成都文殊院項(xiàng)目態(tài)勢(shì)研究-文庫(kù)吧
2025-02-17 14:54 本頁(yè)面
【正文】 要有宜人舒適的環(huán)境和服務(wù)設(shè)施 產(chǎn)品多重復(fù)合，注重體現(xiàn)令游客角色轉(zhuǎn)變的感受和體驗(yàn)?zāi)撤N新的生活方式 競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)成 知名度 產(chǎn)品、營(yíng)銷和區(qū)域旅游形象等多個(gè)角度 除區(qū)域形象、營(yíng)銷外，要深度挖掘旅游產(chǎn)品和當(dāng)?shù)匚幕? 一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 問題 如何把成都人內(nèi)向型、低層次、低價(jià)值的、自發(fā)自為的休閑行為，提升轉(zhuǎn)化為外向型、高品味、高價(jià)值、服務(wù)世界的休閑經(jīng)濟(jì)？ 結(jié)論 這三大問題給成都旅游帶來(lái)層次低、消費(fèi)少、滯留短的局面。 因此，本項(xiàng)目的成功打造將對(duì)成都旅游休閑業(yè)應(yīng)取到升級(jí)換代的示范作用。 一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 成都市商業(yè)中心地位的豐富 成都市提出了將成都市建成西部的商貿(mào)中心的目標(biāo)。成都市傳統(tǒng)的商業(yè)貿(mào)易一直發(fā)達(dá)，但是如何豐富成都市商業(yè)中心的內(nèi)涵、豐富商業(yè)業(yè)態(tài)的品種、提升商業(yè)的整體文化形象，成為擺在當(dāng)前的一個(gè)問題。 結(jié)論： 本項(xiàng)目的成功打造將為成都市傳統(tǒng)的商業(yè)內(nèi)容，注入文化與休閑的因子。項(xiàng)目將建設(shè)成為極富成都特色的休閑型、文化型商業(yè)，豐富和提升成都市的商業(yè)文化。 一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 舊城改造的需求 （ 1）、舊城改造模式的轉(zhuǎn)變 以前： 以提高容積率、轉(zhuǎn)變功能為手段 現(xiàn)在： 以挖掘項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值內(nèi)涵為手段的轉(zhuǎn)變 一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 傳統(tǒng)的舊城改造模式 ： 案例：前車之鑒 廣州荔灣廣場(chǎng) ? 傳統(tǒng)舊城區(qū)拆遷，高成本投入； ? 采用傳統(tǒng)模式將容積率提高至 6以上； ? 成為聳立在低矮傳統(tǒng)民居中的現(xiàn)代水泥叢林，與周邊建筑形成強(qiáng)烈反差； 導(dǎo)致結(jié)果： 破壞了原來(lái)西關(guān)文化區(qū)的城市風(fēng)貌，盡管經(jīng)濟(jì)效益得到保證，但嚴(yán)重破壞了城市歷史文化區(qū)形象，是舊城改造敗筆的代表之作； 一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 本項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃所使用的新模式 案例啟示：可行之道 上海新天地 ? 52公頃的商業(yè)區(qū)投入 2萬(wàn) /平方米的成本重金打造，成為上海這個(gè)現(xiàn)代大都市的標(biāo)志性文化旅游商業(yè)區(qū)； ? 由商業(yè)區(qū)的成功開發(fā)直接拉高了整個(gè)區(qū)域的經(jīng)營(yíng)價(jià)值，周邊地產(chǎn)價(jià)值從 6000元 /平方米上升至 20230元 /平方米； ? 整個(gè)片區(qū)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)步入良性循環(huán)狀態(tài)； 一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 問題：土地經(jīng)過拆遷和配套成本大幅度上升 提升土地價(jià)值 建筑的高密度 土地經(jīng)營(yíng)困難 破壞城市景觀 開發(fā)商信心不足 不能滿足片區(qū)改造戰(zhàn)略目標(biāo) 手段： 功能臵換和容積率提高 一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 問題 ： 土地經(jīng)過拆遷和配套成本大幅度上升 提升土地價(jià)值 足夠的利潤(rùn)空間 建筑低密度 開發(fā)商有信心 滿足城市形象提升和片區(qū)改造戰(zhàn)略目標(biāo) 手段 ： 專業(yè)策劃 提升項(xiàng)目 一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 高成本 、 高密度 、 高價(jià)格 低素質(zhì) 、 低功能 、 低形象 片區(qū)開發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo) —— 都市歷史文化標(biāo)志性區(qū)域 結(jié)論 ：文殊 院 片 區(qū)必 須 采 取新 的 舊 城經(jīng)營(yíng)模式 打造精品，提升片區(qū)土地的商業(yè)價(jià)值 以低密度低容積率的良好形象打造城市歷史文化名城僅存的保留區(qū) 一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 （ 2） 舊城改造功能的臵換 在成都市舊城改造的過程中，原有的片區(qū)的拆遷，原有的城市功能的（居住功能等）必將被其他的區(qū)域所取代。 問題：舊片區(qū)的功能被外化過后，新的功能如何定位？ 結(jié)論： 結(jié)合成都市的發(fā)展規(guī)劃，舊城改造的過程中，本項(xiàng)目舊城改造必將定位于：商貿(mào)、服務(wù)、旅游休閑等新的功能。 二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析 本地消費(fèi)市場(chǎng)的需求 休閑需求 ： ? 成都市是傳統(tǒng)的休閑城市，休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，各個(gè)年齡、收入層次的群體都可以有各自的休閑方式。 ? 成都市的茶館、餐飲業(yè)的高度發(fā)達(dá)就是佐證，整體的休閑產(chǎn)業(yè)的需求巨大。 ? 隨著人們的經(jīng)濟(jì)生活水平的提高，市民對(duì)于有文化特色、歷史內(nèi)涵同時(shí)又能夠和現(xiàn)代都市生活完美結(jié)合的休閑模式的需求必將日益增多 。 二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析 購(gòu)物： 成都市一直以來(lái)在古玩、藝術(shù)商品、文化用品、宗教用品方面市場(chǎng)活躍。但是市場(chǎng)一直都是處于自發(fā)的階段，如果能夠成立集中性的市場(chǎng)為上述的商品的展示和流通提供幫助，市場(chǎng)機(jī)會(huì)將是巨大的。 二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析 市民對(duì)宗教的相關(guān)需求 在現(xiàn)代社會(huì)中，隨著生活節(jié)奏的加快、壓力的增加，人們必將越來(lái)越需要尋求心靈的安慰，傳統(tǒng)的佛教文化在這其中將大有作為。 二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析 人們對(duì)佛教文化有以下的需求： ? 信仰 —— 以佛教為人生觀和世界觀的信徒，盲目迷信的大眾； ? 啟示 —— 尋求對(duì)現(xiàn)代生活的啟示，如蔡志忠的禪意漫畫和南懷瑾禪學(xué)叢書的流行； ? 品味 —— 真正有品味的人和附庸風(fēng)雅的人都以之自我展示的手段； ? 養(yǎng)生和保健 —— 尋求養(yǎng)生之道的人 ； 二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析 旅游市場(chǎng)的需求 （ 1）從數(shù)量上看成都的游客數(shù)量不斷上升 問題：如何提供更多的旅游產(chǎn)品滿足日益增長(zhǎng)的旅游需求？ 19952023接待國(guó)內(nèi)旅游收入分地區(qū)情況 地 區(qū) 旅游收入 (人民幣億元 ) 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 四川省 成都市
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