【正文】 相信自己的判斷力。 “快漲價了”或“您看上的房子賣的特別好”，使客戶盡快下決定。 我可以給他打電話、發(fā)傳真或發(fā)郵件。 確定回來的日期。如：“我盡量向經(jīng)理申請一下，給您多保留幾天”。 4）已買了其它房子 首先，肯定還沒買，只是看到并可能有興趣。 探測其對我項目的意見和其關(guān)注的其他樓盤。如：“您覺得我們項目還有哪些地方應(yīng)該改善？；“您買的是那個項目的房子，我可以幫您參謀 一下”。 與他感興趣的項目做對比。擴(kuò)大我項目的優(yōu)勢及其他項目的劣勢，縮小別的項目的優(yōu)勢及我項目的劣勢。不要說的很肯定，用“聽說”、“好像”、“某些”等詞語。 根據(jù)我的觀察，您絕對有實力買兩套房子。 其實我們這套房子用來投資也很不錯呀！ 交首付才是真正的購買，還有爭取的機(jī)會，不要輕易放棄！ 5）如何留下客戶的電話 原 因： 擔(dān)心被騷擾。 沒有得到想得到的信息。 沒有足夠吸引他的東西。 并非他理想的房子。 并不想買，只是想了解。 說 辭： 您放心，我一定不會在您不方便的時候給您打電話。 要不您說個時間，我在那個 時間打過去。 其實，我只是希望能把項目的最新情況及時告知與您，讓您更客觀的做決定。 要不，您留下傳真或郵箱，我發(fā)資料給您。 我們樣板間馬上就推出了，您留下電話，到時我會通知您來參觀。 6）如何讓客戶簽單 首先讓客戶對產(chǎn)品產(chǎn)生興趣。 盡量探索客戶需求，調(diào)動產(chǎn)品的所有資源來滿足客戶需求。 （ 1）多提問 辦公還是居住 安排功能。 您要看多大的面積 鎖定戶型。 您家?guī)卓谌?安排戶型。 喜歡安靜嗎 安排位置。 您的生活品味 投其所好。 您從事的工作 確定性格。 購房預(yù)算 確定付款方式。 第幾次置業(yè) 客戶成熟度。 （ 2）多聆聽 客戶的滿意點(diǎn)在哪。 客戶的不滿意點(diǎn)在哪。 他需要什么。 他是否已動心。 他是否對你放心。 他的購買動機(jī)。 他的最大心愿。 他的困難在那里。 在講述產(chǎn)品信息的時候，要將客戶的需求放在第一位，不要面面俱到。抓住客戶關(guān)心的問題主推。 要將產(chǎn)品的個性表達(dá)出來，鮮明的與其他項目區(qū)分開來。 要將產(chǎn)品的個性化與其特點(diǎn)講述的符合需求，使她感覺房子是為他而建的。 最優(yōu)秀的服務(wù)的打動他，最熱情的語言融化他，最專業(yè)的回答滿足他。 7）如何讓客戶下訂 您這么 喜歡，就訂這一套吧！ 我想沒有哪套房子能如此打動您吧！還是早點(diǎn)訂了，想想如何裝修吧，別再為選房子浪費(fèi)時間了。 大家都喜歡，那就皆大歡喜，訂這一套吧！ 這套賣得很快，別再猶豫了，趕快下訂吧！ 這么好的房子，永州沒有第二家，現(xiàn)在不訂您會后悔的！ 訂了，對您沒有風(fēng)險只有保障，您還猶豫什么！ 我真心希望您能夠早一天住進(jìn)最美的家里，還是趕快定下吧！ 8）如何打電話讓客戶來現(xiàn)場 主動給客戶定時間，不要不好意思。 根據(jù)客戶的職業(yè)特征，分析其一天的生活規(guī)律，給他打電話。 不要怕被拒絕，堅持不懈，永不放棄。 給客戶一個吸引， 給自己一個理由。 關(guān)心客戶，尊重客戶，與客戶處成朋友，使其不好拒絕你。 誠懇的態(tài)度 , 像膏藥一樣貼住他。 總 結(jié)： 1） 勝的信念； 2） 探測真實原因； 3） 分析的重要性； 4） 為客戶著想； 5） 向客戶的虛榮心求助； 6） 感情的滲透； 7） 綜合知識的運(yùn)用； 8） 客戶是可以說服的。 第二部分 基礎(chǔ)知識培訓(xùn) 第一章：基礎(chǔ)篇 房地產(chǎn)市場 一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場； 二級市場，是指土地使用權(quán)出讓結(jié)束，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn) 交易的市場； 三級市場，是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易市場。 國土局 代表國家行使土地所有者職權(quán)，以及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個政府部門。 商品房 是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)。它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。 發(fā)展商 專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。 代理商 經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢 評估報告、銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)的企業(yè)。 土地類型 按其使用性質(zhì)劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房用地。 土地使用權(quán)年限 是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該綜土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求，土地使用者可申請續(xù)用（經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價后繼續(xù)使用），如果不符合則該綜土地使用權(quán)由政府無償收回?，F(xiàn)政府對土地使用權(quán)年限規(guī)定如下：居住用地 70 年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為 50 年，商業(yè)、 旅游、娛樂用地為 40 年。 土地使用費(fèi) 土地使用者因使用土地而按規(guī)定每年支付給予政府的費(fèi)用。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。房屋作為不動產(chǎn)與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫等的產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，但像屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。 1如何辦理產(chǎn)權(quán)？ 每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋 產(chǎn)權(quán)證 后才能進(jìn)行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等先到房屋交易部門辦理契稅手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)。也可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開發(fā)商代辦。 1房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記： 指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)實施有效管理，并確定房地產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、 變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊，按編號對房地產(chǎn)登記事項作全面記載。 1產(chǎn)權(quán)證書： 是指 “ 房屋所有權(quán)證 ” 和 “ 土地使用權(quán)證 ” 的二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。 房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。 1商品房預(yù)售許可證 按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花 （現(xiàn)樓不需此證）。 1房地產(chǎn)買賣合同 是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。 1房屋所有權(quán) 房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了對該房屋在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。 1房屋使用權(quán) 是指對房屋擁有的享用權(quán)。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權(quán)。 1銀行接揭 是指購房者購買商品房時與銀行達(dá)成抵押貸款的一 種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會付一部分房款，余款由銀行代購房者支付，購房者的房屋所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，房屋所有權(quán)歸己。 1七通一平 是指上、下水通，排污通，路通，電訊通，煤氣通，電通，熱力通，場地平整。 公共維修基金 公共維修基金是指樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。 2房屋買賣所需費(fèi)用 1）按揭手續(xù)費(fèi)： A、財產(chǎn)保險費(fèi)：總房價款 1?貸款年限（其中 1— 5年為 1?， 6— 10 年為?， 11— 20 年為 ?）。 B、抵押登記費(fèi)＋工本費(fèi)：房屋 90 元 /套，商業(yè) 110 元 /間。 C、公證費(fèi)：以借款人所申請貸款額為基數(shù)收取， 1— 3萬元（不含 3萬元）收 取 100 元； 3— 5萬元（不含 5萬元）收取 150 元； 5— 10 萬元（不含 10萬元）收取 200 元； 10— 20萬元（不含 20 萬元）收取 300 元。 2）辦證手續(xù)費(fèi)： A、契稅：房屋按總房款的 ％收取，商鋪按總金額的 3％。 B、交易費(fèi)：在房產(chǎn)大證時間一年以內(nèi)的由開發(fā)商支付：房屋 3元 /㎡、商鋪 5元 /㎡；在房產(chǎn)大證時間一年以外的開發(fā)商與客戶各承擔(dān)一半：房屋 6元 /㎡、商鋪 10 元 /㎡。 C、測量圖紙工本費(fèi)：房屋為 80 元 /套；商鋪收 取標(biāo)準(zhǔn)為： 100 ㎡以下為 110 元，100— 500 ㎡為 170 元， 500— 1000 ㎡為 210 元， 1000— 5000 ㎡為 270 元， 5000㎡以上 310 元。 3）物業(yè)維修基金： 房屋為總房款的 2％（多層）和 3％（高層）；商鋪為總金額的 5％。 4）配套費(fèi) 包括電話、天然氣、有線電視、寬帶等設(shè)施的接入或初裝費(fèi)用，具體收費(fèi)辦法在物業(yè)交付時確定，為開發(fā)商代收代繳費(fèi)用。 (跟據(jù)區(qū)域不同，各種費(fèi)用也有所不同。 ) 2房屋的結(jié)構(gòu)形式： 主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為 磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu) 、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 。 磚混 結(jié)構(gòu)：是 指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混房屋一般在 6層以下。 磚木結(jié)構(gòu)： 是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)成的房屋。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較 自由。目前，多、高層房屋多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價較高。 2房屋的建筑面積 是指按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和（即 房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積 ），它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 2商品房銷售面積 商品房銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 2 建筑面積的計算規(guī)定 是建筑物外圍面積的展開，是指建筑物各層次外圍面積的總和。由于房屋使用要求、結(jié)構(gòu)形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)則。國家根據(jù)房屋使用程度的不同，對房屋建筑面積的測算制定了相應(yīng)的規(guī)定。針對房屋建筑物的主要規(guī)定有： 1）作為永久性結(jié)構(gòu)的房屋按外圍水平投影面積計算。單層房屋按一層計算 建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計算。 2）建筑物內(nèi)所有永久性建筑層高在 ，包括房屋內(nèi)的夾層、插層，技術(shù)層（即管道層，儲藏室等）和 米以上的樓梯間、電梯間、均按一層計算建筑面積。層面 上的樓梯間，水箱間，電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在 米以上的建筑和地下室，半地下室及相應(yīng)進(jìn)出口，層高在 米以上的按其外圍水平投影面積計算。 3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，大廳均按一層計算建筑面積；大廳內(nèi)的回廊部分，層高在 米以上的按其水平投影面積計算。 4）樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。 5）與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)和柱的外圍水平投影面積計算。與房屋相連的有上蓋無柱的走廊，連廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影 面積一半計算；有頂蓋未封閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算；房屋之間無上蓋的架空通廊（天橋）不計算建筑面積。 6）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 7）全封閉的陽臺挑廊按其外圍水平投影面積計算。未封閉的陽臺，挑廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計算。 8）有伸縮縫的房屋，若在室內(nèi)，伸縮縫計算面積。與室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫不計算建筑面積。 9）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 10）突出房 屋墻面的構(gòu)件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺階，無拄雨蓬等，騎樓過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計算建筑面積。 以上規(guī)定基本土涵蓋了房屋所有建筑面積，它是各面積計算的