【正文】 最佳的交通物流基地。 鐵路運(yùn)輸：慶豐物流經(jīng)濟(jì)帶離廣州市火車站的車程為 15分 鐘，廣州地鐵到白去機(jī)場的路線都經(jīng)過慶豐物流 經(jīng)濟(jì)帶。 航空運(yùn)輸：慶豐物流經(jīng)濟(jì)帶距廣州白去機(jī)場的車程為 15分鐘。 三、項(xiàng)目土地 SWOT調(diào)查分析 廣慶隆物流城 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 :廣慶隆物流城 土地使用性質(zhì) :商業(yè)用地（ 15年） 項(xiàng)目位置 :廣州市白云區(qū)慶豐路 周邊環(huán)境概況 :白云區(qū)的物流板塊，東以太和物流板塊為 主，以沙太路最為集中，聚集著 20多個(gè)物流專業(yè)市場，西 有石井物流板塊，以增槎路 — 廣清高速最為集中，有約 30 個(gè)物流專業(yè)市場。 項(xiàng)目總面積 45000平方米，規(guī)劃出 600個(gè)鋪位，其中一期 20230平方米， 300個(gè)鋪位，二期 25000平方米， 300個(gè)鋪位。 （一）優(yōu)勢分析 共享優(yōu)勢：共享慶豐物流經(jīng)濟(jì)帶已形成的發(fā)達(dá)陸路交通，方 便的鐵路交通、快捷的航運(yùn)交通優(yōu)勢，這種先天 形成的交通優(yōu)勢勢必會(huì)對(duì)廣慶隆物流城的發(fā)展帶 來非常重要的作用； 獨(dú)享優(yōu)勢：獨(dú)享廣州以北的慶豐并沒有大型物流市場，而這 樣的空白市場是給我們創(chuàng)造的最佳機(jī)會(huì)； 核心機(jī)會(huì)：目前以慶豐支柱產(chǎn)業(yè)即農(nóng)批、服裝批發(fā)、皮革產(chǎn) 業(yè)、汽車及零部件等所產(chǎn)生的產(chǎn)品貨運(yùn)、市場物 流、進(jìn)出口貿(mào)易等 ,所給他們帶來的省錢就近消費(fèi) 的商業(yè)模式，是我們物流港的天然客源； 交通優(yōu)勢 ： 有著最佳的地理位置及交通優(yōu)勢，并有恰到好處 的距市區(qū) 13公里的市政規(guī)劃。 （二）劣勢分析 干擾性劣勢：目前在廣州太和鎮(zhèn)及石井鎮(zhèn)已形成大規(guī)模的物 流市場，如林安物流園、白云綜合貨運(yùn)中心、 慶豐零擔(dān)貨運(yùn)市場、黃金圍貨運(yùn)市場等，它們 的地理優(yōu)勢、總體規(guī)劃、市場規(guī)模等，對(duì)本市 場的啟動(dòng)招租是一個(gè)主要的威脅。 障礙性劣勢：目前本項(xiàng)目正處于市場起動(dòng)期，沒有品牌優(yōu)勢； 核 心 劣 勢：目前本項(xiàng)目的土建規(guī)模大，周期長，工程量大， 本項(xiàng)目如要形成品牌影響力，運(yùn)作周期長，費(fèi)用 大。 （三）機(jī)會(huì)分析 共享機(jī)會(huì)：廣州作為全國的貨運(yùn)樞紐中心，而白云區(qū)在廣州物流業(yè) 中的“自然壟斷”地位，賦予了這一帶物流市場、物流公 司的廣闊發(fā)展空間； 核心機(jī)會(huì)：目前廣州亞運(yùn)會(huì)之前的市政規(guī)劃，市區(qū)的物流區(qū)必須搬 出離市區(qū) 13公里。目前廣州市已經(jīng)開始第二階段的貨場 搬遷，把過渡區(qū)所有的貨場全部外遷至發(fā)展區(qū)，沙太路、 增槎路 6000多家貨運(yùn)公司大搬遷，是廣慶隆物流城安置 這些客戶的重大發(fā)展契機(jī)。 政策機(jī)會(huì)：經(jīng)濟(jì)危機(jī)全球蔓延，擴(kuò)內(nèi)需保 8%增長成為 09年中國的主 要任務(wù)，物流業(yè)成為中國十大振興行業(yè)之一，將得到政府 大力扶持，有利的行業(yè)政策出臺(tái)將加速物流業(yè)的健康發(fā) 展，有利于本項(xiàng)目未來的發(fā)展。 （四）挑戰(zhàn)分析 競爭性挑戰(zhàn)：廣慶隆物流港直接面臨著廣州其它已經(jīng)形成規(guī) 模的物流市場所給我們帶來的挑戰(zhàn)，在短時(shí)間 內(nèi)很難形成品牌效應(yīng)，超越對(duì)手； 影響性挑戰(zhàn)：目前在慶豐區(qū)由于沒有大規(guī)模的物流市場，使 得本項(xiàng)目的前期推向市場的時(shí)候，需要一定的 時(shí)間去運(yùn)作市場。 小 結(jié)： 經(jīng)過對(duì)本項(xiàng)目的 SWOT分析 ,需結(jié)合項(xiàng)目的優(yōu)勢和機(jī)會(huì)進(jìn)行融合，并對(duì)項(xiàng)目的劣勢和問題進(jìn)行避免和轉(zhuǎn)移 ,并避開競爭對(duì)的優(yōu)勢來對(duì)并項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目定位。但由于我們?cè)谧鳛楹笃鹬?，要想在廣州眾多的物流市場中成為優(yōu)勢品牌，第一我們必須利用好已有的資源，將其整合利用，第二我們必須要深度挖掘我們項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)，以 USP差異化營銷來占領(lǐng)市場，以我們獨(dú)特的經(jīng)營環(huán)境、完善的配套設(shè)施，投資回報(bào)來帶動(dòng)投資者對(duì)這個(gè)商城的投資信心。 四、項(xiàng)目價(jià)值 調(diào) 查 分 析 （一）廣州 主要 貨運(yùn)市場 沙太路 區(qū)域 市場名稱 地址 市場規(guī)模 商鋪數(shù)量 租金水平 （元 /㎡） 目前經(jīng)營狀況 白云綜合貨運(yùn)中心 廣從路太和路口 較大，分一期和二期 市交委直屬大型綜合貨運(yùn)市場，大型物流園區(qū) 豐和貨運(yùn)市場 沙太路 30萬㎡ 倉儲(chǔ)式商鋪 300間 20 剛剛起步 出租率 30% 遠(yuǎn)翔物流市場 太和鎮(zhèn)北太路 20萬㎡，大型車輛近300臺(tái)，掛靠運(yùn)輸車輛3000余臺(tái) 倉儲(chǔ)庫容總面積 20萬平方米 1828 泰邦物流市場 沙太北路 總 350畝，一期 150畝，二期 200畝，可停大型車輛 2千輛 300多間商鋪， 8萬㎡倉庫，3萬㎡商住辦公樓 約 25 經(jīng)營狀況良好 出租率 90% 增槎路區(qū)域 市場名稱 地址 市場規(guī)模 商鋪數(shù)量 目前經(jīng)營狀況 華盛貨運(yùn)市場 廣清路 段 20萬㎡ 480 郵政物流湖南 專線 西城貨運(yùn)中心 北環(huán)廣清出口 5萬㎡ 客房 180多間，近 200個(gè)鋪位，停車位近 300個(gè) 93年開業(yè)，配套完善 湖天貨運(yùn)市場 增槎路 分 A、 B、 C、D、 E、 F、 G區(qū) 約 400個(gè)商鋪 年份較久，規(guī)劃不好，經(jīng)常賽車 慶豐零擔(dān)貨運(yùn)市場 石井鎮(zhèn)慶隆路 4萬多㎡ 400個(gè)鋪，500個(gè)停車位 新建、大型、正規(guī)，交通環(huán)境很好 第二部分 ……項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目市場定位 二、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 三、功能劃分及業(yè)態(tài)分布 四、項(xiàng)目定價(jià)分析及付款銷售策略分析 一、項(xiàng)目市場定位 利用廣州市北優(yōu)的政策支持，依托周邊各物流市場的成熟優(yōu)勢，采用物流 +商業(yè)一體化經(jīng)營管理模式，將本項(xiàng)目打造成區(qū)域的明星物流城。 定位支持點(diǎn)： 任何地段的升值是以商業(yè)的火爆帶動(dòng)了地產(chǎn)的價(jià)格，所以如 果要想讓地價(jià)升值，必須讓市場火爆； 由于目前只很多大型專業(yè)商場只是簡單的出租而沒有商場的 統(tǒng)一管理和宣傳，更沒有對(duì)商家的