【正文】 集中在小獨(dú)棟250300 ㎡ 、 350400 ㎡的獨(dú)棟和400500 ㎡的豪宅。 聯(lián)排別墅的價(jià)格主要集中在 20234000元 /㎡之間，總價(jià)在 5080萬(wàn) /套銷售較好。 綜合區(qū)位因素來(lái)看，市區(qū)及三環(huán)路附近的聯(lián)排別墅均價(jià)在 4000元 / ㎡及其以上，龍泉板塊均價(jià)在 20233000元/ ㎡左右，華陽(yáng)板塊均價(jià)在30004000元 / ㎡左右。天泉 聚龍聯(lián)排均價(jià) 2300元 / ㎡ ，金林半島聯(lián)排均價(jià) 10000元 / ㎡ ，其 7700元 / ㎡的價(jià)格差主要就是區(qū)位和產(chǎn)品因素造成的。 聯(lián)排別墅價(jià)格分布45%35%15%5%20233000元/㎡ 30014000元/㎡40015000元/㎡ 500元/㎡以上?價(jià)格出現(xiàn)兩極分化，逐漸向經(jīng)濟(jì)性別墅和極品別墅發(fā)展。 ?總價(jià)在 50120萬(wàn)元 /套的別墅，市場(chǎng)反應(yīng)最好。目前別墅的均價(jià)在 230018000元 /㎡之間，除了最重要的區(qū)位因素外，產(chǎn)品本身也是拉開差距的重要因素。 ? 獨(dú)棟別墅的價(jià)格主要集中在 30005000元 /㎡。 獨(dú)棟別墅價(jià)格分布10%20%55%15%20233000元/㎡ 30004000元/㎡40015000元/㎡ 5000元/㎡以上 獨(dú)立別墅因其產(chǎn)品的奢侈性 ，價(jià)格分布相對(duì)比較離散 ， 但獨(dú)立別墅的主流價(jià)位在 3000——5000元 /㎡之間 。 總價(jià)以 90200萬(wàn) /套為主 ， 特別是 100150萬(wàn) /套的獨(dú)棟別墅銷售較好 。 綜合區(qū)位因素可以看到 ， 市區(qū)及三環(huán)路附近的獨(dú)立別墅均價(jià)一般在5000元 /㎡以上 ， 浣花板塊的獨(dú)棟別墅均價(jià)在 12023元 /㎡以上 ， 龍泉板塊均價(jià)在 30004000元 /㎡左右 ， 華陽(yáng)板塊均價(jià)在 40005000元 /㎡左右 。 某山板快的均價(jià)也在 40005000元 /㎡ 。 從這可看出獨(dú)棟別墅除了市區(qū)價(jià)格差距較大外 ， 其他區(qū)域的獨(dú)棟別墅由于均擁有較好的自然或者地理資源 ，其價(jià)格差距不大 。 ?總體銷售率在 80%，銷售周期在 824個(gè)月。 綜合目前別墅的銷售情況來(lái)看 ?聯(lián)排別墅的銷售率在 75%左右，銷售周期一般 在 812個(gè)月。由于聯(lián)排別墅的總體供應(yīng)量較大（別墅項(xiàng)目的90%都是聯(lián)排別墅），預(yù)計(jì)未來(lái)聯(lián)排別墅的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將極為慘烈。 ?獨(dú)棟別墅的銷售率在 90%左右，銷售周期在 1224個(gè)月。由于獨(dú)棟別墅供應(yīng)量較少（目前市場(chǎng)供應(yīng)量在 1000套左右），而市場(chǎng)需求較大（據(jù)消費(fèi)者的市場(chǎng)需求估計(jì)至少在 3000套以上）。目前純獨(dú)棟別墅樓盤只有三個(gè)，可以預(yù)計(jì)未來(lái)獨(dú)棟別墅的市場(chǎng)前景較為廣闊。 ? 營(yíng)造社區(qū)環(huán)境與人文環(huán)境漸成理念 2023年新增的別墅項(xiàng)目，有 45%的樓盤容積率在 ， 43%的樓盤綠化率超過(guò)了 50%。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃方面，新盤在品質(zhì)上與往年比已經(jīng)大為改觀。 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和材料日趨同質(zhì)化的今天，產(chǎn)品本身提升空間已經(jīng)有限。而別墅購(gòu)買者一般都比較理性，炒概念又不奏效，一些開發(fā)商已經(jīng)開始從人文環(huán)境上下力氣。人文環(huán)境理念不僅要求社區(qū)具備產(chǎn)品和配套精益求精，還要求別墅開發(fā)商從前期產(chǎn)品定位、用戶定位，即產(chǎn)品推出前即開始營(yíng)造和規(guī)劃整體社區(qū)人文環(huán)境，并成為增加品牌含金量的重要砝碼。這些努力在市場(chǎng)銷售實(shí)踐中已經(jīng)取得了一定的收效。如金林半島和維也納森林別墅。 特別是金林半島推出的英式星級(jí)物管服務(wù)，細(xì)致入微的給業(yè)主關(guān)懷很值得借鑒！ 本案典型獨(dú)棟別墅項(xiàng)目指標(biāo)分析 維也納森林別墅 錦麗園別墅 （二期） 天泉 聚龍 （一期） 金林半島 青城高爾夫山莊 本案 規(guī)劃形態(tài) 純獨(dú)棟別墅社區(qū) 純獨(dú)棟別墅 社區(qū) 以獨(dú)棟別墅為主 部分獨(dú)棟別墅 部分獨(dú)棟別墅 純獨(dú)棟別墅 主力面積（ ㎡ ） 330430 280350 300400 500 350450 330390 均價(jià) （元 / ㎡ ） 4700 3300 4000 16000 4500 45005000 主力總價(jià)（萬(wàn)元） 120150 90110 120160 650900 150 200 140200 銷售率（ %） 65% 25% 100% 90% 100% 銷售周期 7個(gè)月 1個(gè)月 開盤棘售完（量 少只有 11套） 8個(gè)月 1824個(gè)月 目標(biāo) 客戶群 企業(yè)的高級(jí)管理者（西航公司的管理層等）、經(jīng)商戶、私人企業(yè)主、部分非成都地區(qū)的富有階層等 企業(yè)的高級(jí)管理者、經(jīng)商戶、私人企業(yè)主、高校教授等 企業(yè)事業(yè)單位的高級(jí)管理者和經(jīng)商戶、私人企業(yè)主 企業(yè)事業(yè)單位的高級(jí)管理者和經(jīng)商戶、私人企業(yè)主等 非成都的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士購(gòu)買者居多 企業(yè)的高級(jí)管理者、經(jīng)商戶、私人企業(yè)主、部分非成都地區(qū)的富有階層等 從市場(chǎng)可以看出，獨(dú)棟別墅總價(jià)在 120200萬(wàn)左右的銷售情況較好，這說(shuō)明本案的總價(jià)有較大的市場(chǎng)承受能力。 四、個(gè)案分析 個(gè)案分析的所有數(shù)據(jù)均來(lái)源于相關(guān)樓盤負(fù)責(zé)人的深訪 樓盤名稱：維也納森林別墅 地理位置：某山大道（室內(nèi)咨詢中心：成都市桐梓林北路 16號(hào)） 發(fā)展商：成都森宇實(shí)業(yè)集團(tuán) 占地面積： 600畝 總建筑面積： 104000㎡ 建筑形態(tài)：新古典主義歐式別墅 車位比例： 1： 容積率： 綠地率： 78％ 建筑結(jié)構(gòu)：異型框架 總戶數(shù)： 298戶（一期： 134戶） 銷售率： 65% 面積區(qū)間： 255460㎡ 主力面積： 330430㎡ 價(jià)格區(qū)間： 30008000元 /㎡ 均價(jià)： 4700元 /㎡ 2．總體規(guī)劃 維也納森林別墅較好的解讀了森林居住價(jià)值，整個(gè)別墅區(qū)和著連綿坡勢(shì)“韻律”有節(jié)奏的起伏，背倚1000畝的原生松林，毗鄰四川國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，內(nèi)鑲近萬(wàn)平米內(nèi)湖，南北朝向?yàn)橹?，?shí)現(xiàn)了居住與交流的完美融合，被山、水、森林環(huán)繞的家，每一扇窗外都是不一樣的風(fēng)景。 3．小區(qū)功能配套 生活類配套： 超市、無(wú)公害蔬菜市場(chǎng)、小郵局、洗衣房、自助銀行、社區(qū)醫(yī)療中心、小型商務(wù)中心、汽車美容中心 休閑類配套： 森林溫泉館、業(yè)主會(huì)所、森林度假小別墅酒店、森林茶室、美容美法中心、森林 SPA、老年休閑中心 運(yùn)動(dòng)類配套設(shè)施完善： 森林滿跑道、森林晨跑道、森林登山道、森林籃球場(chǎng)、森林網(wǎng)球場(chǎng)、健身中心、兒童歡樂谷 4．物業(yè)管理 星級(jí)管理提供最貼心的服務(wù) ?常規(guī)性的公共服務(wù)（環(huán)境衛(wèi)生、綠化、治安管理、保安 24小時(shí)晝夜巡邏） ?委托性的特約特色服務(wù)（根據(jù)業(yè)主需要，依據(jù)協(xié)議提供特色服務(wù)，如家庭醫(yī)療保健、叫醒服務(wù)、 ?各種培訓(xùn)服務(wù)、攝像、個(gè)人網(wǎng)頁(yè)制作、個(gè)人演唱會(huì)、婚慶禮儀燈） ?針對(duì)性的專業(yè)服務(wù) 日常服務(wù) 衣物方面：為住戶洗衣物、被褥；提供補(bǔ)衣、制衣服務(wù)等 飲食方面：為住戶選購(gòu)食品、糧食、蔬菜副食及日常用品 居住方面：為住戶提供室內(nèi)衛(wèi)生保潔、裝修、搬家等家庭所需服務(wù) 出行方面：代購(gòu)、代訂車船票、飛機(jī)票、接送小孩上學(xué)、入托等 衛(wèi)生服務(wù)設(shè)醫(yī)療服務(wù)中心、提供出診、打針、小孩疫苗接種、家庭病房服務(wù)等 以及各種商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、代理中介服務(wù)等 5． 推廣策略 5． 1產(chǎn)品策略 該樓盤主體建筑采用新古典主義的歐式建筑風(fēng)格 ， 外立面整體感覺給人較為沉穩(wěn) 。 較為完善的生活配套設(shè)施和較高的園林綠化盡顯一流的居家生活環(huán)境 。 產(chǎn)品以歐式別墅為主從產(chǎn)品定位來(lái)看 ， 住宅在區(qū)域內(nèi)走的高檔路線 ， 面積適中 （ 330360㎡為主力 ） ， 其戶型配比為： 256260平米 ， 占 15%； 330360平米 ， 占 55%； 430460平米 ， 占 30%。 5． 2價(jià)格策略 總價(jià)在 98408萬(wàn)間 （ 120150萬(wàn)為主力 ） 。 付款方式多樣 ， 可一次性 、 分期 、 按揭 。 在已購(gòu)房的客戶中一次性付款客戶的比例占 6成 。 開盤時(shí)均價(jià) 4500元 /㎡ ,目前均價(jià) 4700元 /㎡ 。 主力總價(jià) 120180萬(wàn) 。 5． 3銷售周期 從 2023年 9月亮相 ， 2023年 12月 27日正式開盤至今近 7個(gè)月的時(shí)間 ， 推出戶型銷售了 65%。 5． 4銷售情況 目前推出的 134套住宅 ， 銷售了 65%， 最貴 （ 345408萬(wàn) ） 的和最便宜 （ 98110萬(wàn) ） 的物業(yè)最先銷售完畢 。 開盤時(shí)只銷售了20%， 隨著項(xiàng)目的呈現(xiàn) ， 銷售情況逐漸好轉(zhuǎn) 。 已購(gòu)房消費(fèi)者別墅置業(yè)主要以一次為主 。 主要有企業(yè)的高級(jí)管理者 （ 西航公司的管理層等 ） 、 經(jīng)商戶 、 私人企業(yè)主 、 部分非成都地區(qū)的富有階層等 。 外地客戶與本地客戶的比例目前在 2： 8左右 。 他們?cè)谥脴I(yè)時(shí) ， 在考慮價(jià)格的同時(shí)更看中的是小區(qū)的園林環(huán)境 、 交通 、 生活配套等與生活息息相關(guān)的因素以及區(qū)域未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?。 5． 6推廣策略 本樓盤的推廣方式較為多樣 ， 有市內(nèi)售樓部 、 現(xiàn)場(chǎng)售樓部 ， 廣告宣傳有華西都市報(bào) 、成都商報(bào) 、 大型戶外 、 航空雜志 （ 東航 、 西航 ） 等 ， 特別是軟文和開盤前的連續(xù)報(bào)版宣傳影響力較大 ， 5． 7營(yíng)銷訴求 維也納森林別墅以 “ 森林 湖泊 高爾夫 ” 、 “ 新董事官邸 ” 、 “ 懂歐洲懂生活 ” 、 “ 離夢(mèng)想最近的高爾夫別墅 ” 為營(yíng)銷的核心訴求點(diǎn) 。 ： 維也納森林別墅是目前四川最大的純獨(dú)棟別墅社區(qū) ， 地處成都市未來(lái)的富人區(qū)某山 ， 地理位置優(yōu)越 ， 交通便利 、 環(huán)境優(yōu)美 。 正是因?yàn)檫@樣才取得了開盤四個(gè)月 ， 銷售 65%的不俗業(yè)績(jī) 。 但其產(chǎn)品仍較為粗糙 ， 如園林 、 花園等與宣傳的有一定差距 。 樓盤名稱： 錦麗園別墅（二期） 地理位置：成都市航空港長(zhǎng)城南路 228號(hào) 發(fā)展商：成都興益房產(chǎn) 占地面積： 300畝 （ 二期： 160畝 ） 建筑形態(tài)：山澗獨(dú)棟歐式別墅 車位比例： 1： 容積率： 綠地率： 71％ 總戶數(shù)： 166戶 （ 二期： 98戶 ） 銷售率：一期售完 ， 二期銷售了 25% 面積區(qū)間： 191344㎡ 主力面積： 280344㎡ 均價(jià)： 3300元 /㎡ 2． 總體規(guī)劃 整個(gè)別墅區(qū)和著坡勢(shì) “ 韻律 ” 有節(jié)奏的起伏 ， 背倚某山 ， 毗鄰四川大學(xué) 、 西南民族大學(xué)新校區(qū) ， 棠湖實(shí)驗(yàn)中學(xué) ， 內(nèi)鑲以巨型瀑布為主的主題公園 ， 南北朝向?yàn)橹?， 實(shí)現(xiàn)了居住與社區(qū)環(huán)境的較好融合 。 3． 功能配套 小區(qū)內(nèi)： 駕駛員試題 英格駕考 科目一科目四考試 以巨型瀑布為主的主題公園 ， 小區(qū)游泳池 、 網(wǎng)球場(chǎng) 、 健身房 、 透空式茶樓 、 超市 、 快餐 、 美容 、 美發(fā) 周邊配套設(shè)施： 毗鄰四川大學(xué) 、 西南民族大學(xué)新校區(qū) ， 棠湖實(shí)驗(yàn)中學(xué) ， 以及購(gòu)物休閑較為便利 。 4． 物業(yè)管理 常規(guī)性的公共服務(wù) （ 環(huán)境衛(wèi)生 、 綠化 、 治安管理 、 保安 24小時(shí)晝夜巡邏 ） 委托性的特約特色服務(wù) （ 根據(jù)業(yè)主需要 ， 依據(jù)協(xié)議提供特色服務(wù) ， 如家庭醫(yī)療保健等 ） 針對(duì)性的專業(yè)服務(wù) 日常服務(wù) 衣物方面：為住戶洗衣物 、 被褥；提供補(bǔ)衣 、 制衣服務(wù)等 居住方面：為住戶提供室內(nèi)衛(wèi)生保潔 、 裝修 、 搬家等家庭所需服務(wù) 出行方面：代購(gòu) 、 代訂車船票 、 飛機(jī)票 、 接送小孩上學(xué) 、 入托等 已購(gòu)房消費(fèi)者別墅置業(yè)主要以一次為主 。 主要有企業(yè)的高級(jí)管理者 、 經(jīng)商戶 、 私人企業(yè)主 、 高校教授等 。 他們?cè)谥脴I(yè)時(shí) ， 在考慮價(jià)格的同時(shí)更看中的是小區(qū)的園林環(huán)境 、 交通 、 生活配套等與生活息息相關(guān)的因素以及 。 5． 6推廣策略 本樓盤的推廣方式相對(duì)較少 ， 有現(xiàn)場(chǎng)售樓部 ， 廣告宣傳有華西都市報(bào) 、 成都商報(bào) 、 大型戶外等 。 5． 7營(yíng)銷訴求 以 “ 山澗獨(dú)東歐式別墅 ” 、 “ 盡享盛世榮耀 ， 細(xì)品一世錦麗 ” 為營(yíng)銷的核心訴求點(diǎn) 。 ： 錦麗園別墅是成都的首個(gè)純獨(dú)棟別墅社區(qū) ， 地處成都市未來(lái)的富人區(qū)某山 ， 地理位置優(yōu)越 ， 交通便利 、 生活 、 醫(yī)療 、 教育配套設(shè)施較為完善 。 正是因?yàn)檫@樣才在產(chǎn)品 非常一般 的情況下取得了一期銷售完畢 ， 二期開盤一個(gè)月銷售 25%的較好銷售業(yè)績(jī) 。 樓盤名稱： 天泉 聚龍國(guó)際生態(tài)別墅園 地理位置：龍泉驛陽(yáng)光城陽(yáng)光大道四段 發(fā)展商：中鐵五局 成都天泉