【正文】 廣告視覺表現(xiàn)平淡，與實(shí)際別墅品質(zhì)相差較遠(yuǎn)。并且，樓盤高檔感傳遞不夠清晰，甚至有些降格。 城市別墅 ⒈主訴賣點(diǎn)：純德式別墅 自身產(chǎn)品建筑風(fēng)格純正多樣 第一印象：德國的，現(xiàn)代的 ⒉建筑設(shè)計(jì)：德國 WSP ⒊地理位置：友誼路與黑牛城道立交橋交口 ⒋品質(zhì)訴求：最純粹的城市住宅 代言人輔助（馮 小剛??） 按十期開盤，自身產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格多樣 ⒌國際物業(yè)公司介入，配套服務(wù)較齊全 ⒍所選媒體：報(bào)紙、戶外看板、候車亭燈箱。 ⒎市場(chǎng)印象：純德式別墅，品質(zhì)較高，且通過與眾不同的強(qiáng)烈的廣告視覺表現(xiàn)形式，傳達(dá)出與同質(zhì)化別墅項(xiàng)目較大的差異性。 三、本項(xiàng)目與競爭對(duì)手的比較分析： ⒈雖然，到目前為止，梅江南的發(fā)展前景并未被廣泛認(rèn)知，半島藍(lán)灣周邊也尚無太多配套，但因其島嶼與水景相融相生的優(yōu)勢(shì)是其它項(xiàng)目所無法比 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 擬的，所以，在日后的宣傳推廣中，可以依托環(huán)境，合理利用這一點(diǎn)，在先前的廣告基礎(chǔ)上，輔以更具體的支撐，做出更鮮 明的市場(chǎng)區(qū)隔。 ⒉半島藍(lán)灣所處的梅江南生態(tài)居住區(qū)及其水面島嶼，乃是政府投資規(guī)劃建設(shè)用地，這已是半島藍(lán)灣大環(huán)境優(yōu)于其它競爭對(duì)手的公開秘密。 ⒊在以往的營銷推廣中，水（湖）是一個(gè)突出賣點(diǎn)，但是在提得過多，尤其是在藍(lán)水假期通過大量的各種各樣的廣告宣傳在天津房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了一定的水影響和印象之后，水已經(jīng)成了平凡之物，畢竟當(dāng)初的那種好奇心和新鮮感正在慢慢變淡。所以，半島藍(lán)灣在提倡水岸生活的廣告訴求時(shí)一定不要單一訴求“水”，而丟棄“島”?！八焙汀皪u”都只是環(huán)境的組成部分，只有把他們合理地統(tǒng)籌在一起，“環(huán)境”才不 空乏。 ⒋ 從目標(biāo)人群來看，如果深究消費(fèi)者的生活習(xí)性及個(gè)性差異，競爭對(duì)手項(xiàng)目與半島藍(lán)灣是不盡相同的，譬如城市別墅，雖然也是一高檔別墅住宅項(xiàng)目，但其在生活態(tài)度及生活主張的提倡上，所注重吸引的似乎更多的是高端消費(fèi)人群中生活主張比較強(qiáng)烈的那類。 ⒌因半島藍(lán)灣形象包裝定位和氣質(zhì)附加比較明確，且“環(huán)境”優(yōu)勢(shì)比較突出，所以其較之于競爭對(duì)手價(jià)格略微偏高的劣勢(shì)，可以適當(dāng)?shù)窒徊糠帧? 通過以上市場(chǎng)分析、主要競爭對(duì)手分析，以及與主要競爭對(duì)手的對(duì)比分析，可以看出，雖然每個(gè)項(xiàng)目的定位都是別墅，但是對(duì)“別墅”的訴求卻是不盡相同的 。仁愛濠景莊園、城市別墅雖然各有特色，但營銷推廣依據(jù)的皆非“環(huán)境”，所以，對(duì)擁有絕佳環(huán)境優(yōu)勢(shì)的半島藍(lán)灣來說，能否將環(huán)境這一與他們能夠形成較大差別的最大的優(yōu)勢(shì)合理利用起來，并且延伸開來，做出明顯的市場(chǎng)區(qū)隔，對(duì) 2020 年項(xiàng)目的整體銷售是非常關(guān)鍵的。 2020 年項(xiàng)目營銷推廣賣點(diǎn)分析 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) ⒈絕：項(xiàng)目所處的梅江南乃政府投資規(guī)劃建設(shè)用地，其無可比擬的優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境，以及附加給半島〃藍(lán)灣的高尚別墅品質(zhì)承載，在天津市是唯一的、不可復(fù)制的。同時(shí)，半島〃藍(lán)灣“水”、“島”相融相生的獨(dú)特的環(huán)境優(yōu)勢(shì)在天津同樣也是獨(dú)一無二、不可復(fù) 制的。 ⒉水：廣闊的水域不只是半島〃藍(lán)灣美麗的外衣。從氣候的角度來說，水是調(diào)節(jié)氣溫致使冬暖夏涼的主要因素；從環(huán)保的角度來說，水是凈化空氣吸收城市煙塵的過濾器；當(dāng)然，從養(yǎng)生保健的角度來說，水還是修身養(yǎng)性、豐富視野、滋潤生活的珍貴資源。所以，半島〃藍(lán)灣的水不只是環(huán)境單一的組成部分，它付諸于生活的任何點(diǎn)滴都是大自然恩賜半島〃藍(lán)灣的高尚品質(zhì)。 ⒊島：將“島”引入生活社區(qū)，在近些年天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，半島〃藍(lán)灣是首創(chuàng)。有了島，“水”的延展性就有了，與生活的關(guān)系也就更親密和諧了。島是半島〃藍(lán)灣社區(qū)環(huán)境中關(guān)鍵的一環(huán)，靠之 ，除了提升別墅生活品位之外，還可對(duì) 4 層半公寓的介入銷售起到緩解沖突的作用。 ⒋尚：水與島相融相生，梅江南大環(huán)境與自然生態(tài)的緊密聯(lián)系，合理控制了噪音、空氣污染等對(duì)生活影響指數(shù)較大的幾個(gè)方面，從而再次提升了半島〃藍(lán)灣高尚的別墅生活品位，讓其在市場(chǎng)上成為真正的無法動(dòng)搖和取代的純粹純正的最適合居住的別墅社區(qū)。 ⒌全：概念 +建筑 +社區(qū) +物業(yè) +前景，是輔助產(chǎn)品銷售，營銷推廣過程中不可或缺的“同花順”，它們、它們相互之間以及它們與“環(huán)境”之間不可分割的關(guān)系，共同組成了產(chǎn)品推廣過程中，覆蓋市場(chǎng)的疏而不漏的強(qiáng)大“營銷網(wǎng)”。 營銷推廣思路 通過賣點(diǎn)分析，可以看出每個(gè)對(duì)營銷推廣有利的因素都與“環(huán)境”有著直接聯(lián)系，所以，在 2020 年的廣告宣傳及營銷推廣中，通過集中的大力度“環(huán)境”宣泄將比散點(diǎn)式的單一宣傳更容易抓住主題，促進(jìn)銷售。 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 另外，對(duì)于 4 四層半，通過環(huán)境與區(qū)位、別墅品質(zhì)與公寓的聯(lián)系，可以將其定義為“與別墅具有同等品質(zhì)的高尚公寓”或“頂級(jí)別墅旁的高尚公寓”。環(huán)境同樣也是營銷過程中廣告宣泄的重點(diǎn)。 因公寓的銷售提前介入可能會(huì)對(duì)前期別墅定位產(chǎn)生負(fù)面影響，所以建議在別墅銷售的最后階段（ 2020 年 6 月），開始銷售公寓。 推廣策略 一、 2020 年 1 月 — 6 月：聯(lián)排別墅推廣 （一） 1 月 — 3 月，以報(bào)紙媒體為主： 在地產(chǎn)廣告投放較少的淡季階段，利用反勢(shì)規(guī)則，大量向報(bào)紙及戶外投放，爭取目標(biāo)消費(fèi)人群最主動(dòng)，且無可選擇性的詳細(xì)閱讀，通過建立“純粹純正的別墅”的標(biāo)準(zhǔn)，確立半島〃藍(lán)灣在市場(chǎng)上不可動(dòng)搖和取代的頂級(jí)別墅地位。（其中可根據(jù)具體情況穿插 SP 活動(dòng)輔助宣傳） 具體分三步走（時(shí)間視具體銷售情況待定）： ⒈半島〃藍(lán)灣的環(huán)境是什幺樣的？ 結(jié)合梅江南大環(huán)境，突出半島藍(lán)灣的水、島、上風(fēng)口、空氣、起伏地形、綠化、景觀等等細(xì)節(jié)，詳細(xì)說明半島〃藍(lán)灣的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，闡述 這樣的環(huán)境不僅可以起到調(diào)節(jié)氣候、凈化空氣等作用，而且完全符合頂級(jí)別墅的標(biāo)準(zhǔn)，與高尚的生活品位是緊密相連的，并以此做出與其它別墅項(xiàng)目的市場(chǎng)區(qū)隔。 輔助硬廣告主題建議： ⑴半島〃藍(lán)灣的水是不可復(fù)制的，因而彌足珍貴 ⑵半島〃藍(lán)灣的島是不可復(fù)制的，因而彌足珍貴 ⑶半島〃藍(lán)灣的空氣是不可復(fù)制的，因而彌足珍貴 ⑷半島〃藍(lán)灣的地形是不可復(fù)制的，因而彌足珍貴 ⑸半島〃藍(lán)灣的上風(fēng)口是不可復(fù)制的，因而彌足珍貴 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 輔助軟稿主題建議：半島〃藍(lán)灣的環(huán)境是什幺樣的 候車亭廣告主題建議：環(huán)境不可復(fù)制，因而彌足珍貴 戶外看板主題建議：因環(huán)境 而建，所以彌足珍貴 電臺(tái)廣告主題建議：因環(huán)境而建，所以彌足珍貴 ⒉半島〃藍(lán)灣不可復(fù)制的環(huán)境將會(huì)對(duì)生活產(chǎn)生什幺樣的影響？ 細(xì)述半島〃藍(lán)灣優(yōu)越的“環(huán)境”將會(huì)給別墅生活及品質(zhì)帶來怎樣的影響，并通過這些影響證明半島〃藍(lán)灣是天津市地產(chǎn)市場(chǎng)上最純粹純正的別墅項(xiàng)目，從而說明對(duì)于別墅最重要的就是環(huán)境，所以半島〃藍(lán)灣才圍繞純粹純正的別墅，大手筆地做與之相符的這幺好的環(huán)境。 廣告主題建議：環(huán)境不可復(fù)制，從而生活不可復(fù)制 輔助主題建議： ⑴環(huán)境純粹，品質(zhì)才能純正 ⑵看慣了窗外的景觀，才知道環(huán)境更重要 ⑶做別墅，以環(huán)境做秀 ⑷自然 耳染，愛才自然而然 ⑸不拘小節(jié)，何以稱別墅 ⑹把環(huán)境做大就是把細(xì)節(jié)做小 輔助軟稿主題建議：不可復(fù)制的環(huán)境將會(huì)對(duì)生活產(chǎn)生什幺樣的影響？ 候