某項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及招商定位建議報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-02-08 01:11 本頁(yè)面
【正文】 遞增 隨著牛仔專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展及成熟 專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)注、創(chuàng)新、務(wù)實(shí) 第 15 頁(yè) SWOT分析 [W－劣勢(shì) ] 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 劣勢(shì)分析 區(qū)域輻射范圍小 水道及百安路的阻隔 項(xiàng)目輻射力度有限 項(xiàng)目周邊商業(yè)配套 百安路兩旁的消費(fèi)市場(chǎng)難以支撐本項(xiàng)目立足 項(xiàng)目車(chē)位配比不足 對(duì)未來(lái)持續(xù)旺場(chǎng)運(yùn)營(yíng)具有一定的影響 周邊商圈的影響 商 圈趨向飽和難以支撐眾多的傳統(tǒng)零售商業(yè) 專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)注、創(chuàng)新、務(wù)實(shí) 第 16 頁(yè) SWOT分析 [O－機(jī)會(huì) ] 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 機(jī)會(huì)分析 區(qū)域商業(yè)機(jī)會(huì) 企業(yè)老板工人、年輕人消費(fèi)關(guān)聯(lián)的機(jī)會(huì) n 區(qū)域一帶有眾多的住宅小區(qū)及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，即企業(yè)老板、青年工人、居多，與此相適應(yīng)的商業(yè)業(yè)種尚未形成集中市場(chǎng)，該業(yè)種業(yè)態(tài)有一定的基礎(chǔ)； 餐飲娛樂(lè)行業(yè)機(jī)會(huì) 特色美食餐飲、娛樂(lè)、文化產(chǎn)業(yè)之機(jī)會(huì) n 周邊商圈及百安路人流，以及本地的村民、外來(lái)人員以及企業(yè)親朋友友的接待造就特色餐飲、娛樂(lè)、文體存在機(jī)會(huì)。從目前現(xiàn)有的商圈可看出端倪； 主力店群的機(jī)會(huì) 區(qū)域商業(yè)缺乏號(hào)召力主力店機(jī)會(huì) n 本區(qū)域缺乏知名品牌餐飲及主力店，即使知名度相比鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)要低，在本區(qū)域于內(nèi)仍有市場(chǎng)影響力。 作為新項(xiàng)目需要一定的市場(chǎng)培育期，其位處三華商圈及牛仔專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)交匯處，項(xiàng)目外部條件得天獨(dú)厚，具備打造成均安商業(yè)體標(biāo)桿。 專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)注、創(chuàng)新、務(wù)實(shí) 第 17 頁(yè) SWOT分析 [T－威脅 ] 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 威脅分析 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局 區(qū)域與區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)／本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) n 項(xiàng)目是百安北路與百安南路的交接處十字路口，路段決定百安大道以北的傳統(tǒng)消費(fèi)力難以嫁接； 零售商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局 商業(yè)業(yè)種基本齊全 / 不存在完全空白市場(chǎng) 百貨餐飲競(jìng)爭(zhēng)格局 多家超市商場(chǎng)、酒店、酒家、大排檔食肆存在 n 區(qū)域整體的商業(yè)市場(chǎng)不斷擴(kuò)張，各細(xì)分商業(yè)越來(lái)越多，空間越來(lái)越有限； n 同質(zhì)化的行業(yè)逐漸增加，帶旺區(qū)域消費(fèi)的同時(shí)也必然導(dǎo)致行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇。 專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)注、創(chuàng)新、務(wù)實(shí) 第 18 頁(yè) 各物業(yè)品種的競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)策略 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 半集中商業(yè)街鋪 半集中商業(yè)街鋪 集中式購(gòu)物廣場(chǎng)店中店 參數(shù) 半集中商業(yè)街鋪 購(gòu)物廣場(chǎng) 商鋪 ／店中店 實(shí)用率 高 ， 接近 90% 較低， 僅為 60%左右 接受程度 ［投資者及經(jīng)營(yíng)者］ 類(lèi)似步行街之類(lèi)的傳統(tǒng)產(chǎn)品，投資者及經(jīng)營(yíng)者的接受度較 高 需要說(shuō)服引導(dǎo)， 經(jīng)營(yíng)者對(duì)廣場(chǎng)的認(rèn)知是一榮俱榮／一損俱損 經(jīng)營(yíng)狀況 ／市場(chǎng)投資者的風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng) 普遍穩(wěn)定 ； 投資風(fēng)險(xiǎn)較小 在中國(guó)， 廣場(chǎng) 商鋪開(kāi)業(yè)后 90%不理想 ；投資風(fēng)險(xiǎn)較高 間隔布局／商鋪的均好性 建筑設(shè)計(jì)相對(duì)簡(jiǎn)單較易設(shè)置面積 ，整體 均好性強(qiáng) 受柱網(wǎng)或通道限制 ， 部分內(nèi)鋪不容易合理設(shè)置 ， 整體均好性差 品類(lèi)限制 毋需嚴(yán)格的限制，利于招商或自營(yíng)， 投資與經(jīng)營(yíng) 的 矛盾 較小 有較為嚴(yán)格的品類(lèi)分區(qū)限制 ， 投資與經(jīng)營(yíng) 之間的 矛盾 較難調(diào)和 人流導(dǎo)向 單向人流 ， 但客流量比較穩(wěn)定 循環(huán)式人流 ， 但內(nèi)鋪 、 樓上不容易吸引客流 天氣影響 天氣過(guò)熱或過(guò)冷都 易影響人流量 ， 但雨天影響不大 內(nèi)部設(shè)中央空調(diào) ， 受天氣影響不大 管理／運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 低 較高 ， 往往在經(jīng)營(yíng)不景氣時(shí)造成矛盾經(jīng)營(yíng)者與管理者間矛盾激化 專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)注、創(chuàng)新、務(wù)實(shí) 第 19 頁(yè) ?該區(qū)域的青年 中青年占大部分 [住 +外來(lái) +打工 ]，與此相對(duì)應(yīng)的較為集中消費(fèi)存在強(qiáng)大的生存空間。 ?相對(duì)周?chē)纳虡I(yè)經(jīng)營(yíng)較低檔次而言，本項(xiàng)目較此高出半個(gè)等級(jí)。 ?時(shí)尚運(yùn)動(dòng)百貨、電玩城、酒吧可考慮在 ，可作為次主力店作用。 針對(duì)性消費(fèi)商業(yè) 餐飲美食／精品百貨／時(shí)尚娛樂(lè) 沒(méi)有太強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 結(jié)論： 由于本項(xiàng)目所處的位置及人口相對(duì)密集度問(wèn)題，決定了目前大型傳統(tǒng)商業(yè)難以生存；另一方面作為項(xiàng)目自身及周?chē)?社區(qū)配套不可或缺，大型及特色餐飲美食、潮流精品百貨、時(shí)尚休閑娛樂(lè)具有很強(qiáng)的影響力 。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 各物業(yè)品種的競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)策略 專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)注、創(chuàng)新、務(wù)實(shí) 第 20 頁(yè) ?餐飲休閑娛樂(lè)的獨(dú)立生存能力非常強(qiáng)；此外也可造就人氣、創(chuàng)造商機(jī)。該品種可作為項(xiàng)目的重要物業(yè)品種。 美食 娛樂(lè) 針對(duì)性特色餐飲 例如：大型酒樓、當(dāng)?shù)丶案鞯靥厣?風(fēng)味、臺(tái)北小吃等 結(jié)論： 美食娛樂(lè)，是容易集聚人氣帶動(dòng)消費(fèi)的行業(yè)。 利用項(xiàng)目靠百安北路與南路交匯一側(cè)，具有路面 [斷路 ]的特征，有利于利用劣勢(shì)變?yōu)椴惋嫷甑膬?yōu)勢(shì)。 利用集中餐飲、娛樂(lè)的品牌號(hào)召集約力量，造就項(xiàng)目的特色，是本項(xiàng)目的定位要點(diǎn)。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 各物業(yè)品種的競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)策略 針對(duì)性的休閑娛樂(lè) 集約就是生產(chǎn)消費(fèi)力 n周?chē)钠矫窕瘖蕵?lè)較為散落，集中就足夠產(chǎn)生影響力；此外也可造就人氣、創(chuàng)造商機(jī)。該品種可作為項(xiàng)目的主力店群職能。 n此外，電玩城或 KTV、健身、影劇院設(shè)置在四樓和四樓頂，與大型餐飲形成互補(bǔ)。 專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)注、創(chuàng)新、務(wù)實(shí) 第 21 頁(yè) ?項(xiàng)目毗鄰牛仔專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)及主干道－百安路，承運(yùn)龐大的車(chē)、人客流量。往來(lái)低消費(fèi)能力的旅客較多，但配套的形象及高檔酒樓、餐飲美食相對(duì)較少，大型酒樓、特色餐飲具備生存的空間； ?大型酒樓與特色餐飲
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