【正文】 鋪的經(jīng)營權(quán)與管理權(quán)有機地結(jié)合起來，以商場的可持續(xù)經(jīng)營為宗旨，才能最終實現(xiàn)鋪主、發(fā)展商與經(jīng)營者多贏的局面。2. 只有建立一個主題鮮明、功能劃分合理、消費指向清晰的大型主題商場，方才是我們尋覓的最佳出路。定位服飾零批交易市場的依據(jù)消費有支撐 n 能夠在長沙范圍內(nèi)尋找到廣泛的消費人群支撐n 可以滿足單個消費者對其的零散需求，在市場局面打開后同樣可以滿足團購和向下層經(jīng)銷商批發(fā)的特征商業(yè)有特色 n 服飾國美零批模式，全國首創(chuàng)，特色經(jīng)營：統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，低成本運作。零批易共存招商易成功 n 此商業(yè)定位在株洲，廣州能夠找到大量生產(chǎn)企業(yè)和流通商入駐本案定位服飾城交易市場的理由市場有空白 n 價格的空間，以性價比取勝，以服飾國美模式取勝，是本項目的重要法寶n 廣州服飾城以批進再零售的統(tǒng)一管理的模式，對倉儲地點要求不太高倉儲要求低n 調(diào)研顯示，服飾業(yè)在長沙高橋片區(qū)具有較大數(shù)量的需求，且其消費具有較強的沖動性和隨機性。中檔的市場能夠適應(yīng)市場的變化產(chǎn)品有市場定位零批交易市場的理由人流易聚集 n 此商業(yè)定位符合各年齡層次，而且具有群購、沖動性、隨機性消費傾向，人流易聚集，并形成滯留整改要求少n 廣州服飾城目前的產(chǎn)品形態(tài)等各方面均比較適合做此定位市場，從一開始門面即根據(jù)專業(yè)服飾興建，定位變動后發(fā)生的相應(yīng)整改較少，也能節(jié)約部分成本易生現(xiàn)金流 n 現(xiàn)有的商業(yè)定位屬于日用消費品，能滿足四季性消費，且多數(shù)不屬于耐用品，易產(chǎn)生現(xiàn)金流對于本新興市場至關(guān)重要政府必支持n 現(xiàn)有的商業(yè)定位一旦成形，不但解決大量社會就業(yè)問題，而且能為政府提供大量財稅收入，并且有可能成為服飾商業(yè)歷史上的一座豐碑第五部分 招商篇招商原則招商原則 招商前提招商前提招商目標招商目標招商實施招商實施招商原則n 招商朋友化n 廣，株品牌化n 持續(xù)發(fā)展化n 時尚潮流化n 零批兼營化n 效益最大化作 為招商工作的指導(dǎo)方法和今后服飾城交易廣場工作開展方向，始終圍繞、貫穿本 ‘案的經(jīng)營理念和戰(zhàn)略定位并組織實施招商朋友化、特色街區(qū)化、廣州品牌化、時尚潮流化、批零兼營化、效益最大化的招商原則，符合了本案的經(jīng)營理念、戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和定位要求招商前提政府支持開發(fā)商搭臺整合社會資源政府支持（需定專員爭取以下政策）支持五 n 政府批準的各項地方性收費（不含有償服務(wù)性收費） 2年內(nèi)免收；支持四 n 在 “廣場內(nèi) ”成立的從事物流，倉儲等配套性的行業(yè)和商家，經(jīng)營部門認定 3年內(nèi)免征營業(yè)稅留成部分及個人所得稅；支持三n 進入 “廣場 ”的合法經(jīng)營戶，凡符合規(guī)定條件的，按規(guī)定程序可以認定為增值稅一般納稅人并按規(guī)定使用增值稅專用發(fā)票。對實行定期定額稅的經(jīng)營戶，經(jīng)稅務(wù)部門批準，可采取按年核定稅額；支持二n 進入 “廣場 ”的合法經(jīng)營戶，所得稅實行地方留成部分第一年免征，后兩年減半征收，安置失業(yè)、下崗職工按國家規(guī)定比例的另外享受勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策；支持一n 凡進入 “廣場 ”的經(jīng)營單位和個人，開業(yè)前工商、稅務(wù)直接幫助辦理注冊登記，自廣場開業(yè)之日起第一年免征營業(yè)稅地方留成部分，免征工商管理費，第二三年減半征收；核心支持 n 對附件的市場及，市區(qū)內(nèi)老市場如跳蚤小商品市場、等進行關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，并歸口到本案乃上上之策；政府支持（需定專員爭取以下政策）支持十 n 政府不能隨時、隨地、隨意來打假，要極力維護廣州服飾城的聲譽，而不能隨時打假或者檢查；支持九 n 必須盡量把物流、倉儲、郵政、電信、銀行等城市配套和生活配套向本案傾斜并給出相應(yīng)的政策支持；支持八n 對市內(nèi)各小商品服飾市場和不符合消防要求的場所進行強制性關(guān)停并由主要領(lǐng)導(dǎo)帶頭和本案進行對接，實際操作人員和主要掛帥領(lǐng)導(dǎo)一定要把他們套住，尤其是市里一二把手及其手下重要愛將；支持七n 對進入 “廣場 ”的所有管理費用可實行統(tǒng)一扎口收取的方法，工商、稅務(wù)部門應(yīng)征收的稅費可分別委托市場管理委員會按時代收代繳。有關(guān)部門必須主動為經(jīng)營戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；支持六 n “廣場內(nèi) ”有關(guān)服務(wù)性收費項目和收費標準由市場管理委員會申報物價部門批準后實施，禁止各種攤派和強制性征收費用； 商業(yè)現(xiàn)狀216。 從商鋪空置情況看，區(qū)內(nèi)之首，達 X%，市場銷售前景不容樂觀，而新的供應(yīng)量又在不斷增加，但需求有限，這勢必加劇市場競爭，招商面臨巨大壓力。216。 投資者期盼216。 投資者期望一個有保障、收益穩(wěn)定、升值潛力巨大的商鋪進行駐場。216。 目前投資者期望進場總價小，投資風(fēng)險小的商鋪。 判 斷：216。 在招商過程中，可采取多種輕松付款的方式，甚至采取 “進場即收租 ”等手法以大大降低投資門檻，將擴大目標客戶群的范圍。216。 投資者投入極少資金，在數(shù)年后就可以擁有一個商業(yè)旺地的旺鋪，可謂投資賺翻天。開發(fā)商搭臺搭臺六 n 開發(fā)商鄭重承諾，評為省信譽品牌，及本店考核前 50甲優(yōu)質(zhì)品牌，退還品質(zhì)保證金，并優(yōu)先續(xù)租。（ 考慮）搭臺五 n 進入市場的合法經(jīng)營戶，在試營業(yè)期間除各商鋪的水電費自理外，其余費用一律免除，并免費享受半年倉儲服務(wù)； （考濾）搭臺四 n 租賃廣場商鋪的合法經(jīng)營戶，承租為五年，在經(jīng)營過程中享受 “第一、二年，免租金，第三年返還三個月租金 ”的優(yōu)惠政策；搭臺三 n 對前 200名進駐的商家，可放寬進場政策，實行各類獎勵優(yōu)惠；搭臺二 n 進入廣場內(nèi)的服飾行業(yè)，由開發(fā)商免費安裝統(tǒng)一規(guī)格的店面招牌 ；（考濾）搭臺一 n 經(jīng)營管理公司進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理；整合社會資源公司放權(quán)制定招商進場費炒作方案，使參與招商的各方面人員都能從中獲益招商物料招商手冊、招商海報 現(xiàn)場 VI物料 POP物料 招商合同文本 《招商細則》、招商流程、租賃協(xié)議等 商場平面分割圖（規(guī)劃效果圖） 現(xiàn)場管理 招商人員上崗前培訓(xùn) 每周項目例會 日招商情況匯報周例會紀要、招商周、月工作總結(jié) 調(diào)整招商策略，提交短期宣傳推廣計劃書 招商目標近期目標 工作重點n 年前，將廣州，株州廠家及經(jīng)營商，盡早的招商入駐本案，并在每年每季每周舉辦相關(guān)的展覽、拍賣優(yōu)惠活動，為提升本案的人氣和商家的營業(yè)額提供基礎(chǔ)；n 經(jīng)營公司的發(fā)展規(guī)劃及工作思路：o 更高層次上重建和重塑經(jīng)營公司的形象和管理團隊，建立精致高效的企業(yè)組織，為本案將來打下基礎(chǔ)n 推廣和招商：o 制定招商文件、物業(yè)管理，建立一整套完善的招商業(yè)務(wù)流程、招商管理文件、工作績效評估體系招商目標中期目標 工作重點n 利用半年到一年的時間，通過零售批發(fā)互為帶動，逐步調(diào)整零售和批發(fā)之比重，淘汰部分商家，引入更好更多的商家，達到批發(fā)和零售的均衡比例，從而開始形成較有特色的服飾交易市場；n 策劃并制定本案的經(jīng)營策略，提供更多的增值服務(wù)，同時建立完善的客戶服務(wù)管理體系，穩(wěn)定進場的企業(yè)和商家，幫助他們提高經(jīng)濟效益；n 對經(jīng)營管理公司的業(yè)務(wù)、服務(wù)和管理進行細分、整合和重組，組建各類相關(guān)商業(yè)中心機構(gòu)，對各種業(yè)務(wù)進行統(tǒng)籌和管理，為各種商業(yè)類型的經(jīng)營奠定基礎(chǔ)。招商目標遠期目標 工作重點n 通過一到五年時間，逐步調(diào)整、不斷提高入住品牌和商家的檔次，從中低檔品牌過渡到其它地區(qū)乃至全國的品牌，雄踞中部，面向全國，從而形成長株譚最大最專業(yè)的零售服飾基地n 提高經(jīng)營管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略，重視公司的組織架構(gòu)和人才團隊；n 對公司的業(yè)務(wù)進行重組，進行有條件的管理輸出、業(yè)務(wù)輸出和技術(shù)輸出。招商對象n株州中、中低檔服飾品牌生產(chǎn)企業(yè)，及經(jīng)銷商n廣州中、中低檔服飾品牌生產(chǎn)企業(yè)，及經(jīng)銷商n杭州中、中低檔服飾品牌生產(chǎn)企業(yè)，及經(jīng)銷商n廣、株飾品企業(yè)及代理商n廣州皮具企業(yè)及代理商招商品類o 招商品類皮具n ●招商品類飾品n 其n ‘招商品類皮具箱包n 皮招商關(guān)鍵通過協(xié)會，把經(jīng)營服飾較為成功且有影響力的生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商和個體工商戶聚集起來，進行探討，達成一致意見，使其入駐本案通過我們團隊的努力，和經(jīng)營服飾、的生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商和個體工商戶搞好關(guān)系，使他們?nèi)腭v本案招商實施實施三 n 制定游戲規(guī)則，并用此規(guī)則在最短時間內(nèi)談定行業(yè)協(xié)會及行業(yè)品牌的帶頭大哥；實施二n 更高層次上重建和重塑經(jīng)營公司的形象和管理團隊，建立精致高效的企業(yè)組織，制定招商文件、物業(yè)管理，建立一整套完善的招商業(yè)務(wù)流程、招商管理文件、工作績效評估體系；實施一n 整合政府、協(xié)會、專家學(xué)者等各方社會資源，通過各種媒體、渠道來讓廣州，株州，乃至全國業(yè)內(nèi)，知道長沙高橋?qū)⑨绕鹨蛔屡d的、新模式的服飾專業(yè)市場；實施五 n 在引進零售商方面，以株州，廣州為突破口，完成這一塊的招商任務(wù)；實施四 n 在引進企業(yè)方面，以廣州、杭州為突破口，完成這一塊的招商任務(wù)；總體戰(zhàn)略o 坐招 +直招 +代理商招相結(jié)合，做到有效招商招商戰(zhàn)略快 準備 +開展 +推廣準 時機 +展示 +把握靈 調(diào)整 +工具 +計劃招商工作的快速展開，迅速組建招商隊伍、準備招商物料 認準時機準時開始招商消息的發(fā)布，準確把握商家的心理和需求 靈活及時調(diào)整招商計劃的各項內(nèi)容 ,做好 AB計劃的時間搭接 主題商場、整合品牌o 組合戰(zhàn)略、專業(yè)路線、細分市場；o “好風(fēng)借好力 ”、憑借地理位置的優(yōu)勢，面向廣株兩地推介；o 統(tǒng)一規(guī)劃、 “由外至內(nèi)、由大到小 ”、分主題層層展現(xiàn)；o 市場攻擊，由區(qū)域陣地 —— 輻射長沙市民 —— 展開長沙全市攻擊；216。 “ 放水養(yǎng)魚 ”、捆綁經(jīng)營、專業(yè)配套，攻或守必將立于不敗之地；216。 策略封殺、蓄勢準備 —— 招商進駐 —— 聚集人氣； 品牌商家、信心保障216。 必須擁有經(jīng)驗豐富的經(jīng)營商、靈活的經(jīng)營機制、忠實的消費者；216。 強有力的品牌支持才能增強投資客的信心。招商策略走出去、請進來 建立直復(fù)式的招商網(wǎng)絡(luò) 分組進行 以流動招商為主、現(xiàn)場招商為輔 工作內(nèi)容 2023年 2023年 2023年4 5 6 7 8 9 1011 12 1 2 3 4 5 6 7 8 91011 12 1 2 3 4一期前期招商招 標公開招商正式招商（或主題 物流招商）二期前期招商招 標正式招商（或主題 物流招商）正式招商三期前期招商招 標公開招商正式招商（或主題 物流招商）第六篇 經(jīng)營管理篇經(jīng)營管理經(jīng)營管理模式的定位經(jīng)營管理模式的定位選擇一 —— 引進商家整營（適合服飾中低檔品牌）選擇二 —— 商家自營（適合皮包，飾品區(qū)，精品服飾區(qū)）發(fā)展商引進具有一定知名度的商家進駐本案，同本公司統(tǒng)一經(jīng)營管理 發(fā)展商對項目裙樓部分門面實行散門面招商，自己對門面進行統(tǒng)一的經(jīng)營管理招商方案的提出招商方案的提出方法一：整體經(jīng)營，僅引進獨立的經(jīng)營管理品牌 方法二：散租，引進高檔品牌商家，自營管理