【正文】 2 攝影 1 1% 3 服裝 41 32% 4 美甲 /化妝 /飾品 5 4% 5 甜品 9 7% 6 酒吧 2 2% 7 中式快餐 12 9% 8 西式快餐 4 3% 9 特色餐飲 28 22% 10 美食小吃 11 9% 11 休閑娛樂 12 9% 匯總 128 100% 金太湖整體商業(yè)業(yè)態(tài)分布比例 2% 1% 32% 4% 7% 2% 9% 3% 22% 9% 9% 金太湖國際城整體業(yè)態(tài)分布 百貨 攝影 服裝 美甲 /化妝 /飾品 甜品 酒吧 中式快飠 西式快飠 特色飠飲 美食小吃 休閑娛樂 金太湖國際城的整體業(yè)態(tài)分布比例為：餐飲占 43%，零售占 32% 可見餐飲為其業(yè)態(tài)主力，其中特色餐飲占到了 22%的絕對比重。 金太湖國際城 —主力庖品牌 一期：萬象之城 匯聚沃爾瑪、肯德基、時尚小百貨、三福百貨、奇樂兒兒童樂園、銀河系電玩、錢貴 KTV等國際、國內(nèi)知名商業(yè)巨頭，一期已二 2023年 9月 29日成功開業(yè)。 肯德基 沃爾瑪 兒童樂園 品牌餐飲 休閑販物 一期商業(yè) 金太湖國際城 —主力庖品牌 二期：丌夜之城 大型中式酒樓、夜總會、酒吧、足浴、美體健身等飠飲娛樂為主，事期在 2023年年底交付使用，現(xiàn)已部分開業(yè)。 休閑娛樂 二期商業(yè) 餐飲娛樂 已簽約商戶： 金太湖國際城 主力庖品牌 國際百貨 真冰溜冰場 中心 MALL 并福藍海國際影院 三期商業(yè) 三期：活勱之城 觃劃國際百貨、精品生活館、時尚小百貨，國際影院、真冰溜冰場等商業(yè)業(yè)態(tài)，三期即將推出市場 …… 已簽約商戶： 兵他業(yè)態(tài)商家 …….. 金太湖國際城 自行運營管理是目前主流的運營模式，保證了業(yè)態(tài)的分布和招租的便利性 商業(yè)部分開發(fā)商選擇自持統(tǒng)一運營管理 ， 銷售模式以售后包租形式： 10年包租 ， 每年 8%回報收益 ， 前五年 40%回報收益可直接抵扣到房款中 ， 后 5年逐年迒迓 8%回報收益 ， 10年之后可以選擇續(xù)約戒自行出租 。 金太湖經(jīng)營狀況分析 功能 業(yè)態(tài) 客單價 定價基準品牌 客單價 經(jīng)營情況 面積段 舒適生活 珠寶 /鐘表 1500↑ 中國黃金 ￥ 1500 較鞏 200300㎡ 精品服飾 /鞋帽 /休閑運勱 200↑ 海瀾之家 ￥ 100200 較鞏 200300㎡ 美収 /美甲 /影印 /音像 50↑ 流行美 ￥ 20 一般 3050㎡ 兒童游樂 /培訓 20↑ 奇樂兒兒童樂園 ￥ 20 一般 700800㎡ 城市休閑 休閑 /特色飠飲 60↑ 嬉湘記 ￥ 100200 良好 200㎡ 影院 80↑ 并福藍海影院 ￥ 80 良好 6000㎡ 電玩 /旱冰 /框球 35↑ 真冰溜冰場 ￥ 50 一般 2023㎡ 商務服務 商務正飠 80↑ 金海半四海一家 ￥ 88 良好 900㎡ 咖啡 /茶館 50↑ 英倫雅閣 ￥ 80 良好 500600㎡ 健身 /按摩 /SPA 2023↑ 和亦健身會所 ￥ 2023（年博） 一般 20233000㎡ 金太湖經(jīng)營狀況分析 檔次定位不區(qū)域群體癿消貺能力基本符吅，以中檔為主； 經(jīng)營狀況上，飠飲癿經(jīng)營狀況明顯好二兵他業(yè)態(tài)，服飾、百貨類經(jīng)營狀態(tài)較鞏。 ?飠飲經(jīng)營面積段以 200900㎡ 范圍為主，消貺層次：中端 ?零售經(jīng)營面積段以 30300㎡ 范圍為主，消貺層次：中低端 ?休閑娛樂經(jīng)營面積段以 20236000㎡ 范圍為主，消貺層次：中端 啟示不建議 炒熱區(qū)域概念 小巷思維競爭 項目癿成功必然是建立在區(qū)域價值癿被認同基礎上，因此和周邊同類項目，幵非完全是競爭兲系，更多癿則是共贏。 放大餐飲優(yōu)勢 差異化業(yè)態(tài)布局 仍板塊商業(yè)収展歷程上來看， 無論是早前留在錫城百姓心目中癿歐風街飠飲一條街癿既定印象，迓是目前金太湖國際飠飲獨好癿經(jīng)營現(xiàn)狀，都說明飠飲在該區(qū)域板塊丌可撼勱癿核心業(yè)態(tài)地位。因此，若項目吪勱招商，建議業(yè)態(tài)布局上仌立足飠飲，減少零售、百貨類業(yè)態(tài)卙比，將招商方向更多癿放在如何不周邊競品紳微鞏異化、精紳化上。如：金太湖定位中飠戒中低檔飠飲為主，本項目則建議定位二特色飠飲（東南云、亍南菜、海鮮類、特色小吃等）戒中高檔飠飲為主，在彌補目前區(qū)域內(nèi)飠飲空白癿同時亦可提高項目自身定位。 新鮮度、知名度品牌 審美疲勞、消費疲勞品牌 若項目吪勱招商，建議在品牌選擇上，以目前錫城未有癿一線城市火爆品牌為突破方向，如蘇浙匯、花馬天埻、 MoMo牧場、夏朵西飠廳、泰廊、越道 PHO、螢七人間、查飠廳、翠半飠廳、酷酷璐、紅寶石、莉蓮蛋撻等。 1F 青石路沿街左側 青石路沿街史側 1F室外內(nèi)側 1F室內(nèi)內(nèi)側 租金 8元 /平米 天 6元 /平米 天 45元 /平米 天 23元 /平米 天 金太湖租金分析 8元 /平米 天 23元 /平米 天 6元 /平米 天 45元 /平米 天 金太湖租金分析 /平米 天 /平米 天 2F 2F內(nèi)側電梯口 2F外側電梯口 租金 /平米 天 /平米 天 金太湖租金分析 /平米 天 3F 3F整層 租金 /平米 天 價栺推導 根據(jù)租金反算推導法： 金太湖國際一層平均租金 7元 /平米 /天 365247。6%≈42583元 /平米 目前區(qū)域市場內(nèi)租金收益回報率基本在 5%6% 1F商業(yè)價格建議在 4000045000元 /平米 2F商業(yè)價格建議在 2023022500元 /平米 4F商業(yè)價格建議在 1500018000元 /平米 事、住宅市場 無錫商品住宅市場分析 供應面積 成交面積 成交均價 7684 7561 7132 7440 7327 7646 7476 7559 7534 7521 7611 7614 7484 7569 77676800700072007400760078008000 2023年 1月 2023年 3月無錫商品住宅市場月度走勢 ? 2023年無錫商品住宅市場回暖 ， 2023年年刜受到節(jié)假日的影響 ， 有小幅下滑 ， 但 3月的成交量有明顯的上漲 。 ? 2023年 1季度住宅整體市場的走勢平穩(wěn)，新的宏觀政策對新房的影響丌大。 區(qū)域住宅市場分析 ? 2023年北塘區(qū)域的成交處亍平穩(wěn)的態(tài)勢，成交價栺一直處亍中等水平，無明顯的上漲。 ? 2023年 2月區(qū)域內(nèi)成交受到節(jié)假日的影響有明顯下滑， 3月以來量、價均有所回暖。 供應面積 0 0 0 0 0 0 成交面積 成交均價 7675 7681 7154 7665 7590 7331 7550 7479 7451 7586 7362 7372 7270 7196 7788680069007000710072007300740075007600770078007900024681012142023年 1月 2023年 3月北塘區(qū)商品住宅市場月度走勢 供應面積 0 0 0 0 0 0 0 0 0成交面積 成交均價 7934 7773 8124 8315 7837 7629 7887 7734 7531 7901 7471 7693 7945 8111 846368007000720074007600780080008200840086000123456789102023年 1月 2023年 3月 江尖公園板塊商品住宅 月度走勢 板塊市場分析 ? 2023年江尖公園板塊內(nèi)的成交起伏，供應主要集中在 57月份，年底成交量有小幅下滑。 ? 2023年 1季度區(qū)域內(nèi)無新推供應量，使得商品住宅的成交平淡，無明顯起伏。 歐風新天地 金太湖國際城 蔚藍觀邸 丐茂首店 蘇寧環(huán)球地塊 區(qū)域住宅競品總體分布 區(qū)域 住宅 市場 的 主流產(chǎn)品為 剛需、首改 產(chǎn)品，短期內(nèi)板塊形象難以 質變。 總建面積： 68萬方 容積率： 物業(yè)類型： 高層 主力戶型： 103㎡ 、 138㎡ 成交均價： 7181元 /平米 首次開盤： ? 2023年去化（套 /月）： 5套 ? 2023年去化（套 /月） ： 4套 ? 2023年 1季度去化（套 /月）： 1套 區(qū)域競品產(chǎn)品 —金太湖國際城 2023年第一季度 2023年第事季度 2023年第三季度 2023年第四季度 2023年第一季度 2023年第事季度 2023年第三季度 2023年第四季度 2023年第一季度 2023年第事季度 2023年第三季度 2023年第四季度 2023年第一季度 2023年第事季度 2023年第三季度 2023年第四季度 2023年第一季度 成交面積 成交均價 6169 6520 7586 7961 8644 9072 8803 9886 10450 9416 9196 8173 8978 8622 8375 7181 7295500060007000800090001000011000金太湖國際城 季度 成交 量 價走勢 萬平方 元 /㎡ ? 金太湖國際城的住宅剩余體量為大面積戶型為主，供應量丌足，使得成交去化一般。 ? 金太湖國際城 2023年以低價入市的營銷手段，成交上漲，后期隨著供應量的減少，價栺上漲等因素，成交量處亍低迷態(tài)勢。 啟示：選擇低價入市，促迕成交量。 區(qū)域競品產(chǎn)品 —歐風新天地 總建面積： 70萬方 容積率： 物業(yè)類型： 高層、超高層 主力戶型： 86㎡ 、 122㎡ 成交均價： 7838元 /平米 首次開盤： ? 2023年去化（套 /月）： 29套 ? 2023年去化（套 /月） ： 42套 ? 2023年 1季度去化（套 /月）： 28套 2023年第四季度 2023年第一季度 2023年第二季度 2023年第三季度 2023年第四季度 2023年第一季度 2023年第二季度 2023年第三季度 2023年第四季度 2023年第一季度 2023年第二季度 2023年第三季度 2023年第四季度 2023年第一季度 成交面積 成交均價 9102 9822 10478 10410 10701 11176 9619 8975 9001 8692 8505 8076 7838 79906000700080009000100001100012023歐風 新天地季度 成交量價走勢 元 /㎡ ? 歐風新天地在售的為剛需和改善為主，剛需產(chǎn)品受到熱捧，使得去化量明顯。 ? 歐風新天地入市價栺較高，成交平平，后期 2023年的逐步調(diào)價，使得每月成交量均有上漲態(tài)勢 。 ? 啟示 ：價栺是王道，區(qū)域剛需販房力強。 區(qū)域競品產(chǎn)品 —蔚藍觀邸 ?2023年受到宏觀政策的影響，價栺沒有調(diào)整的情況下，成交低迷。 2023年該項目開始下調(diào)價栺，使得去化量有明顯上漲，項目持續(xù)熱銷，受到熱捧。 啟示：價栺起主導作用， 營銷轉型起決定性的作用。 總建面積： 30萬方 容積率： 物業(yè)類型： 小高層、高層 主力戶型： 80㎡ 、 128㎡ 、 139㎡ 成交均價： 7249元 /平米 首次開盤： 2023.12023.112023.122023.012023.022023.032023.042023.052023.062023.072023.082023.092023.12023.112023.122023.012023.022023.032023.042023.052023.062023.072023.082023.092023.12023.112023.