xxxx01地產(chǎn)資本運營及主要融資模式核心55p-文庫吧
2025-02-16 15:19 本頁面
【正文】 款，影響抵押貸款業(yè)務(wù)的拓展。 ? 每月償還的本金額； ? ? 第 t月償還的利息額； ? 第 t月本息償還總額。 ? ? 本金等額還款額逐月減少，減少額為每月償還的本金的月利息。 mm NPP ?mmt RtPPI ???? )]1([ tmt IPPI ??mN時間 利息 本金 月還款額線 mP?等額償還抵押貸款（ constant payment mortgage, CPM） ? 即每月還貸本息合計金額相同，但每月償還的本金部分逐漸增加，利息部分逐漸減少。 ? 月還款額： ? 式中： — 每月等額償還貸款本息額； ? P— 貸款本金； — 月利率； — 貸款總月數(shù) ? 通常將貸款本金為 1元時計算出來的每月等額償還貸款本息額稱為抵押常數(shù)因子，用 M表示，即有： ? 且有： ? 將貸款本金與抵押常數(shù)因子相乘即可得到每月償還額。也可計算一年的還貸額抵押常數(shù)因子。 mPTMmR 1)1()1(1)1( ????????????mmm NmNmmNmmmm RRRPRRPRPPM T1)1()1(?????mmNmNmmRRRMmN PMP M T m ??? ?tNmmtNmmNmtNmtmtmmmmRRRPMTRRRPP?????????????????)1(]1)1[(1)1(1)1()1(?逐年遞增償還抵押貸款（ graduated payment mortgage, GPM) ? 即在最初的 5年或 10年里，月還貸額低于等額償還方式，每年內(nèi)的月還貸額相同，但逐年以一定比率遞增。 ?漂浮式抵押貸款 (ballon mortgage) ? 指貸款期內(nèi)的每期償還額都低于等額償還，因而最后一次還貸額大大高于以前的歷次還貸額。 ?反向年金式抵押貸款 (reverse annuity mortgage, RAM) ? 按照所抵押房屋價值的一定百分比，來計算貸款人每期交給借款人的固定貸款額的抵押貸款方式。 ?雙周還貸式抵押貸款 (biweekly mortgage ? 即每兩周償還一次貸款，一年 26個還貸期的抵押貸款方式。 ?是一種強制性的公益籌資政策。政府通過強制儲蓄幫助居民積累購買住房的資金。 ?制度起源于 新加坡 ，且已經(jīng)超出社會保障的范圍。 雇主交納 雇員交納 中央公積金局 政府投資局 住房發(fā)展局 購房雇員 銀行住宅貸款 公積金（儲蓄） 發(fā)行債券 資金 貸款償還 貸款 提取、用于養(yǎng)老 支付房價款 =首期付款 +貸款 沖減個人公積金儲蓄 支付首期款 動用公積金分期償還貸款 出售 建房 住房貸款 ? 住房公積金的這一定義包含以下五個方面的涵義： ? （ 1）住房公積金只在城鎮(zhèn)建立，農(nóng)村不建立住房公積金制度。 ? （ 2）只有在職職工才建立住房公積金制度。無工作的城鎮(zhèn)居民不實行住房公積金制度，離退休職工也不實行住房公積金制度。 ? （ 3）住房公積金由兩部分組成，一部分由職工所在單位繳存，另一部分由職工個人繳存，職工個人繳存部分由單位代扣后，連同單位繳存部分一并繳存到住房公積金個人帳戶內(nèi)。 ? （ 4）住房公積金繳存的長期性。住房公積金制度一經(jīng)建立，職工在職期間必須不間斷地按規(guī)定繳存，除職工離退休或發(fā)生 《 住房公積金管理條例 》 規(guī)定的其他情形外，不得中止和中斷。體現(xiàn)了住房公積金的穩(wěn)定性、統(tǒng)一性、規(guī)范性和強制性。 ? （ 5）住房公積金是職工按規(guī)定存儲起來的專項用于住房消費支出的個人住房儲金，具有兩個特征：一是積累性，即住房公積金雖然是職工工資的組成部分，但不以現(xiàn)金形式發(fā)放，并且必須存入住房公積金管理中心在受委托銀行開設(shè)的專戶內(nèi)，實行專戶管理。二是專用性。住房公積金實行專款專用，存儲期間只能按規(guī)定用于購、建、大修自住住房，或交納房租。職工只有在離退休、死亡、完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關(guān)系或戶口遷出原居住城市時，才可提取本人帳戶內(nèi)的住房公積金。 黨政機關(guān)、事業(yè)單位及國有大中型企業(yè)等國家財政或國家直接支持的公有制企業(yè)是住房公積金繳納的“主力軍”，即便如此，在一些大型國有企業(yè)或事業(yè)單位也采取區(qū)別政策：對正式編制內(nèi)員工繳納公積金，而對聘用員工不繳納公積金；至于絕大部分私營企業(yè)、民營企業(yè)等非公有制企業(yè)則一直沒有建立住房公積金。 一些發(fā)達地區(qū)、效益好的電力、通信、煤炭等壟斷行業(yè)，以及一些效益好的單位有意將一些應(yīng)稅福利，如各類補貼、津貼打入“住房公積金”賬戶，作為福利發(fā)放并進行逃稅。有些人甚至還把住房公積金當(dāng)作第二份工資，因為每月繳存數(shù)額比普通員工當(dāng)月拿到手的工資還多。而與此形成鮮明對比的是，絕大多數(shù)真正需要購買住房的普通百姓的單位歸集比例低于國家最低標(biāo)準(zhǔn)。 住房公積金制度建立的初衷和目的是為一次性支付購房資金有困難的廣大群眾提供購房資金和購房貸款。但是，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和國民收入差距的拉大，住房公積金管理制度已經(jīng)暴露出“窮人要么繳的少用不起，要么就是沒有住房公積金，而富人繳的多用的多”的問題，中國青年報社會調(diào)查中心近日的一項調(diào)查顯示，僅２８ .６％的人認為按工資比例繳存公積金“公平”，７８ .４％的人認為“收入低的不會因公積金買得起房，收入高的不用公積金也能買”。 （見１１月２０日 《 中國青
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