【正文】 為 1：，預(yù)計(jì)周期為 ?137地塊在區(qū)位、建筑等各方面與盧灣 115號(hào)地塊類似，采用相同的套型保底的拆遷機(jī)制，在拆遷方案補(bǔ)償口徑確定時(shí)，具有高參考性 ?115地塊為政府拆遷項(xiàng)目，在拆遷周期和成本的預(yù)估上，本項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)考慮拆遷主體性質(zhì)引起的差異 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 12 1 盧灣區(qū) 115街坊 (東塊 ) 2 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號(hào)地塊 3 董家渡 13A、 15A號(hào)地塊 4 董家渡 10號(hào)地塊 5 案例總結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 13 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號(hào)地塊范圍以浙江中路、福州路、云南中路、廣東路等為四至。緊鄰南京路和外灘，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。開(kāi)發(fā)商中福集團(tuán)具有豐富的舊改經(jīng)驗(yàn) 概況 90 95 99 98 目前動(dòng)遷地塊為 95和 98號(hào) 地塊 ?項(xiàng)目四至： 90：廣東路、浙江中路、?？诼? 95：福州路、浙江中路、廣東路、廣西北路 98：福州路、汕頭路、云南中路、廣西北路 99：廣東路、廣西北路、汕頭路、云南中路 ?區(qū)位： 位于上海市的中心區(qū)，緊鄰南京路和外灘，與人民廣場(chǎng)一步之遙，交通條件便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 ?交通： 緊鄰 2號(hào)線人民廣場(chǎng)站、 8號(hào)線大世界站，公交線有 9 10 1 53世博 30路等 ? 規(guī)劃為占地 2萬(wàn)余平方米、總建筑面積 “中福文化街” ? 開(kāi)發(fā)商 為上海 金福外灘臵業(yè)有限公司 ，是上海中福（集團(tuán)）有限公司的全資子公司，有過(guò)多次舊城改造的經(jīng)驗(yàn)、良好的政府資源。 開(kāi)發(fā)商動(dòng)遷項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 14 目前動(dòng)遷地塊為 95和 98號(hào)地塊，建筑類型多為二級(jí)舊里，業(yè)態(tài)較為復(fù)雜，包含居住、商務(wù)辦公、娛樂(lè)休閑等，兩個(gè)地塊內(nèi)居民共計(jì) 493戶 ?95地塊 ： 區(qū)域內(nèi)住宅、商辦各占 50%比例 ，商辦中有上海圖書(shū)公司、黃浦區(qū)檔案局、廣告公司、實(shí)業(yè)公司、電器商鋪、浙江電影院以及一些飲食娛樂(lè)店鋪；福州路上以文具商鋪為主，有上海音樂(lè)書(shū)店等。 ?區(qū)域內(nèi)居民共 283戶。 ?98地塊： 以住宅為主，區(qū)域沿街為商鋪 。住宅有北海小區(qū)等，商鋪包括雜貨店、飲食店等。 ?區(qū)域內(nèi)居民共 110戶。 地塊基本情況 ?地塊內(nèi)業(yè)態(tài)以住宅、商業(yè)為主，商業(yè)以?shī)蕵?lè)飲食服務(wù)為主 ?建筑類型為二級(jí)舊里 95 98 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 15 9 98地塊目前具體補(bǔ)償方案還未公示，僅提供了部分補(bǔ)償口徑。居住房屋的評(píng)估均價(jià)為 17800元 /平， 同時(shí)保證每人的最低補(bǔ)償達(dá)到 11平米， 低于居民的普遍預(yù)期 電話移裝 ：每門(mén) 140元 管道 煤氣移裝 ：每戶 200元 熱水汽 拆轉(zhuǎn) 費(fèi) ：每臺(tái) 300元 空調(diào)移裝費(fèi) ：每臺(tái) 400元 有線電視移裝費(fèi) ：每戶 300元 寬帶移裝費(fèi) ： 每戶 90元 家用電表 ： 依照相關(guān)規(guī)定 補(bǔ)償口徑 居住房屋價(jià)值補(bǔ)償口徑 ?9 98地塊評(píng)估均價(jià)： 17800元 /平 ?建筑面積認(rèn)定：居住面積 ?基地內(nèi)沒(méi)有公布具體的補(bǔ)償方案，通過(guò)拆遷公司員工訪談，實(shí)際操作中，房屋價(jià)值補(bǔ)償金額 =17800 拆除建面，同時(shí)保證每人的最低補(bǔ)償達(dá)到 11平米 居住房屋其他補(bǔ)償費(fèi)用 ?每戶發(fā)放 30000元 后， 人數(shù)超過(guò)三人的，每多出一人，多發(fā)放 10000元。 ?或者每戶發(fā)放 30000元 后，建筑面積超過(guò) 30平的 ，每多出 1平 ，多發(fā)放 1000元。 ?搬家補(bǔ)助費(fèi) 為每戶 500元計(jì) ?期房安臵時(shí)，發(fā)放臨時(shí)過(guò)渡費(fèi) 500元 /月 .人 ?發(fā)放時(shí)間為簽訂協(xié)議的24個(gè)月 搬家補(bǔ)助費(fèi)及臨時(shí)過(guò)渡費(fèi) 簽約獎(jiǎng)勵(lì) 費(fèi) 家用設(shè)施移裝費(fèi) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 16 居住房屋臵換方法 ?補(bǔ)償價(jià)格：中福花苑二期基價(jià)為 19800元 /平， 總體價(jià)格 2023027000元 /平之間 ?臵換方法： 以建筑面積為標(biāo)準(zhǔn) ， 拆一 還 一補(bǔ)差價(jià)的方式進(jìn)行補(bǔ)償，并對(duì)每戶居民獎(jiǎng)勵(lì) 10平方 ?在（ X+10）標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)臵換，按基準(zhǔn)價(jià) 19800臵換，補(bǔ)樓層價(jià)； ?超出（ X+10）但在（ X+10+10）范圍內(nèi)，按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足差價(jià)結(jié)算 ?超出（ X+10+10）部分，按一房一價(jià)遞增 10%的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)差價(jià) 非居住房屋臵換： 拆遷基地只提供非居住房屋的臵換方式，拆一還一的方式臵換，超出面積部分階段差價(jià)，但目前未有具體計(jì)算口徑 安臵房源包括政府動(dòng)遷房源和開(kāi)發(fā)商商品房臵換房源中?；ㄔ范?，位于南浦大橋附近，基價(jià)為 19800元 /平，臵換方式采取拆一還一補(bǔ)差價(jià)的方式。政府動(dòng)遷房源售價(jià)在 68007500元 /平。 拆遷房源 中?；ㄔ范? 南浦大橋 商品房房源 ? 周浦 基地： 位于浦東南匯， 房源單價(jià)約為 6800元每平方米 ? 君蓮小區(qū)： ? 位于閔行區(qū)， 單價(jià)區(qū)間為 71807490元 /平 ； ? 市場(chǎng)價(jià)約為 12023元 /平， 市場(chǎng)差價(jià)約 40%； ? 房型主要 有一戶一廳 59平 、 兩戶兩廳 85平 、 三室兩廳 102平 ? 已 公示的房源數(shù)目 為 232套 政府動(dòng)遷房源 房源選擇標(biāo)準(zhǔn)： ?未作明晰規(guī)定 ?一般 3個(gè)戶口可選 1套， 5個(gè)戶口可選 2套 ?家庭成員結(jié)構(gòu)是選房的重要參考 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 17 項(xiàng)目于 2023年 5月開(kāi)始啟動(dòng)，因安臵方案低于居民預(yù)期，到目前為止進(jìn)展緩慢，趨于停滯 拆遷項(xiàng)目啟動(dòng) 地塊房屋置換方案出臺(tái) 啟動(dòng)動(dòng)遷簽約、談判 仍在談判、簽約中 ?開(kāi)發(fā)商獨(dú)立拆遷 ?政府提供一定支撐 ?以“房屋所有權(quán)憑證、租用公房憑證”計(jì)戶 ?按照建筑面積一比一進(jìn)行置換 ?以中福集團(tuán)開(kāi)發(fā)的“中福花苑”二期新建商品房為置換房源 ?拆遷標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定以市政拆遷為主要依據(jù) ?房源增加了君蓮小區(qū)和周浦安置基地 ?目前 仍在 進(jìn)行居民談判工作及協(xié)議簽訂，并 未進(jìn)行拆遷 ?因安置方案低于居民預(yù)期，進(jìn)展緩慢，趨于停滯 ？ 拆遷周期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 18 9 98地塊因評(píng)估價(jià)和安臵方法與居民期望差距，后期又缺乏溝通，拆遷進(jìn)程緩慢。本項(xiàng)目拆遷因在事前廣泛征詢，考慮居民合理需求 拆遷談判進(jìn)展緩慢的原因： ① 房屋評(píng)估單價(jià)過(guò)低 ，希望申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，但開(kāi)發(fā)商 反映緩慢，沒(méi)有復(fù)核估價(jià)的意愿 ② 初期房源安臵方案 中平均每人安臵面積在 1826平，且以 3個(gè)戶口可選一套 2室戶， 5個(gè)戶口可選 2室戶和 1室戶各一套，居民認(rèn)為選擇空間小，不能符合家庭人員實(shí)際需要。 ③ 居民心理期望 人均補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)該在 40萬(wàn)，但實(shí)際平均在 25萬(wàn)左右。 案例總結(jié) ?137地塊在拆遷時(shí)，應(yīng)對(duì)地塊周邊及房屋土地價(jià)進(jìn)行了解，以定出合理的評(píng)估價(jià)； ?地塊的安臵方案應(yīng)充分考慮居民的基本需求； 我們這里什么地段啊，才 17600元 /平，這個(gè)價(jià)錢(qián)是不可能搬的。他們拆了賣(mài)什么價(jià)，我們只是想要合理的補(bǔ)償。 —— 95地塊居民陳先生 南京路邊上，這么靠人民廣場(chǎng)的房子市場(chǎng)上還有 2萬(wàn)以下的嗎？現(xiàn)在不是陽(yáng)光拆遷嗎，這個(gè)評(píng)估價(jià)格我們不同意，要再次評(píng)估。 —— 95地塊居民李女士 不管怎么說(shuō)，向我們家 4個(gè)戶口，每個(gè)人三、四十萬(wàn)總要賠的吧。 —— 98地塊居民丁先生 我們家 14平方， 3個(gè)戶口，只能拿一套 2室 1廳，但是兒子 35歲，結(jié)婚也要房子的呀。 —— 98地塊居民劉先生 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 19 1 盧灣區(qū) 115街坊 (東塊 ) 2 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號(hào)地塊 3 董家渡 13A、 15A號(hào)地塊 4 董家渡 10號(hào)地塊 5 案例總結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 20 董家渡 13A、 15A地塊位于小東門(mén)街道，合計(jì)占地面積9,7901㎡ ，共需動(dòng)遷居民戶籍?dāng)?shù)為 2,390戶，其中舊里以下占 75％，拆除建筑面積 62,232㎡ 13A 董家渡 13A、 15A 地塊基本情況 15A ?四至： 13A地塊東至中山南路、南至董家渡路、西至萬(wàn)裕街、北至王家碼頭路，占地面積 36,893平方米； 15A地塊東至中山南路、南至薛家浜路新街、西至梅家弄青龍橋街、北至董家渡路占地面積 61,008平方米； ?區(qū)位： 董家渡 13A、 15A地塊位于小東門(mén)街道，毗鄰人民廣場(chǎng)商圈、南京路商圈，距離世博園區(qū) ，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯； ?交通： 靠近 9號(hào)線的小南門(mén)站與 4號(hào)線的南浦大橋站 ?業(yè)態(tài)： 區(qū)域內(nèi)以住宅為主，沿街有一些商鋪，以 飲食、娛樂(lè)、便利店為主 15A ?建筑： 居住房屋大多數(shù)為二級(jí)舊里及以下的公房，硬件設(shè)施及配套一般，舊里以下占 75％ ?規(guī)模： 共需動(dòng)遷居民戶籍?dāng)?shù)為 2,390戶，拆除建筑面積 62,232㎡ ， 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 21 董家渡 13A、 15A地塊屬于市政拆遷，實(shí)行“數(shù)磚頭 +數(shù)人頭”的動(dòng)遷政策，居住房屋評(píng)估單價(jià) 1700020230元之間，非居住房屋在 60000元，但實(shí)際補(bǔ)償最高達(dá) 30萬(wàn) /平 ?數(shù)磚頭 評(píng)估單價(jià) 拆除建面 +（最低補(bǔ)償單價(jià) x2評(píng)估單價(jià)） x 補(bǔ)貼系數(shù) 居住房屋價(jià)值補(bǔ)償 屬市政拆遷項(xiàng)目 拆遷主體為黃浦區(qū)土地儲(chǔ)備中心 評(píng)估單價(jià) 1700020230元 價(jià)格補(bǔ)貼系數(shù) 20% 面積換算系數(shù) 二級(jí)舊里： 董家渡 13A、 15A 拆遷機(jī)制及口徑 每家補(bǔ)償金額差別很大的，實(shí)際拆遷下來(lái)，這兩個(gè)地塊上商鋪的賠償價(jià)格區(qū)間在 730萬(wàn)元 / ㎡ ，拆遷是只能一戶一戶談下來(lái)，具體比例很難說(shuō)的， 每戶都不一樣。 —— 拆遷公司張先生 非居住房屋 評(píng)估單價(jià) 60000元 營(yíng)業(yè)執(zhí)照補(bǔ)償 50000元 ?數(shù)人頭 以人均最低補(bǔ)償面積為 11平米，來(lái)計(jì)算補(bǔ)償價(jià)格 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 22 安臵房源準(zhǔn)備充足，拆賠套數(shù)比達(dá)到 1： 2 ，充分滿足居民的購(gòu)房需求。房源的居民供應(yīng)價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)格的50%左右，對(duì)拆遷居民的吸引力大 22 董家渡 13A、 15A 安置房源 關(guān)岳路 338弄（申雅苑） 康佳路 38弄（康橋月苑） 康弘路 580弄（海尚康城） 位置 性質(zhì) 房型 面積： ㎡ 安置價(jià) 格