面對于其低迷