易居_銷售員基礎(chǔ)知識培訓(xùn)_名詞術(shù)語篇_82p-文庫吧
2025-02-08 04:46 本頁面
【正文】 50年 文教衛(wèi)生用地： 50年 經(jīng)營性用地： 40年 提示： 1）上述年限為最高使用年限 2）由國務(wù)院制定 基礎(chǔ)名詞 1/23/2023 24 獲得土地使用權(quán)的方式 1）出讓方式獲得 有償有期限 經(jīng)營性流通性物業(yè) （如商品房、廠房、娛樂城等） 特征 適用范圍 2）劃撥方式獲得 無償無期限 /無償有期限 非盈利性、公益性物業(yè) （如軍事用地、學(xué)校、政府機關(guān)等） 特征 適用范圍 基礎(chǔ)名詞 1/23/2023 25 土地使用權(quán)出讓的權(quán)利 出讓 單方議價 特征 特征 特征 招標 拍賣 協(xié)議 備注： 1）多方議價：多方議價同時提出開發(fā)方案，綜合優(yōu)勢高者得 。 2) 多方競價 :多方競價 ,價高者得之 . 多方議價 特定項目運用 多運用于限價、廉租房 多方競價 廣泛應(yīng)用（高地價的重要原因） 基礎(chǔ)名詞 1/23/2023 26 現(xiàn)房與期房 現(xiàn)房： 已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房； 期房： 指已辦妥預(yù)售許可證，但未取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商 品房。 基礎(chǔ)名詞 1/23/2023 27 抗風險能力 房地產(chǎn)權(quán)證 （大產(chǎn)證） 已辦結(jié) 未辦結(jié) 強 弱 主要體現(xiàn)在：債權(quán)債務(wù)、產(chǎn)品承諾、時效性三方面 核心區(qū)分點 核心區(qū)別 現(xiàn)房 期房 1/23/2023 28 期房的由來 起源于香港、起源于一種營銷模式、起源于霍英東 1953年，霍英東提出“預(yù)售樓花”并提倡分期 付款。隨后其它房地產(chǎn)商開始效仿并獲得成 效，波及整個東南亞地區(qū) 。 1/23/2023 29 樓花與期房 基礎(chǔ)名詞 樓花：最早源自香港，是指未完工的物業(yè)（即在建物 業(yè)）。 樓花與期房區(qū)別： 樓花就是代表擁有買這個房子的權(quán)利，相當于買房的 優(yōu)先權(quán) 。而期房，則是已經(jīng)買了這個房子，只是還沒 有建成 1/23/2023 30 什么是準現(xiàn)房？ 準現(xiàn)房是一個營銷定義（無政策、法律的支持，定義模糊） 準現(xiàn)房定義（底線）： 指房屋主體已經(jīng)封頂完成，小區(qū)道路，樓體外輪廓已經(jīng)完 成，并部分展示材質(zhì)、顏色效果并開始進內(nèi)粉刷的物業(yè)項目。 提示：屬于期房范疇 基礎(chǔ)名詞 1/23/2023 31 什么是經(jīng)濟適用房？ 指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。 性質(zhì) 特點 經(jīng)濟適用房 社會保障性質(zhì) 經(jīng)濟性、適用性 基礎(chǔ)名詞 1/23/2023 32 特點詮釋 經(jīng)濟性：相對于市場價格適中 適用性：強調(diào)住房的實效果，并非降低建筑標準 提示： 1）經(jīng)濟適用房不存在土地費用，但含拆遷安置費； 2）經(jīng)濟適用房項目限定開發(fā)建設(shè)企業(yè)的利潤，標準為 5%以內(nèi)； 3）非新興產(chǎn)物， 1994年就存在，文件為《城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》 4）經(jīng)濟適用房價格變動的同時，也可看成為房地產(chǎn)成本上升的過程。 1/23/2023 33 什么是廉租房？ 是國家房改政策中提出的一個概念，國家將其特有的住房出 租給城鎮(zhèn)居民的低收入者。 基礎(chǔ)名詞 提示： 1）顧名思義，只租不售； 2）城中村改造，需提取 5%的廉租房比例。 1/23/2023 34 什么是房地產(chǎn)權(quán)證 是房產(chǎn)、地產(chǎn)持有者的權(quán)屬證明，包括《房屋所有權(quán)證》和 《土地使用權(quán)證》。 基礎(chǔ)名詞 提示：建設(shè)部早在 1999年就開始進行了“兩證”統(tǒng)一工作， 目前部分城市已經(jīng)完成。 1/23/2023 35 什么是“五證” 《國有土地使用證》 建設(shè)單位合法持有的土地證明 《建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證》 建設(shè)單位規(guī)劃總平等符合城市總體規(guī)劃的證明 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 建設(shè)單位建筑施工圖等符合建筑規(guī)劃的證明 《建設(shè)工程施工許可證》 建筑工程符合銷售條件的證明 《商品房預(yù)售許可證》 建設(shè)單位符合建筑施工條件的證明 提示：是一個自上而下的漸進過程 基礎(chǔ)名詞 1/23/2023 36 什么是“兩書” 《商品房質(zhì)量保證書》 應(yīng)注明層高、墻體內(nèi)管線走向、承重結(jié)構(gòu)、 所在學(xué)區(qū)、所在街道、電容量、樓板承重數(shù)額等信息 《商品房使用說明書》 應(yīng)注明房屋各項設(shè)施的保修年限及保修續(xù)存期等信息 基礎(chǔ)名詞 1/23/2023 37 房地產(chǎn)成本構(gòu)成 土地成本： 包括土地出讓金，土地征用費、拆遷安置補償費。 比例 20— 50% 建安成本： 指房屋建設(shè)過程中所發(fā)生的建筑工程費、設(shè)備購置費、安裝工程 費用 。 比例 25— 40% 融資成本： 銀行貸款利息、信托費用、民間借貸費用。 比例 ？？ 管理成本： 經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用 （一般含軟性成本）。 比例 5— 8% 配套成本： 含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分 。 比例 10— 15% 稅收成本： 含稅收和行政費用。 比例 13— 20% 前期成本： 主要指項目開發(fā)的前期可行性研究、地質(zhì)勘查、及“七通一平”等。 比例 3— 5% 營銷成本： 銷售推廣費用。 比例 3— 5% 不可預(yù)見費用： 無法預(yù)見的費用。 比例 3— 5% 基礎(chǔ)名詞 1/23/2023 38 二、建筑術(shù)語 1/23/2023 39 常用建筑結(jié)構(gòu)的分類 磚混結(jié)構(gòu)： 豎向承重結(jié)構(gòu)的墻用磚砌筑，梁柱樓板等用鋼筋混凝土 框架結(jié)構(gòu)： 承重通過梁柱傳導(dǎo)，梁柱采用鋼筋混凝土； 框架剪力墻結(jié)構(gòu)： 框架結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，在柱間墻中加入剪力墻，簡稱框架剪力墻。 剪力墻結(jié)構(gòu)： 用鋼筋混凝土墻板代替梁柱，能承受各類荷載 鋼結(jié)構(gòu)： 以鋼材作為主承
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